+7 (499)  938-47-82 Москва

Защищенная сделка: продажа и покупка квартиры через аккредитив

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Проводя сделку купли-продажи квартиры, можно использовать разные виды расчетов. Чаще всего покупатель переводит деньги на счет продавца, немного реже – расплачивается наличными. Но это не все варианты.

Иногда применяется такой вид взаиморасчетов как аккредитив. Чтобы воспользоваться им надо знать основные принципы этого способа расчетов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое аккредитив при покупке квартиры?

Расчеты через аккредитив – это защищенная сделка. Суть ее заключается в том, что перед сделкой покупатель резервирует определенную сумму денег для расчета с продавцом. Тем самым последний получает определенную гарантию того, что с ним расплатятся в полном объеме. Но покупатель также защищен: банк перечислит средства только после того, как все обязательства по договору будут исполнены продавцом.

Предлагаем посмотреть видео о том, что такое аккредитив и как он используется при покупке квартиры:

Плюсы и минусы

Преимуществ у такого способа расчетов немало:

  • обе стороны договора могут быть спокойны относительно того, что контрагент выполнит обязательства;
  • покупателю не нужно давать задаток или перечислять аванс: резервирование денежных средств является выражением его намерения совершить покупку;
  • по этой же причине расписку можно не составлять;
  • в случае, если сделка сорвется, покупатель гарантированно получит свои деньги полностью и без задержек;
  • тот факт, что посредником при расчетах выступает банк, минимизирует риск обмана со стороны одного из участников сделки.

Тем не менее, некоторые неудобства все же есть:

  • если у покупателя и продавца открыты счета в разных банках, то приходится ждать некоторое время, пока кредитные учреждения обменяются документами;
  • из-за большого документального обеспечения существует риск срыва сделки: если хотя бы один из документов не оформлен либо оформлен с нарушениями, выполнить оплату через аккредитив невозможно;
  • по аккредитивным операциям требуется уплата комиссионного вознаграждения, которое может быть значительным.

Какие существуют виды?

На практике встречаются несколько видов аккредитивов:

  1. Покрытый аккредитив (депонированный): банк, в котором он открывался, самостоятельно переводит денежные средства на счет продавца.
  2. Непокрытый (гарантированный): списание средств осуществляет та кредитная организация, в которой открыт счет получателя.
  3. Отзывный: принимающий средства банк имеет право отозвать денежные средства из банка плательщика без ведома владельца аккредитива.
  4. Безотзывный: отозвать средства можно только с распоряжения получателя.
В случае купли-продажи недвижимости обычно используется безотзывный покрытый аккредитив, поскольку именно такой его вид гарантирует соблюдение интересов обеих сторон сделки.

Как продать или купить жилье: алгоритм действий

Вне зависимости от того, каким образом осуществляется оплата за квартиру, сама сделка покупки и продажи производится по обычной схеме. Но есть несколько обязательных шагов, которые отличают сделки через аккредитив от сделки с другой формой оплаты:

  1. У покупателя и продавца должны быть открыты счета. Это не обязательно должен быть один и тот же банк. Можно выбрать кредитную организацию по своему усмотрению.
  2. После того, как все документы собраны, стороны совершают сделку.
  3. После этого право собственности на квартиру переходит к покупателю. Этот факт регистрируется в Росреестре.
  4. После того, как продавец получает на руки договор купли-продажи, на котором проставлена отметка Росреестра, он передает этот документ в банк. Тот, в свою очередь, проверяет, что все документы удовлетворяют указанным условиям.
  5. После этого заблокированная сумма переводится на счет продавца квартиры. Если же срок, указанный в договоре наступил, а продавец не предоставил в банк договор купли-продажи с отметкой, то аккредитив подлежит закрытию, а денежные средства – возврату на счет покупателя.

Какие документы требуются от сторон?

Для купли-продажи квартиры потребуются следующие документы:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии обременения недвижимости;
  • документы на право собственности на квартиру.
Кроме этого в ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в квартире прописан несовершеннолетний, то нужно разрешение от органов опеки на проведение сделки. Иногда необходимо предоставить разрешение супруга/супруги.

Отдельно следует сказать о расписке. При расчетах через аккредитив расписка не нужна, но если покупатель настаивает, то можно составить. Расписка при покупке и продаже выполняется собственноручно продавцом. Обязательно нужно указать свои полные данные:

  • ФИО;
  • регистрация;
  • паспортные данные.

В расписке должно быть сказано, за что были получены деньги и в какой сумме. Составляется документ шариковой ручкой с синей пастой. Так нужно делать, чтобы по прошествии времени не возникало сомнений, что это оригинал. Копия юридической силы не имеет как и документ, набранный на компьютере. В расписке не должно быть:

  1. дописок;
  2. ошибок;
  3. исправлений.

Как и кем составляется договор?

Такой договор составляется кредитной организацией. Строгой формы у документа нет. Однако в Положении Банка России «О правилах осуществления перевода денежных средств» № 383-П от 19.06.2012 г. указано, что в договоре обязательно должна содержаться такая информация:

  • дата и номер аккредитива;
  • его сумма;
  • перечисление и реквизиты всех сторон (покупателя, продавца и банков, в которых у них открыты счета);
  • вид аккредитива;
  • его срок;
  • способ его исполнения;
  • перечень необходимых документов, а также требований, на основании которых эти документы составляются;
  • сроки предоставления документов;
  • назначение платежа;
  • если требуется подтверждение аккредитива – это обстоятельство указывается;
  • определение порядка уплаты комиссионного вознаграждения банку.

Обязательные условия ДКП

В договоре должно быть указано, что расчеты при покупке и продаже недвижимости будут производиться через аккредитив и что обе стороны согласны с таким порядком. Этот пункт должен содержаться несмотря на то, что предварительно стороны заключали договор аккредитива.

Разделы

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно присутствует пункт, в котором указывается, каким образом будет осуществляться оплата приобретенной квартиры.

В данном случае надо указать, что расчеты производятся через аккредитив, а также приписать все его параметры (они дублируются из договор аккредитива):

  • Наименование и реквизиты банка (банков) – эмитента и получателя.
  • ФИО и паспортные данные получателя денежных средств.
  • Сумма (указывается не только цифрами, но и прописью).
  • Вид аккредитива (безотзывный покрытый).
  • Условие оплаты (без акцепта).
  • Дата открытия. Если на момент подписания данного договора дату определить невозможно, то следует оставить поле, чтобы внести эти данные позже.
  • Стороны.
  • Характеристика объекта недвижимости (адрес, площадь и прочие существенные параметры).
  • Определить сторону, которая несет расходы по аккредитиву.
  • Обязательно указать условие, что, несмотря на применение аккредитивной формы расчетов, ипотека не возникает.

Подпись и заверение

Договор купли-продажи квартиры в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.

Как выглядит схема расчетов при покупке?

Алгоритм действий при оплате квартиры через аккредитив следующий:

  1. Первый шаг – открытие счета. Для этого необходимо написать заявление, в котором указываются данные плательщика и получателя, сумма, срок исполнения, назначение платежа. Из документов потребуются паспорта сторон и договор купли продажи недвижимости.
  2. Затем покупатель подает заявку на аккредитационное обслуживание.
  3. По указанию владельца счета банк перечисляет денежные средства на счет продавца. При этом кредитные организации обмениваются документами между собой.
  4. Для получения денег в свое распоряжение продавец квартиры предоставляет в кредитную организацию, где у него открыт счет, договор купли-продажи с отметкой Росресстра.
  5. После проверки документов банк может выдавать средства продавцу.

Какова стоимость и кто должен оплачивать?

Для примера – тарифы некоторых банков для оплаты квартиры через аккредитив:

  1. Сбербанк:

    • открытие – 0,2% если обе стороны договора имеют регистрации в одном территориальном регионе, иначе 0,3%;
    • обслуживание – 2000 руб.;
    • продление сроков – 2000 руб.
  2. ВТБ:

    • открытие – 0,2% (в пределах 1200-4500 руб.);
    • изменение суммы и срока действия – 0,2% (в пределах 900-4500 руб.);
    • изменение остальных условий – 1200 руб.;
    • исполнение – 0,2% (в пределах 1200-4500 руб.).
  3. Альфа-Банк:

    • открытие – от 0,17% (в пределах 1650-16500 руб.) до 0,22% (в пределах 3300-33000 руб.);
    • проверка документов – 0,22% (но не менее 3300 руб.);
    • изменение условий или аннулирование аккредитива – 990 руб.
  4. Райффайзенбанк: открытие и обслуживание аккредитива – 1500-15000 руб.
  5. Россельхозбанк:

    • открытие – 0,15% (в пределах 3000-15000 руб.);
    • изменение условий – 0,1% (в пределах 1000-5000 руб.);
    • исполнение – 0,2% (но не менее 3000 руб.);
    • внесение изменений – 1500 руб.
Обычно комиссионные по аккредитиву оплачивает покупатель. Однако стороны по согласованию могут решить порядок оплаты. Все это необходимо зафиксировать в договоре.

Особенности налогообложения и возврата налога

При купле-продажи недвижимости через аккредитив покупатель имеет право на имущественный налоговый вычет в общем порядке. Как и при оплате безналичным переводом или наличными денежными средствами, необходимо заполнить налоговую декларацию и предоставить справку 2-НДФЛ. Кроме того, потребуется копия платежного поручения, заполненная с соблюдением всех требований к данному документу.

Возможные альтернативы

При купле-продаже квартиры кроме аккредитива можно использовать еще несколько вариантов расчетов. Наличными деньгами можно расплатиться так:

  1. Передача из рук в руки. В этом случае потребуется расписка. Также можно заверить факт передачи денежных средств у нотариуса.
  2. Через банковскую ячейку. В этом случае взимается оплата за пользование данной услугой.

Безналичных вариантов больше:

  • Сделать перевод с одной пластиковой карты на другую. За операцию будет взиматься комиссия в зависимости от тарифов банков, эмитировавших карты.
  • Банковским переводом между расчетными счетами. Обычно при внутрибанковском переводе комиссия за это не взимается, но все же лучше сначала уточнить по поводу тарифов. При межбанковском переводе она будет, причем достаточно большая.
  • Воспользоваться услугой Сбербанка «Безопасная сделка». В разных территориальных отделениях стоимость ее может варьироваться. В среднем она составляет 2 тыс. руб.
При отсутствии у покупателя необходимой суммы возможен вариант оплаты в рассрочку. Подробно о нем мы писали здесь. А в этой статье вы узнаете, что такое аванс, задаток и залог при покупке квартиры и чем они отличаются друг от друга.

При совершении сделки купли-продажи квартиры возможны взаиморасчеты различными способами. Одним из них является аккредитив. Его несомненным преимуществом является то, что он гарантирует обеим сторонам безопасность сделки. Но при этом его стоимость достаточно высока. Решение, конечно, остается за участниками сделки, однако гарантия безопасности стоит того, чтобы отдать за нее дополнительные средства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ксения Жукова

    Добрый день! Покупаю квартиру. Оплата через аккредитив. В договоре описывается только, что расчет будет проведен после перехода прав собственности. Аккредитив в договоре не упоминается. Правомочен ли такой вариант договора?

    • Анна

      Здравствуйте, Ксения.
      Необходимым условием договора будет являться вариант расчета между покупателем и продавцом.
      То есть обязательно вписать в договор, что расчет будет произведен после предъявления выписки из ЕГРН с указанием права собственности через аккредитив.

    • Юрий

      Здравствуйте!
      Нет, в ДКП в  обязательном порядке необходимо описывать вариант и механизм расчета между покупателем и продавцом. Или это делается через доп.соглашение. Иначе сделка может быть признана ничтожной, если дойдет до суда. В принципе, это очевидно — если нет договорного основания, нет и обязанности.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: