Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке. Все тонкости процедуры

Нередко покупка квартиры у застройщика приносит существенные плюсы. Однако, многие покупатели опасаются попасть впросак и не рискуют вступать в такие сделки – ведь сумма риска достаточно высока.

Для того чтобы купля-продажа прошла гладко, нужно знать о некоторых базовых принципах её проведения. Расскажем, как покупать жилье от застройщика и избежать возможных рисков.

Показать содержание

• С чего начать и на что обращать внимание — правила сделки
Как проверить застройщика?     Какие вопросы нужно задать?      Как проверить жилье в строящемся доме?     
• Схемы приобретения
• Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?
Какие документы нужны от будущего хозяина?      Полный пакет документации от продавца      Возможно ли оформление по доверенности?      Заключение и регистрация договора     
• Что делать после подписания ДКП?
• Нужно ли приватизировать купленную недвижимость?
• Процесс возврата налога

С чего начать и на что обращать внимание — правила сделки

Сделка регулируется несколькими видами законодательных актов, среди которых самые актуальные:

1. Федеральный закон от 30.12.04 г., принятый под № 214-ФЗ о сделках, совершаемых по договору долевого участия (ДДУ).
2. Статьи 130, 131, 549-558 ГК РФ при совершении сделок купли-продажи.
3. Федеральный закон о регистрации недвижимости, принятый под № 218-ФЗ, от 13.07.15 г.

Как проверить застройщика?

Проверка застройщика требует приложения действий в нескольких основных направлениях. Это происходит по следующему алгоритму:

1. Вначале выбирается самое привлекательное предложение из всех вариантов, представленных на официальных сайтах компаний – поставщиков строительных услуг.
2. Получив фамилии учредителей, ввести их в поисковик.
3. Найти информацию по каждому из них. Возможно, они привлекались к уголовной ответственности или под их руководством происходило неоднократное банкротство строительных фирм.
4. Если выявлены данные недостатки – искать новых партнёров.
5. При надлежащем портфолио должностных лиц, возглавляющих компанию, целесообразно обратиться к форумам граждан, имевших дело с данным юридическим лицом.
6. Как правило, на форумах отражается по преимуществу негативная информация – на этот факт следует сделать поправку и выявить качество претензий. Если они связаны с замораживанием строительства – от такого компаньона следует отказаться.
7. Если всё выглядит безупречно, можно продолжить действия, приступив к проверке документации. У компании обязательно должны быть оформлены бумаги на земельный участок (ЗУ), в числе которых:
   • Договор аренды с городской администрацией, допускающий строительство.
   • Либо свидетельство о собственности на ЗУ.
   • Обратить внимание, что ЗУ должен относиться к категории земель поселений, а его вид разрешённого использования (ВРИ) – многоэтажная жилая застройка.

Кроме этого, строительство недопустимо начинать без проектной документации. Застройщику требуется иметь нижеследующее:

• Учредительную документацию компании.
• Лицензию на строительную деятельность (без просрочки).
• Разрешение на начало строительства.
• Проектную декларацию. Проектная декларация обязательно должна быть выложена на официальном сайте.

Достоверную информацию могут дать и такие факты, как партнёрство с риэлтерскими компаниями и кредитными организациями. Сотрудничество с известными фирмами и банками подтверждает безупречность репутации строителя. Также не лишним будет узнать, как исполнялись гарантии перед участниками строительства. С этой целью следует провести мониторинг сданного компанией жилья за последние 3 года.

Обратить внимание на соблюдение сроков сдачи и отсутствие замороженных и не сданных вовремя объектов. Можно выписать несколько адресов и подъехать к сданным объектам. Наверняка во дворе жилого дома окажутся престарелые граждане или мамы, гуляющие с малышами. У них всегда можно получить полезную информацию по качеству предоставленных услуг.

На что еще обратить внимание и что стоит проверить перед покупкой квартиры в новострое мы рассказываем в отдельном материале.

Какие вопросы нужно задать?

Информацию, полученную у жильцов нужно сверить с той, которая дана в коммерческом предложении или представлена менеджером компании. При проверке документации нужно задавать уточняющие вопросы из числа нижеследующих:

1. Срок действия лицензии, гарантии её продления до сдачи новостройки, если срок скоро завершается.
2. Правоспособность ЗУ, его категория и ВРИ.
3. Финансовая стабильность компании – кто выступает в роли кредитора, гарантия соблюдения имущественных интересов покупателя – застрахованность фирмы от банкротства.
4. Предусматриваются ли дополнительные расходы и вложения, не указанные в договоре.
5. Технические характеристики объекта, гарантии по сдаче объекта в указанном договором качестве.
6. Предусмотрена ли компенсация, если качество или иные параметры объекта менятся в сторону ухудшения или уменьшения.
7. Какова планировка и площадь придомовой территории.
8. Каковы приблизительные перспективы, связанные с развитием инфраструктуры в районе застройки.

Кроме этого, целесообразно обратиться к юристу или риэлтору, которые помогут провести беседу с представителем компании. А у застройщика можно попросить фотографии ранее возведённых зданий и помещений, расположенных в них.

Как проверить жилье в строящемся доме?

С целью снижения риска квартира приобретается на стадии готовности здания, тогда большее внимание следует обратить не столько на представленную документацию, сколько на сам объект. Документация понадобится для сверки фактического состояния объекта с обещанным, которое было представлено на рекламном сайте и в проектной документации юридического лица.

Если жильё отличается по параметрам или качеству в сторону уменьшения или ухудшения, нужно потребовать исправления недостатков или дефектов.

Кроме этого, нужно осмотреть фасад здания и проверить его на отсутствие трещин и иных дефектов. При наличии трещин нужно отказаться от покупки жилья, иные несущественные дефекты нужно потребовать устранить. Во внутренней части помещения нужно проверить:

• качество проведения проводки;
• функциональность коммуникаций;
• качество потолка, стен, полов;
• отсутствие трещин в несущих стенах и покрытиях;
• отсутствие зазоров между стеклопакетом и проёмом;
• отсутствие или наличие иных дефектов.

Ни в коем случае не следует руководствоваться устными обещаниями застройщика устранить неполадки. Договор купли-продажи квартиры от застройщика следует подписывать только после их фактического устранения. В целом следует внимательно рассмотреть инфраструктуру зоны застройки и окружающий ландшафт. В помещении обратить внимание на естественное освещение комнат, высоту потолков, расположение комнат и другие нюансы, от которых зависит уют в квартире и удобство пользования ею.

Схемы приобретения

Существует несколько основных способов приобретения квартир в новостройке, в частности:

1. По договору купли-продажи (ДКП) на готовую квартиру в сданном доме жильё можно приобрести только после его сдачи в эксплуатацию актом госприёмки, если застройщик оформляет собственность на квартиру. В этом случае сделка полностью идентична купле-продаже квартиры у юридического лица.
2. По ДДУ квартира может приобретаться лицом, участвующим в долевом строительстве и оформившим договор с застройщиком с момента получения разрешения на строительство до дня сдачи дома в эксплуатацию. Это самая распространённая форма приобретения жилья в новостройке.
3. Договором цессии оформляется сделка по переуступке права требования. Этот договор может заключаться после регистрации ДДУ в Росреестре, и до момента сдачи дома в эксплуатацию.
4. Строительство дома в ЖСК оформляется между участниками жилищно-строительного кооператива. Здесь застройщиком выступает сам кооператив. Поэтому сделка совершается с уполномоченными должностными лицами, управляющими кооперативом и ничем не отличается от стандартного вступления в члены ЖСК.

Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:

1. Поиск, выбор и осмотр объекта.
2. Проверка застройщика.
3. Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
6. Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
7. Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
8. Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.

Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.

Какие документы нужны от будущего хозяина?

Обе стороны должны представить пакет документации, разрешающий сделку. В числе документов, которые требуется представить лицу, заключающему договор, должны быть:

• Паспорт.
• При оформлении ипотеки – кредитный договор.
• Если действует представитель – нотариально удостоверенная доверенность.
• Если недвижимость оформляется на детей – их свидетельства о рождении и паспорта родителей (усыновителей, опекунов).

Полный пакет документации от продавца

Если покупается готовая квартира в новостройке, то застройщику требуется представить следующее:

• Правоустанавливающий документ, по которому застройщик вступил в права собственности на квартиру. Например – протокол учредительного собрания с решением о выделе квартиры для продажи и акт приёмки помещения.
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт квартиры.
• Технический паспорт квартиры, полученный в БТИ.

При заключении ДДУ понадобится документация только тогда, когда речь идёт о регистрации первого дольщика. Все последующие участники проверяют наличие данных документов у представителя компании по указанному выше списку, но не получают их на руки.

Аналогична ситуация при вступлении в ЖСК, но к основному договору добавляется протокол о вступлении в членство кооператива. Если приобретатель вступает в права требования, то продавец передаёт только ДДУ с приложениями.

Во всех случаях можно провести дополнительную проверку документации:

1. Учредителя можно проверить, получив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
2. Объект строительства проверяется получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Возможно ли оформление по доверенности?

Иногда в интересах собственника действует представитель. Он обязан предоставить доверенность или выписку из учредительного документа о полномочиях представителя. И выписка, и доверенность должны быть нотариально удостоверены. Доверенность может быть как генеральная, так и специальная. Главное, чтобы она выдавалась директором компании, и в ней было отражено право предъявителя на продажу квартир или заключение договоров (купли-продажи, цессии, ДДУ, о членстве в ЖСК).

• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры в новостройке
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры в новостройке

Заключение и регистрация договора

Обычно застройщик самостоятельно подготавливает типовой договор для подписания. Покупателю достаточно с ним ознакомиться и поставить свою подпись. Но предварительно нужно внимательно изучить все положения документа. Для этого можно воспользоваться услугами по сопровождению сделки приглашённым юристом.

Скачать образец бланка договора купли-продажи квартиры от застройщика

Заключённый договор требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого требуется подойти в МФЦ с паспортом и составленным договором. К договору прилагается пакет документации, перечисленный выше, и квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей. Через 21 рабочий день регистрация должна завершиться и заключённый договор вступает в силу.

Что делать после подписания ДКП?

Если заключалась сделка купли-продажи, то подписание акта приёмки не потребуется. Он должен быть уже подписан продавцом. При получении квартиры по ДДУ, цессии или вступлении в ЖСК, такой акт понадобится подписать.

Представитель управляющей компании (УК), выигравшей тендер на управление данным многоквартирным домом согласно нормам статьи 161 ЖК РФ, сам выйдет на встречу с жильцами и оповестит о регламенте заключения договоров услуг на общем собрании. Договор будет заключаться после принятия данного решения большинством голосов.

После этого следует обратиться в УК с заявлением об открытии персонального лицевого счёта для оплаты услуг ЖКХ и коммунальных платежей. Специально обращаться в энергосбыт для заключения договора, не нужно. Оплаченные квитанции за свет считаются фактом потребления услуг от данной компании.

То же касается горводоканала – услуги предоставляются с момента подписания акта приёмки, после чего происходит оплата услуг. Если в доме предусмотрено пользование газом – схема та же. Дом газифицируется в соответствии с установленными нормами, а за пользование газом взимается оплата. Все платежи оформляются квитанциями через бухгалтерию УК.

Установка интернета и телефонной связи в виде проведения проводов осуществляется также непосредственно в период завершения строительных работ. Провайдер одной из коммуникационных компаний предоставляет свои услуги, за которые взимается плата согласно договору. Его следует заключить персонально, только после заключения будет установлена связь и начислена оплата за предоставление услуг.

Нужно ли приватизировать купленную недвижимость?

Приватизация квартиры не потребуется, так как она уже приобретена в собственность продавцом. Сделка купли-продажи предусматривает также только передачу объекта в собственность покупателю. Только если после заселения по ДДУ, цессии или договору с ЖСК, застройщик не оформил жильё в собственность, такое оформление придётся проводить самостоятельно – через суд.

Процесс возврата налога

После того как покупатель оформит право собственности в Росреестре и получит в качестве правоустанавливающего документа выписку из ЕГРН, он может написать заявление в территориальное отделение ФНС о возврате налога. Возврат налога возможен согласно нормам статьи 220 НК РФ, если иное не предусмотрено законодательством в отношении конкретного налогового резидента – покупателя жилья в новостройке.

Жильё от застройщика можно приобрести на разных этапах строительства. После сдачи дома в эксплуатацию сделка отвечает общим нормам, применяющимся к ДКП. В остальных случаях возникает лишь право требования квартиры, а не собственность на квартиру – ведь объект существует лишь юридически, а не фактически.

После вступления в собственность допустима прописка всех членов семьи и третьих лиц – по усмотрению продажа жилья или использование объекта в качестве залога, также можно оформить налоговый возврат. Приватизация не требуется.