Особенности купли и продажи квартиры по доверенности. Образец документа с правом получения денег и без него

В силу различных обстоятельств покупатель или продавец квартиры не может лично присутствовать в момент заключения сделки. Возникает вопрос, можно ли продать или купить жилплощадь через доверенное лицо?

Да, любая сторона может задействовать поверенного, который будет совершать сделку от ее имени. В этом случае нужно быть внимательным и убедиться в правоспособности представителя, что станет дополнительным нюансом при покупке квартиры.

Показать содержание

• Можно ли продать и купить квартиру по доверенности?
• Что это за документ и какие его виды используют?
На продажу с правом получения денег и без него     На покупку жилья    
• Правила оформления
Какие документы нужны?     От покупателя     От продавца     Сколько стоит оформление у нотариуса и каковы сроки действия бумаги?    
• Как определить подлинность?
• Может ли такую бумагу удостоверить кто-либо ещё?
• Когда считается недействительной?
• Как правильно оформить ДКП?
• Риски сторон
• Интересное видео

Можно ли продать и купить квартиру по доверенности?

Согласно нормам Гражданского кодекса, граждане не ограничиваются в возможности использования услуг доверенного лица. При условии, что лица, передающие и получающие доверенности, соответствуют требованиям:

• имеют паспорт, с регистрацией в РФ или за её пределами;
• достигли совершеннолетнего возраста;
• являются полностью дееспособными;
• добровольно передали или приняли полномочия;
• составили и надлежащим образом оформили документ.

Если данные требования соблюдены, то продавец или покупатель может оформить нотариальную доверенность на лицо, которое выступит в сделке в его интересах.

Правоспособность привлечения поверенного регулируется следующими источниками законодательства:

1. Статья 182 ГК РФ – право гражданин РФ на обращение к услугам доверенного лица.
2. Статья 185 ГК РФ – требования к составлению доверенности.
3. Статья 186 ГК РФ – сроки действия доверенности.
4. Статья 185.1 ГК РФ – нормы удостоверения.
5. Статья 188 ГК РФ – причины прекращения действия документа.
6. Закон о нотариате.
7. Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости, где указано обязательное наличие доверенности для всех участников процедуры, за исключением собственников недвижимости.

Что это за документ и какие его виды используют?

Доверенность – это официальный документ, который выдаётся стороной договора купли-продажи квартиры, своему доверенному лицу. Здесь указывается факт передачи полномочий поверенному, с перечислением:

1. Организаций и учреждений, где допускается представительство поверенного.
2. Действий, которые он вправе совершать на основании полученного документа.

Этот документ может передаваться и приниматься только добровольно, о чём нотариус делает удостоверяющую запись. Поэтому все типы доверенностей на сделки с недвижимостью должны удостоверяться нотариально.

В свою очередь они подразделяются на разновидности:

• генеральную;
• специальную;
• разовую.

Генеральная доверенность имеет самые широкие полномочия. Здесь допустимы такие формулировки как:

• «представлять мои интересы во всех органах»;
• «совершать все требуемые действия от моего имени»;
• «принимать от моего имени решения по сделке»;
• «подписывать от моего имени нужные документы».

Как оформить генеральную доверительную бумагу на продажу или покупку жилья? Документ составляется в нотариальной конторе на типовом бланке со специальным защитным слоем. Такой бланк исключает риск подделки, что немаловажно для покупателя и продавца. Поэтому он зачастую используется профессиональными представителями: юристами или риэлторами, выступающими в интересах продавца или покупателя. Также его удобно оформлять на имя близкого родственника. И ни в коем случае не следует оформлять на малознакомого представителя, с которым не заключался договор услуг.

Эта доверенность может предоставляться даже малознакомым представителям и не несёт риска нарушения договорённости, ведь в ней указано:

• о каком объекте идёт речь;
• за какую цену его можно продать (купить);
• каков алгоритм всех требующихся действий.

Такие доверенности могут выписываться в отношении только одного конкретного объекта. В то в время как по генеральным можно оформлять любое количество сделок с разными объектами недвижимости, принадлежащими доверителю.

Разовые доверенности имеют ещё более узкие полномочия. Они оформляются на одно действие, после проведения которого оставляются в учреждении, где оно проводилось. В числе таких действий могут быть:

• сбор документации для сделки;
• заключение договора купли-продажи (ДКП);
• регистрация договора.

Иногда они используются, если в специальной доверенности не предусмотрено соответствующее действие, необходимость в котором возникла при оформлении сделки. Или потребность в представителе возникла разово. Например, при совпадении даты сделки и иного важного события.

Предлагаем посмотреть видео о доверенности на сделки с недвижимостью:

На продажу с правом получения денег и без него

Если речь идёт о генеральной доверенности, в которой указано, что доверитель передаёт уполномоченному представителю права на оформление сделок с недвижимостью, то отдельно следует указать наличие или отсутствие права получения денег по сделке.

Поэтому в той части, где даётся перечень действий, делегируемых поверенному, следует указать: «с правом получения денег». Если это генеральная доверенность, то сумма может не указываться. Если это специальная или разовая доверенность, то нужно обязательно указать их сумму. При условии торга можно внести сумму, не ниже которой может быть продана квартира.

В нём собственник будет участвовать лично. Либо право получения денег он передоверит другому представителю.

• Скачать бланк доверенности на продажу квартиры
• Скачать образец доверенности на продажу квартиры с правом получения денег
• Скачать образец доверенности на продажу квартиры без права получения денег

На покупку жилья

Если на покупку жилья даётся генеральная доверенность, то доверенное лицо может по своему усмотрению выбирать объект, уплачивать деньги из средств покупателя. При условии передачи специальной доверенности, нужно обязательно указать:

• точный адрес и характеристики квартиры;
• если объект не выбран – район и приблизительные параметры жилья;
• полномочия по расчёту с продавцом, если они передаются;
• точную или приблизительную сумму, в которую требуется уложиться.

Если цена квартиры фиксированная – нужно просто указать её цифрами и прописью. Если предстоит торг – указать верхнюю планку стоимости объекта, выше которой цену назначать нельзя.

• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры

Правила оформления

Оформить документ можно несколькими способами, в зависимости от предпочтений и возможностей доверителя. Например:

• в нотариальной конторе;
• на дому или в офисе, пригласив нотариуса;
• оформить документ у юриста или самостоятельно, затем удостоверить нотариально.

По преимуществу процедуру проводят в нотариальной конторе, куда доверитель и поверенный подходят со своими паспортами. Нотариус проверяет личность прибывших, передаёт им бланк заявления, который они заполняют. После заполнения бланка, нотариус составляет доверенность по внесённым в заявление сведениям.

То же происходит, если нотариус приглашается на дом. Только в этом случае процедура затянется на время подготовки документа, который доверенное лицо сможет забрать в конторе самостоятельно, по предъявлении паспорта.

Когда текст документа был составлен в юридической конторе и распечатан, его можно только удостоверить. Но он будет исполнен не на бланке с защитным покрытием, а на обычном листе формата А-4.

Предлагаем посмотреть видео об оформлении доверенности на продажу квартиры:

Какие документы нужны?

Нотариус все свои действия согласовывает с законодательством и удостоверяет факт того или иного события только на основании представленной ему документации. Поэтому стороны сделки представляют определённые документы. Общие требования распространяются на документы, удостоверяющие личность.

Дополнительно, если к нотариусу обратились родственники, нужно предъявить документы, подтверждающие родство между ними. В этом случае, в зависимости от действующего порядка, нотариус может снизить оплату за услуги.

От покупателя

Покупателю, если он совершеннолетний и квартира оформлена на него, нужно предъявить только:

• свой паспорт;
• паспорт поверенного.

Если жильё оформляется на несовершеннолетнего, то доверенность составляется одним из родителей, при предъявлении паспорта (после 14 лет) и свидетельства о рождении ребёнка.

От продавца

Пакет документации от продавца более объёмный. В него входят следующие бумаги:

• паспорта доверителя и поверенного;
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на квартиру;
• разрешение супруга на продажу (для совместной собственности).

Если разрешение супруга не оформлено – его можно оформить одновременно с доверенностью. Для этого супруг должен подойти к нотариусу со своим паспортом и свидетельством о браке.

Сколько стоит оформление у нотариуса и каковы сроки действия бумаги?

Если в ней срок не указан, то она будет действительна в течение одного года. Для определения срока действия обязательно ставится дата.

Стоимость оформления состоит из двух показателей:

• технические услуги – если нотариус сам готовит документ;
• нотариальная пошлина – за удостоверение.

Технические услуги зависят от расценок, принятых в определённом населённом пункте. Они приблизительно соответствуют стоимости аналогичных услуг в юридических фирмах. В большинстве регионов России за них берут от 1000 рублей.

Пошлина – фиксированный показатель. Он составляет 100 рублей для лиц, состоящих в близком родстве и 500 рублей – для остальных. Получение доверенности оплачивает доверитель.

Как определить подлинность?

Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:

• если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
• если прошёл срок её действия;
• если собственник жилья умер;
• если она отозвана.

Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:

1. Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
2. Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.

Предлагаем посмотреть видео о том, как определить подлинность доверенности через онлайн сервис или напрямую у нотариуса:

Может ли такую бумагу удостоверить кто-либо ещё?

Право на альтернативное удостоверение доверенности, допускающей сделки с недвижимостью, имеют согласно п. 3 ст. 185.1 следующие категории граждан:

1. Заключённые в местах лишения свободы граждане.
2. Лица, находящиеся в период составления документа в лечебном, лечебно-восстановительном учреждении или в реабилитационном центре.
3. Граждане, пребывающие на постоянном месте жительства в социальном учреждении.
4. Военнослужащие, члены их семей, если они проживают на территории дислокации, недоступной для посещения нотариальной конторы.

Документы могут удостоверить только руководители данных учреждений:

• начальники режимных учреждений;
• главные врачи;
• директора;
• командиры воинских частей.

В определённых ситуациях такую роль могут сыграть командиры кораблей дальнего плавания или начальники экспедиций. Но срок действия такой доверенности утрачивается в тот момент, когда доверитель получил возможность составить нотариально удостоверенную доверенность. Например, после освобождения заключённого, выписки из больницы, увольнения в запас и переезда в другой населённый пункт.

Когда считается недействительной?

В данном случае доверенность рассматривается формой неимущественной сделки, когда одна сторона передаёт, а другая – принимает полномочия участника сделки. Поэтому при определении её недействительности, на неё распространяются все характеристики ничтожной и оспоримой сделки. В частности:

• получение или передача полномочий несовершеннолетнему;
• получение или передача полномочий недееспособному лицу;
• вымогательство, давление, оказанное на доверителя;
• кабальная сделка, когда доверитель оказывается в сложной жизненной ситуации;
• банкротство юридического лица или ИП.

То есть к таковым относятся все доверенности, оформленные с нарушением норм законодательства. Недействительной будет считаться также доверенность, в которой отсутствуют те или иные обязательные реквизиты. Или, если она составлена и удостоверена ненадлежащим лицом.

Как правильно оформить ДКП?

Представитель вправе участвовать в сделке только по предъявлении доверенности и своего гражданского паспорта. Документы доверителя ему не требуются.

Отметка о том, что в интересах лица осуществляется представительство, делается:

1. Во вводной части, где определяется предмет договора купли-продажи и стороны сделки — Продавец и Покупатель. Если от лица одного из участников сделки выступает представитель по доверенности, то данный факт вносится в текст договора в положении о предмете договора.

   Когда определяются стороны сделки, указываются данные покупателя или продавца, а далее следует формулировка, что от его имени действует представитель на основании доверенности, с указанием реквизитов документа.

2. В заключительной части указывается, что на основании доверенности, выданной представителю, он уполномочен на подписание договора вместо доверителя.
3. Между ними, в середине текста, роль доверенности может упоминаться только по усмотрению сторон, в соответствии с регламентом алгоритма, который разработали стороны. Например, указать, что деньги будут переданы через представителя определённым образом (о способах передачи денег мы рассказывали тут). Или – что деньги по сделке будут получены непосредственно продавцом – собственником квартиры.
4. Иные моменты, где при проведении сделки будет участвовать поверенный, следует внести в ДКП. Это может касаться и приёмки квартиры, которую будет проводить представитель.
5. При подписании документа также будет участвовать поверенный. Рядом с его подписью в договоре ставится фамилия и инициалы подписавшегося, а рядом формулировка о том, что он действует в интересах законного участника сделки на основании доверенности, с указанием реквизитов.

В таком случае будет очевидно, что представитель не притязает на имущество доверителя, а лишь исполняет его поручение.

Иногда вместо оформления сделки владелец квартиры просто оставляет на неё генеральную доверенность. При оформлении доверенности для сделки следует учесть, что доверенное лицо не вправе оформлять недвижимость на своё собственное имя. Поэтому такая форма сделки окажется ничтожной и не вступит в силу, заменить куплю-продажу она не сможет. В этом случае поверенный может оформить недвижимость только на другого человека.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца

Риски сторон

Обе стороны имеют риск попасть в оборот к мошенникам, которые по преимуществу используют доверенность как инструмент обмана доверчивых граждан. Кроме заведомо преступных мотивов, нарушения законодательства и риски для покупателя могут заключаться в следующем:

1. Доверенность могла быть аннулирована до начала сделки, а данный факт сокрыт. Действия поверенного не будут иметь законной силы.
2. Продавец оформляет вместо ДКП генеральную доверенность и получает от покупателя деньги. Сразу же, пока покупатель не успел переоформить квартиру, отзывает доверенность.
3. Родственники доверителя могут доказать задним числом факт его недееспособности и аннулировать доверенность, а соответственно – сделку.
4. Продавец может умереть или пропасть без вести в момент между передачей доверенности и совершением сделки, а доверитель присвоить деньги, положенные ему по сделке. Впоследствии такая сделка будет аннулирована и покупатель получит свои деньги только частями, если недобросовестный поверенный успеет их истратить.
5. Любые недобросовестные действия могут повлечь аннулирование купли-продажи.

Продавец также может стать жертвой мошенников, или попасть впросак следующим образом:

1. Поверенный получит деньги и присвоит их полностью или частично. Если он исчезнет с деньгами, то разыскать его будет крайне сложно, а взыскать деньги в суде не представится возможным до тех пор, пока его не найдут.
2. Представитель внесёт в договор положения, которые не будут отвечать интересам продавца. Например, навяжет ему нотариальное удостоверение договора и уплатит его стоимость из личных средств продавца. Или – существенно снизит стоимость объекта, чтобы быстрее его продать.

Кроме этого следует учитывать, что профессиональные представители получают за свои услуги денежное вознаграждение. Поэтому генеральную доверенность лучше всего оформлять на своего близкого родственника, который имеет общие имущественные интересы с доверителем. В других случаях целесообразно пользоваться специальной или разовой доверенностью, в которой прописывается каждый шаг представителя.

Предлагаем посмотреть видео о рисках купли-продажи квартиры по доверенности:

На основании нотариальной доверенности вместо участника сделки покупки или продажи может участвовать его представитель. Им может выступить любое лицо, достигшее совершеннолетия. Сделки с доверенностью несут риски и для покупателя, и для продавца. Нужно проверить подлинность доверенности у нотариуса и не оформлять такой документ на малознакомого человека.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже квартиры по доверенности, о нюансах и правилах сделки: