+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего в квартире и как она осуществляется?

Сделка по продаже долевой собственности – чаще всего является непростой задачей. В случае, когда речь пойдет о продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, задача значительно усложнится.

Как грамотно оформить сделку, и какие нюансы могут подстерегать законных представителей несовершеннолетнего при оформлении сделки, рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Возможна ли продажа?

Можно ли продать долю жилплощади, если другая часть ее принадлежит ребенку? Продать недвижимость, часть которой является собственностью ребенка возможно, в данной ситуации собственники не ограничиваются в правах на распоряжение своим имуществом (21 ГК РФ).

Особенностью сделки является непосредственное участие органов опеки и попечительства, которые строго контролируют весь процесс оформления и следят за соблюдением прав несовершеннолетних. Кроме того для такой сделки потребуется нотариальное заверение.

Продажа доли возможна в следующих ситуациях:

  • семья решила улучшить жилищные условия и планирует покупку другой квартиры;
  • родители находятся в процессе бракоразводного процесса и раздела имущества;
  • квартира была получена в наследство или в дар от родственников и после ее продажи, покупка нового жилья не запланирована.

Какие условия должны соблюдаться?

  • После продажи, несовершеннолетний должен получить долю в новой квартире, которая будет равна предыдущей доле или будет больше нее.
  • Если покупка новой недвижимости после продажи не запланирована, несовершеннолетнему предоставляется аналогичная доля в другом владении, которое имеет не меньшую площадь, чем объект продажи.
  • Нельзя после осуществления продажи квартиры предоставить ребенку комнату в коммуналке, в данной ситуации, сделка будет признана незаконной. Ребенок не сможет жить один, а проживание в комнате со всей семьей недопустимо, ввиду маленькой площади помещения.
  • В случае если новая квартира, где планируется предоставить долю несовершеннолетнему, больше по площади, чем старая, доля все равно должна быть аналогична прежней. Например, имея долю ½ в проданной квартире, ребенок должен получить аналогичную в новом жилье.
  • Здание, в котором запланирована покупка новой квартиры, достроено и готово к заселению.
  • Условия в новом жилье должны быть не хуже, чем в том, которое планируется продать.
  • Сделка должна быть разрешена органами опеки и попечительства.
  • Сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Необходимо разрешение на продажу от обоих родителей.

Процедура оформления разрешения от органов опеки и попечительства

В соответствии со ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», для оформления сделки с имуществом несовершеннолетнего, его законные представители должны получить разрешение от органов опеки. Данная процедура обязательна в любых случаях, когда в сделке, участвуют дети. Органы обязаны обеспечить защиту интересов ребенка в момент распоряжения его имуществом.

Органы опеки имеют право:

  • контролировать условия совершения сделки по продаже квартиры, принадлежащей ребенку;
  • отслеживать сделки, в процессе которых, вероятно уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего;
  • выдавать заключение, после проведенных проверок о нецелесообразности осуществления продажи, либо информировать родителей об условиях, которые должны быть выполнены;
  • выдавать согласие на совершение продажи имущества.
Без разрешительного документа от опеки продажа будет признана недействительной.

Какие документы нужны?

  1. Заявление с просьбой разрешения осуществить продажу.
  2. Согласие несовершеннолетнего собственника.
  3. Свидетельство о праве собственности.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Свидетельство о рождении ребенка.
  6. Договор, на основе которого имущество приобреталось.
  7. Справка о рыночной цене жилья.
  8. Справка об отсутствии задолженности.

Список документов не окончательный, в некоторых случая органы опеки могут потребовать и другие бумаги. Предварительное решение можно получить в течении 15 дней с момента подачи всего пакета документов, для окончательного решения потребуется месяц.

После того, как продажа успешно состоялась, родители обязаны в течение месяца предоставить органам опеки копии документов, которые подтвердят, что несовершеннолетнему было выделено имущество. В противном случае, сделка может быть признана недействительной в суде.

Почему могут отказать и что делать в такой ситуации?

Не всегда опекой выдается разрешение на продажу. Причиной отказа могут стать следующие обстоятельства:

  • В случае ущемления права несовершеннолетнего. Например, не выделена равноценная доля.
  • Жилищные условия в новой квартире будут хуже, чем в старой.
  • Отказ одного из родителей от осуществления сделки.
  • Сделка будет совершаться между близкими родственниками.
  • Ребенок, став наследником по завещанию, не вступил в наследство.
  • В новом жилье нельзя будет прописаться.
  • Квартира, которую запланировано приобрести, находится на стадии строительства меньше чем на 50 %.
  • Новое жилье в непригодном для проживания/аварийном состоянии.

Причины для отказа органами опеки могут быть иные, каждый запрос рассматривается в индивидуальном порядке.

В некоторых случаях, отказ не является окончательным решением, можно попробовать переубедить представителей власти с помощью дополнительных аргументов и доказательств в пользу осуществления переезда. Гораздо проще будет получить разрешение, доказав органам, что со сменой жилья будут улучшены условия жизни ребенка.

Например:

  • новое жилье находится в районе с хорошей экологической обстановкой;
  • климатические условия будут способствовать нормальному развитию несовершеннолетнего;
  • наличие высокооплачиваемой работы для родителей ребенка в районе, куда запланирован переезд;
  • хорошая и развитая инфраструктура поблизости.

На основании на ст.37 и 28 ГК РФ органы опеки не имеют право запретить сделки с имуществом несовершеннолетних, которые совершаются родителями. Соответственно, в случае отказа, не связанного с ущемлением прав ребенка, такое постановление через суд можно признать незаконным.

Получение согласия второго родителя: как оформляется, где и что должно быть указано?

Рассматривая запрос на разрешение совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего, органы опеки учитывают мнение обоих родителей. Для осуществления продажи необходимо согласие двоих родителей, даже если они развелись. Согласие оформляется в произвольной письменной форме, либо на готовом бланке у нотариуса.

Данный документ должен содержать:

  • Реквизиты свидетельства о заключении брака (или свидетельства о разводе).
  • Паспортные данные родителя.
  • Данные несовершеннолетнего (ФИО, свидетельство о рождении или паспорт).
  • Информация о реализуемой квартире (адрес, доля ребенка, свидетельство о праве собственности несовершеннолетнего).
  • Документ должен быть заверен у нотариуса.

Скачать бланк согласия родителя на совершение сделки несовершеннолетним

Можно ли обойтись без этого?

Участие обоих родителей в сделке является обязательным условием, оговоренным в законодательстве РФ (ст.28 ГК) Данная норма не предусматривает варианты передачи полномочий на представление интересов детей иным лицам, кроме перечисленных.

П.4 ст.182 ГК устанавливает запрет на проведение сделки через представителя, если она может совершаться только лично, а в случае с ребенком только его родителями. Лица в возрасте 14-18 лет могут совершать сделки с письменного согласия обоих опекунов, интересы лиц младше 14 лет представляются законными опекунами.

В каких случаях можно не получать согласие второго родителя:

  • если он лишен родительских прав (требуется решение суда);
  • если он отказывается участвовать в жизни ребенка ( в таком случае, отправляется заказное письмо по месту пребывания родителя и в случае отсутствия ответа через 30 дней, в опеку предоставляется свидетельство об уведомлении);
  • если он умер (требуется предоставить свидетельство о смерти);
  • находится в розыске более двух месяцев (справка из УВД);
  • более полугода отклоняется от выплаты алиментов (решение суда).

Если второй родитель отсутствует по причине длительной командировки, достаточно будет нотариально заверенного разрешения и заверения документа в консульстве страны по месту пребывания родителя.

Заверение всей сделки у нотариуса

Согласно ФЗ-122 все сделки по продаже долей несовершеннолетних должны осуществляться только с нотариальным заверением. Это позволит избежать возможных проблем в дальнейшем, защитить права ребенка, подтвердить законность операции. Кроме того, срок регистрации нотариально заверенной сделки сократился в 2 раза и составляет всего 5 рабочих дней, вместо 10.

Есть ли отличия от обычной сделки?

Разница между обычной продажей доли и реализации доли несовершеннолетнего заключается только в необходимых для данной процедуры документах.

  • Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется выполнить ряд условий, рассмотренных в данной статье и получить разрешение в попечительском совете.
  • Обычная продажа доли, осуществляется гораздо проще, достаточно лишь отправить заказным письмом остальным собственникам нотариально заверенное предложение совершить покупку и, в случае отсутствия от них ответа или отказа, найти покупателя и заключить с ним договор.
  • Продажа доли несовершеннолетнего подразумевает одновременное приобретение другой недвижимости, не уступающей по условиям прежней, а при обычной продаже доли, полученные средства можно тратить по своему усмотрению.
  • После оформления сделки, если продается доля несовершеннолетнего, далее происходит его регистрация по новому месту жительства, а копии договоров предоставляются в попечительский совет.

Если был задействован маткапитал

Для продажи имущества, приобретенного на средства материнского капитала, на основании ст.36 ГК РФ действуют те же правила, что и при продаже доли несовершеннолетнего.

Можно ли реализовать свою часть?

Продавать свою долю в квартире, где вторым собственником является несовершеннолетний, на основании ст 209 ГК РФ разрешено.

Как продать жилье, в том числе и приватизированное, если второй собственник несовершеннолетний? Необходимо соблюдать преимущественное право покупки доли (250 ГК РФ). Перед поиском покупателя на свою часть имущества необходимо направить предложение о выкупе второму собственнику.

В случае с несовершеннолетним, уведомление отправляется его опекунам. Отправка осуществляется заказным письмом по почте, с момента, когда письмо было доставлено, необходимо отсчитать 30 суток. Если родители отказываются от выкупа или проигнорировали предложение, можно продать свою долю любому третьему лицу.

Отличается данная сделка от продажи имущества несовершеннолетнего тем, что не требуется разрешение от попечительского совета, имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению.

Возможные риски

Любая сделка, связанная с отчуждением имущества, имеет некоторые риски. Если в такой процедуре участвуют дети, риски увеличиваются в несколько раз. Основной проблемой является вероятный отказ органов опеки на проведение сделки. Но некоторые идут в обход закона и осуществляют продажу нелегально.

Покупатель тоже немало рискует, соглашаясь на такую сделку. Важно обратить внимание на подлинность разрешения от опеки, возраст и количество детей, которые имеют право на доли в квартире, выписку, которая подтвердит отсутствие прописанных в квартире лиц на момент продажи.

Нередко получается, что продавец, не получив официального разрешения, утверждает, что все вопросы будут улажены после совершения сделки. Такая ситуация, нередко приводит к тому, что жилье приобретается незаконно и в дальнейшем обе стороны ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому важно проверять жилье перед заключением договора.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего вполне реально. Вся процедура должна начинаться с посещения органов опеки и завершаться там же. Не стоит искать обходные пути, поскольку, как показывает практика, гораздо проще найти выход в непростой в правовом плане ситуации, чем разбираться с последствиями, возникшими от незаконной сделки. Наилучшим решением для грамотного проведения всей процедуры от начала и до конца будет привлечение профессионального юриста.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах продажи доли несовершеннолетнего в квартире:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий