+7 (499)  938-47-82 Москва

Оформление покупки и продажи квартиры: какие документы нужны, сколько они стоят и как их получить?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Сбор сведений и справок является не менее важным этапом, чем само заключение договора купли-продажи.

Отсутствие каких-либо сведений могут повлечь как законный отказ от заключения договора одной из сторон договора, так и оспаривание уже заключенной сделки.

Открытость сведений – гарантия чистоты будущего договора и объекта продажи. Подробнее об этом в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

С чего начинать сбор бумаг?

Еще до того, как объявление о продаже квартиры попадет в интернет, другие СМИ или будет расклеено по всему городу на информационных стендах, продавцу необходимо начать сбор справок и сведений для будущей сделки.

Стоит отметить, что большинство документов имеют короткий срок действия, поэтому их приобретение лучше отложить до момента непосредственного заключения договора купли-продажи.

Начать стоит со сведений, которые имеют неограниченный срок действия. К таковым относятся:

  • документы, подтверждающие приобретение квартиры или переход права собственности на нее (договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о получении наследства и т.д.);
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности (если квартира приобретена до 2016 года);
  • технический паспорт из БТИ.

Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, к ней прилагался кадастровый паспорт. Ранее рекомендовалось обновлять его раз в 5 лет, но в настоящее время его, как и свидетельство о государственной регистрации права собственности, заменяет выписка из ЕГРН. То есть, его добавлять в пакет документов нет необходимости.

На что нужно обратить внимание?

Покупателю

Наибольший риск в сделке имеет покупатель. Именно ему, прежде всего, стоит подстраховаться и проверить предоставляемые второй стороной сведения. Как проверить документы перед покупкой у собственника? Первым делом необходимо проверить документы, которые продавец подготовил заранее (они же бессрочные документы).

  1. История перехода права собственности. Необходимо внимательно отнестись к таким документам, в особенности, если дело касается жилплощади, полученной в наследство. Отдавать предпочтение необходимо той недвижимости, которая унаследована более, чем 5 лет назад. Как показывает практика, все притязания даже в самых сложных делах о наследовании заканчиваются спустя 10 лет (максимальный срок исковой давности, установленный ч.2 ст. 196 ГК РФ).

    Подозрения может вызвать и договор дарения, заключенный между не родственниками. Есть риск, что таким образом была произведена купля-продажа долевой собственности, ведь при дарении не нужно согласие и отказная от притязания других долевых собственников, а значит, такую сделку можно оспорить.

  2. Свидетельство о праве собственности и (или) выписка из ЕГРН. В выписке из ЕГРН указано:

    Скачать пример выписки на квартиру из ЕГРН

    Общую выписку из Росреестра может заказать и сам покупатель. Расширенная версия такой справки содержит дополнительные сведения о собственнике:

    • является ли он дееспособным лицом, данные обо всей его собственности;
    • содержание и копии документов, по которым квартира была приобретена.

    Такую справку может получить только сам собственник или его доверенное лицо, а также уполномоченные органы государственной или местной власти.

    Скачать образец расширенной выписки на квартиру

  3. Единый жилищный документ. Данный документ заменяет собой около 16 отдельных справок (в том числе выписку из домовой книги т.д.). Наиболее распространен в Москве и МО, но в других регионах его также можно приобрести через МФЦ.

    Данный документ может приобрести только сам собственник или его представитель. Покупателю следует попросить об этом продавца.

    Скачать образец единого жилищного документа на квартиру

      

Продавцу

Сторону необходимо проверить на платежеспособность. Особенно это важно, если квартира приобретается в рассрочку, и оставшаяся часть оплаты передается продавцу уже после оформления перехода права собственности.

Для этого необходимо обратиться на сайт ФССП по месту жительства покупателя. Если он присутствует в базе должников, продавец рискует при получении денег через банковскую ячейку остаться и без них, и без квартиры, если переход права собственности уже произошел.

Дополнительно сам факт платежеспособности можно проверить сведениями о доходах или иной справкой с места работы покупателя, которую он может (но не должен) предоставить по просьбе другой стороны сделки.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

От собственника

Какие документы продавцам являются необходимыми при оформлении договора? К основному перечню документов относятся следующие сведения:

  1. Документы, удостоверяющие личность собственников (паспорта, для несовершеннолетних – свидетельства о рождении).
  2. Правоустанавливающий документ. Здесь необходимо приложить подготовленный заранее документ, благодаря которому продавцом была приобретена собственность:

    • договор приватизации квартиры;
    • договор купли-продажи;
    • договор мены;
    • дарственная на квартиру;
    • нотариально заверенное свидетельство о получении наследства.
  3. Свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРН.Свидетельство является сертификатом, подтверждающим наличие права собственности у продавца. Такой документ выдавался ЕГРП до июля 2016 года.

    Ныне действующая выписка из ЕГРН является как равнозначным ему документом, так и справкой, содержащей большее количество сведений. Заказать ее можно напрямую в Росреестре или через МФЦ. Срок получения – 3 дня.

    Рекомендуется для приобретения расширенная версия такой выписки, о чем говорилось выше.

  4. Технический паспорт. Он содержит текстовое и графическое описание объекта недвижимости. Заказать его можно как напрямую через БТИ, так и через МФЦ.
  5. Трехступенчатая справка. Данная справка содержит сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, а также о составе семьи заявителя. Получить ее можно в паспортном столе управляющей компании или в УФМС по месту жительства.

    Скачать образец трехступенчатой развернутой справки для продажи квартиры

  6. Единый жилищный документ. Если есть возможность получить его, то такой вариант значительно сэкономит время, ведь этот документ заменяет:

    • выписку из домовой книги;
    • сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ;
    • справку о финансово-лицевом счете и т.д.

    В обратном случае, указанные выше сведения придется приобретать по отдельности.

  7. Согласие остальных собственников на продажу квартиры. Оно составляется в письменной форме и заверяется нотариусом.

    Если квартира является долевой собственностью и продается только доля (например, продается комната в коммунальной квартире), то согласие сособственников одновременно будет являться отказом от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Согласие заверяется нотариально.

При покупке

Какие документы нужны для оформления покупки:

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Заявление на регистрацию права собственности (лучше составить его заранее).
  3. Квитанция об оплате государственной пошлины. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности оплачивается именно покупателем.
  4. Согласие супруга.

Дополнительные справки от нарколога и психиатра (ПНД или НД)

К дополнительному перечню, который могут потребовать стороны, относятся документы, подтверждающие дееспособность участников, поскольку сделка может быть признана недействительной, если они окажутся на период сделки в заведомо недееспособном состоянии.

Чаще такие справки требуют у продавца, но у покупателя, при наличии ниже рассмотренных случаев, требовать их тоже имеет смысл.

Они могут понадобиться в том случае, если:

  • продавец или покупатель находятся в преклонном возрасте;
  • злоупотребляют алкоголем или наркотиками;
  • имеются сведениями о неадекватном поведении одного из участников.

К таким справкам относятся сведения из психоневрологического и наркологического диспансера.

В справках ПНД или НД содержатся сведения о наличии/отсутствии человека на учете в диспансере. Само по себе наличие стороны на учете не подтверждает его недееспособность или ограничение дееспособности, так как подобный статус устанавливается только судом на основании судебно-медицинской экспертизы. Однако риск того, что вскоре он станет несделкоспособным, повышается, как увеличивается и шанс оспорить договор купли-продажи.

Срок действия справок составляет:

  • 3 года – для здорового человека до 55 лет;
  • 2 года – для здорового человека старше 55 лет;
  • 1 год – для человека с незначительными отклонениями.

Особенности при участии в сделке несовершеннолетних

Для того, чтобы продать квартиру, собственником которого является несовершеннолетний, понадобится не только разрешение его родителей (когда по общему правилу гражданского права они участвуют в сделках от имени малолетнего, а на совершение юридически значимых действий несовершеннолетними от 14 лет необходимо разрешение родителей), но и согласие органа опеки и попечительства.

Для того, чтобы такое разрешение без проблем было получено, необходимо, чтобы на ребенка уже была оформлена в собственность другая квартира или жилой дом, при этом недвижимость должна отвечать следующим условиям:

  • в ней имеются удобства (электричество, вода);
  • сделан ремонт;
  • она не является хуже продаваемой квартиры.

Как правильно оформить разрешение?

Какие документы нужны в органы опеки для продажи жилья? Родители должны собрать следующий пакет документов:

  1. Заявление с просьбой о разрешении продать квартиру. В нем указываются:

    • адрес квартиры;
    • общая площадь и площади жилой комнаты и кухни в отдельности;
    • причины продажи;
    • адрес и характеристики приобретаемого жилья взамен.
  2. Согласие ребенка на продажу (если он достиг 14 лет).
  3. Свидетельство о рождении ребенка (оригинал) или копия его паспорта (если он достиг 14 лет).
  4. Правоустанавливающий документ, благодаря которому продаваемое жилье было приобретено в собственность.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Технический паспорт.
  7. Выписка из домовой книги (можно заменить трехступенчатой справкой).
  8. Сведения об отсутствии долгов из УФНС.

Органы опеки могут потребовать и иные сведения. После того, как социальные работники проверят предоставленные сведения, убедятся в том, что продажа жилья не оставит несовершеннолетнего без крыши над головой, родителям-продавцам будет дано письменное разрешение на сделку купли-продажи недвижимости.

Подробнее о нюансах заключения сделок купли-продажи квартир с несовершеннолетними собственниками читайте здесь.

Когда требуется получение согласия от других собственников?

Законодательство выделяет несколько ситуаций, когда собственнику потребуется согласие других лиц на продажу недвижимости.

  1. Собственником является несовершеннолетний (об этом было сказано выше, требуется получить разрешение органов опеки и попечительства).
  2. Квартира является совместной собственностью супругов, так как была приобретена в браке (об этом подробнее будет рассказано ниже).
  3. Квартира является долевой собственностью.

На последней ситуации стоит остановиться подробнее. В соответствии со ст. 250, если собственность является долевой, другие участники доли становится ее преимущественными покупателями. О том, что доля продается, ее собственник обязан известить остальных в письменной форме с указанием цены.

У преимущественных покупателей есть месяц на то, чтобы выкупить долю. Но для того, чтобы по истечению месяца продавец смог передать имущество другим лицам, не получив согласие или отказ от сособственников, он должен иметь доказательство того, что извещение о продаже они получили в положенный срок.

Если же преимущественные покупатели не желают приобретать собственность и составляют отказ от предложения, продать квартиру можно значительно раньше. Свое согласие на продажу и отказ от покупки (это может быть один документ) сособственники должны оформить у нотариуса.

Требуется ли согласие супруга/супруги?

Чтобы продать

Согласие мужа или жены требуется в том случае, если покупка недвижимости была совершена в браке, то есть, согласно ст. 34 СК РФ, является совместной собственностью супружеской пары. Согласие супруга или жены на продажу должно быть составлено в письменной форме и нотариально заверено.

Важно также отметить, что по подобной форме оформляется и согласие бывшего супруга для, если:

  • собственность была приобретена до бракоразводного процесса;
  • раздел имущества между супругами не производился.

Если же покупка квартиры была совершена до брака, то согласие супруги или мужа не требуется, как и в том случае, если жилплощадь была приватизирована в браке, а один из супругов отказался от приватизации.

Также согласие не требуется, если один супруг оформил на другого доверенность на совершение всех юридически значимых действий в сделке по купле-продаже.

На приобретение

И хотя в законодательстве согласие не прописано как обязательный документ, неосведомленность супруга в приобретении другим супругом недвижимости является основанием для оспаривания договора купли-продажи.

Чтобы перестраховаться, необходимо получить такое согласие у мужа на продажу или жены и заверить его у нотариуса.

Согласие, тем не менее, не требуется, если:

  • между супругами заключен брачный договор о разделе имущества (если в нем присутствует пункт о раздельном приобретении собственности в будущем);
  • если один супруг оформил на другого доверенность на совершение всех юридически значимых действий в сделке по купле-продаже.

Скачать образец согласия мужа на покупку квартиры

Срок действия

Справки Сроки действия
Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру Бессрочно
Свидетельство о государственной регистрации собственности на недвижимость (при наличии) Бессрочно
Выписка из ЕГРН 1 месяц
Технический паспорт из БТИ Рекомендуется к обновлению раз в 5 лет
Трехступенчатая справка Бессрочно
Единый жилищный документ 30 дней
Копия финансово-лицевого счета (при отсутствии ЕЖД) 1 месяц
Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ (при отсутствии ЕЖД) 1 месяц
Согласие других собственников (супруг, долевые собственники, органы опеки от имени несовершеннолетних) Бессрочно

Сколько стоит оформление бумаг?

Документация Стоимость
Выписка из ЕГРН
  • Общая выписка – 400 рублей (электронный вариант – 250 рублей)
  • Расширенная выписка – 750 рублей (электронный вариант – 300 рублей)
Технический паспорт 900-1000 рублей (точная цена зависит от региона и самой квартиры)
Нотариальное согласие других собственников (супруг, долевые собственники)
  • 500 рублей (госпошлина только за заверение)
  • Дополнительно оплачивается составление документа согласия нотариусом (от 1000 до 2500 рублей)
Регистрация перехода права собственности (оплачивается покупателем) 2000 рублей (госпошлина)

Стоимость справок из ПНД и НД устанавливается регионально.

Какие бумаги получает на руки покупатель?

На руках покупателя после заключения договора и оформления права собственности остаются следующие документы:

  • экземпляр договора купли-продажи;
  • передаточный акт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, которую новый собственник может запросить после оформления права собственности;
  • кадастровый (если он имеется у бывшего собственника) и технический паспорт.

Также продавец должен оставить на руках покупателя справку об отсутствии долгов по ЖКУ (если во время заключения договора не предоставлялся ЕЖД, действие которого доится всего 30 дней).

Обязанность по сбору справок и сведений в большей степени возлагается на продавца. Своевременное предоставление сведений показывает честные намерения стороны сделки продать жилплощадь, что вызывает доверие со стороны покупателя.
Из других публикаций наших экспертов вы узнаете о купле-продаже жилья в новостройках и на вторичном рынке самостоятельно без посредников или с помощью риэлтора. Читайте о том, что такое альтернативная и нотариальная сделки, и как приобрести квартиру иностранцу или юридическому лицу.

Покупатель предоставляет минимальный набор сведений. Притом подтверждение его платежеспособности является правом, а не обязанностью (однако продавец может узнать сведения о статусе должника в открытом доступе).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Елена Киселёва

    Здравствуйте. Какие документы необходимо подать в МФЦ для регистрации права собственности квартиры в новостройке, купленной через членство в ЖСК по ипотеке. Кредит по ипотеке выплачен полностью и справка о полной выплате пая 2шт есть. В мфц требуют выписки из протоколов о принятии в члены ЖСК. Правомерно ли это?

    • Ника

      Добрый день. Елена вы должны документы и заявление подать в Росреестр, а не в МФЦ и в списке документов которые вы должны подать нет выписки из протокола о принятие вас в члены ЖСК.

    • Дарья

      Елена, здравствуйте. МФЦ — это передаточное звено, а решение о регистрации принимает Росреестр. Поэтому можно собирать документы на переход права по списку из статьи. Как видите, там указания на прием в члены ЖСК нет. И в МФЦ попросите сделать приписку в заявлении, что документы приняты по настоянию заинтересованного лица.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: