На что обратить внимание при покупке и продаже квартиры? Способы мошенничества

Покупая квартиру, практически каждый здравомыслящий человек испытывает определённые опасения. И это не случайно.

Рынок недвижимости – обширный плацдарм, где обосновались не только профессиональные мошенники, но и просто нечистые на руку руководители компаний и обычные с виду граждане. В статье можно узнать, как обманывают людей при покупке жилья и как купить квартиру без обмана.

Показать содержание

• Какие существуют способы мошенничества и обмана при сделке купли-продажи?
В строящихся домах     С доверенностями    
• На что обратить внимание, чтобы не быть обманутым при покупке?
Способы проверки     Как проверить собственника на юридическую чистоту через Росреестр?     Как не нарваться на мошенников?    
• Как обезопасить себя при продаже?

Какие существуют способы мошенничества и обмана при сделке купли-продажи?

Основные модели, которые применяются в качестве схем мошенничества, следующие:

1. Поддельный паспорт. В данном случае преступники берут в аренду элитное жильё, при условии отсутствия собственника в городе, а ещё лучше – в стране.

   Они подделывают его паспорт, в котором значатся персональные данные собственника и фотография преступника. По этому паспорту получают дубликаты всех документов и проводят сделку. Вернувшийся из поездки собственник в судебном порядке выписывает незаконных жильцов.

2. Поддельные документы. Мошенники подделывают все документы на покупаемую квартиру, по ним оформляют предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Стараются задействовать как можно больше жертв, у которых получают задаток. Исчезают после оформления ПДКП. С одним из них могут заключить договор купли-продажи (ДКП). В этом случае исчезают по пути в многофункциональный центр (МФЦ).
3. Разновидность этой схемы может повториться с реальным объектом, находящимся в собственности, и подлинными документами. Собственник также оформляет несколько ПДКП, с одним из клиентов заключает сделку, передавая документы в Росреестр. Забить тревогу могут потенциальные покупатели – жертвы обмана, но это произойдёт не сразу, а после исчезновения мошенника.
4. Подставной объект. Мошенники могут приобрести квартиру по низкой стоимости, а на показ привести клиента в дом экстра-класса. Для этого используется созвучие в названии улиц, похожие номера домов на одной улице или квартиры в одном доме.

   Иногда даже подменяется населённый пункт. При составлении договора вносится действительный адрес объекта, в то время как при его просмотре – похожий, но другой. В итоге покупатель получает жильё по существенно низкой стоимости.

5. Подставная компания. Мошенники представляются законными представителями крупного застройщика или риэлтерской фирмы. Проводят махинации с недвижимостью от имени компании.

Кроме перечисленных схем, могут встретиться недобросовестные действия собственников недвижимости, которые не квалифицируются как мошеннические действия и могут иметь вид простой случайности или технической ошибки.

Например:

1. Заключение ДКП с несовершеннолетним или недееспособным лицом, после чего сделка аннулируется, и объект переходит к бывшему владельцу. А деньги оказываются истраченными и возвращаются к обманутому покупателю частями в течение нескольких лет.
2. Внесение в ДКП заниженной суммы в сравнении с фактической. После чего сделка расторгается, и покупатель получает только сумму, равную внесённой в договор стоимости жилья.
3. Совершение сделки на покупку, когда на квартиру претендуют третьи лица. Например, сонаследники, получатели завещательного отказа или иные, прописанные ранее жильцы.
4. Покупатель въезжает в квартиру и затягивает расчёт с продавцом.
5. Продавец не освобождает помещение, не выписывается. Особенно неприятно, если в квартире остаётся беременная женщина, о факте беременности которой покупатель не знал. Выписать её практически невозможно даже через суд, если она не имеет другого жилья.

В строящихся домах

Чтобы купить жилье в строящемся доме и не быть обманутым нужно знать, как могут действовать недобросовестные продавцы. В новостройке могут встретиться следующие виды преступных действий:

1. Подставные компании, заключающие договор долевого участия (ДДУ) от имени застройщика.
2. Дочерние компании застройщика, заключающие ДДУ непосредственно перед его банкротством.
3. Оформление нескольких ДДУ на одну квартиру, под прикрытием технической ошибкой.
4. Квартира переходит первому из зарегистрировавшихся лиц. Остальные судятся с той или иной степенью успеха.
5. Передача права требования по подложным документам. Исчезновение мошенников после оформления договора цессии.

С доверенностями

По статистике наибольшее число правонарушений на рынке недвижимости совершается по генеральным доверенностям. Самые распространённые из них следующие:

1. Доверенность, полученная преступным путём. Зачастую «чёрные риэлторы» получают генеральные доверенности путём вымогательства, обмана или шантажа.

   Нередко лишают жизни обманутого собственника, чтобы он не сообщил о преступлении в правоохранительные органы. После сделки преступление вскрывается, и покупатель погружается в самый эпицентр преступления.

2. Собственник вместо купли-продажи предлагает оформить генеральную доверенность. После получения денег обращается к нотариусу и досрочно отзывает доверенность. Обманутый покупатель становится неправоспособным.
3. Доверенное лицо присваивает деньги, полученные по сделке. Собственник начинает судебные тяжбы, в которые невольно втягивается покупатель.
4. Поддельные доверенности. По таким бумагам оформляют только ПДКП, которые не требуют регистрации и получают аванс. Затем преступники исчезают.
5. Доверенность отозвана, но поверенный продолжает её использовать, заключая мнимую сделку.

На что обратить внимание, чтобы не быть обманутым при покупке?

На вопрос, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно ответить следующее: насторожить покупателя должны некоторые обстоятельства:

• занижение стоимости объекта сверх всяких разумных норм;
• несоразмерное с общепринятыми нормами завышение суммы задатка;
• отсутствие оригинала правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа;
• неправоспособный вид документации, просроченные справки;
• отказ или увиливание от предъявления паспорта;
• продавец недавно вступил в права наследования или приобрёл квартиру;
• генеральная доверенность при отсутствии в квартире собственника жилья.

Перечисленные признаки помогут сделать поверхностные выводы. Для того чтобы их подтвердить или опровергнуть, нужно провести глубокий мониторинг правоспособности объекта и его собственника.

Подробнее о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры и на что нужно обращать внимание, читайте здесь.

Способы проверки

Первичная проверка проводится на сайте, где выставлено объявление о продаже объекта. Если его выставила риэлторская компания, то нужно найти её на официальном сайте. Если она не имеет официального сайта – написать на форумы и посмотреть имеющуюся информацию – всплывёт ли где-нибудь название этой фирмы.

Обратившись в компанию, нужно попросить пакет учредительной документации и договор услуг, по которому совершается продажа жилья. А если жильё продаётся от собственника – посмотреть его паспорт с пропиской. Далее нужно приступить к проверке документации на квартиру.

Проверять бумаги нужно следующим образом:

1. Проверить правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ. Если представлены копии, попросить оригиналы. Они должны быть в наличии.
2. Обратить внимание на техплан и технический паспорт. Параметры, указанные в документах, должны соответствовать действительности.
3. В выписке из поквартирной книги, которую нужно брать с начала существования дома, не должно быть прописанных лиц, оставшихся от прежних собственников.
4. Малолетних и несовершеннолетних детей, если они прописаны, попросить выписать до начала сделки.
5. Проверить кадастровую справку, что квартира не имеет обременений и не находится под арестом.
6. Посмотреть копии лицевого счёта, чтобы не было задолженностей.

После этого нужно проверить фактическое состояние объекта. Нужно смотреть, чтобы объект, заявленный как квартира, отвечал критериям квартиры. Если это приватизированная комната в общежитии – нужно установить цену, соразмерную стоимости комнаты в общежитии.

Как проверить собственника на юридическую чистоту через Росреестр?

Чтобы существенно снизить риски и сделать следку при покупке безопасной, нужно знать, как выйти на сайт Росреестра и проверить данные собственника покупаемой квартиры на юридическую чистоту.

Для этого требуются предварительные действия. Из паспорта при проверке документов нужно выписать фамилию, имя и отчество собственника. Из кадастрового паспорта – кадастровый номер.

Далее, выйдя на сайт, совершаем следующие действия:

1. В поисковик вбиваем адрес квартиры или кадастровый номер объекта.
2. Нажимаем на клавишу «найти квартиру».
3. Внизу страницы выбираем раздел «Сведения о владельце квартиры», формируем заказ.

Как не нарваться на мошенников?

Лучше всего не связываться с квартирой, если она:

• получена по наследству меньше чем 3 года назад;
• продаётся после развода с женой с детьми;
• в квартире остался прописанный много лет назад жилец;
• правоспособность документации вызывает сомнение;
• продавец выглядит очень странно или похож на хронического алкоголика.

При выявлении несоответствий лучше всего отказаться от сделки и обратиться в правоохранительные органы. В крайнем случае предложить собственнику или его представителю проконсультироваться у юриста и удостоверить сделку у нотариуса. Как правило, в таких случаях мошенники сразу исчезают из поля зрения покупателя.

Как обезопасить себя при продаже?

Как правильно и безопасно продать жилье, чтобы вас не обманули? Риски и проблемы разного уровня сложности могут поджидать не только покупателя, но и продавца.

Главная существенная проблема, которая может его коснуться – получение денег, положенных по сделке. Он может встретиться с несколькими вариантами мошенничества, в результате которых придётся:

• получить неполную стоимость;
• лишиться части денег;
• не получить денег;
• получить фальшивые купюры.

Не получить деньги или получить их частично он может, если согласится подождать с оплатой. Обычно такие ситуации складываются, когда квартира продаётся родственникам или хорошим знакомым. Иногда продавец передаёт на руки покупателя расписку, но тот отказывается дать деньги.

Лишиться части денег можно, если по просьбе покупателя завысить стоимость жилья в ДКП. Это может мотивироваться тем, что покупатель хочет, чтобы сумма налогового вычета была больше. Но в итоге он расторгает сделку и требует вернуть стоимость жилья, указанную в договоре.

Кроме этого, при самостоятельном проведении сделки велик риск нарваться на осведомителей (наводчиков) преступников, которые ищут благовидный предлог для осмотра квартиры с целью планирования преступления.

Также мошенники могут завладеть пакетом документации продавца и самостоятельно оформить сделку по подложным документам.

Чтобы собственник жилья не пострадал, нужно соблюдать следующие меры безопасности:

• заключить договор услуг с посредником (юристом, риэлтором);
• проводить осмотры жилья в присутствии уполномоченного посредника;
• при предъявлении документации проверять паспорт покупателя;
• внимательно смотреть на его возраст и дееспособность;
• не оформлять генеральную доверенность, лучше оформить сопровождение сделки;
• передачу денег проводить в присутствии свидетелей;
• при необходимости обращаться за помощью к правоохранительным органам.

Все риски связаны с халатностью, которая подпитывается неоправданным доверием. А также с правовой безграмотностью и желанием сэкономить на услугах компетентных лиц.

При сделке купли-продажи квартиры и покупатель, и продавец, несут определённые риски. Их может поджидать опасность натолкнуться на мошенников, которые исчезают после удачной махинации. Или риск заключить сделку с недобросовестным партнёром, с которым придётся вести длительные судебные тяжбы.

Чтобы избежать рискованных ситуаций, нужно проявить предельную бдительность и заручиться консультационной поддержкой компетентного лица.