Отличается ли понятия найма и аренды жилого помещения между собой, и в чем состоит разница?

Ситуация, когда необходимо снять жилье весьма распространена. Не всегда есть возможность проживать в собственной квартире или у родственников. Необходимо разобраться, как оформить договор аренды в соответствии с нормами закона.

Показать содержание

• Что это такое и чем понятия отличаются между собой?
• Правовое регулирование
• Виды найма
Специализированный      Служебный     Социальный     Коммерческий    
• Определение, права и обязанности
Кто такой наймодатель?      Что значит квартирант или наниматель?    
• Плюсы и минусы аренды жилых помещений
• Риски и подводные камни
Проблемы с жильцами и способы решения     Мошенничество     Незаконная сдача    
• Способы аренды
С последующим выкупом     Безвозмездное использование жильем    
• Порядок оформления
Сроки     
• Кому полагается компенсация?
• Особенности
Если квартира в ипотеке     Снимает иностранный гражданин     Арендатор — военнослужащий     
• Сдача квартир как бизнес
• Сдача комнаты

Что это такое и чем понятия отличаются между собой?

Наем жилого помещения – это договор, предусматривающий передачу объекта жилой недвижимости в пользование физическому лицу. Она может быть основана на договоренности как письменного, так и устного характера. Наем сроком до года не подлежит обязательной регистрации. Если же срок свыше года, регистрация в гос. органах будет необходима.

Перечень отличий договоров найма и аренды:

Правовое регулирование

Правовое регулирование аренды или найма жилых помещений происходит в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ (главы 34 и 35).

Виды найма

Специализированный

Объектом найма выступает специализированное помещение, предназначенное для целей проживания. Более подробно о порядке заключения договора найма специализированного жилого помещения мы рассказывали здесь.

Служебный

Регламентируется статьей 104 ЖК РФ. Подразумевает заключение договора на период трудовых отношений, несения службы или пребывания на государственной должности в РФ, ее субъектах или же на выборной должности. Прекращение выполнения вышеуказанных работ (увольнение) ведет к расторжению договора и освобождению вверенного жилого помещения.

Порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения подробно описан в этом материале.

Социальный

Регулируется на основе главы 8 ЖК РФ и означает акт передачи объекта недвижимости для проживания от наймодателя к нанимателю. В качестве наймодателя в данном случае выступает орган власти – муниципальный или государственный.

Наниматель арендует жилье у государства бессрочно, внося при этом зафиксированную в договоре оплату за пользование жилым помещением. Подобный договор может быть заключен только с определенными категориями лиц – малоимущими, а также признанными нуждающимися в предоставлении площади для проживания.

Подробнее о социальном найме мы писали в этой статье.

Коммерческий

Представляет собой разновидность найма, связанную с переходом прав на распоряжение жилым помещением, собственником которого является федеральное либо муниципальное образование физическому лицу согласно договору имущественной сделки. Такой договор относится к возмездным. Возможность приватизации жилого недвижимого объекта, указанного в договоре, не предоставляется.

В другом материале вы узнаете все нюансы оформления коммерческого найма жилья.

Определение, права и обязанности

Кто такой наймодатель?

Наймодатель – это одна из сторон договора найма, представляющая собой физическое, юридическое лицо или государственный орган. Предоставляющие второй стороне сделки право пользования и распоряжения жилым имуществом в личных и семейных целях для проживания, с взиманием установленной договором платы.

Права наймодателя:

• своевременное получение оплаты за аренду;
• расчет сохранности собственного имущества;
• строгое следование оговоренным срокам его передачи и возврата;
• восстановление нарушенных прав в судебном порядке;
• требование по прекращению использования переданного недвижимого объекта, если оно будет признано не целевым.

К обязанностям арендодателя квартиры относятся:

• передача жилого помещения при отсутствии проживания в нем третьих лиц;
• предоставление объекта аренды нанимателю в надлежащем состоянии и полном соответствии заявленным в договоре характеристикам;
• контроль за сроками передачи и принятия;
• предоставление коммунальных услуг за соответствующую плату;
• проведение профосмотра оборудования, относящегося к категориям санитарного и технического;
• осуществление мероприятий по капитальному и текущему ремонту, если иное не предусмотрено договором;
• донесение информации о вносимых в договор значимых правках;
• четкое соблюдение условий договора и буквы закона;
• осмотр прилегающей к дому территории и уход за зелеными насаждениями;
• осуществление значимых изменений договора на условиях обоюдного соглашения сторон.

Что значит квартирант или наниматель?

Квартирант или наниматель является второй стороной договора найма. Эти физическое лицо, целью которого является получение от наймодателя возможности проживания и временного пользования жилищем, передаваемым согласно договору коммерческого или соцнайма.

Права квартиранта:

• Проживание с возможностью вселения других лиц ( в том числе и временно).
• Не терять права на проживание при условии временного отсутствия себя и членов своей семьи.
• Требовать внесения необходимых законных изменений в текст договора и др. согласно договору и законодательству.

В его обязанности входит:

• Использование помещения для жилья только в соответствии с его назначением.
• Заниматься вопросами текущего ремонта помещения.
• Предоставлять доступ в жилое помещение представителям второй стороны в целях контроля его целевого использования и др. согласно договору и законодательству.

Более подробно о том, кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, читайте отдельно.

Плюсы и минусы аренды жилых помещений

Аренда квартир для участников сделки может обернуться как достоинствами и преимуществами, так и некоторыми недостатками.

Риски и подводные камни

Сдача квартиры в наем на долгосрочной основе, как и любой вид бизнеса, подразумевает ряд возможных рисков, с которым могут столкнуться наймодатель и наниматель.

Проблемы с жильцами и способы решения

Для профилактики возможных негативных последствий со стороны квартирантов нанимателю рекомендуется:

• Застраховать недвижимое имущество, включив затраты на страхование в стоимость аренды.
• Перечислить предметы мебели и техники, имеющиеся в квартире и прописать размер штрафных санкций за порчу или выход из строя каждого из них.
• Обязать нанимателя оплатить мероприятия по ремонту имущества.

О самых частых проблемах с квартирантами мы писали здесь.

Мошенничество

Как собственник, так и квартирант могут нарваться на мошенников при аренде жилья. Чтобы этого не произошло, наймодателю не стоит соглашаться на отсрочку оплаты, если заключается договор с новыми жильцами. Либо в текст договора следует внести пункт, предусматривающий неуплату со стороны нанимателей, а в случае просьб об отсрочке жильцы должны будут предоставить расписку о том, когда будет произведена гарантированная оплата.

Незаконная сдача

Случаи незаконной аренды квартир достаточно распространены. К ним относятся:

• сдача без договора;
• неуплата налогов;
• отсутствие регистрации;
• нарушение прав других жильцов и т.д..

За подобные нарушения законодательно предусмотрена ответственность согласно Гражданскому, Налоговому, Уголовному кодексам, а также КоАП.

О мерах ответственности за незаконную сдачу жилья в аренду вы узнаете в другой публикации.

Способы аренды

Существует несколько способов сдачи квартиры в наем, являющихся основными и наиболее распространенными.

С последующим выкупом

Для приобретения квартиры таким способом подписывается соответствующий договор между нанимателем и наймодателем, предусматривающий заключение договора о купле-продаже недвижимости после того, как собственник получит полную выкупную стоимость объекта путем внесения нанимателем платежей в установленной сумме и по заранее оговоренному графику.

Читайте о порядке заключения договора аренды жилья с последующим выкупом в этой статье.

Безвозмездное использование жильем

При предоставлении одним лицом другому жилого помещения для проживания без внесения оплаты заключается договор о безвозмездном использовании. При этом передающая сторона остается собственником, но все обязанности по содержанию жилища, оплате коммунальных нужд возлагаются на нанимателя.

Порядок оформления

Сдача жилища в наем предусматривает заключение договора найма. Помимо него, каждая из сторон обязана будет предоставить ряд документов. Со стороны наймодателя предоставляется паспорт, документы, подтверждающие владение квартирой или доверенность на осуществление действий с ней (с нотариальным заверением).

Сроки

При заключении договора сроком, менее чем на 12 месяцев, дополнительных действий с ним не требуется. Если срок найма составляет от 1 года до 5 лет, регистрация документа в органах Росреестра строго обязательна.

Как снять или сдать жилье? Все особенности этой процедуры вы найдете здесь.

Кому полагается компенсация?

Компенсация за аренду жилья является одним из видов льгот, предоставляющихся государством или предприятием. Рассчитывать на нее могут представители следующих категорий:

• социально уязвимые граждане – сироты, дети без попечения родителей, малоимущие семьи;
• военнослужащие, не имеющие своего собственного или служебного жилья;
• сотрудники предприятий, работающих в режиме постоянных разъездов или командировок (при наличии такой оговорки в трудовом соглашении).

Особенности

Если квартира в ипотеке

Еще несколько лет назад подобные сделки были вне закона. В 2019 году такая возможность есть, но лишь при условии, что кредитная организация, являющаяся собственником квартиры до полного погашения ее стоимости, даст свое письменное согласие на сдачу недвижимого объекта.

О законности предоставления в аренду квартиры, взятой в ипотеку, мы писали отдельно.

Снимает иностранный гражданин

При сдаче квартиры внаем гражданину другого государства договор найма заключается на русском языке и родном языке иностранца. Если он командирован от работодателя, вопрос по уплате налогов не будет касаться владельца жилой недвижимости. Помимо паспорта, наниматель должен будет предоставить миграционную карту с отметкой о дате пересечения границы РФ.

Арендатор — военнослужащий

В случае, когда нанимателем жилья является военнослужащий, собственник обязан заключить с ним официальный договор о найме или поднайме. В качестве наймодателя может выступать как физическое лицо, так и представители муниципальных органов власти или юридические лица. Наличие зарегистрированного договора позволит нанимателю обратиться за получением компенсации на оплату арендованной недвижимости для проживания.

Сдача квартир как бизнес

Если сдача квартир в наем осуществляется как основной вид деятельности для получения прибыли, собственник должен быть зарегистрирован как юридическое лицо и нести обязательства по уплате налогов.

Сдача комнаты

Нюансы сдачи в аренду комнаты в квартире будут зависеть от формы собственности (муниципальное или частное жилье) и того факта, является ли недвижимость долевой собственностью или нет. Если жилье принадлежит одновременно нескольким людям, для его сдачи внаем придется заручиться письменным согласием других владельцев. Если же комната является объектом частной единоличной собственности, такое согласие не понадобится. Более подробно о сдаче или найме комнаты или доли в квартире мы рассказывали тут.

Сдача квартир внаем является востребованной услугой на рынке жилья. Для того чтобы такая сделка не была сопряжена со значительными рисками, к составлению договора между сторонами надо подходить со всей ответственностью и опираясь на знание актуальных законов.