Актуальные особенности уплаты налога с купли и продажи квартир, инструкция по самостоятельному расчету суммы

После продажи квартиры продавец обязан подавать декларацию на оплату налога государству. Согласно новым изменениям в налогообложении, поменялись условия оплаты. Данные условия и особенности необходимо учитывать, когда совершают продажу и покупку жилья.

В статье рассмотрим, как происходит налогообложение в отношении приобретенной или проданной квартиры, нужно ли платить НДФЛ с продажи жилья, если сразу покупаешь другое, какие действуют сроки оплаты и другие важные нюансы.

Показать содержание

• Законодательные основы
• Особенности уплаты налогов при покупке и продаже жилья в России
Для физических лиц     Для юридических лиц    
• Кто должен вносить подоходный налог после сделки – продавец или покупатель?
В каких случаях требуется уплата НДФЛ при реализации жилья?     
• Документы, которые нужно подготовить для ФНС
• Нюансы в зависимости от срока владения собственностью
• Особые случаи
• Льготы
Какая сумма дохода не облагается НДФЛ?      Можно ли оформить возврат 13%?     
• Как рассчитывается сумма?
• Сроки и порядок взимания
• Штрафы и санкции

Законодательные основы

Процесс начисления налогов со сделок от продаж/покупок квартир регулируется следующими законодательными и нормативными актами:

1. НК РФ части второй 117-ФЗ, ст. 217—221 — отображены правила заполнения налоговых документов на выплаты, порядок заполнения и формат предоставления.
2. Ст. 146 117-ФЗ – регламентирует реализацию недвижимости, облагаемую НДС.
3. ФЗ от 27 ноября 2018 424-ФЗ – об изменениях налогообложения сделок с недвижимостью для нерезидентов РФ.

Особенности уплаты налогов при покупке и продаже жилья в России

В РФ платятся налоги с продажи недвижимости при получении дохода и недостаточного времени владения жильем для освобождения от налога согласно законодательству.

Для физических лиц

Налог выплачивается по форме 3-НДФЛ (налог на доход физического лица). Основная цель декларации – учесть и проконтролировать средства налогоплательщиков, а также взыскать налог.

Для юридических лиц

Юридическое лицо обязано оплачивать налог только на прибыль, которая рассчитывается с разницы между ценой приобретения и ценой продажи (согласно статье 248 НК, которая регламентирует определение доходов и классифицирует их).

В случае продажи недвижимости, доход юридического лица облагается счетом согласно НДС – налоговым сбором на добавленную стоимость.

В отношении налога на прибыль выручку от реализации недвижимости продавцам надо включать в прибыль, облагаемую налогом, на дату передачи недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи или другому документу, подтверждающему факт передачи (п. 3 статьи 271 НК).

Кто должен вносить подоходный налог после сделки – продавец или покупатель?

Налоговый вычет с продажи недвижимого имущества уплачиваются непосредственно продавцом – бывшим владельцем купленной недвижимости. Для резидентов и нерезидентов требования к уплате одинаковые.

В каких случаях требуется уплата НДФЛ при реализации жилья?

Налог с дохода от продаж квартир собственники уплачивают в следующих случаях:

• если собственник владеет имуществом менее 3-х лет, и право возникло до 2016 г., или менее 3х лет, и не было подарено, получено по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания;
• если квартира в собственности менее 5 лет, и право зарегистрировано после 2016 г.

Документы, которые нужно подготовить для ФНС

В отдел ФНС, чтобы уплатить налоговый сбор после продажи, необходимо подавать следующие документы:

• заполненная декларация 3-НДФЛ;
• справка 2-НДФЛ;
• договор купли-продажи на квартиру;
• копии платежей;
• приходной кассовый орден, расписка, поручение.

Нюансы в зависимости от срока владения собственностью

На особенности начисления налогов в первую очередь влияет год приобретения квартиры и срок владения:

О том, как влияет на налогообложение купли-продажи квартиры срок владения недвижимостью, написано тут.

Особые случаи

1. Если продавец пенсионер. Для пенсионеров существуют те же требования, что и для работающих граждан: от продажи квартиры НДФЛ рассчитывают по стандартной формуле, без льгот.
2. Если осуществляется продажа квартиры или доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Несовершеннолетние дети являются налогоплательщиками. По статье 80 СК все выплаты за несовершеннолетнего производят его родители, в том числе и оплата налога.
3. Если продана доля квартиры совершеннолетним собственником. Налог на доход с продажи доли выплачивается так же, как и со всей квартиры. Нет ограничений и льгот по выплате налога кроме установленных законом сроков владения.
4. Если купля и продажа происходит между родственниками. Также требуется уплачивать НДФЛ, так как происходит финансовая сделка. Оплата не производиться, когда квартира дариться или наследуется близкими родственниками.
5. Если произошла продажа квартиры и состоялась покупка другого жилья в одном налоговом периоде (в том числе, если покупка произошла сразу же за продажей) при покупке и продаже в одном налоговом периоде.

   При продаже и приобретении квартиры в одном налоговом периоде человек получает право на 2 налоговых вычета: для продавцов и для покупателей. Т.е. можно применить своеобразный взаимозачет. Также можно использовать и стандартные способы снижения налогооблагаемой базы, а вычет с покупки получить отдельно позднее.

6. Если продажа одной квартиры и покупка другой произошли в разных налоговых периодах. Требуется первоначально подавать декларацию за первый объект недвижимости, а затем через год подать заявление на имущественный налоговый вычет за покупку.
7. Если продажа квартиры произведена по кадастровой стоимости. Налог в таком случае взимается именно с этой суммы с помощью расчетной формулы.
8. Если в сделке принимают участие нерезиденты РФ. В связи с изменениями в 424-ФЗ, нерезиденты уплачивают налог по тем же правилам, что и резиденты: с 70% от кадастровой стоимости и в те же налогооблагаемые сроки. О налогообложении сделки для нерезидентов написано здесь.

Льготы

Существует несколько видов налоговых льгот:

• срок владения квартирой (свыше 3/5 лет налог не платится);
• продана квартира, которая получена в дар, приватизирована, получена в наследство от близкого родственника или по договору ренты;
• имущественный вычет для продавца.

Какая сумма дохода не облагается НДФЛ?

Налоговый сбор на доход после продажи недвижимости не начисляется на сумму 1000 000 рублей. Эта сумма является налоговым вычетом, который можно сминусовать с полученной на руки суммы от реализации квартиры.

Либо можно уменьшить базу путем вычисления фактической финансовой разницы при продаже и покупке жилья. Т.е. здесь необлагаемая налогом с продажи недвижимости сумма будет равна той, которая была изначально выплачена за недвижимость.

Можно ли оформить возврат 13%?

После получения прибыли, с доходной суммы вычисляют налог, его размер возможно снизить на сумму 1 млн. р. путём подачи декларации и соответствующих документов. С покупки недвижимости также можно получить возврат средств в размере 13%.

Как рассчитывается сумма?

При расчетах налога применяются параметры:

• стоимость квартиры при продаже;
• кадастровая стоимость квартиры;
• понижающий коэффициент.

Расчет налога при продаже недвижимости для физического и юридического лица:

Сроки и порядок взимания

Срок декларации – это время подачи документов, он осуществляется на следующий год после того, как была продана или куплена квартира, подать следует до 30 апреля. Сам налог необходимо оплатить в том же году подачи декларации до 15 июля.

Порядок взимания налога осуществляется следующим способом:

1. сбор документов продавцом;
2. подача документации и заявления по форме 3-НДФЛ;
3. рассмотрение документов налоговым инспектором;
4. начисление и оплата налога.

Штрафы и санкции

Налогообложение при финансовых сделках предполагает оплату налогового сбора с полученной прибыли. Уклоняясь от данной обязанности, налогоплательщик влечёт за собой административную либо уголовную ответственность.