Что такое переуступка квартиры и как совершается такая покупка и продажа жилья?

Наряду с распространением долевого строительства, в обиход приобретателей квартир входит понятие цессии или переуступки прав. Эта процедура возникла в римском праве и по сей день не утрачивает своей актуальности.

Более того – некоторые формы сделок с недвижимостью могут осуществляться только посредством такого договора.

Показать содержание

• Что такое покупка и продажа квартиры по переуступке?
• Условия для совершения сделки
• Какие существуют риски и как их избежать?
• Как провести процедуру?
• Пошаговая инструкция: как купить жилье?
Какие документы нужны от обеих сторон?     От покупателя     От владельца     Заключение договора уступки     Порядок регистрации сделки    
• Когда с продажи нужно платить налоги?

Что такое покупка и продажа квартиры по переуступке?

Переуступка квартиры – гражданско-правовая сделка, которая совершается с недвижимостью, на которую продавец не имеет права собственности, но уже вступил в права требования. В отечественном гражданском праве переуступка применяется в двух случаях:

1. При передаче права требования квартиры по договору долевого участия (ДДУ).
2. При передаче права требования заключения сделки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Так как здесь речь идёт о юридически полноценных объектах, но не возникших в своём фактическом состоянии (ДДУ) или не дающих продавцу права собственности (ПДКП), сама квартира по переуступке приобретаться не может. Непосредственное приобретение жилья допустимо только по договору купли-продажи (ДКП), которому переуступка не идентична.

Основные различия при переуступке следующие:

• Здесь сторонами договора являются не покупатель и продавец, а цессионарий и цедент.
• Объект передаётся как пакет документации, предоставляющий участнику сделки право пользоваться всеми полномочиями, которыми тот располагает как владелец документов.
• Право собственности и притязания на объект не возникают в момент подписания договора цессии.

Для того чтобы жилое помещение было предоставлено, потребуется одно из нижеследующих действий:

1. дождаться пока новостройка будет сдана и подписан акт приёмки;
2. оформить ДКП на квартиру.

Сделка регулируется следующими нормами статей:

• она разрешена на основании статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ;
• всё о договоре цессии изложено в статье 388 ГК РФ;
• составление прилагаемого передаточного акта регулируется статьёй 556 ГК РФ;
• составление ПДКП – статья 429 ГК РФ;
• допустимость применения норм купли-продажи к цессии дано в п.4 статьи 454 ГК РФ.

Условия для совершения сделки

Уступка прав на жилое помещение осуществляется с соблюдением норм законодательства. Главное из них – цедент должен обладать правом требования, то есть получить его фактически. Если речь идёт о новостройке, то – заключить ДДУ. Это условие обязательно, так как сам договор цессии не может быть автономно правоспособным. Он может выступать только приложением к основному договору:

• ДДУ;
• ПДКП;
• кредитному договору с банком, если переуступается требование долга.

Второе непременное условие – положения ДДУ должны содержать разрешение на переуступку по настоящему договору. Или, как минимум, не содержать запрета на передачу права требования третьим лицам. Все положения договора следует соблюдать. Правовым последствием их несоблюдения становиться возможность расторжения договора согласно положениям статьи 450 ГК РФ.

Остальные требования являются стандартными:

1. проверить пакет документации;
2. принять его актом;
3. заключить договор цессии;
4. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Продавец может быть физическим или юридическим лицом. Если это физическое лицо, то им может выступать только дольщик, который вправе передать бумаги новому участнику. Такие участники могут переуступать договор множество раз, но всё же регламент установлен Росреестром. Так как цессия требует регистрации, её нельзя проводить ранее, чем через 3 месяца после заключения и регистрации очередной сделки.

Юридическим лицом при переуступке прав обычно выступают:

1. представитель компании;
2. его дочерняя фирма;
3. застройщик или подрядчик (о нюансах приобретения квартиры у подрядчика мы рассказывали тут).

Для них установлена норма переуступки права требования один раз. Исключение составляют случаи, когда ДДУ расторгается, и квартиры вновь возвращаются к правообладателям – юридическим лицам. Такие случаи возможны, если на юридическое лицо оформлен ДДУ с учредителем.

Какие существуют риски и как их избежать?

1. Главный риск при покупке – попасть в мошеннические схемы. Некоторые из них специально разрабатываются для процедуры переуступки. Здесь могут встретиться следующие подводные камни:
   • подставные дольщики или подставная дочерняя фирма;
   • заведомо запланированное банкротство фирмы;
   • оформление одной квартиры на нескольких покупателей;
   • использование подложных документов.

   Чтобы их избежать, нужно проследить всю титульную цепочку преемников. Обязательно получить исчерпывающую информацию о компании, выйти на её официальный сайт и провести мониторинг предшествующей деятельности. В любом случае при обнаружении мошенничества следует обратиться в прокуратуру.

2. Следующий риск – не исполнение компанией обязательств по сдаче дома. Риски получения ущерба передаются от вышедшего из участия дольщика – к вновь вступившему. Самый тонкий момент в этом деле следующий. Неисполненные обязательства застройщика предусматривают возврат уплаченных по ДДУ денег.

   Но переуступка допускает получение суммы сверх предусмотренного договором объёма. Поэтому часть уплаченных денег цессионария остаются в зоне риска вплоть до момента приёмки здания. Этот факт просто потребуется принять как должное.

3. Самое главное – не заключить контракт с подставной компанией. Ведь она может развалиться в любой момент и заключённый с ней договор окажется неправоспособным. Если же такое произошло – нужно собрать всю имеющуюся документацию и обращаться в суд за взысканием уплаченной суммы денег.

Больше информации о рисках, которые возможны при приобретении жилья в новострое, найдете в специальном материале.

Как провести процедуру?

Переуступка ДДУ может осуществляться на любом этапе строительства в диапазоне: от получения разрешения на строительство «стадия котлована», когда начинают оформляться первые договоры с дольщиками – до момента сдачи дома актом госприёмки.

При заключении сделки следует учитывать следующие факторы:

• на стадии котлована стоимость квартир существенно дешевле – до 30-35% экономии;
• на этом этапе риски существенно выше, так как застройщик понёс небольшие затраты;
• чем дальше продвинулось строительство, тем дороже квартиры;
• чем ближе новостройка к готовности – тем ниже риски.

Из этих факторов следует выбирать момент, когда начинать участие в строительстве. Лица, намеренные сэкономить как можно больше денег и готовые на риск, могут получить право требования квартиры по ДДУ с того момента, как только такие договора начнут заключаться.

По ПДКП процедура может оформляться только после сдачи дома в эксплуатацию. Здесь риски сведены к минимуму. Поэтому лицам, не намеренным рисковать собственными сбережениями и не имеющим необходимости экономить, целесообразно получить право требования по ПДКП. Но здесь может обнаружиться один нюанс: если застройщик откажется оформить регистрацию собственности, сделка купли-продажи может задержаться или не состояться.

Если это положение прописано в ПДКП и выбран регламент действий, которые устраивают цессионария, за последствия можно не опасаться – при расторжении договора задаток будет возвращён в двойном размере, если сделать ссылку на нормы статей 380 и 381 ГК РФ. Поэтому такие договоры нужно составлять продуманно и не опасаться непредвиденных обстоятельств.

Пошаговая инструкция: как купить жилье?

Когда строительство дома только начинается, можно заключить ДДУ. Но иногда жилые помещения расхватываются так быстро, что уже на стадии котлована свободных квартир нет. Если покупателя заинтересовал конкретный строящийся дом, где всё будущее жильё разобрано и зарезервировано, он может сделать договор переуступки.

Для того чтобы взять такую квартиру, нужно поискать информацию о лицах, готовых переуступить полученные права на жильё. Поиск можно провести:

• в местных СМИ;
• на рекламных сайтах в интернете;
• непосредственно в офисе компании.

Подробную инструкцию по покупке квартиры в новострое, не только по переуступке прав, мы приводили в отдельной статье.

Какие документы нужны от обеих сторон?

После того как объект найден, нужно провести проверку документации, имеющейся у цедента. Если он отвечает всем требованиям законодательства, можно приступать к заключению сделки.

От покупателя

Принимающая сторона, которая приобретает право требования квартиры по переуступке, представляет:

1. Паспорт с пропиской.
2. Для лиц, представляющих интересы покупателя – доверенность.
3. Кредитный договор, если квартира оформляется в ипотеку.
4. Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них. Паспорта детей, которым исполнилось 14 лет.

В стандартных случаях требуется только паспорт покупателя.

От владельца

Как правильно собрать документы, чтобы сделать переуступку? Пакет документации от продавца существенно больше, чем у покупателя. Если речь идёт о переуступке по ДДУ, то в нём должны быть:

1. Паспорт с пропиской.
2. Для лиц, представляющих интересы покупателя – доверенность.
3. Основной ДДУ, заключённый с компанией застройщика с отметкой о регистрации.
4. Договора переуступки от предшествующих участников, если процедура уже проводилась.
5. Разрешение застройщика на переуступку, если в договоре отсутствует отдельное положение о допустимости переуступки.
6. Разрешение банка, если передающей стороной оформлялась ипотека.
7. Разрешение супруга, удостоверенное нотариусом, если цедент состоит в браке.
8. Все квитанции, подтверждающие платежи по ДДУ.
9. Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Нужно иметь в виду, что при отсутствии одного из договоров цессии, если переуступка проводилась ранее, сделка считается ничтожной, проводить её нельзя. Если оформляется переуступка ПДКП, то пакет документов несколько изменяется.

В него может не входить разрешение от застройщика, но обязательно должен быть приложен акт приёмки новостройки. Если выписка из ЕГРН о праве собственности уже получена, то она также должна быть вложена в пакет документации. Если не получена – её требуется получить.

Заключение договора уступки

После того как подготовлены и проверены документы на квартиру, можно приступать к сделке. Покупателю нужно подойти к месту возведения новостройки и проверить на месте:

• что строительство движется;
• каков окружающий ландшафт;
• какова инфраструктура в зоне застройки.

Если всё понравилось – нужно приступить к заключению договора. Договор может составляться самостоятельно. По желанию можно обратиться к юристу или нотариусу.

Форма документа состоит из следующих частей:

• Наименования.
• Места и даты заключения.
• Реквизитов основного договора: ДДУ или ПДКП.
• Основной части.
• Заключительной части.

Обязательно одна из сторон должна быть стороной, заключившей предшествующий договор переуступки, ДДУ или ПДКП. В основной части все существенные положения должны располагаться пунктами и подпунктами. В их числе обязательно должны быть следующие:

1. Предмет договора. Здесь указывается факт проведения процедуры переуступки права требования, даются сведения о сторонах, обозначаются кадастровые и технические характеристики квартиры, адрес расположения объекта.
2. Стоимость объекта. Устанавливается назначенная цедентом цена сделки, которая может отличаться от установленной в ДДУ и уплаченной по квитанциям. Если речь идёт о цессии ПДКП, то вносится основная стоимость объекта, по которой он будет участвовать в купле-продаже.
3. Проведение расчёта с продавцом. Здесь указывают способ передачи денег продавцу и сроки, когда это должно произойти.
4. Права и обязанности сторон. Ориентируются на право получения денег продавцом и право получения пакета документации покупателем, которое должно произойти в установленные сроки.
5. Ответственность сторон. За нарушение прав контрагента и неисполнение указанных обязательств может назначаться неустойка или штраф.
6. Условия расторжения. Перечисляются условия, при которых допустимо расторгнуть заключённый договор: по согласию или в суде в одностороннем порядке.

В заключительной части даются реквизиты сторон. Если это физические лица – их паспортные данные. Ставятся подписи участников сделки. По желанию допускается нотариальное удостоверение. Документацию обязательно следует передать актом приёма-передачи.

• Скачать бланк договора переуступки квартиры в строящемся доме
• Скачать образец договора переуступки квартиры в строящемся доме

Порядок регистрации сделки

После того как договор подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются в МФЦ. Стороны подходят с документацией:

• паспортами;
• экземпляром ДДУ;
• тремя экземплярами договоров переуступки;
• передаточным актом;
• согласием супруга, если продавец семейный.

Предварительно следует уплатить пошлину, которая составляет 350 рублей. Квитанцию нужно приложить к документам. Документы подаются под расписку, в которой назначен день повторного визита. Обычно, если стороны обратились совместно, повторный визит назначается через 10 дней.

В назначенный день покупатель подходит с паспортом и распиской за получением документов:

1. ДДУ с отметкой о регистрации перехода права требования.
2. Договор переуступки прав с отметкой о регистрации.
3. Выписку из ЕГРН об участии в долевом строительстве.

Когда с продажи нужно платить налоги?

НДФЛ в размере 13% прибыли взимается со всех доходов физических лиц. Продажа жилья по переуступке – не исключение. НДФЛ в данном случае взимается тогда, когда стоимость сделки превышает 1 миллион рублей. С суммы, указанной в договоре цессии вычитается 1 миллион рублей. Остаток облагается налогом.

Если продать квартиру, то сведения в налоговую поступают из Росреестра и налоговое удержание оформляется автоматически. В текущий налоговый период продавцу следует заполнить налоговую декларацию и оплатить налог.

Заключение На ДДУ или ПДКП можно оформить переуступку права требования. Такой договор полностью исключает из правовых отношений одного участника, а на его место включает нового. Такой договор является приложением к основному договору. При переуступке по ДДУ требуется регистрация.