+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Как избежать ошибок и правильно оформить договор купли-продажи квартиры?

Купля-продажа квартиры на данный момент является весьма распространенной сделкой. Основной гарант этой сделки – договор, который заключают продавец и покупатель.

Составление такого документа — не проблема, если заранее изучить вопрос и уяснить все требования действующего законодательства. Узнаете где и как оформляется ДКП и как он выглядит.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Законодательная база

Данному виду сделки посвящен целый параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ. Статьи с 549 по 558 детально описывают этот процесс (за исключением статьи 553, на данный момент она утратила силу).

Как правильно оформить простой типовой ДКП между физическими лицами?

Кем и как составляется?

Законодательством не установлены конкретные лица, имеющие право на составление договоров купли-продажи недвижимости. Указано лишь, что документ обязательно должен быть составлен по соглашению сторон.

Составлять соглашение стороны могут самостоятельно, используя имеющиеся в свободном доступе в интернете бланки простого типового договора. Также можно воспользоваться услугами более опытных и набивших руку в подготовке подобных документов людей — риелторов или юристов.

Документы для заполнения

В договоре прописываются данные следующих документов:

  • паспорта покупателя и продавца/всех собственников квартиры;
  • договор купли-продажи, подтверждающий то, что собственником квартиры является продавец или иной правоустанавливающий документ (например, договор мены);
  • свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт на квартиру, либо справка ЕГРН;
  • техпаспорт из БТИ.

Форма

Заключение такого договора может происходить как в простой письменной форме, так и в при участии нотариуса – на выбор участников контракта.

Однако, есть ряд случаев, когда обязательно нотариальное удостоверение сделки. Это требуется в следующих случаях:

  • если продается доля квартиры и покупатель — не член семьи;
  • если родители продают квартиру своего несовершеннолетнего ребенка или если собственник продаваемой недвижимости – ограниченно дееспособное лицо;
  • если квартира продается с составлением договора пожизненного содержания с иждивением.

В других случаях участие нотариуса не обязательно.

Что должно быть прописано?

В договоре должны быть прописаны не только существенные условия, но и дополнительные. Если покупатель и продавец договорились о чем-то устно и не стали включать соответствующий пункт в соглашение — велика вероятность возникновения конфликтов в дальнейшем. Например, такое может произойти, если в тексте не отражены сроки, когда фактически продавец должен освободить жилье.

Стороны

При заключении контракта между физическими лицами в документе должны быть отражены следующие данные сторон договора:

  • фамилия, имя и отчество;
  • дата и место рождения;
  • гражданство;
  • пол;
  • наименование и данные документа, удостоверяющего личность;
  • адрес постоянного места жительства.

Предмет

В данном случае предметом договора будет квартира. В составляемый документ вписывается информация о ее расположении (полный адрес), о годе постройки дома, площади (отдельно общая и жилая), о том, сколько в доме этажей.

Существенные условия

Условия договора делятся на существенные и дополнительные. Существенным условием договора продажи недвижимости в статье 554 ГК определяются данные, которые позволяют идентифицировать квартиру, то есть отличить от подобных — сведения о ее местоположении. К существенным условиям относится цена квартиры, а также перечень граждан, имеющих право ей пользоваться.

Обязательно в тексте должна быть зафиксирована информация о том, что участники сделки совершают ее добровольно и понимают, что делают, а также подтверждают, что они дееспособны и под опекой не состоят.

Перечень дополнительных условий значительно более обширный и может меняться в зависимости от того, что захотят указать стороны в документе.

Обязанности сторон

  1. Покупатель обязан оплатить всю сумму денежных средств в срок, прописанный в договоре, а продавец – освободить квартиру и передать ее покупателю. Основанием в этом случае будет передаточный акт.
  2. Стороны не могут отказываться от государственной регистрации перехода права собственности и должны возместить друг другу ущерб, который возник из-за несвоевременной регистрации.
  3. Стороны не могут уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Сроки исполнения

В тексте договора должны указываться сроки передачи квартиры новому собственнику — прописываются либо временной интервал, либо конкретная дата.

Стоимость услуг, расчеты

В первую очередь должно быть указано, сколько составляет стоимость квартиры. Цена устанавливается по согласованию сторон договора. Отдельным пунктом указывается срок и способ передачи денег – например, наличными под расписку или через банковскую ячейку. Также должно быть прописано, кто понесет расходы, которые связаны с оформлением и регистрацией перехода права собственности.

Порядок расторжения

Участники сделки могут расторгнуть контракт на основаниях, установленных действующим законодательством:

  • обоюдное соглашение сторон;
  • решение суда;
  • односторонний отказ от обязательств;
  • непредвиденные обстоятельства (форс-мажор — стихийные катастрофы, военные действия и прочее);
  • случаи, прописанные в договоре.

Что касается последнего пункта, то в тексте должна содержаться подробная информация об этих причинах. Как правило, расторжение происходит, если:

  • стороны не полностью выполнили свои обязанности;
  • квартира не была передана покупателю;
  • оплату покупатель так и не произвел.

Ответственность за нарушение условий сделки

Информация о последствиях, которые наступят в случае нарушения условий договора, должна также включаться в текст документа. Можно самостоятельно, по соглашению сторон, определить меру ответственности в том или ином случае.

Например, в случае признания судом договора недействительным или расторжения его по вине продавца, продавец обязан будет приобрести на имя покупателя равноценное жилье или произвести покупателю выплату денежных средств для покупки, а также возместить все убытки, возникшие в этой ситуации. Если же покупатель не вовремя произвел оплату — можно назначить ответственность в виде выплаты неустойки.

Особенности составления документа

При отсрочке платежа

Отсрочка платежа дает возможность перенести внесение оплаты на срок, удобный для обеих сторон сделки.

При этом нарушение графика платежей повлечет за собой штрафы в виде процентов. Если в сделке предусмотрена отсрочка, то еще одним существенным условием будет размер платежей.

Стороны могут сами определить размер процентов за просрочку оплаты. Если этот момент не прописан в тексте договора, то будет применяться стандартное правило о начислении процентов в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки.

При заключении между родственниками, в том числе близкими

При оформлении сделки нет никакой разницы, является покупателем родственник или незнакомый человек. Согласно закону – это обычная сделка купли-продажи. Договор заключается в простой письменной форме, но по желанию его можно заверить у нотариуса.

Есть значительный недостаток сделки между родственниками – это отсутствие возможности получить налоговый вычет. Это закреплено в статье 220 НК.

При наличии неотделимых улучшений

При заключении сделки стороны могут условиться о проведении неотделимых улучшений одной из сторон в счет стоимости покупки квартиры. Например, покупатель может внести предложение о произведении ремонта продавцом за свои деньги, но с ростом стоимости жилья соответственно произведенному ремонту.

В этом случае необходимо заключить дополнительное соглашение, где будет прописаны подробные условия такой сделки. А для того, чтобы подтвердить затраты, нужно прикрепить смету.

Какую сумму указывать?

В договоре прописывается стоимость жилья без учета каких-либо неотделимых улучшений, то есть, по сути, заниженная цена. В дополнительном соглашении же указывается стоимость этих улучшений согласно смете.

Что нельзя включать?

В договор запрещается включать следующие положения:

  • Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным.
  • Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды сделок с приобретенной недвижимостью. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
  • Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект.

Цена оформления и заключения соглашения у нотариуса

Цена услуг в этом случае будет варьироваться в зависимости от того, обратились ли к нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию. При обращении по собственному желанию стоимость всегда будет выше.

В обязательном порядке

  • Составление договора – от 1500 до 6000 рублей. Стоимость в каждом регионе разная.
  • Заверение — 0,5% от суммы сделки (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ).
Цена услуг имеет четкие границы — она должна быть не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

По собственному желанию

  • Составление от 4000 до 10 000 рублей.
  • Заверение — определенный процент от суммы сделки. Размер процентов зависит от суммы сделки и от того, являются ли продавец и покупатель близкими родственниками.

Между родственниками

  • Если сумма сделки до 10 000 000 рублей – заверение договора стоит 3 000 рублей + (0,2% х сумма сделки).
  • Если сумма сделки больше 10 000 000, стоимость – 23000 рублей + (0,1% х (сумма сделки — 10 000 000 рублей)).

    Общая стоимость должна быть не более 50 000 рублей.

Между посторонними людьми

  • Если сумма сделки до 1 000 000 рублей – заверение договора 3000 рублей + (0,4% х сумма сделки).
  • Если сумма сделки от 1 000 000 до 10 000 000 рублей, стоимость составит 7000 рублей + (0,2% х (сумма сделки — 1 000 000 рублей)).
  • Если сумма сделки больше 10 000 000 рублей – 25 000 рублей + (0,1% х (сумма сделки — 10 000 000 рублей). Максимальная стоимость — 100 000 рублей.

Процедура регистрации

Для регистрации сделки с квартирой можно обращаться как в МФЦ, так и в Росреестр. Необходимо будет предоставить определенный перечень документов, который может варьироваться в зависимости от обстоятельств сделки. Его необходимо уточнять заранее. Сотрудник, принимающий документы, предоставляет расписку об их получении.

На что обратить внимание покупателю?

Договор необходимо досконально проверить перед тем, как подписать. Должны совпадать ФИО владельца (продавца) квартиры в правоустанавливающих документах и в договоре. Тщательной проверке подлежат номера всех упомянутых в тексте документов, ошибка даже в одну цифру – критична. Также не должно быть никаких опечаток.

Причины для аннуляции и расторжения

Договор купли-продажи квартиры может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ее ничтожности. При оспаривании сделки некое лицо, которое посчитало, что его права на квартиру были нарушены, подает иск в суд.

Ничтожной же сделкой считается сделка, которая была заключена с нарушением законодательства изначально и которая не имела права быть заключенной в принципе. Ничтожными будут следующие сделки:

  • посягающие на права третьих лиц;
  • совершенные по поддельным документам;
  • заключенные с недееспособными лицами;
  • заключенные с малолетними детьми;
  • фиктивные;
  • с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, например продажа имущества должником или банкротом.

Предварительный ДКП

В предварительном договоре купли-продажи квартиры определяется намерения сторон заключить договор купли-продажи на условиях, которые определены в предварительном договоре. Такой прием используют в случае, если на данный момент его по каким-либо причинам заключить нельзя. К примеру, у продавца нет части документов, которые нужны для проведения сделки, или у покупателя нет пока нужного количества денег.

Дополнительное соглашение на приобретение

Дополнительное соглашение – это юридически полноценный документ, который используют для изменения, дополнения или отмены условий договора. Также этот документ может быть использован и для отмены самого договора, уже заключенного.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи квартиры считается заключительным шагом в сделке и составляется при непосредственной передачи недвижимости новому собственнику. Его составляют для подтверждения и удостоверения состояния жилья на момент передачи покупателю, чтобы в дальнейшем между участниками сделки не было претензий по качеству переданной квартиры.

Можно ли восстановить при утере?

Восстановить договор купли-продажи жилья невозможно. Возможно только запросить дубликат. Он будет заверен, иметь такую же силу, что и оригинал. С ним новый собственник сможет получить налоговые вычеты или снова продать квартиру.

Обычно информация о сделках с недвижимостью хранится в территориальном органе Росреестра. Данный процесс регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». Договору купли-продажи хранятся там 10 лет, после чего – утилизируются.

Главное в сделках с недвижимостью — тщательно проверять все документы и при составлении договора учитывать и вписывать в него все нюансы. Ведь в случае, если будет допущена ошибка или не будет предусмотрен какой-либо важный момент, при благоприятном раскладе — придется все переделывать, тратя на это время и деньги. А в худшем случае — участников сделки ожидают долгие судебные тяжбы и разбирательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Все статьи рубрики "Договор купли-продажи квартиры":
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий