Оформление покупки и продажи квартиры: какие документы нужны, сколько они стоят и как их получить?

Сбор сведений и справок является не менее важным этапом, чем само заключение договора купли-продажи.

Отсутствие каких-либо сведений могут повлечь как законный отказ от заключения договора одной из сторон договора, так и оспаривание уже заключенной сделки.

Открытость сведений – гарантия чистоты будущего договора и объекта продажи. Подробнее об этом в статье.

Показать содержание

• С чего начинать сбор бумаг?
• На что нужно обратить внимание?
Покупателю     Продавцу    
• Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?
От собственника     При покупке     Дополнительные справки от нарколога и психиатра (ПНД или НД)    
• Особенности при участии в сделке несовершеннолетних
Как правильно оформить разрешение?    
• Когда требуется получение согласия от других собственников?
• Требуется ли согласие супруга/супруги?
Чтобы продать     На приобретение    
• Срок действия
• Сколько стоит оформление бумаг?
• Какие бумаги получает на руки покупатель?

С чего начинать сбор бумаг?

Еще до того, как объявление о продаже квартиры попадет в интернет, другие СМИ или будет расклеено по всему городу на информационных стендах, продавцу необходимо начать сбор справок и сведений для будущей сделки.

Начать стоит со сведений, которые имеют неограниченный срок действия. К таковым относятся:

• документы, подтверждающие приобретение квартиры или переход права собственности на нее (договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о получении наследства и т.д.);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности (если квартира приобретена до 2016 года);
• технический паспорт из БТИ.

Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, к ней прилагался кадастровый паспорт. Ранее рекомендовалось обновлять его раз в 5 лет, но в настоящее время его, как и свидетельство о государственной регистрации права собственности, заменяет выписка из ЕГРН. То есть, его добавлять в пакет документов нет необходимости.

На что нужно обратить внимание?

Покупателю

Наибольший риск в сделке имеет покупатель. Именно ему, прежде всего, стоит подстраховаться и проверить предоставляемые второй стороной сведения. Как проверить документы перед покупкой у собственника? Первым делом необходимо проверить документы, которые продавец подготовил заранее (они же бессрочные документы).

1. История перехода права собственности. Необходимо внимательно отнестись к таким документам, в особенности, если дело касается жилплощади, полученной в наследство. Отдавать предпочтение необходимо той недвижимости, которая унаследована более, чем 5 лет назад. Как показывает практика, все притязания даже в самых сложных делах о наследовании заканчиваются спустя 10 лет (максимальный срок исковой давности, установленный ч.2 ст. 196 ГК РФ).

   Подозрения может вызвать и договор дарения, заключенный между не родственниками. Есть риск, что таким образом была произведена купля-продажа долевой собственности, ведь при дарении не нужно согласие и отказная от притязания других долевых собственников, а значит, такую сделку можно оспорить.

2. Свидетельство о праве собственности и (или) выписка из ЕГРН. В выписке из ЕГРН указано:
   • кто является собственником недвижимости;
   • каким образом имущество приобретено;
   • наличие или отсутствие обременений (можно ли купить или продать квартиру в залоге у банка?);
   • характеристики квартиры и ее примерная кадастровая и рыночная стоимость (как определить стоимость жилья?).

   Скачать пример выписки на квартиру из ЕГРН

   Общую выписку из Росреестра может заказать и сам покупатель. Расширенная версия такой справки содержит дополнительные сведения о собственнике:

   • является ли он дееспособным лицом, данные обо всей его собственности;
   • содержание и копии документов, по которым квартира была приобретена.

   Такую справку может получить только сам собственник или его доверенное лицо, а также уполномоченные органы государственной или местной власти.

   Скачать образец расширенной выписки на квартиру

3. Единый жилищный документ. Данный документ заменяет собой около 16 отдельных справок (в том числе выписку из домовой книги т.д.). Наиболее распространен в Москве и МО, но в других регионах его также можно приобрести через МФЦ.

   Данный документ может приобрести только сам собственник или его представитель. Покупателю следует попросить об этом продавца.

   Скачать образец единого жилищного документа на квартиру

Продавцу

Для этого необходимо обратиться на сайт ФССП по месту жительства покупателя. Если он присутствует в базе должников, продавец рискует при получении денег через банковскую ячейку остаться и без них, и без квартиры, если переход права собственности уже произошел.

Дополнительно сам факт платежеспособности можно проверить сведениями о доходах или иной справкой с места работы покупателя, которую он может (но не должен) предоставить по просьбе другой стороны сделки.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

От собственника

Какие документы продавцам являются необходимыми при оформлении договора? К основному перечню документов относятся следующие сведения:

1. Документы, удостоверяющие личность собственников (паспорта, для несовершеннолетних – свидетельства о рождении).
2. Правоустанавливающий документ. Здесь необходимо приложить подготовленный заранее документ, благодаря которому продавцом была приобретена собственность:
   • договор приватизации квартиры;
   • договор купли-продажи;
   • договор мены;
   • дарственная на квартиру;
   • нотариально заверенное свидетельство о получении наследства.
3. Свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРН.Свидетельство является сертификатом, подтверждающим наличие права собственности у продавца. Такой документ выдавался ЕГРП до июля 2016 года.

   Ныне действующая выписка из ЕГРН является как равнозначным ему документом, так и справкой, содержащей большее количество сведений. Заказать ее можно напрямую в Росреестре или через МФЦ. Срок получения – 3 дня.

   Рекомендуется для приобретения расширенная версия такой выписки, о чем говорилось выше.

4. Технический паспорт. Он содержит текстовое и графическое описание объекта недвижимости. Заказать его можно как напрямую через БТИ, так и через МФЦ.
5. Трехступенчатая справка. Данная справка содержит сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, а также о составе семьи заявителя. Получить ее можно в паспортном столе управляющей компании или в УФМС по месту жительства.

   Скачать образец трехступенчатой развернутой справки для продажи квартиры

6. Единый жилищный документ. Если есть возможность получить его, то такой вариант значительно сэкономит время, ведь этот документ заменяет:
   • выписку из домовой книги;
   • сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ;
   • справку о финансово-лицевом счете и т.д.

   В обратном случае, указанные выше сведения придется приобретать по отдельности.

7. Согласие остальных собственников на продажу квартиры. Оно составляется в письменной форме и заверяется нотариусом.

   Если квартира является долевой собственностью и продается только доля (например, продается комната в коммунальной квартире), то согласие сособственников одновременно будет являться отказом от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Согласие заверяется нотариально.

При покупке

Какие документы нужны для оформления покупки:

1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Заявление на регистрацию права собственности (лучше составить его заранее).
3. Квитанция об оплате государственной пошлины. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности оплачивается именно покупателем.
4. Согласие супруга.

Дополнительные справки от нарколога и психиатра (ПНД или НД)

К дополнительному перечню, который могут потребовать стороны, относятся документы, подтверждающие дееспособность участников, поскольку сделка может быть признана недействительной, если они окажутся на период сделки в заведомо недееспособном состоянии.

Они могут понадобиться в том случае, если:

• продавец или покупатель находятся в преклонном возрасте;
• злоупотребляют алкоголем или наркотиками;
• имеются сведениями о неадекватном поведении одного из участников.

К таким справкам относятся сведения из психоневрологического и наркологического диспансера.

В справках ПНД или НД содержатся сведения о наличии/отсутствии человека на учете в диспансере. Само по себе наличие стороны на учете не подтверждает его недееспособность или ограничение дееспособности, так как подобный статус устанавливается только судом на основании судебно-медицинской экспертизы. Однако риск того, что вскоре он станет несделкоспособным, повышается, как увеличивается и шанс оспорить договор купли-продажи.

• Скачать образец справки из ПНД для сделок с недвижимостью
• Скачать образец справки из НД для сделок с недвижимостью

Срок действия справок составляет:

• 3 года – для здорового человека до 55 лет;
• 2 года – для здорового человека старше 55 лет;
• 1 год – для человека с незначительными отклонениями.

Особенности при участии в сделке несовершеннолетних

Для того, чтобы продать квартиру, собственником которого является несовершеннолетний, понадобится не только разрешение его родителей (когда по общему правилу гражданского права они участвуют в сделках от имени малолетнего, а на совершение юридически значимых действий несовершеннолетними от 14 лет необходимо разрешение родителей), но и согласие органа опеки и попечительства.

Для того, чтобы такое разрешение без проблем было получено, необходимо, чтобы на ребенка уже была оформлена в собственность другая квартира или жилой дом, при этом недвижимость должна отвечать следующим условиям:

• в ней имеются удобства (электричество, вода);
• сделан ремонт;
• она не является хуже продаваемой квартиры.

Как правильно оформить разрешение?

Какие документы нужны в органы опеки для продажи жилья? Родители должны собрать следующий пакет документов:

1. Заявление с просьбой о разрешении продать квартиру. В нем указываются:
   • адрес квартиры;
   • общая площадь и площади жилой комнаты и кухни в отдельности;
   • причины продажи;
   • адрес и характеристики приобретаемого жилья взамен.
2. Согласие ребенка на продажу (если он достиг 14 лет).
3. Свидетельство о рождении ребенка (оригинал) или копия его паспорта (если он достиг 14 лет).
4. Правоустанавливающий документ, благодаря которому продаваемое жилье было приобретено в собственность.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Технический паспорт.
7. Выписка из домовой книги (можно заменить трехступенчатой справкой).
8. Сведения об отсутствии долгов из УФНС.

• Скачать бланк заявления в органы опеки и попечительства на продажу квартиры
• Скачать образец заявления в органы опеки и попечительства на продажу квартиры
• Скачать образец согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Органы опеки могут потребовать и иные сведения. После того, как социальные работники проверят предоставленные сведения, убедятся в том, что продажа жилья не оставит несовершеннолетнего без крыши над головой, родителям-продавцам будет дано письменное разрешение на сделку купли-продажи недвижимости.

Подробнее о нюансах заключения сделок купли-продажи квартир с несовершеннолетними собственниками читайте здесь.

Когда требуется получение согласия от других собственников?

Законодательство выделяет несколько ситуаций, когда собственнику потребуется согласие других лиц на продажу недвижимости.

1. Собственником является несовершеннолетний (об этом было сказано выше, требуется получить разрешение органов опеки и попечительства).
2. Квартира является совместной собственностью супругов, так как была приобретена в браке (об этом подробнее будет рассказано ниже).
3. Квартира является долевой собственностью.

На последней ситуации стоит остановиться подробнее. В соответствии со ст. 250, если собственность является долевой, другие участники доли становится ее преимущественными покупателями. О том, что доля продается, ее собственник обязан известить остальных в письменной форме с указанием цены.

У преимущественных покупателей есть месяц на то, чтобы выкупить долю. Но для того, чтобы по истечению месяца продавец смог передать имущество другим лицам, не получив согласие или отказ от сособственников, он должен иметь доказательство того, что извещение о продаже они получили в положенный срок.

Если же преимущественные покупатели не желают приобретать собственность и составляют отказ от предложения, продать квартиру можно значительно раньше. Свое согласие на продажу и отказ от покупки (это может быть один документ) сособственники должны оформить у нотариуса.

• Скачать бланк согласия собственника на продажу квартиры
• Скачать образец согласия собственника на продажу квартиры

Требуется ли согласие супруга/супруги?

Чтобы продать

Важно также отметить, что по подобной форме оформляется и согласие бывшего супруга для, если:

• собственность была приобретена до бракоразводного процесса;
• раздел имущества между супругами не производился.

Если же покупка квартиры была совершена до брака, то согласие супруги или мужа не требуется, как и в том случае, если жилплощадь была приватизирована в браке, а один из супругов отказался от приватизации.

Также согласие не требуется, если один супруг оформил на другого доверенность на совершение всех юридически значимых действий в сделке по купле-продаже.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу/покупку квартиры
• Скачать образец согласия жены на продажу квартиры

На приобретение

И хотя в законодательстве согласие не прописано как обязательный документ, неосведомленность супруга в приобретении другим супругом недвижимости является основанием для оспаривания договора купли-продажи.

Чтобы перестраховаться, необходимо получить такое согласие у мужа на продажу или жены и заверить его у нотариуса.

Согласие, тем не менее, не требуется, если:

• между супругами заключен брачный договор о разделе имущества (если в нем присутствует пункт о раздельном приобретении собственности в будущем);
• если один супруг оформил на другого доверенность на совершение всех юридически значимых действий в сделке по купле-продаже.

Скачать образец согласия мужа на покупку квартиры

Срок действия

Сколько стоит оформление бумаг?

Стоимость справок из ПНД и НД устанавливается регионально.

Какие бумаги получает на руки покупатель?

На руках покупателя после заключения договора и оформления права собственности остаются следующие документы:

• экземпляр договора купли-продажи;
• передаточный акт на квартиру;
• выписка из ЕГРН, которую новый собственник может запросить после оформления права собственности;
• кадастровый (если он имеется у бывшего собственника) и технический паспорт.

Также продавец должен оставить на руках покупателя справку об отсутствии долгов по ЖКУ (если во время заключения договора не предоставлялся ЕЖД, действие которого доится всего 30 дней).

Покупатель предоставляет минимальный набор сведений. Притом подтверждение его платежеспособности является правом, а не обязанностью (однако продавец может узнать сведения о статусе должника в открытом доступе).