Как совершается купля-продажа квартиры через банковскую ячейку? Образец договора

Расчеты через банковскую ячейку – безопасный и проверенный способ оплатить покупку недвижимости. Покупатель и продавец могут не беспокоиться о том, что деньги будут похищены, поскольку они будут находиться в помещении под надежной охраной. Забрать их можно будет только после регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

Показать содержание

• Что такое купля-продажи квартиры через банковскую ячейку
Плюсы и минусы    
• Условия для оформления покупки
• Сделка по шагам
Заключение договора с банком     Как и когда нужно положить деньги?     Необходимые документы от обеих сторон     Заключение договора     Регистрация сделки     Как выглядит схема расчетов, передачи денег между сторонами?    
• Подводные камни и пути обхода
• Способы мошенничества
Как их распознать и обезопасить себя?    
• Возможные альтернативы

Что такое купля-продажи квартиры через банковскую ячейку

Банковская ячейка — сейф, расположенный в отдельном помещении банка, которое находится под усиленной охраной. При продаже квартиры, покупатель арендует ячейку и закладывает в нее нужную сумму.

В назначенный день он приходит вместе с продавцом для окончательного расчета. Деньги пересчитываются, составляется расписка. Обычно это происходит уже после того, как сделка была оформлена и зарегистрирована (соответствующие документы проверяются в банке). В банковском сейфе деньги могут находиться от 20 дней до 1,5 месяцев (примерный срок оформления и регистрации сделки).

Плюсы и минусы

На сегодняшний день банковская ячейка – основной способ расчетов на рынке недвижимости. Это связано с простотой оформления и прозрачностью всех операций. Плюсы банковской ячейки:

1. Безопасность нахождения денег в сейфе. Участников сделки купли-продажи привлекает стопроцентная защита денег и возможность провести расчеты не на улице или в кафе, а в помещении банка. Конфиденциальность расчетов в этом случае гарантирована.
2. Минимум возможностей для мошеннических действий (доступ к ячейке возможен только после проверки договора купли-продажи с отметкой о регистрации). Доступ к сейфу полностью заблокирован для всех, кто не имеет никакого отношения к покупке.

   Открытие возможно только после того, как банковский клерк проверит все документы и разблокирует сейф при помощи электронной системы контроля доступа или ключа.

3. Проверка купюр на подлинность с использованием банковского оборудования.

Минусы сейфа:

1. Обязательная плата за аренду.
2. Отсутствие контроля банка за размером суммы (производится только проверка документов).
3. Сложности с налоговым вычетом, если в договоре аренды не указывается сумма сделки.
4. К минусам использования банковской ячейки при заключении договора также можно отнести и возможную потерю или кражу ключа или магнитной карты с ПИН-кодом. В этом случае придется возмещать расходы банку.

Условия для оформления покупки

При оформлении договора купли-продажи необходимо будет указать, что расчеты будут производиться именно через банковскую ячейку в конкретном банке. Детали передачи денег и условия доступа к сейфу должны быть детально прописаны в договоре.

Иными словами, арендовать ячейку нужно до сделки купли-продажи. Потратить на это придется от 700 рублей. В период аренды все клиенты, указанные в договоре аренды, могут посещать сейф совместно.

Продавец допускается в хранилище только при предъявлении оригинала договора купли-продажи об отчуждении квартиры с отметкой (штампом) о государственной регистрации перехода права собственности либо выписки из ЕГРН. Сам покупатель допускается к сейфу в отсутствие продавца не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды при условии, что допуск к сейфу продавца не производился.

Сделка по шагам

Пошаговая инструкция покупки через ячейку в банке:

1. После того, как покупатель определиться с выбором квартиры и передаст продавцу аванс по предварительному договору купли-продажи, необходимо арендовать ячейку в банке.
2. После регистрации сделки банк проверяет соответствие сведений, указанных в договоре аренды и разрешает забрать деньги из ячейки.
3. В случае, если сделка сорвется, покупатель просто забирает деньги в течение недели, начиная со дня, следующего за последним днем аренды, без дополнительной оплаты. Если в числе арендаторов несколько продавцов или покупателей квартиры, то при допуске к сейфу обязательным является присутствие всех участников сделки.

Заключение договора с банком

Расчеты через банковский сейф возможны только после его аренды. Для заключения договора с банком будет нужен паспорт покупателя и ИНН. После подписания арендатор получит на руки свой экземпляр соглашения, акт приема-передачи в пользование сейфа, а также карту или ключ для пользования ячейкой.

В договоре с банком указывается:

1. срок аренды (до трех лет);
2. условия допуска клиентов к сейфу;
3. права и обязанности сторон.

• Скачать типовой бланк договора аренды ячейки банка
• Скачать образец договора аренды ячейки в Сбербанке

Банк осуществляет контроль за доступом в помещение, где находится сейф, и обеспечивает невозможность доступа к нему без ведома клиентов. Однако сумма в договоре аренды банковской ячейки не фигурирует.

По большому счету банку все равно, что будет находиться в сейфе. В его обязанности входит только проверка документов продавца и организация его доступа к хранилищу.

Поэтому у продавца есть риск забрать из сейфа неполную стоимость квартиры или фальшивые купюры, если он не проконтролирует закладывание денег еще до подписания договора, а также не потребует проверить купюры на подлинность после допуска ко всей сумме.

Как и когда нужно положить деньги?

Обычно деньги закладываются после аренды сейфа, но до подписания договора купли-продажи. Реже практикуется другой вариант: закладывание денег сразу после оформления сделки. В любом случае продавец и покупатель должны быть вместе в момент открытия и закрытия арендованной ячейки.

Необходимые документы от обеих сторон

Для аренды сейфа будет достаточно паспорта и ИНН покупателя и продавца. Если от их имени действуют законные представители, то будут нужны еще и нотариально заверенные доверенности.

Для доступа к сейфу покупателю необходимо предоставить:

• договор аренды;
• паспорт.

Доступ покупателя возможен лишь в определенный период — для закладывания денег. После этого покупатель уже не может открыть сейф до истечения срока аренды.

Для доступа к сейфу продавца потребуется:

• договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
• паспорт;
• выписку из ЕГРН.

Иногда в договоре прописывается возможность получения денег продавцом при предъявлении акта приема-передачи квартиры. В этом случае он не сможет получить доступ к сейфу до полного окончания сделки и передачи жилья, даже если у него есть на руках зарегистрированный договор.

Заключение договора

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). Основные пункты договора купли-продажи с расчетами через ячейку:

• предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
• цена сделки;
• порядок и сроки расчетов (с использованием ячейки);
• перечень документов, при предъявлении которых осуществляется доступ в хранилище;
• название банка, где была арендована ячейка, номер договора;
• условия расторжения договора.

В купчей описывается весь порядок расчетов:

1. Кто выступает плательщиком.
2. В каком банке арендовалась ячейка.
3. Кто будет получателем.
4. В какие сроки произойдут расчеты.
5. Очень важно указать и какой список документов откроет доступ к сейфу продавцу (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН).
6. Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по аренде ячейки.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Регистрация сделки

Договор купли-продажи считается заключенным только после государственной регистрации. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Процедура длится в среднем от 1 до 2 недель. За включение в реестр нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Как выглядит схема расчетов, передачи денег между сторонами?

Схема расчетов через ячейку выглядит довольно просто. Сначала арендуется ячейка, а потом оформляется купчая. Пошаговая инструкция по расчетам сторон:

1. Подписание договора аренды сейфа в банке и его оплата.
2. Закладывание нужной суммы в ячейку (желательно в присутствии продавца).
3. Оформление договора купли-продажи.
4. Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.
5. Допуск продавца к сейфу и получение им денег.
6. Пересчет денег и составление расписки.

Для изъятия денег продавцу нужно будет предъявить паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра либо выписку из реестра недвижимости. Если все в порядке, то стороны подписывают расписку и расходятся.

Подводные камни и пути обхода

• Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.

  В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.

• Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.

  Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.

Способы мошенничества

• Изредка случается сговор банковских сотрудников с преступниками и кража денег с их помощью. Но таких случаев – единицы.
• Иногда подделывают документы на квартиру (например, арендаторы пытаются продать жилье, которое им не принадлежит), но банковские сотрудники всегда проверяют их через Росреестр, так что в этом случае риски также минимальны.

Как их распознать и обезопасить себя?

1. Чтобы минимизировать риски нужно обязательно присутствовать в момент закладывания нужной суммы в сейф (с пересчетом и проверкой купюр), а также описать все детали расчетов в договоре купли-продажи.
2. После изъятия денег из ячейки нужно составить и подписать расписку.
3. Важно также правильно выбрать банк, ведь случаи банкротства на рынке далеко не редкость. Испытывая финансовые трудности, банк может ограничить доступ к сейфам на период расчетов с кредиторами.

Возможные альтернативы

Помимо банковской ячейки, на рынке недвижимости также используются такие инструменты как:

• безотзывный аккредитив;
• счета эскроу;
• переводы со счета на счет;
• размещение денег на депозите нотариуса;
• наличные расчеты.

Безналичные расчеты также безопасны, поскольку все проводится через банк и доступ к деньгам продавец получает после подтверждения регистрации сделки в Росреестре. Самым опасным считается расчет наличными. В этом случае возможна кража денег, передача фальшивых купюр и другие риски.

Расчеты через банковскую ячейку используются повсеместно. Аренда сейфа обходится недорого, а сам банк может предоставить участникам сделки с недвижимостью аппаратуру для проверки подлинности купюр.

Но нужно учесть, что в договоре аренды банковской ячейки обычно не указывается сумма сделки. Это затрудняет получение налогового вычета, если не оформлена расписка между продавцом и покупателем. Возможны и случаи мошенничества, так что в любом случае относиться к расчетам через сейф банка нужно предельно внимательно.