Как грамотно совершить сделку покупки и продажи квартиры: пошаговая инструкция

Покупка нового жилья – это всегда большая радость, которая сопровождается волнением и хлопотами, но необходимо следовать определенным правилам. Рынок недвижимости предлагает огромный выбор квадратных метров на любой вкус и кошелек, однако существуют различные нюансы, которые необходимо знать, дабы избежать неприятностей. В целом, приобретение недвижимости – дело довольно кропотливое, не терпящее спешки и ошибок. Рассмотрим процедуру оформления покупки и продажи жилья пошагово.

Показать содержание

• Выбор между новостройкой и вторичкой
• Основные этапы процедуры между физическими лицами: пошаговая инструкция
Какие вопросы следует задать продавцу?     ДКП и необходимые документы от обеих сторон для его заключения     Нужна ли оценка жилплощади?     Как оплатить?     Регистрация      В какой срок должна быть совершена передача?    
• Нужно ли обращаться к нотариусу?
• Стоит ли обращаться к риелторам или агентствам недвижимости?
• Допустимо ли проводить процесс по доверенности?
• Риски для покупателей, если недвижимость менее 3-5 лет в собственности
• Отличительные черты процедуры
С родственниками     С юридическим лицом     С участием несовершеннолетних     С участием иностранцев в РФ    
• В каких случаях возможно и в каких нельзя приобрести и продать помещение?
Если есть перепланировка     При наличии долгов по коммунальным платежам     Если помещение находится в залоге у банка     При реализации доли     Если это комната в коммуналке или общежитии    
• Альтернативные реализация и покупка жилья — что это такое?

Выбор между новостройкой и вторичкой

Новостройкой называются только построенные дома, квартиры в которых продаются впервые. Вторичка – это дома, которые в эксплуатации давно, квартиры в них имели хозяина, возможно не одного.

У каждого из двух фондов свои преимущества и недостатки, поэтому выбирать между ними следуют согласно индивидуальным требованиям покупателя. Фактическое состояние жилплощади должно ответствовать документальному.

Об особенностях купли-продажи жилья в новостройках и вторичках мы писали тут.

Основные этапы процедуры между физическими лицами: пошаговая инструкция

Когда квартира выбрана, необходимо переходить к действиям. В процессе приобретения жилплощади важна последовательность.

Процедура покупки и реализации жилого помещения поэтапно, шаг за шагом:

1. производится показ/осмотр квартиры;
2. при необходимости заказывается оценка;
3. заключается сделка, именуемая предварительным договором, в которой прописываются обязательства участников относительно будущей процедуры;
4. проверяется документация;
5. если все в порядке, то подписывается основной договор;
6. затем регистрируется переход права собственности;
7. подписывается передаточный акт;
8. недвижимость переходит во владение нового собственника.

Какие вопросы следует задать продавцу?

Важно знать некоторые подробности о приобретаемом жилье. Для этого нужно задать продавцу следующие вопросы:

• кто собственник квартиры;
• как именно жилплощадь перешла в собственность, было ли это зарегистрировано;
• каково количество прописанных в квартире человек, были ли выписанные жильцы;
• имеются ли несовершеннолетние собственники или пользователи;
• в браке ли хозяин, если да – согласна ли его вторая половина на продажу;
• имеются ли посторонние лица, претендующие на право собственности;
• есть ли ограничения прав на данную площадь;
• какова длительность нахождения данного жилья у продавца;
• какую сделку желает заключить собственник – прямую или альтернативную;
• кто будет продавать жилплощадь – собственник или доверенное лицо;
• имеются ли скрытые дефекты;
• все о непосредственных соседях.

ДКП и необходимые документы от обеих сторон для его заключения

Собственнику для составления договора необходимо наличие таких документов:

1. соглашение о продаже;
2. правоустанавливающие бумаги;
3. паспорт;
4. выписка из БТИ;
5. справки о составе семьи;
6. выписка из ЕГРН.

Покупатель предъявляет:

1. паспорт;
2. квитанцию об оплате государственной пошлины.

Составляется три экземпляра договора, для каждой стороны и для Росреестра. Обязательным приложением к договору служит акт приема-передачи квартиры.

Нужна ли оценка жилплощади?

Нужен ли специалист для определения цены на жилплощадь, каждый решает индивидуально. Независимая оценка недвижимости при купле-продаже квартиры согласно закону не обязательна, если не используются залоговые средства.

Как оплатить?

Есть разные способы оплатить покупку, все они делятся на наличный и безналичный расчет. При наличном расчете деньги передаются из рук в руки. Для безналичного варианта существует несколько способов:

• часть суммы составляет материнский капитал – в этом случает финансы переводятся на счет продавца;
• безналичный перевод на счёт с помощью любого банка;
• перевод через Сбербанк;
• перевод средств на банковскую карту;
• использование банковской ячейки;
• аккредитив.

Регистрация

Пакет необходимых документов обеих сторон с договором купли-продажи передается под расписку управлению Федеральной службы госрегистрации, где рассматривается в течение семи-десяти дней.

Подробнее о том, как проходить регистрация договора, читайте в этой статье.

В какой срок должна быть совершена передача?

Срок освобождения квартиры оговаривается сторонами в договоре. Если иное не оговорено в ДКП, то срок составляет 14 дней.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Обращение к нотариусу для проведения сделок касаемо купли-продажи жилья необходимо в ряде случаев, в частности при сделках с долями и участием несовершеннолетних. Нотариус при купле-продаже зафиксирует все документы официально, что поможет избежать ненужных проблем.

Стоит ли обращаться к риелторам или агентствам недвижимости?

Стоит ли обращаться за помощью к посредникам, или можно обойтись без них – решается в каждом случае индивидуально. Однако стоит отметить, что ничего сложного в процессе самостоятельных операций с недвижимостью нет.

О том, как продать или купить квартиру без посредников, рассказано в этой статье, а здесь вы узнаете о том, как сделать это с участием посредников.

Допустимо ли проводить процесс по доверенности?

Проводить куплю-продажу квартиры по доверенности допустимо, однако это всегда рискованно – можно столкнуться с мошенничеством. Идти на такой риск при покупке недвижимости стоит лишь в самых крайних случаях.

Особенности купли-продажи в зависимости от срока владения квартирой Есть свои особенности купли-продажи, зависящие от срока владения квартирой. Если продавец владеет ею более пяти лет, то никаких проблем не возникает, если менее – то имеются некоторые нюансы.

Риски для покупателей, если недвижимость менее 3-5 лет в собственности

Если жилье находится в собственности продавца менее трех лет, то стоит насторожиться и тщательно проверить:

1. личность самого продавца;
2. продаваемую им жилплощадь;
3. порядок действий продавца – срочная продажа, значительная уценка или участие в оформлении сделки посредников – не слишком хорошие признаки.

Почему рискованно приобретать такое жилье:

• если квартира была собственнику подарена и с этого момента прошло менее трех лет, то это жилье даритель может вернуть себе;
• несовершеннолетние или недееспособные лица, прописанные в жилплощади, могут служить причиной аннуляции сделки.

Отличительные черты процедуры

Каждая индивидуальная сделка имеет свои отличительные черты в зависимости от участников процесса.

С родственниками

Как правильно оформить ДКП между родственниками? Купля-продажа квартиры родственникам проходит так же как и любая другая сделка. Но есть ряд нюансов, о которых нужно помнить.

• Если в сделке участвуют родственники, имеющие непосредственное отношение к продаваемому жилью (являются собственниками долей, комнат), то от них потребуется письменный отказ от покупки в первую очередь.
• Также нельзя получить налоговый вычет с подобной сделки, согласно ст. 220 НК РФ.
• Сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре.

С юридическим лицом

Если в сделке участвуют юридические лица, то пакет документов несколько увеличится.

С участием несовершеннолетних

Проживающие в квартире несовершеннолетние могут иметь долю собственности или же быть просто прописанными. В первом случае у продавца должна быть бумага от органов опеки и попечительства о разрешении проведения сделки. При втором варианте этот документ не нужен.

О купле-продаже квартиры с участием несовершеннолетних говорится здесь.

С участием иностранцев в РФ

Для того, чтобы проводить сделки с недвижимостью в России иностранному гражданину необходимо иметь:

• паспорт и его заверенный перевод;
• любое законное основание для нахождения на территории страны;
• заверенное согласие мужа или жены иностранного гражданина при наличии такового.

Об особенностях купли-продажи квартиры с участием иностранца написано в отдельном материале.

В каких случаях возможно и в каких нельзя приобрести и продать помещение?

Каждая индивидуальная процедура купли-продажи имеет свои особенности.

Если есть перепланировка

Если в квартире была сделана узаконенная перепланировка, то проблем не возникнет, необходимо лишь наличие разрешения на процедуру. Как продать помещение с неузаконенной планировкой? В этом случае продать жилье будет несколько сложнее. Для этого потребуется согласование перепланировки с БТИ, составление нового технического плана и оплата штрафа.

При наличии долгов по коммунальным платежам

Можно ли купить жилье с долгами по коммунальным платежам? Продажа таких квартир встречается в последнее время все чаще. Особых проблем в этой ситуации обычно не возникает, главное – поставить в известность покупателя и получить его согласие на такую сделку.

Как правило, на жилье с долгами делается скидка. Долги же закрываются до сделки одним из участников по обоюдному согласию. После погашения задолженности в Росреестр с остальными документами предоставляется чистая выписка из лицевого счета.

Если помещение находится в залоге у банка

Довольно распространенная ситуация, которая особо никого не пугает. Единственным нюансом будет то, что помимо продавца и покупателя в сделке участвует банк.

О купле-продаже залоговой квартиры подробно рассказывается тут.

При реализации доли

При продаже доли квартиры постороннему лицу продавец должен иметь письменный заверенный отказ от покупки от остальных дольщиков или получить их согласие на выкуп доли и продать им.

Если это комната в коммуналке или общежитии

Схема купли-продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии отличается также необходимостью уведомлять других собственников и получать отказ от покупки или согласие. Если комната в общежитии приватизирована, то купля-продажа ничем не отличается от обычной.

Альтернативные реализация и покупка жилья — что это такое?

Сделки, в которых вместо обычной продажи или покупки жилья совершаются несколько манипуляций одновременно, называются альтернативными. Самым простым образцом альтернативной сделки является продажа своего жилья и покупка для себя другого. Такой тип сделок является несомненно удобным вариантом.

Купля-продажа жилья – важное и ответственное мероприятие. Каждый индивидуальный случай имеет свои особенности, поэтому процедура не терпит спешки. Разобраться в тонкостях процесса и не нарваться на мошенников помогут специалисты по недвижимости.