+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Правила составления договора купли-продажи комнаты в общежитии и в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммуналке и общежитии – сделки, требующие особого внимания.

Несмотря на то, что в последнее время их количество значительно снизилось, тем, кто все-таки решил продать или приобрести данный объект недвижимости, нужно быть готовым к различным нюансам.

В статье расскажем, как правильно заключить договор купли-продажи по такому жилью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Документы при сделке в общежитии и в коммуналке

Сделки по продаже комнат в коммуналке и общежитии осуществляются по стандартной схеме купли-продажи. Стороны должны собрать необходимые документы, составить договор купли-продажи, провести регистрацию в Росреестре.

Документы, необходимые продавцу, для составления договора:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности для продавца;
  • документ – основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • согласие на сделку от супруга, которое будет заверено нотариусом;
  • справка о составе семьи;
  • справка об отсутствии обременений на комнату;
  • согласие других собственников на осуществление продажи (п.6 ст. 42 ЖК РФ);
  • справка об отсутствии задолженности.

Документы, которые потребуются покупателю:

  • паспорт;
  • заявление на регистрацию сделки;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка о согласии супруга.

Как происходит процедура составления?

Составление ДКП можно производить на стандартном бланке или в произвольной письменной форме.

При заключении договора, написанного в произвольной форме, следует помнить обо всех стандартных параграфах и включить их в документ:

  • название документа;
  • реквизиты;
  • дата и место составления;
  • паспортные данные участников сделки;
  • информация о том, кто продавец, а кто покупатель;
  • описание объекта в соответствии с техпаспортом;
  • стоимость сделки (не ниже кадастровой);
  • порядок и способ передачи оплаты по договору;
  • место и время получения оговоренной суммы;
  • наличие/отсутствие аванса (расписка о получении средств прикладывается);
  • права и обязанности участников сделки;
  • основания для расторжения сделки и другие форс-мажорные обстоятельства;
  • дополнительные условия;
  • дата;
  • подписи сторон.

Условия для заключения

Условия для заключения ДКП комнаты определяются сторонами сделки с учетом положений § 7 гл.30 ч. 2 ГК РФ.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

  1. Предмет соглашения – данные, которые передаются покупателю по договору, включая данные о местоположении недвижимости. (ч. 2 ст. 554 ГК РФ). Если в процессе сделки происходит переход прав на долю в общей собственности, требуется указать ее размер. Также необходимо указать назначение помещения, адрес, площадь, вид.
  2. Цена недвижимости (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
  3. Перечень лиц, сохраняющих право пользование объектом после его приобретения (в случае, если такие имеются) ч. 1 ст. 558 ГК РФ. Ими могут быть:

    • члены семьи владельца, которые остались жить в помещении;
    • наниматель помещения и граждане, проживающие вместе с ним;
    • поднаниматель помещения, в рамках срока действия договора.
  4. Положения договора о том, что проживающие в помещении лица обязуются сняться с рег. учета, являются незаконными (п. 3 ст. 308 ГК РФ).
  5. Обременение прав продавца. Отсутствие указания на данные ограничения являются основанием для отказа в регистрации. (п. 1 ст. 20 122-ФЗ).
  6. Условия передачи комнаты от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ).

Договор не считается заключенным без определения данных условий.

Что добавляется в содержание документа при сделке?

В общежитии

Параграф «Предмет сделки» должен содержать информацию о том, что осуществляется продажа комнаты в здании коридорного или блочного типа. Эта информация должна быть и в техническом паспорте на комнату. Это позволит обозначить жилье, как обособленное помещение, а не долю и собственнику не придется собирать отказы соседей.

В коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартиры в параграфе «Предмет сделки» должен содержать долю недвижимости, которая будет передана покупателю.

Здесь же размещается информация о всех соседях, являющихся собственниками квартиры и размеры их долей. В параграф «Обязанности сторон» вносится информация о том, что если покупатель в будущем вознамерится продать комнату, ему потребуется предложить право выкупа остальным собственникам и только в случае их отказа, продажа будет возможна третьим лицам. Во всех случаях цена предложения о продаже должна быть идентична.

Обязательно ли заверение у нотариуса?

2 июля 2016 года вступил в силу ФЗ №172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым внесены изменения в ст №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании данных изменений все сделки с долями должны быть оформлены у нотариуса.

Вне зависимости от того, в чью пользу произойдет отчуждение недвижимости, порядок действия собственника будет идентичный. Потребуется известить остальных дольщиков о факте продажи, в случае, если никто не изъявит желание выкупить долю продавца и не даст ответ в течение 30 дней с момента получения извещения, найти покупателя на стороне. Далее следует заверение сделки нотариусом и ее регистрация в Росреестре. Нотариус откажет в заверении сделки, если ему не будут предоставлены доказательства отказа от выкупа доли от других собственников.

Принятые меры необходимы для снижения уровня мошенничества на рынке недвижимости, а задача нотариуса заключается в соблюдении интересов обеих сторон сделки и остальных собственников квартиры.

Процедура регистрации, расходы и сроки

После заверения договора у нотариуса следует обращение в МФЦ, куда подаются все необходимые документы для регистрации. Здесь потребуется обязательная оплата госпошлины, которую будет оплачивать покупатель.

Размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей (п. 24 ст. 333.33 НК РФ), дополнительно потребуется оплатить выдачу свидетельства о праве собственности – 1 тысячу рублей.

Процесс регистрации договора купли-продажи составит 3-5 дней, после чего каждый участник сделки получает свою копию документа.

Основания для расторжения

Полный перечень условий, на основе которых возможно расторжение ДКП, прописан в ст. 450 ГК РФ.

Для сделок по продаже комнат в коммунальных квартирах или общежитиях существуют дополнительные нюансы, позволяющие провести расторжение сделки:

  1. Предложение продавца оформить сделку по договору дарения, а передачу денег осуществить без какого-либо подтверждения. Для покупателя данный момент может быть опасен тем, что в случае необходимости оспаривания сделки, невозможно будет доказать факт передачи денежных средств, а соответственно вернуть свои деньги.
  2. Мошеннические действия со стороны собственника. В случае, отсутствия согласия от лиц, которые являются совладельцами недвижимости, сделка будет признана недействительной.
  3. В случае непредвиденных обстоятельств (появление родственников собственника, имеющих права на проживание в данном жилье и заинтересованных в расторжении договора и претендующих на недвижимость).

Признание сделки недействительной возможно в судебном порядке, однако, даже после написания искового заявления стороны могут мирно урегулировать проблему (вернуть деньги, выписаться и т.д.)

Предварительный ДКП

Законодательно требование подписания предварительного договора для покупки комнаты является обязательной процедурой (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Он является гарантией для каждого участника сделки, того что в дальнейшем произойдет подписание основного договора.

Данный документ должен быть оформлен в письменной форме, путем составления одного документа и содержать в себе все устные договоренности сторон (ст. 550 ГК РФ). В противном случае, велика вероятность появления дополнительных сложностей и проблем в будущем.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты

Необходимо ли удостоверение/регистрация?

Предварительный договор для покупки комнаты не подлежит государственной регистрации и наделяется юридической силой в момент его подписания сторонами сделки. Данный документ, как правило, не привязывает стороны к ответственности и не несет правовых последствий. Однако, участники, по своему желанию могут вносить в текст документа какую-либо ответственность для сторон, нарушающих договоренность.

Как составить?

При составлении предварительного договора для покупки комнаты следует заранее зафиксировать сроки подготовки документов для совершения сделки, сроки уведомления других собственников, сроки подписания основного договора, возможность покупки в рассрочку. Все нюансы сделки должны быть прописаны в предварительном договоре для покупки комнаты.

В данном договоре должны содержаться условия, которые позволяют установить предмет договора, в противном случае он не будет считаться действительным. В случае, если в договоре не прописаны сроки для заключения основного договора, он действует в течение одного года с момента подписания сторонами. Если за данный период основной договор так и не был заключен, обязательства сторон по предварительному договору для покупки комнаты прекращаются.

В данной статье были рассмотрены специфические особенности сделок купли-продажи для комнат общежитий и коммунальных квартир. Соблюдение действующего законодательства и всех требований данного вида сделок, позволит успешно продать недвижимость и избежать дополнительных сложностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий