Особенности сделок с недвижимостью. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Факт расторжения договора купли-продажи – это процедура, которая предполагает различные нюансы и тонкости в знании законодательства. Расторгать договор купли-продажи по инициативе той или иной стороны без видимых на то причины невозможно.

Однако, если существуют обстоятельства, которые позволяют посмотреть на сложившуюся ситуацию под другим углом, то расторжение может быть применено.

В статье рассказывается, можно ли расторгнуть договор до и после гос. регистрации, а также как признать сделку недействительной, чтобы ее аннулировать.

Показать содержание

• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры: причины и основания
Для продавца     Для покупателя    
• Расторжение ДКП
После гос. регистрации     До регистрации    
• Оспаривание и аннулирование сделки
Условия, чтобы вернуть купленную или проданную недвижимость     Пошаговая инструкция     В какой суд обращаться, чтобы оспорить?     Необходимые документы     Сбор доказательств     Как правильно составить исковое заявление?     Сроки рассмотрения дела и вынесения решения     Пошлина и другие расходы     Как отказаться от сделки, если решение не в вашу пользу?    
• Признание соглашения недействительным и ничтожным

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры: причины и основания

Для продавца

Причинами для расторжения могут быть следующие события:

1. Покупатель не предоставляет оплату за приобретенную недвижимость. Действие рассматривается как невыполнение обязательства по договору и ведет к расторжению сделки.
2. Покупатель не явился для принятия помещения в установленное время без уважительных на то причин.
3. Продавец не был осведомлен об изменениях в соглашении. Например, изначально оговаривался вариант приобретения недвижимости за наличные денежные средства, а в момент оплаты выяснилось, что частичное погашение долга осуществляется через ипотеку, материнский капитал и так далее.

Также основаниями могут стать и другие, индивидуальные причины, которые ущемляют права и интересы владельца помещения.

Для покупателя

Права покупателя защищены современным российским законодательством. Передавая свои денежные средства продавцу, покупатель намеревается получить недвижимость, которая изначально его заинтересовала.

Если в ходе оформления сделки выяснится, что недвижимость не соответствует описанию, техническим характеристикам, фото или видео материалам, которые предоставил продавец, покупатель имеет право отказаться и аннулировать договор.

Если при начальной эксплуатации помещения покупатель выяснил, что имеется некий изъян, о котором не было упомянуто ранее, но он имеет вес и наносит серьезный урон приобретателю, покупатель также имеет право на расторжение.

Помещение может быть возвращено продавцу в случае, если в сделке купли-продажи квартиры фигурировали несовершеннолетние дети. Например, продавец, являясь законным представителем несовершеннолетнего, осуществил продажу доли ребенка. В таком случае, если органы опеки посчитают сделку ущемляющей права несовершеннолетнего, договор может быть аннулирован.

Расторжение ДКП

Расторжение договора купли-продажи – это полное прекращение всех юридических действий и завершение правоотношений между участниками сделки. Определяющее значение в процедуре расторжения договора играет момент, когда возникает необходимость в подобном действии. Расторгнуть договор по правилам необходимо с учетом, произошла регистрация прав нового владельца или ещё нет.

После гос. регистрации

Достаточно проблематично всё вернуть в случае, если государственная регистрация сделки была произведена, а имущество уже передано покупателю. Покупатель получил право собственности на недвижимость. Поэтому, для того, чтобы отменить сделку, необходимо наличие определенных ситуаций с отсылкой к законодательству.

Гражданский кодекс говорит о том, что аннулировать договор можно только тогда, когда он имеет законную силу. Это значит, что если истечет срок сделки, который упомянут в договоре, расторгнуть его будет весьма проблематично. Если сделка уже была выполнена и полномочия на квартиру уже перешли к покупателю, то расторжение договора не будет подразумевать возврат имущества.

Для того, чтобы вернуть недвижимость, необходимо прибегнуть к помощи суда. Для начала нужно произвести досудебный порядок урегулирования, то есть, попытаться решить проблему мирным путем. Если в течение 30 дней ответ от противоположной стороны не получен или же он отрицательный, то сторона, права которой ущемлены, обращается в судебную инстанцию с исковым заявлением.

До регистрации

Намного проще будет разорвать отношения в случае, если государственная регистрация сделки ещё не была проведена. Благодаря этому, недвижимость будет считаться собственностью продавца, который может в любой момент потребовать расторжения заключенного договора с наименьшим риском для себя и своего имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи потребует отменить соглашение, то участники могут достигнуть обоюдного согласия без привлечения третьих лиц в виде государственных учреждений. Им всего лишь нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, чтобы документально зафиксировать свое решение.

Оспаривание и аннулирование сделки

Современное законодательство под оспариванием и аннулированием понимает действия по признанию договора купли-продажи недействительным. Решение о недействительности суд выносит после обращения заинтересованного лица.

Условия, чтобы вернуть купленную или проданную недвижимость

Договор будет признан недействительным в случае, если обратившийся истец докажет, что в ходе совершения сделки, его права были нарушены и не учтены.

Для того, чтобы оспорить сделку, устанавливается срок давности в один год с момента, как заинтересованное лицо получило информацию о том, что права грубо нарушаются.

Отдельно стоит поговорить о понятии недействительности сделки, которая также признается судом как основание для расторжения. Если будет выяснено, что сделка относилась к категории недействительных, то договор прекратит свое существование, а обязанности сторон потеряют свою актуальность. Также, различными будут последствия, в зависимости от решения суда (ст. 167 Гражданского кодекса).

Характеристики недействительной сделки указаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ. Наиболее распространенные:

• Договор недействительный, если нарушает нормы законодательства (ст. 168 ГК РФ).
• Покупатель или продавец недееспособны (ст. 171 ГК РФ).
• Договор был заключён с лицом, которое находится в особом состоянии, которое влияло на его возможность руководить своими действиями (ст. 177 ГК РФ).
• Договор заключался под воздействием угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

Для таких ситуаций предусматривается срок исковой давности равный одному году с момента, как лицо узнало о том, что его права были нарушены.

О различных способах мошенничества при покупке и продажи квартиры и о том, как не дать себя обмануть при заключении сделки, читайте здесь.

Пошаговая инструкция

В какой суд обращаться, чтобы оспорить?

Лицо, которое уверенно, что в ходе заключения сделки купли-продажи квартиры были нарушены его права, обращается в соответствующую судебную инстанцию. На сегодняшний день районный суд Российской Федерации по месту проживания ответчика уполномочен рассматривать подобные дела.

Истцу остаётся составить исковое заявление и приложить соответствующие документы, подтверждающие его слова.

Необходимые документы

Истец-продавец ответственен за формирование пакета документов:

1. Исковое заявление.
2. Ксерокопия паспорта.
3. Договор купли-продажи, который прошел процедуру государственной регистрации и вступил в законную силу.
4. Техническая и правовая документация на недвижимость.
5. Другие сопутствующие сделке бумаги.
6. Квитанции об оплате государственной пошлины.
7. Документы, свидетельствующие об ущемлении прав.

Истец-покупатель при составлении пакета документов руководствуется следующим перечнем:

1. Исковое заявление.
2. Ксерокопия паспорта.
3. Договор купли-продажи.
4. Подписанный акт приема-передачи помещения.
5. Справка о состоянии счета (движении средств по нему) в случае, если оплата осуществлялась по безналичному расчету.
6. Выписка ЕГРН о праве собственности.
7. Бумаги, свидетельствующими об отказе в выполнении условий сделки, игнорировании требований ответчика.
8. Довереность, если истец не может присутствовать сам.
9. Квитанция об оплате госпошлины.

Сбор доказательств

В качестве доказательства истец может поставить следующие материалы.

• Официальные бумаги и бланки, которые содержат правовую информацию.
• Технические характеристики объекта недвижимости.
• Свидетельские письменные и устные показания от третьих лиц.
• Справки, выписки, которые свидетельствуют о наличии ущемления прав.
• Видео и аудио материалы, которые имеют отношение к делу.

Как правильно составить исковое заявление?

Исковое заявление должно содержать следующие пункты.

• Наименование судебной инстанции.
• Сведения об истце и ответчике.
• Контактная информация.
• Сведения о заключенном ранее договоре купли-продажи.
• Сведения об объекте недвижимости, о котором идёт речь.
• Суть произошедшего нарушения прав.
• Доказательства, которые подтверждают соблюдение претензионного порядка.
• Исковые требования.
• Перечень приобщенных документов.
• Дата, подпись.

В исковом заявлении нужно в обязательном порядке указывать правовые основания, в ходе которых последует расторжение договора.

Заявление от продавца должно выглядеть следующим образом:

1. Наименование судебной инстанции.
2. Паспортные данные продавца. Личные данные покупателя.
3. Контакты продавца и, при наличии, покупателя.
4. Информация о недвижимости со ссылкой на правоустанавливающие документы.
5. Описывается факт и дата перехода прав собственности.
6. Устанавливается факт (или его отсутствие) передачи денег.
7. Называется правонарушение в отношении продавца.
8. Перечень действий, которые предпринял продавец для того, чтобы урегулировать спор.
9. Исковые требования: возврат денежных средств, их части, имущества и т.д.
10. Дата, подпись.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от продавца
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от продавца

В случае с покупателем соблюдается иной порядок:

1. Наименование суда.
2. Паспортные данные покупателя, личные данные оппонента.
3. Контакты.
4. Информация о факте приобретения недвижимости: где, когда происходила сделка.
5. Факт регистрации сделки в Росреестре.
6. Факт получения (не получения) документа на право собственности.
7. Процесс передачи денежных средств: дата, место, форма расчета.
8. Суть нарушения в отношении покупателя соссылкой на закон.
9. Действия покупателя, направленные на досудебное урегулирование.
10. Исковые требования: возврат денежных средств в полном объеме, устранение препятствий для вступления в право собственности.
11. Дата, подпись.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от покупателя
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от покупателя

Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

Суд рассматривает дело в течение одного календарного месяца, после чего назначает дату судебного заседания. Если одна из сторон не является на рассмотрение, или в деле появятся новые обстоятельства, то заседание будет продлеваться и откладываться. В целом, рассмотрение дела возможно в срок от двух месяцев до полугода.

Пошлина и другие расходы

Перед подачей искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. На сегодняшний день государственная пошлина за подачу искового заявления в районный суд Российской Федерации составляет 300 руб. Оплачивать государственную пошлину нужно непосредственно перед подачей, так как спустя месяц она уже будет не действительна. Приобщается чек или квитанция.

Как отказаться от сделки, если решение не в вашу пользу?

Если суд вынес решение в пользу одной из сторон, то у оппонента есть возможность в течении 15 дней обратиться в апелляционную вышестоящую инстанцию. Правда, обращение осуществляется с участием адвоката. В ходе рассмотрения дела в апелляции, суд устанавливает дополнительные основания, также обращает внимание на нюансы.

Признание соглашения недействительным и ничтожным

Для того, чтобы произошло оспаривание, необходимо, чтобы сделка была признана ничтожной. Понятие ничтожности предполагает, что договор был заключён с явным нарушением норм действующего законодательства (о способах мошенничества при покупке и продаже квартиры и о том, как избежать обмана, рассказано в этой статье). То есть изначально данная сделка не должна была быть проведена.

Иногда для того, чтобы признать факт ничтожности, необходимо обратиться в судебную инстанцию. Сами признаки ничтожности и недействительности прописаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ.

В соответствии с этими нормами, ничтожными сделками признаются договора, которые:

• Были заключены с несовершеннолетними или малолетними детьми.
• С лицами, относящимися к категории недееспособных.
• Мнимая сделка.
• Притворная сделка.
• Сделка, которая осуществлялась по потерянным или заведомо недействительным бумагам.

Возможные последствия после расторжения договора купли-продажи находятся в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. По решению суда взаимные обязанности сторон могут прекратиться с момента вынесения решения.

Если расторжение связано с существенным нарушением условий соглашения, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков. В зависимости от индивидуально сложившейся ситуации, будут наступать и соответствующие последствия.