Все об управлении недвижимостью: механизмы и методы, стратегии и технологии, модели и риски

Управление объектами недвижимости представляет собой проведение мероприятий по осуществлению комплекса операций, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. При этом главной целью является наиболее эффективное использование имущества в интересах собственника.

Показать содержание

• Управление недвижимостью — что это такое?
Портфель недвижимого имущества     
• Контроль за управленческой деятельностью
• Подходы для эффективного регулирования
• Составляющие элементы
• Механизмы
Основные принципы     Какие цели и главная задача?    
• Методы управления
Техническое     Экономическое     Правовое и его виды      Внутреннее      Внешнее государственное      Организационное    
• Функции
• Этапы концепции
Анализ и оценка состояния недвижимого имущества и целей регулирования     Оценка основных факторов     Формирование стратегии и технологии     Реализация      Оценка эффективности    
• Модели
За вознаграждение     Оперативная модель     Стратегическая    
• Структура
• Особенности менеджмента для сооружений различного функционального назначения
Муниципальной собственности     Доходной      Жилого сектора    
• Риски

Управление недвижимостью — что это такое?

Данный процесс направлен на повышение эффективности использования объектов недвижимости и сохранение их потребительских свойств.

Регулирование процесса реализуется путем формирования управляемого объекта, который представляет собой комплекс технологически или функционально связанного имущества – здания, сооружения, земельные участки, а также инфраструктура, формирующая конкретную физическую среду для реализации конкретных функций.

Портфель недвижимого имущества

По определению портфель недвижимости – это целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода.

Управление портфелем недвижимости представляет собой совокупность действий по приобретению, созданию, реконструкции, эксплуатации, обслуживанию, реализации и замещению имущественных объектов с целью максимизации дохода и минимизации рисков.

Формирование портфеля обеспечивает реализацию основных направлений политики инвестирования при помощи подбора наиболее доходных и безопасных инструментов в условиях постоянного изменения рынка.

Контроль за управленческой деятельностью

Контролирующую функцию на рынке недвижимости государство осуществляет на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с помощью соответствующих органов – министерств, департаментов, комитетов и т.д.

• Высшей формой управления рынком недвижимого имущества является государственное экономическое программирование, то, что помогает реализовать многочисленные цели, методы и способы регу­лирования. Государственное регулирование осуществляется с помощью налогообложения, приватизации, управления федеральной и зарубежной недвижимостью, рыночного законодательства.
• На региональном уровне регулированием занимаются субъекты РФ, которые осуществляют свои полномочия с помощью федеральных и местных законов, указов, постановлений и других законодательных актов.
• На муниципальном уровне регулирование осуществляется посредством постановлений, распоряжений, предписаний и решений, а также через механизмы купли-продажи, аренды, строительства, ипотеки, выдачи лицензий и т.д.

Подходы для эффективного регулирования

Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:

• Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
• Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
• Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
• Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
• Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
• Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.

Составляющие элементы

1. Субъектами управления имуществом выступают участники связанных с ним профессиональных отношений – продавцы, покупатели, профессиональные участники (риелторы, оценщики, дилеры и прочие посредники) и государственные органы.
2. Объектом является недвижимое имущество, выступающее как товар, удовлетворяющий реальные или потенциальные потребности и имеющий определенный набор количественных и качественных характеристик. Также в качестве объектов могут выступать соответствующие системы – муниципальный, частный и ведомственный жилой фонд, товарищества собственников жилья, лесной и земельный фонд и т.д.

Механизмы

Основные принципы

В числе основных принципов выделяют следующие:

• Принцип целенаправленности – согласно этому принципу, применительно к каждому объекту собственником должна быть определена и зафиксирована цель, средством достижения которой служит объект.
• Принцип системности – принцип, предусматривающий подход к имуществу как к целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств.
• Принцип комплексности – принцип, предполагающий систематическое принятие решений и их выполнение с учетом всех стадий жизненного цикла объекта.
• Принцип иерархичности – принцип предусматривает вертикальное разделение полномочий, учитывается при формировании организационных структур и построении аппарата управления, при расстановке кадров.

Какие цели и главная задача?

Основной целью регулирования имущественных отношений является извлечение прибыли. Также регулирование в сфере недвижимого имущества осуществляется в целях:

• получения максимальной прибыли в результате использования объекта;
• увеличения стоимости имущества (для последующей продажи);
• обеспечения юридической, экономической и технической составляющих функционирования объектов;
• повышения привлекательности арендованного недвижимого имущества для действующих и потенциальных арендаторов;
• повышения конкурентоспобности объекта на рынке;
• обеспечения полного финансового контроля и минимизации затрат на содержание имущества;
• экономии ресурсов заказчиков на ведении неспецифических видов деятельности;
• защиты капитала (инвестиций) от инфляции.

Методы управления

Техническое

Под техническим регулированием понимают действия по содержанию недвижимого имущества в соответствии с его функциональным назначением.

Техническое управление имущественными объектами включает в себя комплекс мероприятий:

• сервисное обслуживание систем теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и освещения, холодоснабжения, теплоснабжения, противопожарных систем, а также систем безопасности и информационных систем;
• ремонтные и отделочные работы;
• инвентаризацию технических средств и оборудования;
• ликвидацию последствий аварийных ситуаций;
• сезонную подготовку объекта к зимнему (отопительному) и весеннему периоду.

Экономическое

Экономическое управление – это управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимого имущества.

В состав методов экономического регулирования входят следующие мероприятия:

• налогообложение имущества и предоставление различных льгот;
• выпуск и обращение жилищных сертификатов;
• регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
• амортизационная политика;
• предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
• внешнеэкономическая деятельность.

Правовое и его виды

Правовая основа и обеспечение сферы регулирования рынка недвижимости – это система законов и нормативно-правовых актов, которые формируют особенности оборота каждого вида имущества.

Законодательная база представлена следующими документами:

• Конституция РФ;
• конституционные законы;
• кодексы РФ – гражданский, земельный, жилищный, водный, лесной, градостроительный;
• федеральные законы, постановления, положения.

Внутреннее

Внутреннее регулирование основано на деятельности субъекта рынка, регламентированной его собственными нормативными документами – кодексом, уставом, положениями, приказами, договорами, инструкциями и т.д. В данном случае управляющие воздействия формируются внутри самой управляемой системы.

Внешнее государственное

Под внешним регулированием рынка понимается деятельность государственных структур и саморегулируемых организаций по созданию нормативной базы и организации контроля за соблюдением установленных норм и правил всеми субъектами профессиональных рыночных отношений.

Организационное

Под методами организационного регулирования понимаются способы воздействия на организационные отношения в целях достижения конкретных целей. Различают организационные методы воздействия организационно-стабилизирующего, дисциплинарного и распорядительного характера.

Организационное воздействие регламентировано внутренними нормативными документами – уставом, положениями, должностными инструкциями, правилами и т.д.

Об управлении МДК мы рассказывали тут, об управлении жилой недвижимостью на стадии эксплуатации можно узнать здесь.

Функции

Основными функциями системы регулирования рынка недвижимости выступают:

• Оценка состояния имущества.
• Планирование возможных доходов и расходов.
• Обслуживание и эксплуатация объекта.
• Совершенствование объекта – перепланировка и реконструкция.
• Проведение рекламных кампаний для привлечения арендаторов.

Этапы концепции

Анализ и оценка состояния недвижимого имущества и целей регулирования

На данном этапе происходит анализ имеющихся объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, исследование тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает проведение ряда экспертиз.

Экспертиза объектов имущества включает в себя следующие элементы:

• правовая экспертиза – это проверка соответствия документов, определяющих правовой статус объекта, требованиям действующего федерального и регионального законодательства и нормативно-правовых актов;
• управленческая экспертиза – анализ стоимости имущества в использовании и эффективности управления им;
• техническая экспертиза – анализ фактического состояния имущества и его физического износа, выраженных в форме натурально-вещественных показателей;
• экспертиза местоположения объекта – проверка, предназначенная для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость имущества;
• экологическая экспертиза – это проверка учета экологических факторов при оценке стоимости объекта;
• эксплуатационная экспертиза – анализ эффективности использования имущества;
• экономическая экспертиза – это анализ стоимостной оценки факторов влияния и экономической обоснованности затрат, отнесенных на имущество.

Оценка основных факторов

При формировании стратегии имущественного регулирования, во внимание берутся два вида факторов:

• фактор внешней среды – современнное состояние и тенденции развития рынка, нормативное регулирование;
• фактор внутренней среды – состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы.

Формирование стратегии и технологии

Стратегическое регулирование предполагает предприятия по сбору и анализу стратегически важных данных и оценку факторов, на основе которых составляется программа дальнейших действий.

При формировании стратегии стоит обратить внимание на следующие моменты:

• определение субъекта;
• выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
• определение места объекта в рыночной стратегии компании;
• определение основных элементов стратегии маркетинга.

Реализация

Выбранная стратегия регулирования формируется в виде программы. Программа представляет собой, по сути, бизнес-план, описывающий объект, планируемые услуги по аренде и рынок, на который они нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и ожидаемые финансовые результаты.

Обязанность по реализации программы возлагается на управляющего либо управляющую компанию. На данном этапе осуществляются следующие мероприятия:

• прием объекта недвижимости в управление;
• подготовка объекта к коммерческому использованию;
• техническая эксплуатация;
• продвижение объекта на рынке;
• взаимодействие с клиентами.

Оценка эффективности

Оценка результатов реализации стратегии и программы заключается в сравнении запланированных результатов с фактически полученными и внесении необходимых корректировок в будущем. Именно на данном этапе определяется эффективность выбранной стратегии и программы и делаются соответствующие перспективные выводы.

Модели

Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.

За вознаграждение

Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Оперативная модель

Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:

• финансовому равновесию;
• перспективе банкротства или кризиса;
• получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Стратегическая

Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.

Структура

Структура управления – это система управленческих подразделений и взаимосвязей между ними. Выделяют следующие основные виды управленческих структур:

• линейная;
• функциональная;
• линейно-функциональная.

Пример структуры. Для агентства недвижимости характерна линейная структура управления, согласно которой его можно условно разделить на два отдела – технический и юридический. Технический отдел сосредоточен непосредственно на объекте недвижимости, а юридический – оформлением документов, необходимых для сделок с имуществом.

Особенности менеджмента для сооружений различного функционального назначения

Муниципальной собственности

Регулирование муниципальной собственности в РФ регламентировано рядом нормативно-правовых актов, в числе которых:

• Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»;
• нормативные акты субъектов РФ;
• Гражданский Кодекс РФ.

Специфика муниципальной собственности состоит в сложном характере ее объектов, которые имеют целевое назначение. Именно поэтому особенностью регулирования является грамотная организация затрат на содержание имущества при ограниченности финансовых ресурсов.

Доходной

К доходной недвижимости относятся следующие виды имущества:

• торговые площади;
• складские помещения;
• производственные здания и сооружения;
• офисные помещения;
• гостиницы.

Доход от имущества существует в форме арендной платы, полученной от аренды помещений, а также в форме дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами.

При оценке доходной недвижимости используются следующие показатели:

• потенциальный валовой доход;
• потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неполученных арендных платежей;
• расходы, связанные с объектом оценки;
• величина чистого операционного дохода;
• коэффициент капитализации;
• итоговая величина стоимости объекта оценки.

Оценка стоимости доходного имущества позволяет прогнозировать будущие доходы и принимать соответствующие управленческие решения.

Жилого сектора

За жилой недвижимостью следят собственники жилых помещений либо уполномоченные на то компании.

Согласно ЖК РФ существует три варианта регулирования:

• непосредственное;
• управление ТСЖ;
• с привлечением управляющей компании.

Риски

Согласно общепринятой классификации выделяют следующие виды рисков:

• Внешне непредсказуемые риски:
  1. природные катастрофы;
  2. экологические и социальные эффекты;
  3. преступления (вандализм, терроризм);
  4. государственные меры регулирования в сфере охраны окружающей среды, землепользования, проектных нормативов, производственных нормативов, ценообразования, налогообложения и т.д.
• Внешне предсказуемые риски:
  1. налогообложение, изменение валютных курсов;
  2. недопустимые экологические воздействия;
  3. нерасчетная инфляция и т.д.
• Внутренние технические риски:
  1. ошибки в проектно-сметной документации;
  2. ухудшение качества и производительности;
  3. изменение технологии;
  4. специфические риски технологии, закладываемой в проект и т.д.
• Внутренние нетехнические риски:
  1. перерасход средств;
  2. срывы планов работ.
• Страхуемые риски:
  1. косвенные потери;
  2. прямой ущерб имуществу.
• Правовые риски:
  1. судебные процессы с внешними партнерами;
  2. внутренние судебные процессы;
  3. невыполнение контрактов;
  4. патентное право, форс-мажоры и т.д.

Причиной возникновения риска является то, что рынок недвижимости сильно зависит от состояния региональной экономики, имеет долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке.

Регулирование рынка недвижимого имущества – это сложный и многогранный процесс оптимизации деятельности всех субъектов, направленной на максимально эффективное использование имеющихся недвижимых ресурсов.