+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Купля и продажа квартиры — как оценить стоимость жилья, чтобы не прогадать?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Для удачной продажи продавец должен установить цену, которая удовлетворяла бы и желания будущего покупателя, и принесла выгоду ему самому.

Не каждый может адекватно подойти к оценке собственной жилплощади. Как результат – объявление висит на сайте годами, но ни один покупатель так и не изъявил желание приобрести недвижимость.

Помочь установить приемлемую цену может анализ средней рыночной цены за аналогичные квартиры или помощь специалиста оценщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Из чего складывается стоимость?

Цена на жилое помещение складывается из нескольких факторов. Условно их можно разделить на три большие группы:

  • место нахождения продаваемой квартиры;
  • здание, в котором находится квартира;
  • непосредственно жилое помещение.

В действительности, «внешний фактор» играет даже большую роль в определении цены, чем «внутренний». К первой группе по степени убывания относятся следующие условия ценообразования:

  1. Район, в котором расположено жилье. Очевидно, чем ближе к центру населенного пункта будет находиться квартира, тем более высокой будет ее цена. Разница между двумя идентичными квартирами, находящимися в разных районах (одна – в центре, а вторая – в спальном районе) будет отличаться в 2 раза.
  2. Инфраструктура, расположенная вблизи продаваемой квартиры. Расположение поблизости магазинов, школ, остановок, медицинских учреждений также влияет на ценообразование. Наиболее привлекательным для потенциальных покупателей будет вариант с «шаговой» доступностью до места работы или учебы.
  3. Прилегающая к жилому помещению территория. Наличие парковок тоже играет роль в повышении цены. Такая, казалось бы, мелочь, как опрятность прилегающей территории (например, отсутствие ям на дворовой дороге, отсутствие мусора и т.д.) тоже может играть фактором, повышающим цену.

После того, как будут оценены внешние критерии, можно приступить к оценке второй группы факторов.

  1. Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
  2. Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
  3. Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.

После того, как эти факторы будут учтены, необходимо перейти в оценке последней группы факторов: непосредственно к самой квартире.

  1. Наличие ремонта и балкона. Данный фактор оценивается субъективно в зависимости от дохода продавца. Для одних евроремонт – повод повысить цену, а для других дорогой ремонт с дизайнерскими решениями – обычная среднестатистическая квартира. Квартира с пожелтевшим потолком, облупленными стенами, конечно, высоко оцениваться не будет. Наличие балкона повышает цену. При этом также учитывается его состояние.
  2. Метраж и планировка. Логично, чем больше метров, тем квартира будет дороже. Но планировка квартиры также играет свою роль, как и возможность ее изменить. В некоторых квартирах, особенно построенных давно, произвести столь глобальные изменения будет сложно не только в плане сбора необходимых документов и разрешений, но и в том, что изменения могут оказать влияние на весь дом.
  3. Вид из окна. Казалось бы, тоже мелочь, которая все же влияет на цену. Выход на дорогу с трамвайными путями оценится в меньшей степени, чем выход на парк или любой другой пейзаж, приятный человеческому глазу.
  4. Расположение квартиры. Учитывается этажность. Данный фактор также рассматривается в совокупности с материалом, из которого построено само здание. Угловая квартира в панельном доме будет стоить ниже за счет низкой теплоизоляции, и если стены продаваемого помещения не были утеплены самостоятельно продавцом, то покупателю придется дополнительно потратиться.

Как узнать, сколько стоит недвижимость?

Стандартно выделяют два способа оценить стоимость жилой площади:

  • пригласить независимого специалиста-оценщика;
  • оценить самостоятельно.

У каждого из способов есть свои особенности, о которых будет подробнее рассказано ниже.

Как оценить самостоятельно?

      

Подбор похожего жилья по параметрам

Первое, что необходимо сделать, это просмотреть объявления о продаже квартиры и найти схожие по параметрам (метраж, этажность и т.д.). Цены будут относительно одинаковыми.

Например, на сайте Авито можно указать количество комнат, площадь, этаж и сколько всего этажей в доме, а также тип дома (кирпичный, панельный и т.д.).

На Циан параметров больше. Кроме вышеперечисленного, можно указать также:

  • площадь как общую, так и отдельно кухни и жилой зоны;
  • год постройки дома;
  • высоту потолков;
  • количество лифтов;
  • какой сделан в квартире ремонт;
  • куда выходят окна;
  • наличие парковки.

Можно выбрать и печатные издания с объявлениями, поискав среди них те, которые максимально приближены по данным к будущей квартире на продажу.

Кроме того, можно обратиться на сайт Росреестра и посмотреть рекомендуемую стоимость жилья по схожим параметрам. Кадастровая оценка, представленная там, как правило, не слишком отличается от рыночной цены.

Анализ показателей и расчет за кв. метр

Как правило, у каждого из объявлений уже рассчитана цена за 1 кв.м. Если же данного расчета в объявлении нет (в печатных изданиях, как правило, они отсутствуют), его можно произвести самостоятельно, используя формулу:

СТОИМОСТЬср = ЦЕНА КВАРТИРЫ/ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ

В таком расчете есть минус: он не учитывает существенные детали (наличие парковки возле дома, ремонт, балкон и т.д.). Для этого нужно произвести анализ показателей, выразив сумму таких дополнительных факторов, выразив их в виде коэффициента по отношению к средней цене за квадратный метр.

Проведя анализ цен несколько выбранных квартир, уже можно будет установить первоначальную цену для собственной.

Сверка с данными риелторов

Следующим шагом является контрольная проверка установленной цены. Для этого целесообразно позвонить в агентство недвижимости или частным риелторам. Как только они получат необходимые данные о будущем объекте продажи, будет названа примерная приемлемая цена.

Риелторы, называя цену, могут быть не совсем честны с потенциальным клиентом, и назвать сумму куда более высокую, чем необходимо. Это делается для того, чтобы квартира долго не пользовалась спросом, и продавец был вынужден по итогу обратиться в агентство недвижимости за помощью.

Также они могут и занизить цену для последующей накрутки комиссии. Поэтому лучше обращаться к знакомым риелторам или с хорошими отзывами.

Коррекция в процессе продажи

В процессе продажи цена, как правило, корректируется продавцом. На это оказывает влияние:

  • сам рынок (падение или рост цен);
  • разговоры или встречи с потенциальными покупателями.

Во время роста цен, продавец может спокойно держать ранее установленную цену. На фоне подъема она покажется вполне приемлемой.

При разговорах с будущими покупателями стоит обратить внимание на их ожидание. Возможно, в квартире стоит что-то видоизменить, что позволит немного поднять цену.

Кроме вышесказанного, на цену будет влиять и подготовка всех необходимых документов. За выписки из Росреестра взимается государственная пошлина, что также можно будет включить в цену.

Как избежать ошибок?

Ошибочный анализ показателей

Такое возникает при невнимательном изучении данных на рынке недвижимости или легкомысленном подходе к нему (например, при сравнении лишь пары отдаленно похожих квартир).

Последствия: значительное завышение цены или ее занижение (о рисках таких последствий будет сказано ниже).

Как избежать: кроме учета общих факторов (тип дома и количество метража) при оценке учитывать и остальные факторы!

Использование неподтвержденных данных

На сайтах и даже в газетных объявлениях процесс размещения объявлений достаточно свободный. Есть риск попасться мошенникам, оказаться заманенным в агентство недвижимости, либо наткнуться на заведомо сниженную цену, которая в процессе продажи в несколько раз будет повышена.

Последствия: искажение правильного расчета среднеарифметической цены.

Как избежать: внимательнее анализировать полученные данные и желательно позвонить по номерам, указанных в объявлениях и узнать у продавцов все тонкости, которые могли быть не указаны в объявлении.

Как узнать при помощи специалиста?

Основания для проведения оценки, права и обязанности специалиста, порядок оспаривания сведений, предоставленных оценщиком указаны в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Когда обратиться?

В тех случаях, когда продавец считает, что не в силах самостоятельно справедливо оценить продаваемую жилплощадь, обращение к специалисту является необходимым.

Возможно ли без выезда оценщика?

Законодательно не закреплено обязательное присутствие оценщика, за исключением случаев, когда профессиональная оценка специалиста обязательна. Достаточно предъявить документы на жилплощадь.

Но у такой оценки есть существенные минусы:

  • не будет оценено состояние квартиры;
  • не будут учтены ее преимущества (дорогой ремонт, вид из окна, звукоизоляция и т.д.).

Процедура

  1. Заключение договора об оценке недвижимого имущества. В ст. 10 ФЗ № 135 перечислены основные требования к договору. Он составляется в простой письменной форме с указанием следующих сведений:

    • цель договора (оценка недвижимого жилого имущества);
    • описание объекта недвижимости;
    • вид стоимости (как правило, устанавливается рыночная стоимость);
    • стоимость вознаграждения за проведение оценки;
    • дата проведения оценки;
    • стандарты, используемые при осуществлении оценки (для недвижимости используется ФСО №7);
    • сведения о страховании ответственности оценщика и наименование организации, осуществляющей процедуру оценки.

    Бланк и образец можно скачать ниже:

  2. Предоставление необходимых документов. К перечню относятся:

    • копии паспортов собственников квартиры;
    • документы, устанавливающие право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства и т.д.);
    • план квартиры и пояснение к нему (экспликация);
    • технический и кадастровый паспорт.
    Для наиболее точной оценки специалист может запросить и иные сведения. Например, для учета ремонта, могут понадобиться чеки, договор подряда на ремонт квартиры.
  3. Выезд оценщика. Данный этап не является обязательным, если продавец решил произвести оценку только на основании предоставленных документов.

    Специалист проводит фотографирование следующих объектов:

    • внешние данные (окружающая территория и двор, внешний вид дома, табличка с названием улицы и номером дома, вход в подъезд);
    • подъезд (в том числе лестницы, лифт, входную дверь в квартиру);
    • жилые комнаты в квартире (по 4 фотографии на каждую комнату);
    • кухня (4 фотографии);
    • санузел, ванная, коридор, кладовые (при наличии);
    • балкон или лоджия;
    • произведенные перепланировки или повреждения в квартире (если таковые имеются).
  4. Составление акта осмотра и акта оценки. В акте осмотра квартиры указываются состояние объекта на момент проведения процедуры, перепланировки, которые были произведены собственником, а также иные видоизменения.

    Кроме указанных данных, в акте прописываются:

    • дата и место составления;
    • заказчик;
    • ФИО специалиста, который произвел осмотр;
    • адрес, по которому расположена квартира;
    • замечания специалиста-оценщика;
    • иные присутствующие лица.

    Скачать бланк акта осмотра квартиры

    В акте или отчете о проведении оценки квартиры указываются:

    • реквизиты договора о проведении оценки;
    • сведения о специалисте-оценщике и компании, которая произвела оценку;
    • цель оценки;
    • адрес и почтовый индекс расположения квартиры;
    • сведения о собственниках недвижимого имущества;
    • оценка документов на право собственности;
    • полное описание квартиры (состояние, метраж и т.д.);
    • стоимость оцененного имущества (результат оценки).
    Все акты заверяются подписью специалиста и печатью организации, которая производила оценку. Он также должен быть прошит и иметь постраничную нумерацию.
  5. Передача отчета заказчику. Может производиться лично или по электронной почте.

Во сколько обойдется?

Каждая организация, производящая оценку, устанавливает свою цену, в зависимости от региона, в котором она находится. Однако цены компаний, находящихся в одном городе, будут относительно похожи:

  • В Воронеже и Новосибирске минимальная цена регулируется от 2 500 рублей.
  • В Смоленске и Санкт-Петербурге – от 3 тысяч рублей.
  • Москва – от 3 500 рублей.
  • В Екатеринбурге по данным одного из агентств по оценке представлена минимальная цена в 1 500 рублей.
  • В Уфе цена устанавливается от 1 800 рублей.
  • В Краснодаре минимальная цена повыше – от 4 тысяч рублей.

Обязательно ли делать процедуру для покупки и продажи?

Законодательно установлено, что обязательной оценке подлежит недвижимое жилое имущество лишь в том случае, если оно продается в ипотеку. В остальных случаях привлечение специалиста-оценщика не является обязательным.

Риски завышения и занижения

У завышенной цены есть самый главный минус: продавец теряет время. Никто не захочет покупать квартиру по стоимости, на которую жилплощадь совсем не тянет.

При указании цены, значительно ниже средней, потенциальный покупатель начнет искать подводные камни: не просто же так квартира продается столь дешево. К тому же, при указании заниженной цены продавец не получает никакой выгоды.

После проведения анализа стоит выбрать схожие квартиры, цены которых отличаются друг от друга не более, чем на 3 процента.

Для того, чтобы установить цену на продаваемую квартиру, можно произвести нужные расчеты самостоятельно или обратиться за помощью специалиста.

Для самых «ленивых» продавцов существуют и онлайн-калькуляторы. Последний способ не рекомендуется к использованию по той простой причине, что такой калькулятор учитывает только квадратные метры, совершенно не беря в расчет другие немало важные факторы.

После проведения оценки можно приступать к реализации имущества. Рекомендуем вам ознакомиться с инструкцией по купле-продаже квартиры, в том числе через нотариуса, агентство недвижимости или вообще без посредников. Читайте наши статьи о том, как заключить сделку с иностранцем, юридическим лицом или несовершеннолетним собственником, а также о способах передачи денег, регистрации договора в Росреестре и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах оценивания квартиры при сделках с недвижимостью:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: