+7 (499) 288-16-92Москва

Особенности сделки покупки и продажи квартиры с юридическим лицом. Как избежать рисков?

Юридические лица совершают сделки между собой и с гражданами. Процедура таких сделок имеют ряд особенностей, о которых надо знать и учитывать возможные негативные последствия.

В статье подробно рассмотрены возможные нюансы, связанные с покупкой и продажей жилья квартиры с юридическим лицом избежав возможных рисков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Особенности сделки и законодательные акты, ее регулирующие

Главная особенность сделки с юридическими лицами в том, что требуется тщательная проверка ее чистоты и необходимости исследовать толстый пакет документов. Но это не означает, что квартиры у предприятий и организаций не надо покупать.

Вот примеры когда сделка купли-продажи квартиры возможна только с юридическим лицом:

  • покупка новой квартиры у застройщика;
  • покупка квартиры у агентства недвижимости;
  • покупает квартиру банк.

Основные законодательные акты, которые помогут определить законность сделки:

Между юрлицами

Часто одно предприятие покупает квартиры у другого. Например, банк покупает квартиры для сотрудников у застройщика. Алгоритм покупки следующий:

  1. Заключение ПДКП, предварительные расчеты.
  2. Заключение основного ДКП.
  3. Передача денег и ключей.
  4. Подписание акта приема-передачи.
  5. Регистрация в кадастре недвижимости.

Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Покупка и продажа квартиры могут быть крупными для предприятия по его финансовому состоянию. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупная сделка определяется по-разному.

Например, для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости всего имущества общества. Для унитарного предприятия достаточно превышения 10% его уставного фонда или в 50 тыс. раз размера минимальной оплаты труда.

Совершение крупной сделки запрещено законом без получения согласия собственника или владельца предприятия. Оно оформляется письменно. Это, может быть, протокол, решение, приказ, представленный отдельным документом.

При отсутствии согласия сделка по решению суда признается недействительной. Поэтому стороны должны убедиться в наличии такого согласия у другой стороны, и только после этого совершить сделку.

Подготовка пакета документов

Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях нужно согласие их владельцев. Полномочие и согласие подтверждается документально. Поэтому при заключении договоров к ним прикладывают дополнительные пакеты документов.

Кроме документов необходимых для купли-продажи квартиры:

  • о праве собственности – выписки или свидетельства;
  • выписки из ЕГРН, об отсутствии обременений;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Продавец готовит следующий пакет документов:

  • Устав.
  • Учредительный договор (при наличии).
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Справку о постановке на учет в налоговой инспекции.
  • Документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица.
  • Доверенность на представителя.
  • Справку о том, что сделка некрупная.
  • Если сделка крупная, то документы, подтверждающие согласие общества на продажу: решение единственного участника, либо протокол общего собрания.

Покупатель готовит аналогичный пакет, где участники дают согласие на покупку.

Нюансы заключения договора

Договор между организациями основан на тех же законах и заключается в обычном порядке. Но есть некоторые отличия от договора граждан между собой. Сведения об участниках договора заполняются по-разному.

В договоре между гражданами будут указаны:

  • фамилии, имена, отчества;
  • паспортные данные.

В договоре между предприятиями будут указаны:

  • занимаемая должность;
  • фамилия, имя, отчество;
  • на основании чего это должностное лицо действует.

Различаться договора будут и в окончании, в «подвале». Для договоров между юридическими лицами указываются их реквизиты:

  1. Полное наименование и сокращенное наименование.
  2. Юридический и почтовый адрес.
  3. ИНН.
  4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

На расшифрованную подпись должностного лица ставится печать. Если подписывает представитель по доверенности, то она заверяется нотариусом или прикладывается оригинал.

Физические лица расписываются и расшифровывают подпись, записывая собственноручно свою фамилию, имя и отчество полностью.

Покупка и реализация жилого помещения между физлицом и предприятием

Когда принято решение о покупке квартиры у юридического лица необходимо проверить соблюдение законов продавцом, поскольку в действиях последнего бывают нарушения. Происходит это по следующим причинам:

  • незнание законов;
  • небрежность в оформлении;
  • мошеннические действия.

Сделать это лучше с привлечением юриста. Если нарушения не установлены, то дальнейшая процедура протекает в обычном порядке до перехода прав на квартиру покупателю.

Аналогично проходит процедура купли-продажи, когда покупателем является предприятие/организация, а продавцом физическое лицо. Теперь покупатель-предприятие должен проверить законность действий продавца-гражданина. После этого алгоритм действий принимает обычный порядок.

Риски покупателя и продавца

Риски участников, если сделка совершается между физическим и юридическим лицами, аналогичны любой другой сделке по купле-продаже недвижимости, но они более высокие. К частым рискам относятся следующие:

  1. Участвуют большие суммы, что увеличивает перспективные потери.
  2. Повышается риск мошенничества и подделки документов (продажа без согласования с учредителями, продажа лицом, не имеющим ген. доверенности и др.).
  3. Юрлицо с большей вероятностью может расторгнуть сделку, например, из-за отсутствия согласия всех учредителей.
  4. Сделку признают ничтожной, в том случае если организация подверглась ликвидации или признана банкротом, а у субъекта, удостоверившего доглашение, не было компетенции на проведение, либо подобные возможности приостановлены, или вышел срок их действия.

Как избежать рисков?

Гражданину

Для избежания рисков покупателем физлицом проводится тщательная проверка, представленных продавцом-предприятием документов. Проводится она следующим образом.

На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

  • кто собственник квартиры;
  • кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
  • не заложена ли она;
  • нет ли иных ограничений.

Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности. Уполномочен ли он.

Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Предприятию

При покупке квартиры предприятием у физического лица нужно проверить стандартный пакет документов. Особое же внимание следует обратить на следующие моменты:

  • получено ли нотариально заверенное согласие супруга;
  • получено ли, при наличии несовершеннолетних детей, разрешение органов опеки и попечительства.

Эти сведения представляет продавец в письменном виде. Представленных официальных документов от нотариуса и из органов опеки и попечительства документов, обычно, достаточно. При сомнении, можно сделать запрос о подтверждении их выдачи.

Нюансы сделки

Сделка юридического лица с физическим проходит в том же алгоритме и ничем особенным не отличается от сделки юридических лиц между собой и от сделки граждан между собой.

Обратить внимание следует на важный этап передачи средств. Передавать денежные средства за недвижимость руководителю организации или доверенному представителю. Их нужно отдавать только в кассу организации либо перечислять переводом на её счет.

Подготовка пакета документов

Юридическое лицо при продаже и покупке квартиры, независимо от того кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо готовит свой пакет документов также независимо от продавца или покупателя.

Особенности заключения ДКП

Заключение договора между предприятием и гражданином отличается от договоров, которые заключают одно предприятие с другим и граждане между собой, выражаются они в следующем.

Существуют правила заключения договоров между физическими лицами:

  1. в начале договора, в «шапке» указывается Ф.И.О. и паспортные данные;
  2. внизу, в «подвале» ставится подпись и собственноручно пишется фамилию, имя и отчество.

При заключении договоров между юридическими лицами также есть правила:

  1. в «шапке» пишется занимаемая должность, Ф.И.О. и на каком основании действует;
  2. в «подвале» указываются реквизиты сторон, ставится подпись и печать.

Если договор заключается между предприятием и гражданином, то эти правила сохраняются – юридическое лицо заполняет договор по своим правилам, а физическое – по своим.

Расчеты

Предприятиям и организациям не запрещено работать с наличными, но чаще расчеты производятся безналичным путем. При получении денег за квартиру возникают проблемы. Поскольку предприятие не может получить деньги пока право собственности не перейдет покупателю. Иначе возникает необоснованная прибыль, а с прибыли платится налог.

Самый удобный способ расчетов – это аккредитив, откуда продавец без риска получит деньги после перехода права собственности к покупателю.

Регистрация перехода права собственности

При государственной регистрации перехода права собственности на квартиру для юридических лиц установлена госпошлина – 22 000 рублей, а для физических – 2 000 рублей. В остальном требования одинаковые.

Тонкости налогообложения

При продаже квартиры ее стоимость НДС не облагается, поэтому увеличение цены квартиры за счет НДС не происходит. В то же время если организация занимается куплей-продажей недвижимости и получает с этого прибыль, то необходимо заплатить налог на прибыль.

Если знать закон и правильно его применять, то можно заключать любые договоры и совершать выгодные сделки. И не надо опасаться, что кто-то оспорит вашу сделку в суде. Нет времени изучать законы – пригласите юристов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий