+7 (499)  938-47-82 Москва

Нюансы альтернативы при покупке и продаже квартиры: что значит такая сделка и выгодно ли это? Полезные рекомендации

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Покупая или продавая квартиру, все стараются минимизировать риски и сделать так, чтоб соглашение было максимально выгодным.

Стремление к этому породило такую форму купли-продажи жилья, как альтернативная сделка. Сегодня ей пользуется свыше 70% всех, кто продает или покупает квартиры в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что значит альтернатива при продаже и покупке квартиры?

Сделка купли-продажи квартиры альтернативного типа подразумевает то, что собственник одного объекта недвижимости одновременно продает свой и покупает другой объект на вырученные деньги.

При этом, все документы обязательно подписываются в один и тот же день (в данной операции фигурирует как минимум два договора о купле-продаже). В тот же день происходит оформление бумаг для регистрации обоих объектов недвижимости.

В большинстве случаев альтернативная сделка является единственным возможным вариантом обмена квартирами, так как благоприятные условия для прямого обмена выпадают крайне редко (по причине того, что интересы всех субъектов сделки редко совпадают на 100%).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры подразумевает наличие как минимум трех сторон, а именно:

  • покупатель первого объекта недвижимости;
  • продавец первого объекта недвижимости, одновременно являющийся покупателем второго (альтернативного) объекта недвижимости;
  • продавец второго (альтернативного) объекта недвижимости.

В деловом общении альтернативной квартирой может называться как первый, так и второй объект недвижимости – тут фигуранты сделки поступают и выражаются так, как им удобно. Суть от этого искажена не будет.

Конечно, альтернативная сделка купли-продажи недвижимости значительно сложнее прямой, и сопряжена с определенными специфическими рисками, однако именно ей сегодня отдает предпочтение большинство.

Особенности альтернативной цепочки

Вариацией альтернативной сделки купли-продажи недвижимости является цепочка квартир. В данном случае альтернативных объектов больше одного. При этом, продавец каждого предыдущего в цепочке объекта является покупателем следующего.

Последовательный порядок в цепочках встречается далеко не всегда. Например, покупатель может захотеть получить взамен одной большой квартиры 3 маленьких. В таком случае образуется цепочка, где вместо одного объекта в звене образуется целых три альтернативных.

Чем более длинной является цепочка из альтернативных квартир, тем более сложной становится организация самой сделки. Самая легкая альтернативная сделка — это цепочка из 3-4х квартир.

В первую очередь это связано с количеством участников – если даже один из них откажется – это будет сродни выпадению звена из цепи, а значит все договоренности тут же рухнут. А потому с увеличением количества звеньев риски возрастают в геометрической прогрессии.

Как правило, для ограничения роста цепочки в договоре об авансе прописывается пункт, согласно которому очередной продавец может выбрать себе недвижимость только из числа той, что находится в прямой продаже. Как правило, к ней относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты с большой площадью в абсолютном большинстве случаев тянут за собой альтернативу или даже отдельную цепочку.

Причины использования

Существует целый ряд причин, по которым альтернативные сделки купли-продажи недвижимости сегодня являются настолько популярными. К ним относятся:

  • неразвитость рынка предоставления кредитных услуг;
  • неоправданно высокие процентные ставки, а также халатность и хлопотность при оформлении кредитных договоров;
  • продолжительный процесс рассмотрения банком заявки на получение кредита;
  • возможность улучшения жилищных условий в самые краткие сроки и с минимальными затратами;
  • широкая доступность.
Во многих других странах альтернативные сделки часто вообще не используются, так как клиент имеет возможность сначала переехать на новую квартиру, а потом заниматься поисками покупателя для старой, не неся при этом существенных финансовых потерь.

Преимущества и недостатки

Прежде чем заключать сделку, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого рода соглашений. Сделать это следует и покупателям и продавцам.

Плюсы и минусы для покупателей

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

  • Отсутствие необходимости получать оплату и хранить ее у себя в течение определенного времени. Передача осуществляется в один день – за это время средства не успеют обесцениться или стать объектом интересов злоумышленников.
  • Отсутствие необходимости выплачивать комиссионные. Передача денег из банка в банк, со счета на счет, или перевод их в наличную форму неизбежно сопряжен с взысканием комиссии. При альтернативной сделке осуществляется минимум операций с деньгами, а соответственно покупатель, скорее всего, вообще ничего не потеряет.
  • Возможность одномоментного переезда из квартиры в квартиру. Таким образом, покупатель не столкнется с необходимостью поиска и аренды временной жилплощади, а также лишними тратами на временную регистрацию.
  • Недвижимость, приобретенная в рамках альтернативных сделок, теряет в цене примерно 10-15%.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

  • Довольно продолжительный процесс оформления сделки. В зависимости от количества участников, сроков подбора жилплощади, а также возможных отказов какой-то стороны или сторон, юристы могут готовить все необходимое для сделки в течение года, и даже больше. Все это время покупателю придется жить на старом месте.
  • Сложность оформления. Даже при минимальном количестве участников подготовить все необходимое для совершения сделки довольно трудно. Нанимать профессионального юриста придется в любом случае, и чем больше фигурантов в соглашении, тем дороже будут стоить его услуги.

Для продавцов

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

  • Формат альтернативной сделки подразумевает возможность сколь угодно долгого ожидания того момента, когда попадется наиболее выгодный вариант продажи.
  • Продавец будет лишен необходимости выплачивать комиссионные посредникам, а также получать деньги от покупателя с учетом комиссии.
  • Сделка осуществляется за один день, а потому продавцу не придется долго ждать получения денег – они будут предоставлены ему автоматически, как только документы будут подписаны.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

  • Сниженная цена. Как уже было сказано выше, квартиры, покупаемые и продаваемые в альтернативных сделках, обычно стоят на 10-15% меньше своей обычной стоимости. Если не сделать скидку, найти покупателя будет крайне трудно, так как за стандартную цену можно быстрее и проще купить обычную пустую квартиру.
  • Продолжительное оформление сделки. Если гражданин хочет продать жилье как можно быстрее, оформлять данный вид договора – плохая идея.
  • Сложность оформления. Как и покупатель, продавец столкнется с тем, что подготовить и оформить все документы можно лишь, обладая должными знаниями и опытом профессионального юриста.

Безденежный обмен

Сделки купли-продажи недвижимости альтернативного типа безденежными не бывают никогда.

Дело в том, что вначале определяется цена жилья, которую готов заплатить покупатель, а впоследствии альтернатива для продавца подбирается, уже исходя из финансовых возможностей собственника.

Таким образом, в зависимости от особенностей договора, продавец альтернативной квартиры либо получает дополнительную оплату за новое жилье, либо сам вносит определенную сумму в качестве доплаты. Чем больше участников альтернативной сделки, тем сложнее подумать все финансовые взаимодействия между ними.

Порядок действий при заключении соглашения

Как купить или продать квартиру по альтернативе? Порядок действий выглядит следующим образом:

  1. Осуществляется оценка стоимости объекта недвижимости (путем анализа рынка или заказа соответствующего анализа у профессионального риэлтора).
  2. Осуществляется поиск потенциального покупателя квартиры.
  3. Подыскиваются альтернативные объекты недвижимости.
  4. Сделка проверяется на предмет юридической чистоты.
  5. Продавец получает аванс за продаваемое жилье, а также вносит его за ту недвижимость, которую получает взамен.
  6. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже.
  7. Готовится полный пакет документов для заключения соглашения.
  8. Подписывается соглашение о купле-продаже.
  9. Если расчеты за покупку осуществляются через ячейку в банке или аккредитив, средства закладываются в хранилище или перечисляются на нужный счет.
  10. Осуществляется перерегистрация прав собственности через Росреестр.
  11. Бумаги для внесения изменений в ЕГРН подаются по всем квартирам сразу.
  12. Участники сделки получают выписки из ЕГРН, в которых подтверждается приобретенный статус.
  13. Продавцы получают выписки о том, что выполнили свои долговые обязательства. На ее основе они впоследствии получат средства из банковской ячейки.
  14. Осуществляется прием и передача объектов недвижимости путем подписания специальных актов.

Какие документы нужны?

Чтобы сделка успешно состоялась, продавцу необходимо подготовить такие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • экспликация помещения или его поэтажный план;
  • договор о купле-продаже, дарении или приватизации;
  • согласие супруга или супруги на осуществление сделки;
  • выписка из финансово-лицевого счета.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться и другие документы, например справка из наркологического диспансера.

Особенности договора

Во время проведения альтернативных сделок для каждой из операций по купле-продаже составляется отдельный договор. Он практически не отличается от стандартного соглашения за исключением того, что в нем есть особый пункт о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.

Для защиты своих интересов участники таких соглашения действуют по принципу «все или ничего», в соответствии с которым любая часть договора может быть выполнена лишь в том случае, если все стороны исполнят свои обязательства.

Способы расчетов

Наиболее распространенным способом расчета во время альтернативных сделок купли-продажи жилья являются банковские сейфовые ячейки. Чтобы интересы всех сторон были учтены, арендуется две или более, если число фигурантов договора превышает 3, банковские ячейки, договоры на использование которых оформляются или подписываются отдельно.

Как происходит передача жилья?

После того, как стороны договора получили справки из ЕГРН, они официально становятся собственниками той или иной недвижимости. С этого момента они получают право ей распоряжаться, а старый владелец теряет такое право. Физически процесс приема и передачи квартир завершается подписанием специального акта.

Как избежать рисков?

Главный риск альтернативных сделок заключается в том, что цепочка может включать в себя много людей. Если один из них в последний момент передумает или с ним что-то случится, вся операция не состоится. Во избежание подобных ситуаций желательно отдавать предпочтение тем сделкам, где участвует минимальное количество субъектов.

Также есть юридический риск – если хотя бы один из договоров будет признан недействительным, аннулируется все соглашение. Потому для оформления документов к такого рода операциям следует привлекать лишь опытных специалистов. О том, как оформить сделку через нотариуса, мы писали тут, а здесь вы узнаете о нюансах покупки или продажи квартиры через риэлтора.

Налоги

Когда совершаются альтернативные сделки, их фигуранты часто путаются в исчислениях налогов и налоговых вычетов. В частности, многие пытаются заменить вычет, появляющийся при продаже жилья, на объем затрат, которые появляются при альтернативной покупке.

Дело в том, что с точки зрения налогообложения продажа одного жилья и приобретение другого – вещи, которые никак не связаны. Различие налоговых периодов также не имеет никакого значения.

В альтернативной сделке продавец вынужден оплатить НДФЛ с суммы продажи недвижимости, а во время приобретения другого объекта он уже выступает в качестве покупателя, а соответственно, может претендовать на налоговый вычет. Таким образом, никакого взаимозачета не происходит.

Читайте в других статьях нашего сайта об особенностях заключения сделок с юридическими лицами и несовершеннолетними гражданами, а также о тонкостях купли-продажи квартир и долей в них без посредников или по доверенности.

Альтернативная сделка купли-продажи объектов недвижимости – довольно перспективный способ выгодно продать или купить жилье, однако для успешного исхода операции необходимо максимально внимательно изучить особенности соглашения и привлечь опытных специалистов к составлению документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: