Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры
Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.
Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.
Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.
В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?
- Пошаговая инструкция для коммуналки
С чего начать и что нужно знать? Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников Какие документы нужны, чтобы продать? Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание? Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки Заключение договора и регистрация- Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
- Правила и порядок для общежития
- Обязательно ли участие нотариуса?
- Подводные камни и риски
Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?
- Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
- Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).
Пошаговая инструкция для коммуналки
- Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
- Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
- Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
- Получение от соседей отказов от покупки.
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация сделки.
- Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.
С чего начать и что нужно знать?
Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).
Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников
Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.
При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.
Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.
Какие документы нужны, чтобы продать?
Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:
- Паспорт собственника недвижимости.
- Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
- Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
- Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
- Технический план объекта (получается в БТИ).
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
- Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
- Нотариально заверенные отказы соседей.
- При наличии у продавца семьи:
- Нотариально заверенное согласие супруга(и).
- Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.
Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?
Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:
- В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
- Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
- Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
- При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.
Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.
Для большей безопасности сделки рекомендуется расплачиваться безналичным расчетом.Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки
От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:
- паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о браке;
- нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
- ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.
Заключение договора и регистрация
Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.
После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:
- Пакет документов указанный выше.
- Договор купли-продажи (не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
- Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.- Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Правила и порядок для общежития
При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:
- Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
- Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.
Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:
- договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
- выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
- технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
- если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.
Обязательно ли участие нотариуса?
Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Здравствуйте, продаём комнату в общежитии , какие документы от нас надо подготовить и с чего начинать продажу ? К нотариусу обращаться или же через мфц, Краснодарский край . В собственности более 5 лет .спасибо
ДКП не готов.
Здравствуйте!
Нотариальное оформление — по желанию сторон, т.к. это еще и дополнительные расходы.
Основными док-тами для заключения ДКП — это право собственности (выписка из ЕГРН), паспорта продавца и покупателя, согласие супруга, техпаспорт, ДКП, госпошлина. Покупатель, кстати, вправе потребовать сведения о задолженности по ЖКУ и имущественному налогу, хотя предоставлять это вы не обязаны. В этом случае покупатель в своем праве отказаться от сделки.
Регистрировать сделку (переход права собственности) можно как через МФЦ, так и Росреестр.
Нотариальная сделка не обязательна, но может быть проведена по желанию продавца или покупателя. Можно обращаться сразу в МФЦ. Должен быть оформлен договор купли-продажи, передаточный акт и расписка в получении средств. Продавцу необходимы свидетельство о праве собственности на комнату и справки об отсутствии задолженностей перед обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.
хочу купить комнату в бывшем общежитии,комната приватизирована давно,после этого в нее провели воду и поставили раковину,является ли это перепланировкой?и второй вопрос-кто обычно оплачивает услуги нотариуса-покупатель или продавец?ДКП не готов.сначала хочу все узнать
Добрый день, Антон! Вы правильно делаете, что узнаете все вопросы заранее, чтобы потом не остаться «в дураках». В этой комнате был сделан подвод воды и устройство канализации, а это уже считается перепланировкой по строительным правилам и эти изменения должны быть внесены в техпаспорт через оформление в БТИ. А вопрос по оплате услуг нотариуса Вы уже решайте с продавцом, обычно это делает покупатель, но можно включить в стоимость комнаты или разделить между участниками сделки в равных частях.
Поскольку указанные коммуникации (водоподведение и водоотведение) изначально отсутствовали, то такие изменения являются перепланировкой. Что же касается оплаты услуг нотариуса, то это определяется соглашением сторон сделки — можно просто включить в стоимость комнаты или приплюсовать сверху.