Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его составить? Образец документа

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Покупка или продажа недвижимости — серьезное юридическое действие, требующее соблюдения, различных правил. Ввиду обстоятельств не всегда возможно выйти на сделку в кратчайшие сроки. В этом случае не потерять заинтересованного покупателя или понравившуюся квартиру поможет заключение предварительного договора.

Показать содержание

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, нужен ли он и для чего?

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор на основании, которого, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на определённых условиях. Регламентируется ПДКП статьей 429 ГК РФ.

Если одна из сторон откажется от совершения сделки — другая сторона вправе подать судебный иск о принудительном заключении соглашения купли-продажи.

Это требование указано п. 4 ст. 445 ГК РФ. Таким образом, преддоговор дает определенные гарантии обеим сторонам в серьезности намерений в отношении будущей сделки, может служить в качестве соглашения о предварительных расчетах (задатке, авансе), устанавливает сроки, в которые нужно провести основную сделку с недвижимостью.

Поэтому пренебрегать его заключением не стоит. Причины, по которым заключение основного документа может быть отложено:

  • отсутствие полного пакета документов (например, решение органов опеки и др.);
  • отсутствие полной суммы денег для покупки (ипотека на стадии рассмотрения и др.).

Договор является гарантией:

  1. для продавца — гарантирует покупку конкретным гражданином в оговоренный срок;
  2. для покупателя — гарантирует продажу конкретной жилплощади за оговоренную цену.

Кто должен составлять преддоговор?

По обоюдному согласию сторон решается вопрос о том, на чьи плечи ложатся расходы по заключению договора и кто именно этим займется. Составить договор могут:

  • любая сторона сделки самостоятельно, если сможет юридически грамотно составить документ с соблюдением всех требований закона;
  • юрист, риэлтор или нотариус.

Как правильно составить и оформить?

Договор должен быть заключен в письменной форме (ст.429 ГК РФ). Если не соблюсти данное условие — это повлечет признание соглашения ничтожным. Составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне.

При заполнении бланка в обязательном порядке вносятся следующие пункты:

  1. информация о каждой стороне;
  2. сведения о недвижимости;
  3. цена;
  4. срок выхода на сделку;
  5. сумма аванса, задатка (если они имеют место);
  6. права, обязанности и ответственность сторон;
  7. расходы, распределение их между сторонами, порядок уплаты.

Необходимые документы для преддоговора

  • Паспорта всех участников договора.
  • Свидетельство о рождении, в случае если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • правоустанавливающие документы — договор, на основании которого возникло право собственника (купля-продажа, дарение, наследование и д. р.).
  • Документы, подтверждающие право – свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.

По желанию одной из сторон сделки могут потребоваться иные документы (не являются обязательными):

  1. кадастровый и технический паспорт, разрешение на перепланировку;
  2. оценка стоимости жилья (если покупатель осуществляет покупку за счет кредитных средств);
  3. справка об отсутствие задолженности по квартплате (выписка из лицевого счета);
  4. справка обо всех зарегистрированных гражданах на данной жилплощади (справка формы №8);
  5. нотариальное согласие второго супруга на продажу или покупку квартиры (кроме случаев когда, супруг выражает свое согласие в самом договоре);
  6. согласие органов опеки и попечительства (если собственник — несовершеннолетний ребенок);
  7. согласие банка (если квартира в ипотеке);
  8. документы, подтверждающие извещение всех собственников о предстоящей продаже (в случае если продается часть долевой собственности).

Указание сторон сделки

В договоре должны быть зафиксированы все граждане, являющиеся собственниками продаваемой квартиры, а так же все покупатели. Информация вносится на основании паспортов и свидетельств о рождении (если участники — дети).

Указываются данные:

  • Ф. И. О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и фактического проживания.

Если необходимо согласие супруга:

  • оформляется отдельный нотариальный документ;
  • или супруг включается в договор как участник (указываются его персональные данные, а так же волеизъявление в виде согласия).

Предмет преддоговора

Предметом является обязательство сторон заключить основной договор. Сделка должна пройти:

  1. между конкретными лицами;
  2. в отношении индивидуально определенной квартиры;
  3. в конкретный срок и дату;
  4. за точную цену;
  5. на иных условиях, определенных сторонами.

Описание объекта

Далее необходимо индивидуализировать объект продажи — квартиру. Чем точнее это сделать, тем спокойнее будет всем участникам соглашения. Признаки, которые нужно указать:

  • адрес;
  • количество комнат;
  • этаж;
  • площадь (общая и жилая);
  • кадастровый номер.
Вышеперечисленные данные берутся из технической документации — кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН и технического паспорта (на них делается ссылка). Если в жилплощади проводилась перепланировка — об этом должно быть указано в договоре.

Перечисление правоустанавливающих документов

Указывая собственника помещения, необходимо ссылаться на соответствующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации — выдавалось регистрационным органом (Росреестр) до 15.07.2016 г.;
  • выписка из ЕГРН — является единственным подтверждающим регистрацию права документом с 2016 г.;
  • документ-основание — им может быть один или несколько документов одновременно, например договор купли-продажи, дарения, наследования и др.

К реквизитам документа относятся:

  1. наименование;
  2. номер;
  3. серия;
  4. дата выдачи;
  5. выдавший орган.

Установление порядка расчетов

В соглашение стороны прописывают цену квартиры, а так же порядок передачи денег. Варианты:

  • вся сумма или ее часть передается наличными деньгами;
  • вся сумма или ее часть передается в безналичном порядке (по желанию, указываются банковские счета);
  • часть суммы является кредитными средствами;
  • временные рамки, когда будут вручаться деньги;
  • дополнительные расходы на обслуживание счета, банковской ячейки и т. д. — распределение между сторонами.

Срок исполнения

Срок исполнения включает в себя:

  1. дату, до которой должен быть подписан основной договор;
  2. дату, до которой должны быть поданы документы на государственную регистрацию отчуждения.
Если срок не указывается — то на заключение основного соглашения дается ровно год с момента подписания предварительного. Если все сроки прошли – заинтересованная сторона вправе подать в суд и требовать признания своего права.

Что дополнительно указывается и в каком разделе?

Важным пунктом является способ обеспечения выполнения обязательства. Имеется в виду сумма, передаваемая покупателем продавцу после подписания предварительного соглашения. Такая сумма может и не вносится — по желанию сторон. Но чаще всего используется предоплата в виде аванса или задатка.

Сумма может быть любой, но по общему правилу составляет не более 10% от цены договора. В пункт договора, говорящий о цене квартиры, включают подпункт, касающийся предоплаты, или же оформляют отдельным пунктом. Часты случаи, когда стороны передают аванс и устанавливают штрафные санкции (выбираются по соглашению сторон).

Нужно ли регистрировать, как это происходит, какова стоимость?

Регистрация не требуется. Можно ошибочно подумать, что раз преддоговор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, то он должен быть подтвержден регистрационной записью. Но это не так. Регистрации подлежат договоры, связанные с отчуждением недвижимости, а предварительный договор таким не является (соглашение о намерении).

Возможно ли подписание документа по доверенности?

Заключить договор может доверенное лицо. Для этого необходимо оформить нотариальный документ. Важно, в доверенности четко обозначить, какой объект и на каких условиях предстоит приобрести или продать.

Цена услуг нотариуса

Составить преддоговор может не только юрист, но и нотариус. Он же его и заверит. Основная масса сделок с недвижимостью не требует обязательного нотариального заверения. Но есть ряд действий, которые необходимо заверять в обязательном порядке (ст. 42 Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.):

  1. сделки по отчуждению доли в квартире;
  2. сделки по отчуждению квартиры целиком по одному договору, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности;
  3. сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину.

Стоимость услуг различна в зависимости от региона страны:

  • удостоверение договора (госпошлина) — 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб.;
  • оформление договора (техническая работа) — от 1000 руб. и выше.

Ошибки и как их избежать?

Возможны следующие существенные недочеты, ведущие к признанию договора недействительным:

  1. не согласован вопрос об объекте и цене продажи (договор считается не заключенным);
  2. несоблюдение формы (ничтожный договор);
  3. не учтены интересы всех владельцев долевой собственности — не были оповещены о предстоящей продаже (возможна отмена сделки по заявлению собственника доли);
  4. некорректно оформленный задаток (влечет признание его авансом).
Чтобы не допускать подобных ошибок и не волноваться за законность всех юридических действий, доверять составление документа нужно квалифицированному специалисту.
Если вы собираетесь оформлять сделку купли-продажи квартиры, то советуем вам прочитать наши статьи о том, что такое договор купли-продажи квартиры и как его восстановить, а также как и зачем составляется акт приема-передачи.

Основания для расторжения

Можно ли расторгнуть договор? Расторжение возможно на следующих основаниях (общие правила расторжения сделки):

  • заключение дополнительного соглашения;
  • изменение существенных условий (например, обнаружение серьезных недостатков недвижимости);
  • односторонний отказ (влечет штрафные санкции, если таковые были установлены);
  • отсутствие предложения заключить основной договор по истечении времени, отмеренного для заключения (истечение срока исполнения);
  • иные условия, указанные сторонами в договоре.

Предварительный договор — это не формальность, а гарант успешной сделки в будущем на заранее оговоренных условиях. Документ, составленный с соблюдением всех норм законодательства и интересов сторон, поможет защитить от потери времени и денег и продавца, и покупателя.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах оформления предварительного договора купли-продажи квартиры:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: