+7 (499)  938-47-82 Москва

Что такое задаток при покупке квартиры и как оформить договор на него? Тонкости и особенности процесса

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

При покупке или продаже жилой недвижимости, можно столкнуться с тем, что контрагент потребует оформления задатка.

Задаток — это денежная сумма, выплачиваемая одним лицом другому в счёт будущего платежа за определённые товары (услуги), которая является своеобразным подтверждением заключения сделки и обязательством её исполнения в будущем. В статье детально разберем вопросы касаемые сделки с задатком, например, правильность оформления, можно ли вернуть деньги, если передумал покупать и другие.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое задаток при покупке квартиры?

Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток определяется следующим образом:

  1. Это денежные средства.
  2. Она передается от одной стороны сделки другой. В рассматриваемом случае: от покупателя к продавцу.
  3. Задаток подтверждает, что договор заключен, и обеспечивает исполнение обязательств по сделке.
Задаток – это какие-то деньги, которые покупатель квартиры передает продавцу, чтобы дать четко понять: стороны договорились об условиях купли-продажи, другого покупателя искать не надо, сделка будет оформлена так, как надо.

О том, что такое задаток, а также аванс и залог и чем отличаются эти понятия, мы писали тут.

Для чего делается?

Как раз для того, чтобы контрагент не смог отказаться от совершения сделки. Например, покупатель долго искал подходящую квартиру и нашел её. Сразу подписать договор и отдать всю сумму нет возможности, но интересный вариант упускать не хочется. Выход – поговорить с продавцом, дать ему задаток, чтобы он подождал какое-то время и оформил договор с этим покупателем.

Обязательна ли эта процедура?

Закон не обязывает в каждом конкретном случае оформлять передачу задатка. Потенциальные стороны сделки сами решают, как им договориться друг с другом. Продавец и покупатель – каждый из них, может просто дать честное слово, что сделка состоится. Но есть риск, что кто-то обманет, а кто-то станет обманутым.

В случаях, когда делается задаток, за отказ от исполнения обязательств предусмотрены финансовые санкции, о которых еще пойдет речь. И именно это становится гарантией обеспечения исполнения обязательств.

Чем регулируются правоотношения?

Понятие задатка, порядок и особенности его внесения, ответственность за неисполнения обязательства, обеспеченного задатком – обо всем этом речь идет в ст.380 и ст.381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Сколько давать: какой должна быть сумма?

Какой задаток берут при продаже? ГК РФ какой-либо «стандарт» по сумме не устанавливает. Вся суть гражданско-правовых отношений в том, что стороны определят «правила игры» во многом самостоятельно.

Закон устанавливает только общие нормы, а дополняют деталями свои отношения стороны как захотят.

Можно установить, что он будет составлять 5% от общей стоимости квартиры, а можно – 50%.

Справка! В кругах риелторов сложилась определенная практика по этому поводу. Стандартный платеж составляет от 5 до 15% от стоимости недвижимости. Но это не какой-то там «стандарт», которому нужно следовать.

Как правильно оформить договор?

Ст. 380 ГК РФ говорит о необходимости составления и подписания соответствующего соглашения.

Какие документы нужны для сделки?

Можно обойтись минимальным количеством:

  • Паспорта сторон. Если в процессе участвует представитель, то нужна будет доверенность, заверенная у нотариуса.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Например: договор приватизации, дарения и т. д.

Документы, указанные в п. 2, необходимы для того, чтобы полно описать объект недвижимости, относительно которого планируется заключить договор купли-продажи.

Составление предварительного договора

Ст. 380 ГК РФ говорит о том, что соглашение о задатке должно иметь письменную форму. Договор может быть и нотариальным, если стороны хотят этого, или того требует закон.

В документе обязательно нужно указать следующую информацию:

  • О дате и месте его составления.
  • О сторонах.
  • Об объекте недвижимости. Очень важно детально описать его, указав не только адрес, но и другие сведения: кадастровый номер, этаж, площадь и т. д. – чем подробнее, тем лучше.
  • О полной стоимости квартиры.
  • О размере задатка и порядке передачи денег от покупателя продавцу.
  • О причинах заключения предварительного договора. Например: отсутствие у покупателя нужной суммы денег, необходимость получения недостающих документов и т.д.
  • О дате, до которой продавец и покупатель обязаны оформить основной договор.
Можно отдельным пунктом или блоком прописать ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Но об этом уже написано в ГК РФ. Допустимо просто сослаться на нормы этого нормативно-правового акта.

Можно ли вписать в основной договор купли-продажи, не составляя предварительного?

Да это допустимо. Причем есть несколько вариантов это сделать:

  1. Если задаток передается только по расписке, без предварительного договора, то в договоре купли-продажи нужно ссылаться на этот факт, указывая, что часть средств за квартиру продавец уже получил. Не совсем грамотный вариант.

    Расписка изготавливается на бумаге и свидетельствует о факте передачи денежных средств, но лучше оформлять договор. Тем не менее в ДКП нужно указать, например: «Деньги в сумме 100000 рублей, переданы от Иванова Петра Сергеевича Смирнову Николаю Викторовичу в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры по адресу:…».

  2. Недвижимость передается в рассрочку. В ДКП можно указать сумму задатка, но если регистрация перехода права собственности и будет осуществлена, то только с обременением, потому что продавец получил еще не все деньги.

Таким образом, указывать информацию о передаче задатка в основном договоре – не лучший вариант. Разумнее делать предварительное соглашение.

Риелторы, чтобы облегчить себе жизнь, поступают так:

  1. составляют предварительный договор;
  2. после того, как стороны подпишут текст основного документа, предварительный договор уничтожается, как и расписка о получении задатка.

Получается, что сначала стороны как бы договариваются обо всем предварительно, покупатель передает задаток. А потом все обставляется так, будто квартира сразу была продана по основному договору – без предварительного. Главное – не ошибиться в расчетах.

Составление расписки о получении денег продавцом

Расписка – документ, который подтверждает факт передачи денег покупателем продавцу. В бумаге должна содержаться следующая информация:

  1. О сторонах сделки.
  2. Об объекте недвижимости, который связывает стороны.
  3. О сумме передаваемых средств.
  4. О дате и месте передачи денег.
  5. О наличии или отсутствии претензий.
Важно! В тексте обязательно должно быть указано, что передается именно задаток, причем обеспечивающий исполнение обязательств сторон по сделке купли-продажи квартиры.

Расписка подписывается сторонами. Она не может быть заверена нотариусом по следующей причине: «Основы законодательства РФ о нотариате» не предусматривают такого действия, как «заверение расписки». Максимум, что может сделать нотариус – засвидетельствовать, что подписи в расписке поставили именно продавец и покупатель, а не какие-то третьи лица.

Но и в этом, как правило, работники нотариальных контор отказывают своим клиентам. Расписки рекомендуется подготавливать не на компьютере, их лучше писать от руки.

Когда вносятся деньги?

Задаток вносится сразу, как только о нем договорились. В этом и весь смысл: быстро оформить соглашение, написать расписку и передать деньги контрагенту, чтобы он уже никуда не мог деться.

Сначала передаются деньги, затем уже пишется расписка в их получении, а не наоборот. Пример того, как нельзя действовать: некий продавец так обрадовался предстоящему получению задатка, что подписал расписку о выдаче ему денег раньше, чем сумма была перечислена. В итоге, денег нет, но есть документ, свидетельствующий о факте их получения. К сожалению, мошенники любят работать с задатком, используя особенности законодательства и правовую безграмотность населения в своих целях.

Может ли покупатель вернуть деньги обратно?

Возвращается ли задаток или нет? Согласно ст. 381 ГК РФ, задаток может быть возвращен покупателю в случае, если об этом договорились стороны, а обязательство не было исполнено. Ст. 416 ГК РФ указывает, что задаток возвращается, если договор купли-продажи не может быть исполнен из-за обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

То есть должна наступить такая ситуация, когда стороны хотят совершить сделку, но не могут этого сделать. Например, дом, в котором находится предмет купли-продажи, обрушился и квартиры не стало. Покупать нечего.

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

На нашем сайте вы можете ознакомиться и с другими статьями об оплате купли-продажи квартиры. Узнайте о том, как произвести ее через банковскую ячейку и аккредитив, а также с использованием аванса и наличного расчета.

Ответственность сторон

С наказанием гражданско-правового характера за неисполнение договора, по которому дан задаток, все просто. Ст. 381 ГК РФ говорит следующее:

  1. Если виновен покупатель, то задаток остается у продавца.
  2. Если виноват продавец, то он возвращает покупателю сумму, которая в два раза больше полученной.

Закон обязывает виновную сторону возместить контрагенту все убытки. Но иное может быть предусмотрено самим договором. Что касается подводных камней, то очень любят работать с задатком мошенники.

Несколько типичных схем:

  • Продажа по доверенности. Поверенный берет задаток. А потом оказывается, что доверенность отменена; она – «липовая»; собственник разрешал продавать по доверенности иной объект – что-то на выбор. Найти представителя по доверенности не так уж легко. И покупатель остается ни с чем.
  • Квартиру выставляют по очень низкой цене. Выбирают покупателя, который первым готов дать задаток, умышленно создают такие условия, чтобы сделку в оговоренные сроки не удалось заключить.

    Причем именно по вине покупателя. Далее – действует норма ст. 381 ГК РФ, согласно которой, задаток остается у продавца. В этой схеме все решает скорость, и анализ личности покупателя.

Таким образом, задаток перед покупкой – очень хороший инструмент, позволяющий обеспечить исполнение сделки. Но с ним нужно обращаться очень осторожно. Есть риск сделать что-то не так и остаться без денег.

Полезное видео

Как правильно оформить договор задатка при купле-продаже квартиры, рассмотрим в видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: