+7 (499) 938-47-82 Москва

Как продать или купить квартиру без посредников? Пошаговая инструкция по проведению сделки и советы

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

В современном обществе рынок недвижимости находится в постоянном движении – цена на квадратные метры неуклонно растет.

В этот период главное не прогадать и успеть совершить сделку купли-продажи на выгодных условиях.

Как это сделать с минимальными затратами нервов, денег и сил без посредников, читайте в данном материале.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что означает этот способ покупки и продажи жилья?

Купля-продажа квартиры без посредников – это процесс перехода недвижимости от одного человека к другому без вмешательства третей стороны.

Совершить такую сделку крайне сложно из-за обилия агентств и риелторов. Поэтому процесс поиска хозяина жилплощади может затянуться, нужно быть готовым к такому исходу.

Где найти тех, кто реализует свою недвижимость?

Искать собственников следует, используя информационные интернет-платформы по купле-продажи недвижимости без посредников.

Их можно найти в группах в соцсетях, на таких сайтах, как авито, домофонд и т.п.

Мониторить газетные объявления не рекомендуется из-за крайней скудности информации в данном ресурсе.

Пошаговая инструкция: как самостоятельно продать?

Для продажи квартиры без посредников вам необходимо следующее.

      

Оценка недвижимости

Для оценки квартиры вам необходимо мониторить данные аналогичных предложений на рынке. Зайдите на популярные сайты по продаже квартиры и сравните цены: район, тип здания, этаж, ремонт и так далее. Пристальное внимание обратите на изменение цен и сроки продажи у подобных предложений. Цена вашей недвижимости должна быть ± 5% от других квартир.

Советуем вам заранее побеспокоиться и купить отдельную сим-карту для продажи квартиры – даже спустя несколько месяцев после сделки, телефон будет разрываться от звонков.

Подготовка

Предпродажная подготовка нужна для того, чтобы зацепить потенциального покупателя сильными сторонами и скрыть мелкие дефекты. Для начала следует отмыть всю квартиру, по возможности заблаговременно избавиться от мебели, если продажа будет без нее.

Если квартира требует мелкого ремонта (заменить розетку), сделайте это заранее – это положительно скажется на продаже. Если же требуются кардинальные вмешательства (замена обоев, плитки в ванной и так далее), то лучше их не проводить – сделка затянется на много месяцев.

Размещение объявлений

Для размещения эффективного объявления вам нужно:

  1. Сделать качественные фотографии квартиры со всех ракурсов. Обилие фотографий позволит покупателю ознакомиться со всеми сильными сторонами и избавит вас от лишних вопросов. Съемку лучше проводить в солнечный день – это сделает квартиру визуально больше.
  2. Разместить объявление на популярные интернет-платформы. Для большей аудитории просмотра поместите его на несколько сайтов.
  3. Описать главные характеристики квартиры – район, площадь, этаж, высоту потолков и прочее. Если есть какие-то изменения, обязательно о них укажите: натяжные потолки, заменена проводка и отопление, балкон утеплен и так далее.
  4. Заложить в продажу торг. Разница в 10-30 тысяч при продаже квартиры не существенна, но покупателю будет крайне приятна.
  5. Указать, что вы – собственник, а не агентство – это привлечет много людей (если готовы документы – об их готовности).
  6. Указать, есть ли на квартире обременение (ипотека).

Скачать образец объявления о продаже квартиры

Какие документы нужны для сделки?

Для продажи квартиры покупатель может потребовать следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры. Если есть дети до 14 лет, то свидетельство о рождении, от 14 до 18 – паспорт ребенка и одного из родителей. О нюансах заключения сделок с несовершеннолетними собственниками можно узнать здесь.
  • Технический паспорт квартиры. Нужен он для подтверждения отсутствия незаконной перепланировки.
  • Выписка из лицевого счета. Она показывает, что нет долгов по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. В ней указываются все лица, прописанные в квартире.
  • Справка об отсутствии задолженности. За домофон, телевидение, интернет и проч.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Она показывает, есть ли какие-то обременения на квартиру.
  • Документ-основание на получение собственности. Показывает, на основании чего квартира стала собственностью.
  • Согласие супруги(а) на продажу квартиры, если квартира была приобретена во время брака.
  • Согласие залогодержателя на продажу (если квартира с обременением у банка). Об особенностях купли-продажи залоговых квартир мы рассказывали тут.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные.

Ведение переговоров

Во время продажи квартиры нужно быть готовым к тому, что желающих посмотреть ее лично будет множество. Вот список действий, которые помогут осуществить продажу в максимально сжатые сроки:

  • Чтобы не растеряться от каверзных вопросов, продумайте ответы на них заранее (когда приобрели недвижимость, почему продаете, холодно ли зимой, шумные соседи и проч.).
  • Перед показом квартиры наведите влажную уборку и проветрите – это покажет ее в положительном свете.
  • Будьте готовы к возможному торгу (лучше заложить небольшой торг в стоимость). Относитесь к этому по-философски: потеряв 10-30 тысяч, вы сэкономите время и деньги – квартира будет продана.
  • Не стоит тараторить обо всех «прелестях» жизни в квартире. Это насторожит покупателя и создаст эффект, что вы стараетесь поскорее от нее избавиться. Куда лучше будет молчать и кратко комментировать в зависимости от нахождения (например, когда покупатель смотрит ванную, сказать, что сантехника новая, не течет и прочее).
  • Во время показа укажите на сильные стороны жилья (вид из окна, наличие рядом школ, остановок, садика и прочее).
  • Небольшие бонусы. Каждый любит подарки, так что приготовьте нечто важное для покупателя (например, оставьте шкаф-купе, холодильник и прочее).

Правила составления предварительного и основного договора

Главное отличие предварительного договора от основного в том, что предварительный договор говорит лишь о совместных обязанностях сторон перед составлением основного договора, который, в свою очередь, уже регулирует перехода права собственности.

Предварительный договор должен содержать:

  1. Стоимость объекта продажи.
  2. Список лиц, проживающих в квартире.
  3. Срок, необходимый для заключения основного договора. Будьте бдительны: если не указать время, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году.

Для того чтобы выявить серьезные намеренья покупателя, рекомендуется также составить задаток (он обязует покупателя выполнить свои обязательства финансово). Обычно он равен 20-50 тысячам рублей. В случае если покупатель отказывается, деньги обратно он не получает.

Основной договор должен включать:

  1. Предмет договора (право собственности на имущество, адрес, назначение помещения, год постройки, этажность и прочее).
  2. Стороны договора (указываются обязанности, паспортные данные и реквизиты сторон).
  3. Цена жилья (сумма, условие и сроки передачи денег).
  4. Недействительность договора (при каких обстоятельства сделка не состоится).
  5. Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей.
  6. Перечень лиц, сохраняющих право пользоваться помещением.

Проверять нужно все пункты соглашения. Случайная или намеренная, в случае мошенничества, неточность может содержаться в любом разделе.

Пошаговая инструкция: как самому купить?

Для покупки квартиры без посредников необходимо серьезно подойти к вопросу, и не только выбора.

Особенности поиска

Найти подходящий вариант не составит труда, благодаря интернет-площадкам с объявлениями. Для того чтобы не нарваться на риелторов и мошенников, следуйте правилам:

  • Сразу же откидывайте варианты без фотографий. Если продавец хочет заработать от сделки большие деньги, но при этом не удосужился сделать несколько манипуляций телефоном – это повод задуматься.
  • Если описание квартиры не полное (несколько непонятных фотографий, трудно понять планировку, присутствует фраза «на все вопросы отвечаю по телефону» и прочее) – это уловка риелторов, чтобы вы точно позвонили и попали в их базу данных.
  • Еще одна хитрость риелторов – «растянутые фотографии», когда квартира кажется больше, чем есть на самом деле. Чтобы не попасться – сравните расположение мебели с другими объектами в квартире (например, стул не может занимать половины комнаты – это оптическая иллюзия).
  • Обычно уставшие от третьих лиц продавцы сами акцентируют внимание, что не пользуются услугами риелторов, указывая: хозяин, не агент и так далее.
  • Не купитесь на «халяву». Если цена квартиры меньше других подобных рыночных предложений на 10-40% – это уловка (такое объявление может содержать слова: срочно, продаю из-за переезда и прочее).
  • Обратите внимание на срок объявления. Интересный вариант не будет продаваться более года, значит, есть подводные камни.

Ведение переговоров

Крайне важно еще на стадии осмотра квартиры выявить все недостатки, чтобы снизить стоимость или вовсе отказаться от неудачного варианта.

Для этого:

  1. Придите на место встречи заранее. Обойдите вокруг дома, обратите внимание на чистоту, контингент района, обилие питейных заведений рядом. Заранее наведите справки об уровне преступности. Посмотрите на состояние подъезда: входной двери, стен, наличие бутылок и шприцев, состояние лифта. Возможен вариант, что вы откажитесь от покупки еще до просмотра самой квартиры.
  2. Во время осмотра квартиры посмотрите на планировку: не должно быть переноса мокрой зоны, сноса стен, возведение новых и так далее, если это присутствует, требуйте документы о законности перепланировки. Если их нет, лучше сразу отказаться – замучаетесь оформлять.
  3. Посмотрите в окно. С этим видом вам жить еще долго: кладбище, мусор, железнодорожные пути, трасса и проч. могут поменять ваше решение о приобретении.
  4. Проверьте состояние окон: откройте и закройте. Проведите ладонью – если есть сквозняки, вы их почувствуете сразу. Уточните, когда их устанавливали.
  5. Постучите по стенам – «пустышки» выдадут себя по звуку. Возможно, что строители сэкономили.
  6. Обратите внимание на пол: не должно присутствовать скрипов, неровностей, холода.
  7. Потрогайте стояк и батареи. Если руку невыносимо держать более 3 секунд – все в порядке.
  8. Смойте воду в туалете, откройте краны – не должно присутствовать неприятного запаха, посторонних шумов, желтизны воды.
  9. Посмотрите состояние выключателей и розеток, включите и выключите свет. Понятно, что состояние проводки полноценно может оценить только профессионал, но действительные проблемы вы увидите невооруженным глазом.
Во время осмотра комментируйте сразу все недостатки, не бойтесь задавать вопросы! В конечном счете жить потом именно вам.

Если продавец реагирует неадекватно (обижается или злится), то продолжать спор не стоит, поблагодарите за потраченное время и тут же уходите. Адекватные люди готовы выслушать всю критику и пойти на компромисс – сбросить от 10 до 50 тысяч, если покупатель настроен серьезно, требовать большую скидку сразу – уже наглость.

Перечень необходимых документов

От покупателя обычно требуется только паспорт. В ряде случаев, справка о дееспособности. Если осмотр квартиры вас удовлетворил и вы готовы приобрести недвижимость, проверьте все документы, указанные в списке продавца, если он их предоставит.

Собственник должен предоставить оригиналы, а не копии. Наличие этих документов частично обезопасит вас от мошенников. Однако обратите пристальное внимание, если квартира продается по доверенности (тогда стоит обзавестись контактной информацией владельца квартиры и связаться с ним). Или же недвижимость досталась по наследству (есть риск появления других наследников).

Особенности заключения преддоговора и основного ДКП

Перед покупкой желательно составить предварительный договор, который подтвердит серьезность ваших намерений. Чтобы сделка состоялась и ничего не сорвалось, рекомендуется включить в него задаток (варьируется от 20 до 50 тысяч рублей).

Он обезопасит вас финансово: если продавец вдруг передумает, тогда ему придется вернуть сумму в двукратном размере (это главное отличие задатка от аванса).

В основном договоре купли-продажи покупателю обязательно проверять то же, что и собственнику недвижимости, поскольку существенные условия для обеих сторон указываются в одних и тех же пунктах.

Передача средств

Передача средств может происходить следующими способами:

  1. Наличный расчет. Рискованный способ, поскольку требует самостоятельной транспортировки большой суммы, нет подтверждения факта передачи денег, кроме расписок.
  2. Передача наличных через банковскую ячейку. Это безопасно, т.к. деньги поступают только, когда подписывается договор. Но придется потратиться на процент банку.
  3. Безналичный перевод денежных средств с одного счета на другой. Этот способ достаточно безопасен, но требует вмешательство банка.

Как выйти на сделку без посреднической фирмы, если она участвовала в поиске/показе?

Может получиться так, что во время купли-продажи квартиры у одной из сторон присутствовал посредник, а совершать сделку договорились обоюдно без третьей стороны. Для этого стоит обменяться контактами покупателю и продавцу и обговорить все условия без посредника.

Прежде чем совершать сделку, стоит расторгнуть договор с риелтором (агентством), чтобы не платить им неустойку.

Возможные риски

В сделке купли-продаже квартиры рискуют обе стороны. Может оказаться, что:

  • Средства, переданные за квартиру, фальшивые.
  • У продавца нет права собственности.
  • Появились родственники, претендующие на квартиру.
  • Квартира продана сразу нескольким покупателям.
  • Получив денежные средства, продавец пропал.

Когда стоит прибегнуть к помощи третьей стороны?

Стоит обратиться к посредникам, если:

От обмана не застрахован никто, так что остается только уповать на добросовестность всех участников сделки. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, быть уверенным в переходе права собственности, денежных средств и «чистоте» сделки, иногда все-таки стоит обратиться к специалистам. Потратив около 30-50 тысяч рублей на услуги риелтора, вы получите юридическое сопровождение, помощь на всех этапах сделки и спокойствие. Принимать решение только вам.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как самостоятельно продать квартиру без рисков:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: