+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Можно ли купить или продать квартиру, если она в залоге у банка, и как это сделать? Схемы и риски

Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Ипотечные квартиры обременяются залогом до момента полного погашения долговых обязательств. Этот период может длиться до 20 лет и более. Если у правообладателя ипотечной квартиры изменились планы, и он решил продать такое жильё – не проблема. Следуя определённому алгоритму, он может это сделать.

Не следует бояться приобретать такие объекты, если всё делается в рамках законодательства. Рассмотрим в статье, можно ли купить квартиру, которая находится в залоге, и как ее приобрести, если кредит погашается покупателем или договор купли-продажи заключается с участием банка, а также другие нюансы сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли продать залоговое жилье?

Залоговое имущество – это гарантия должника в возвращении полученных в долг денег. При отказе от погашения долга такое имущество изымается.
Поэтому квартира в залоге – это форма правоотношений владельца жилья с банком, когда имуществом владеют обе стороны кредитного договора. Такие правоотношения регулируются нормами Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

Согласно нормам статьи 37 и 50 настоящего закона, продать такую квартиру можно, при соблюдении определённых условий. Разрешение на продажу залогового имущества оглашено также в статье 350 ГК РФ. Согласно статье 56 ФЗ N102, оно может происходить по решению суда, если одна из сторон кредитного договора препятствует сделке.

 
Главное условие – согласие банка на сделку. Кредитное учреждение не допускает нарушения своих имущественных интересов, что требует согласовать порядок расчёта с банком по ипотеке за счёт продавца или покупателя.

Общий порядок сделки по его продаже

Кроме того, что в данном случае потребуется получить разрешение банка и определиться с нюансами расчёта по сделке, нужно следовать всем стандартным правилам, предусмотренным для купли-продажи (о том, как обычно происходит купля-продажа квартиры, мы рассказывали в этом материале).

Продавец должен найти покупателя самостоятельно или при помощи риэлтора. Провести осмотр жилого помещения и договориться о том, как будет проходить сделка. Предварительно собственник должен подать в банк заявление о том, что квартиру он намерен продать.

О том, как совершить сделку при помощи риэлтора и сколько это может стоить, мы рассказывали тут, а из этой статьи вы узнаете, как совершить куплю-продажу без посредников.

Заключать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) или основной договор сделки можно только после того как банк даст разрешение на её проведение. То же касается покупателя, если он намерен приобрести эту квартиру в ипотеку – вначале следует получить одобрение своей кредитной истории и разрешение на сделку.

Какие документы потребуются?

Для сделки покупатель должен иметь паспорт с пропиской в РФ, продавцу нужно подготовить следующий пакет документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности и наличии обременения;
  • кредитный договор с банком;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана;
  • выписка из лицевого счёта об уплате по кредитному договору и остатку по кредиту;
  • выписка из лицевого счёта об оплате услуг ЖКХ и квартплаты;
  • выписка из поквартирной книги.

 
Если квартира приобреталась в браке, дополнительно предъявляется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. А если жильё оформлено на ребёнка – обязательно предъявляют разрешение от органов опеки и попечительства. От представителей требуются нотариально удостоверенные доверенности.

О том, какой стандартный пакет документов потребуется для купли-продажи жилья, мы рассказывали здесь.

      

Заключение ДКП

Как только документация получена и проверена, а состояние квартиры полностью удовлетворило покупателя, стороны могут приступать к сделке. Она оформляется договором купли-продажи (ДКП).

Этот документ составляется согласно нормам статей 549, 550 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  • Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559566).

Его структура состоит из обязательных фрагментов:

  1. Наименование документа.
  2. Дата и место (населённый пункт) составления.
  3. Тело документа.
  4. Подписи сторон.

В теле документа выделяются следующие разделы:

  • Вводная часть – предмет договора.
  • Основная часть, в которой содержатся обязательные и дополнительные положения.
  • Заключительная часть, которая вносит сведения по усмотрению сторон.

Все разделы располагаются по пунктам и подпунктам. Некоторые из них должны присутствовать обязательно, они определяются как существенные положения договора.

Во вводной части обязательно вносятся:

  1. Определение сторон: Покупатель и Продавец. Если банк участвует в сделке, вносится третья сторона – Залогодержатель.
  2. Факт обременения квартиры залогом, если оно не снято до момента заключения договора.
  3. Кадастровые и технические характеристики квартиры, её почтовый адрес.
  4. Факт оформления сделки купли-продажи настоящим договором.

После вводной части следуют другие существенные положения, в число которых должны войти следующие:

  1. Цена квартиры по сделке. Сопутствующие условия ценообразования с учётом: переданного в качестве аванса (задатка) объёма денежных средств, остатка долга по ипотеке и другие нюансы.
  2. Способ и условия передачи недвижимости покупателю: с обременением или на обычных условиях купли-продажи.
  3. Права и обязанности сторон: покупатель вправе получить объект в собственность на определённых условиях и обязан уплатить установленную сумму, продавец – вправе получить деньги и обязан передать объект в надлежащем виде, в установленные сроки.
  4. Ответственность сторон: установить меру ответственности за просрочку и иные нарушения, допущенные при проведении сделки.
  5. Условия расторжения договора: поясняется, когда договор может расторгаться в одностороннем порядке через суд, а когда – двусторонним соглашением.

В заключительные положения может войти всё, что требуется в каждом конкретном случае. Например, число экземпляров, обязательность регистрации в Росреестре (всегда ли требуется регистрация ДКП в Росреестре читайте тут).

Дополнительно по усмотрению сторон может вноситься любая информация, имеющая непосредственное отношение к проводимой сделке. Например, требования к страховке помещения, страхование сделки или нотариальное удостоверение договора. В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии.

О правилах составления типового ДКП квартиры мы подробно рассказываем в отдельном материале.

Схемы покупки такой недвижимости

Существует несколько вариантов приобретения залоговой недвижимости. Исходя из специфики каждого варианта, выбирается наиболее приемлемый способ купли-продажи квартиры для каждой из сторон. Самыми распространёнными считаются три базовых способа проведения такой сделки.

Если кредит погашается покупателем

Один из способов состоит в том, что покупатель погашает кредит из личных денежных средств, а затем покупает не обременённую квартиру. Алгоритм проведения такой сделки следующий:

  1. Продавец пишет заявление на продажу квартиры, находящейся в залоге, в банк.
  2. Получает его согласие на сделку, подготавливает пакет документации, требующейся для сделки.
  3. Стороны заключают ПДКП, по которому покупатель полностью погашает ипотечный кредит.
  4. Продавец получает справку об отсутствии долговых обязательств и передаёт её в Росреестр.
  5. Росреестр снимает с квартиры обременение и выдаёт кадастровую справку об отсутствии ареста и обременения залогом.
  6. Сторонами заключается имущественная сделка в стандартном режиме, с обязательной регистрацией (инструкцию по проведению стандартной сделки купли-продажи квартиры мы приводили тут).

В этом случае в пакете документации произойдут следующие изменения:

  • кредитный договор не понадобится;
  • нужно получить новую выписку из ЕГРН, где не будет указан факт обременения;
  • приложить справку об отсутствии залога и обременения.
ДКП следует составлять как при стандартной процедуре купли-продажи, без указания на обременение объекта.

Заключение ДКП с участием банковской стороны

К сделке можно привлекать банк. В этом случае механизм сделки предусматривает использование банковских ячеек для расчёта с кредитором продавца и с самим продавцом. Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Покупатель арендует две банковских ячейки, через которые будет проводить передачу денег. Одна из них рассчитана на передачу денег в банк – в сумме, равной остатку долга за квартиру. Другая – для передачи остатка продавцу.
  2. Продавец пишет заявление в банк с просьбой одобрения сделки и оповещает о способе её проведения.
  3. После получения одобрения от банка заключается ДКП с передачей обременения покупателю.
  4. Сделка проходит регистрацию в стандартном режиме, обременение вносится в условие регистрации.
  5. Банк получает деньги в размере остатка и делает перерасчёт. Выдаёт покупателю справку о погашении долга.
  6. Покупатель снимает обременение с квартиры и оформляет на неё полноправное владение.

В этом случае пакет документации не изменяется на период проведения сделки. Изменения происходят только в момент снятия обременения, после регистрации сделки. Договор также заключается в стандартном режиме. Но в нём указывается полная стоимость недвижимости, переданная покупателем по сделке и механизм расчёта с продавцом, который применяется при данном способе купли-продажи.

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о нюансах проведения сделки с юридическим лицом, а также что такое альтернативная купля-продажа квартиры.

Сделка с заменой залогодателя

Когда покупателем в любом случае планировалась покупка квартиры в ипотеку, он может приобрести жильё, переоформив кредитный договор на своё имя. В таком случае сделка проходит через переоформление кредитных договоров и регулируется банком, в силу чего риски практически сведены к нулю.

Алгоритм её проведения следующий:

  1. Продавец пишет в банк заявление на продажу ипотечной квартиры, где указывает сведения о переоформлении кредита на покупателя.
  2. Покупатель пишет заявление на одобрение кредита, с указанием цели: покупки квартиры, находящейся в залоге у банка. К заявлению прилагаются все необходимые справки, которые требует банк для одобрения кредитной истории и выдачи денег: справки о доходах, составе семьи и иные требующиеся сведения.
  3. Банк даёт согласие на куплю-продажу.
  4. После чего стороны составляют ДКП.
  5. Банк переоформляет кредитный договор на нового владельца жилья.

В этом случае пакет документов покупателя дополнится бумагами, представленными в банк для одобрения ипотеки. А также – кредитным договором, который он представит в Росреестр для регистрации прав на квартиру.

Сделка пройдёт в стандартном режиме, предусмотренном для ипотечной квартиры. Во вводной части пишутся условия сделки с передачей залога покупателю. Стоимость объекта устанавливается соразмерно сумме, уплаченной по сделке продавцом. Эти нюансы вносятся в положении об оплате и стоимости квартиры (какие способы оплаты могут применяться при проведении сделки читайте тут). Здесь же даются обязательства покупателя на погашение долговых обязательств по ипотеке.

Плюсы и минусы каждого способа

Когда кредит погашается покупателем:

Плюсы будут следующими:

  • Такая форма сделки допускает существенное снижение стоимости жилья – до 20% от минимально допустимой планки стоимости квартиры.
  • Квартира будет приобретена без обременения, с чистой историей.

Минусом этой схемы является высокий риск. Так как ПДКП не подлежит регистрации в Росреестре, то в случае отказа продавца от сделки после погашения остатка по кредиту, покупателю будет более чем сложно вернуть свои деньги.

Кроме этого такой схемой часто пользуются мошенники, которых сложно отличить от добросовестных граждан.

Сделка с участием банка:

Имеет положительные моменты:

  • Риски существенно ниже, чем в случае с погашением долга по ПДКП, так как весь процесс находится под контролем банковской системы.
  • В итоге покупатель получает квартиру, выведенную из-под залога.
  • Титул квартиры полностью чист, так как прошёл проверку банком.

Также несёт некоторые риски:

  • Сделка совершается без чётких гарантий снятия обременения.
  • Банк может сделать перерасчёт, на основании которого внесённых покупателем денег будет недостаточно, придётся нести дополнительные расходы.
  • Покупателю придётся нести дополнительные расходы на аренду ячеек в банке.

В случае со сменой залогодателя:

Плюсы для покупателя и продавца равноценны:

  • Для обеих сторон исключены риски, так как процедура курируется банком.
  • Сделка проводится при безвозмездной консультационной помощи банка.

Минус — некоторое время уйдёт на определение платёжеспособности нового заёмщика путём проведения мониторинга кредитной истории, что может завершиться не только согласием, но и отказом банка.

Какие нюансы нужно учесть при процедуре?

Покупателю нужно знать о следующих правовых последствиях такой сделки:

  1. Если обременение не снято, то квартира не является собственностью покупателя. Она не может участвовать в имущественных сделках без согласия банка.
  2. В определённых случаях стоимость квартиры может оказаться выше рыночной стоимости аналогичного объекта, если в цену включить переплату по процентам банку.
  3. Продавец не должен включать переплату по процентной ставке в стоимость объекта.
  4. Если на залоговое имущество выписывалась закладная бумага – нужно обязательно выяснить о её существовании и при расчёте получить её на руки.
  5. По завершении выплаты ипотеки, нужно взять в банке справку о погашении долга.
  6. С полученной в банке справкой следует обратиться в Росреестр и снять обременение.
  7. Покупатель может предложить продавцу взять потребительский кредит и погасить остаток долга, а взятый кредит погасить за счёт денег, полученных по сделке.
  8. Покупатель может предложить продавцу заменить предмет залога другой недвижимостью, а приобретаемую квартиру вывести из-под залога.
  9. Обязательно проверить наличие задолженности и ареста данной квартиры банком – до начала оформления сделки.

Связываться с такими сделками можно при условии, что добросовестность намерений продавца очевидна, а пакет документации полностью отвечает нормам законодательства.

Возможные риски

В основном риски такой сделки ложатся на покупателя, а продавец находится в более выигрышной позиции – ведь он освобождается от квартиры с обременением, хоть и теряет на уплате процентной ставки банку. Покупатель рискует следующим образом:

  1. Если долг погашается покупателем по ПДКП – велик риск оказаться без квартиры и без денег, не только из-за недобросовестности продавца, но и при возникновении обстоятельств неодолимой силы.
  2. Если продавец – малознакомое лицо, связываться с такими заёмщиками рискованно. Они могут оказаться мошенниками.
  3. Рискованно покупать объект у застройщика, если дом в залоге у банка. Ведь его строительство может оказаться замороженным, а долг банку отдать придётся.
Покупателю нужно быть предельно внимательным на каждом этапе сделки.

Любое недобросовестное действие продавца должно насторожить покупателя и стать причиной его обращения в суд.

Квартиру с невыплаченной ипотекой покупать можно. Для этого предусмотрено несколько законных способов. Но следует учесть, что такая сделка может нести повышенные риски. Для этого следует особенно тщательно следить за её проведением и стараться использовать самые верные шаги, не рискуя доверяться малознакомым лицам.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как купить квартиру, если она в залоге у банка:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: