Всё самое важное о нежилой недвижимости: определение, объекты, налогообложение

Магазины и квартиры, здания и земельные участки часто становятся предметами различных гражданских сделок. Понимание того, чем отличаются нежилые и жилые помещения, поможет обезопасить стороны соглашения от правовых последствий. В свою очередь, нежилая недвижимость отличается друг от друга видами и целевым назначением и должна соответствовать обязательным требованиям законодательства РФ.

Показать содержание

• Что такое нежилая недвижимость – определение понятия, фонды
• Какое недвижимое имущество относится к данной категории?
• Объекты – что является зданием, помещением, постройкой?
• Право собственности
• Правила пользования и владения
• Назначение и порядок его изменения
• Сделки и налогообложение
• Обследование, амортизация и бухгалтерский учет
• Перепланировка, переустройство и реконструкция
• Кадастровый учет

Что такое нежилая недвижимость – определение понятия, фонды

Понятие недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ, она представляет собой земельный участок или предмет на ней, перемещение которого невозможно без причинения большого ущерба, и подлежит обязательной государственной регистрации.

В свою очередь, недвижимость делится на жилой и нежилой фонды. Отличительные признаки нежилой недвижимости:

1. земельные участки или помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей;
2. имеют регистрацию на определенном участке;
3. у объекта имеются специальные границы и оно изолировано от других;
4. в наличии отдельный вход.

Какое недвижимое имущество относится к данной категории?

Главное отличие нежилой недвижимости друг от друга – целевое назначение, согласно чему она делится на несколько категорий, в которые входит:

• промышленная – используется для производства каких-либо материальных ценностей или для поддержки этого производства;
• коммерческая – используется для получения прибыли тем или иным способом, но без применения производства.

Объекты – что является зданием, помещением, постройкой?

Понятие объектов недвижимости прописано в ч. 2 ст. 2 ФЗ № 384-ФЗ и на основании данного закона можно выделить:

• здание – это капитальное строение, состоящее из нескольких изолированных помещений, которые могут относится как к жилым, так и к нежилым фондам;
• помещение – это изолированная часть здания, имеющая свое целевое назначение;
• сооружение – системный объект, обладающий определенными потребительскими функциями и не являющийся зданием.

Данные объекты классифицируются:

• по фактическому назначению – торговля, производство, бытовое обслуживание, склады и т. д.;
• по функциональному – основные и вспомогательные.

К нежилым объектам относятся некоторые помещения МКД:

1. Общее имущество владельцев квартир, определенное правилами Минрегиона РФ в письме, – лестницы, коридоры, подвалы и т. д.
2. Изолированные помещения, не являющиеся квартирами, выделенные на основании ПП РФ № 354 – магазины, кафе, офисы и т. д.

Статус недвижимости, построенной на дачных и садовых участках, полностью зависит от категории земельных участков. Если земли не являются населенными пунктами, то и постройки считаются нежилыми.

Право собственности

Нежилой недвижимостью могут владеть:

• государственные органы;
• муниципальные органы;
• частные лица.

Собственность может быть как единоличной, так и долевой. В свою очередь, долевая собственность нежилой недвижимости бывает общей или совместной.

Правила пользования и владения

Владение и пользование недвижимостью ограничено установленными законодательством РФ правилами. Основными требованиями являются:

1. использование по целевому назначению в соответствии с нормами ГОСТ и СанПиНа;
2. соблюдение при владении и эксплуатации прав и интересов других лиц;
3. своевременная оплата расходов, возникающих в ходе владения и использования объекта.

Назначение и порядок его изменения

Порой владельцы нежилого объекта решают перепланировать принадлежащую им собственность под жилье. Или, наоборот, собственник, приобретя жилое помещение, начинает переделывать его под производственную деятельность.

Правила перевода объекта в жилой фонд предусмотрены в ст. 23 ЖК РФ:

1. владелец недвижимости составляет заявление в муниципальный орган на изменение статуса помещения, при наличии нескольких собственников требуется согласие каждого из них;
2. оплачиваются все задолженности по коммунальным платежам;
3. объект проверяется на наличие обременений;
4. удостоверяются, что измена статуса не затрагивает интересы других лиц;
5. муниципальный орган рассматривает заявление и предоставленные документы, при необходимости проводит осмотр объекта;
6. в течение 45 дней выносится решение о переводе или о запрете на перевод помещения в другой статус.

Процедура перевода жилой недвижимости в статус нежилой проходит по такой же схеме. После получения разрешения начинается ремонт, по итогам которого проводится проверка специалистами бюро технической инвентаризации. Полученные новые документы регистрируются в Росреестре.

По закону нельзя запретить владельцу проживать на собственном объекте, если это не затрагивает интересы окружающих. Однако оформить прописку, временную или постоянную, в нежилом помещении нельзя. Полный список мест, где можно прописаться, перечислен в приложении к Постановлению № 713.

С 2013 года разрешена прописка в дачных домиках при соблюдении установленных законодательством требований. Однако разрешение на постоянную регистрацию в этих случаях обычно удается получить только по решению суда.

Сделки и налогообложение

Сделки с нежилой недвижимостью могут проводить физические и юридические лица, а также ИП. Самые распространенные соглашения между сторонами:

• купля-продажа имущества;
• аренда;
• залог;
• ссуда.

Договора купли-продажи считаются оформленными только после государственной регистрации. Любое серьезное обременение также требует регистрации в ЕГРН. При передаче прав на имущество другому лицу в договоре указывается целевое назначение объекта в зависимости от классификации.

Согласно НК РФ, собственника нежилого объекта могут обязать платить следующие налоги:

• налог на имущество, который исчисляется по кадастровой стоимости;
• налог на доходы;
• налог на прибыль организаций и ИП.

Обследование, амортизация и бухгалтерский учет

Заключение сделок обычно сопровождается проведением обследования недвижимости с целью проверки соответствия принятым нормам. Любая недвижимость имеет свой срок эксплуатации, который зависит от множества факторов. Обследование, а в некоторых случаях и экспертиза, определяет общее состояние объекта, степень износа несущих конструкций и перспективы дальнейшего использования нежилого помещения.

Для установления кадастровой, инвентаризационной и рыночной стоимости объекта осуществляется оценка недвижимости. Она может оценивать как сам объект, так и преимущества, которые получит покупатель или арендатор. Отчетная документация по оценке предоставляет следующую информацию:

• исходные данные;
• порядок проведения оценки;
• выводы и конечную стоимость объекта.

На основе полученных данных высчитывается остаточная стоимость недвижимости, которая учитывается в бухгалтерии организации. Нежилой объект может быть отнесен к основным средствам при соблюдении следующих требований:

1. недвижимость находится в собственности;
2. получение прибыли от использования;
3. срок эксплуатации более года;
4. стоимость имущества больше 10000 рублей.

Перепланировка, переустройство и реконструкция

Для изменения устройства нежилого помещения можно провести следующие действия:

• перепланировка – это изменения утвержденного плана помещения в связи со сносом, переносом или возведением стен и установлением новых границ объекта;
• переустройство – изменение схемы коммуникационных сетей в следствии перепланировки или в качестве отдельного действия;
• реконструкция затрагивает технические свойства объекта, не меняя официально утвержденный план помещения.

На проведение подобных работ требуется разрешение соответствующих инстанций. Особой процедурой является раздел недвижимости на несколько объектов. Он необходим для получения права собственности и кадастрового номера отдельно на каждую часть. Осуществляется на основании соглашения о разделе нежилой недвижимости или судебного решения. После получения новых технических паспортов и планов в БТИ на каждую часть, следует регистрация права собственности в Росреестре.

Кадастровый учет

Стоимость имущества, которая учитывается Росреестром как основная, считается кадастровой. Она необходима для исчисления налогов и определяется экспертами-оценщиками. Информацию по ней можно получить:

• заказав в офисах МФЦ и отделении Росреестра выписку из ЕГРН;
• заказав справку на сайте Госуслуг или через публичную кадастровую карту.

Для постановки недвижимости на кадастровый учет требуется технический план объекта, в котором указываются основные параметры имущества. Состоит из:

1. графического плана объекта;
2. письменного описания характеристик недвижимости.

Технический план выдается БТИ на каждый построенный или перепланированный объект.

Вся недвижимость делится на жилую и нежилую. Четкое определение вида имущества и его целевого назначения необходимо для заключения различных правовых сделок и контроля со стороны разрешительных инстанций. Законодательство РФ регламентирует наступление прав на нежилое имущество, определяет объем и содержание этих прав.