+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Что такое акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи? Образец документа и рекомендации по составлению

В действующем законодательстве можно найти нормы о том, что при купле-продаже квартиры стороны составляют передаточный акт.

Акт приема-передачи является последним документом, который подписывается при заключении сделки купли-продажи квартиры. Акт удостоверяет отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире.

Что это за документ и обязателен ли он во всяком случае, когда совершается указанная сделка, как правильно этот документ составить, а также нюансы оформления и многое другое рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что такое передаточный документ и нужен ли он?

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли продажи квартиры, как и любого другого объекта недвижимого имущества, продавец только лишь обязуется передать предмет сделки покупателю.

Передача недвижимости может быть осуществлена при подписании текста соглашения, а может и после.

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача имущества осуществляется по акту или иному документу. Таким образом, акт приема-передачи – это бумага, существование которой дает возможность сделать вывод о переходе имущества от продавца к покупателю. Анализируя положения ст. 556 ГК РФ, можно прийти к выводу, что передаточный акт при купле-продаже квартиры подписывается в любом случае, если стороны не подготовили иной документ, свидетельствующий о том, что имущество, по факту, перешло во владение покупателю.

Об этом свидетельствует и сложившаяся практика:

  • Суды расценивают, например, отказ от подписания акта как отказ от совершения сделки.
  • В ряде регионов страны сотрудники Росрестра отказываются регистрировать переход права собственности, если стороны не представили передаточный акт.

Не подписывается передаточный акт при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о правилах составления допсоглашения и как восстановить ДКП в случае утери.

Требования к бумагам

Они таковы:

  1. Письменная форма. Договориться устно о том, что квартиру можно считать переданной от покупателя к продавцу, нельзя.
  2. Акт должен иметь ту же форму, что и договор купли-продажи. То есть, если стороны оформляют сделку у нотариуса, то все бумаги должны быть подписаны указанным должностным лицом.
  3. Акт должны подписать обе стороны сделки.
Особое внимание нужно уделить содержанию.

Инструкция по составлению

Документ должен содержать следующую информацию:

  • О дате и месте его составления. Достаточно указать число, населенный пункт и наименование субъекта Федерации. Можно дописать название страны. В некоторых случаях, одна из сторон настаивает на том, чтобы в акте было зафиксировано время передачи недвижимости. Важно это, пожалуй, может быть только в тех случаях, когда велика угроза возникновения риска случайной гибели предмета сделки. С подписанием акта, этот переходит от продавца к покупателю.
  • О сторонах. Если договор заключили физические лица, то нужно прописать паспортные данные. Если стороной по сделке является ИП, юридическое лицо, то придется указывать больше сведений: ИНН, ГРН, юридический адрес, реквизиты устава и т. п. – в зависимости от статуса субъекта.
  • О предмете сделки. Нужно прописать не только адрес, но и другие сведения, позволяющие точно идентифицировать объект. Практика показывает, что если точно идентифицировать объект не представляется возможным, то есть хорошие шансы оспорить сделку. Нужно писать примерно так: «квартира № 230, общей площадью 42 кв. м., жилой – 39 кв. м., с кадастровым номером: 50:0000:42:11, расположенная на третьем этаже 7-го подъезда 9-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сергиев Посад, улица Новая, дом № 34».
  • О наличие или отсутствие недостатков. Очень важный момент, потому что, если квартира передана с недостатками, которые не оговорены в акте, то считается, что их и не было вовсе. Возможная формулировка для случая, когда недостатков нет: «Имущество осмотрено покупателем, претензий по его состоянию нет». Если разногласия есть: «Имеются следующие недостатки: трещина возле окна на кухне, отсутствует ванна…» и т. п.
  • О предметах и документах, переданных покупателю дополнительно. Например: ключи от квартиры, какая-то мебель, правоустанавливающие документы. Впрочем, что касается мебели, то уже сам договор купли-продажи будет заключаться относительно нескольких предметов: самой квартиры и того, что в ней желает оставить продавец. Можно оформить две сделки: отдельно на недвижимость, отдельно на движимые вещи.
  • О переходе риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю, о чем уже шла речь выше.
  • Об отсутствии или наличии задолженности по: коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и т. п. Пример формулировки: «На момент подписания акта, задолженность по взносам на капитальный ремонт отсутствует».
  • О передаче денег за имущество, если стороны договорились, что продавец получит финансовые средства до передачи покупателю квартиры.
Стороны имеют право включить в текст акта все, что захотят, при условии что это не будет противоречить действующему законодательству, в том числе нормам ГК РФ.

Под текстом документа стороны ставят свои подписи, если у продавца или покупателя, например, имеющего статус юридического лица, имеется печать, то на бумаге должен появиться её оттиск.

Возможно ли подписание по доверенности?

Согласно нормам ГК РФ, документ может быть подписан представителем продавца или покупателя по доверенности. Чтобы её оформить, в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ, необходимо обратиться к нотариусу. Причина, по которой нельзя изготовить доверенность в простой письменной форме: сделка подразумевает необходимость гос. регистрации перехода права собственности.

Таким образом, сторона договора:

  1. имея на руках копию паспорта своего доверенного лица, идет к нотариусу;
  2. передает свой паспорт и вышеуказанную бумагу секретарю;
  3. ждет, когда документ будет готов;
  4. подписывает доверенность;
  5. оплачивает нотариальный тариф: в районе 2 тыс. рублей – в зависимости от региона;
  6. передает доверенность поверенному.

В документе, как минимум, должно быть указанно, что у доверенного лица есть право осмотреть квартиру, принять её и подписать соответствующий акт. Доверенность выдается на осуществление всех необходимых по сделке действий:

  1. подписание договора и акта;
  2. регистрация перехода права собственности;
  3. урегулирование разногласий и т. д.

Требуется ли регистрация?

Согласно ГК и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в Росреестре регистрируется переход права собственности на недвижимость.

Сам договор и передаточный акт не регистрируются, но их необходимо сдавать в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Иначе перехода прав не произойдет.

В какой момент сделки происходит согласование?

На практике, стороны сделок подписывают акт в самые разные моменты:

  • одновременно с договором;
  • после передачи ключей;
  • при передаче денег.

Но, если руководствоваться буквой закона, то акт нужно подписывать только тогда, когда квартира уже осмотрена и действительно передана покупателю во владение и пользование. Сам факт передачи ключей, например, ничего не означает. Ведь если квартира не осмотрена, покупатель не попал в неё, то можно говорить о том, что передача еще не состоялась.

Когда допустим отказ от подписи?

Напомним, что отказ от подписи данного документа расценивается как отказ от заключения договора, а он может быть законным в следующих случаях:

  1. Продавец уклоняется от передачи покупателю документов или иных принадлежностей.
  2. Предмет договора находится в состоянии, которого покупатель не ожидал. Например, при первоначальном осмотре квартиры все было в порядке, а на момент подписания акта – возникли проблемы с сантехникой и проводкой.
  3. Покупатель уклоняется от передачи денежных средств.

Акт в этих случаях можно не подписывать. Если обстоятельства иные, то можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (подписанию акта).

Таким образом, акт приема-передачи квартиры при оформлении сделки купли-продажи недвижимости является важнейшим документом, к вопросу подписания которого нужно подходить с предельной ответственностью.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео об акте приёма-передачи квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий