8 (800)  302-76-94 Москва

Законность предоставления в аренду квартиры, взятой в ипотеку. Можно ли сдавать такое жилье и при каких условиях?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Приобретение квартиры для одних граждан является решением жилищного вопроса, для других же — способом получения дополнительного дохода путем сдачи купленной недвижимости в аренду.

Второй вариант позволяет заемщику полностью или частично покрывать расходы на ипотеку. Однако многие арендаторы задаются вопросом законности сдачи ипотечного имущества в аренду. Ответ на этот и другие связанные с ним вопросы можно найти в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку?

Собираясь пустить квартирантов в жилплощадь, которая обременена ипотечным займом, важно разобраться, можно ли это делать по закону.

При получении ипотечного займа все права и обязанности сторон сделки в обязательном порядке прописаны в кредитном договоре.

Однако помимо данного документа, права и обязательства заемщика и кредитора установлены в законодательстве Российской Федерации, в частности в Федеральном законе №102 от 16 июля 1998 года (с изменениями от 2 августа 2019 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если обратиться к статье 29 вышеуказанного закона, можно увидеть, что заемщик имеет право пользоваться заложенным имуществом по его назначению (пункт 1), а также извлекать из него доходы (пункт 2).

Эти же права залогодателя регламентируются статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 3 статьи 346 ГК РФ также сказано, что заемщик имеет право передавать залоговое имущество во временное пользование и владение третьим лицам, при условии соблюдения им всех обязательств по ипотечному договору.

Соответственно, согласно действующему законодательству Российской Федерации, залогодатель имеет право сдавать ипотечную квартиру в аренду для получения дополнительного дохода от сделки. Однако для проведения данной процедуры заёмщику необходимо руководствоваться не только законодательными актами, но и информацией, указанной в кредитном договоре.

Поскольку ипотечное жилье находится в залоге у банка, то на заемщика в обязательном порядке накладываются определенные обязанности перед кредитором в виде содержания залогового имущества. Согласно статье 30 Федерального закона «Об ипотеке», залогодатель в обязательном порядке должен следить за состоянием имущества, поддерживать его в исправном состоянии, а также нести необходимые расходы на его обслуживание и содержание.

Сдача ипотечной квартиры в аренду третьим лицам не всегда позволяет собственнику имущества поддерживать его в надлежащем состоянии, что приводит к быстрому износу недвижимости и уменьшению ее рыночной стоимости.

По этой причине многие банки изначально прописывают в кредитном договоре запрет на сдачу недвижимости в аренду.

Чтобы передать квартиру во временное владение третьим лицам, залогодателю необходимо внимательно изучить не только законы РФ, но и подписанный им кредитный договор во избежание неприятных ситуаций.

Необходимость оповещения и согласования

В настоящее время существует несколько вариантов, касающихся передачи ипотечного имущества в аренду, которых придерживаются кредитные организации:

  1. Кредитор разрешает заемщику сдавать залоговое имущество, о чем указывает в кредитном договоре.
  2. В ипотечном соглашении не указана информация о передаче ипотечной недвижимости.
  3. Сдача ипотечной квартиры разрешена с согласия банка, и при выполнении и соблюдении заемщиком определенного ряда условий.
  4. Кредитор запрещает заемщику передавать залоговое имущество третьим лицам в аренду, о чем прописано в кредитном соглашении.

Таким образом, если в кредитном соглашении имеется пункт, разрешающий заемщику сдавать имущество в аренду, то обращаться в банк при передаче квартиры третьим лицам необязательно.

Если информация о сдаче квартиры отсутствует в договоре или передача жилья в аренду допустима только с согласия банка, то заемщик в обязательном порядке должен уведомить кредитора о своем намерении и выполнить все его требования на совершение данной процедуры.

В ситуации, когда в договоре прописан запрет на сдачу ипотечного имущества, законно провести сделку не получится.

Для получения согласия о сдаче квартиры в случае наличия в договоре запрета на данное действие заемщик может обратиться в кредитную организацию с просьбой о пересмотре кредитного соглашения и внесения в него пункта возможности сдачи имущества в аренду.

Документы для получения разрешения банка

Список документов, необходимых для получения от банка разрешения на сдачу залогового имущества, не закреплен на законодательном уровне. На практике, для получения разрешения на сдачу, заемщик должен предоставить:

  1. Заявление с просьбой получения согласия на передачу ипотечной недвижимости.
  2. Договор аренды залогового имущества.
  3. Согласие страховой компании на сохранение условий страхового соглашения.

В зависимости от кредитной организации, могут потребоваться:

  1. Данные квартиросъемщика.
  2. Опись сдаваемого имущества.
  3. Отчет об уплате налога на полученный доход.
Поскольку условия кредитных организаций на передачу ипотечного жилья в аренду могут отличаться, заемщику рекомендуется заранее уточнить в банке все нюансы и перечень документов, обязательных для предоставления.

Отказ банка в вопросе сдачи жилья, купленного по ипотечному кредиту

В большинстве случаев кредитная организация не препятствует заемщику в сдаче ипотечной квартиры в аренду третьему лицу. Однако случаются такие ситуации, когда со стороны банка поступает отказ в разрешении передачи имущества третьим лицам.

Как правило, причинами такого решения выступают:

  1. Обоснование кредитором того, что при сдаче состояние имущества может значительно снизиться и, соответственно, упадет рыночная стоимость объекта, что крайне невыгодно кредитной организации.
  2. Получение отказа страховой компании о сохранении условий страхования залоговой недвижимости.
  3. Невыполнение залогодателем условий залогодержателя.
  4. Выявление недостоверной информации в поданном заемщиком заявлении.

В случае поступления отказа, заемщик может подать в кредитную организацию заявление с просьбой о пересмотре решения, оперируя тем, что доход от сдачи недвижимости поможет ему своевременно погашать платежи по ипотеке, или, например, представить документы о снижении своей платёжеспособности.

Если заемщику крайне необходимо сдать квартиру в аренду, но при этом банк, в котором оформлено ипотечное соглашение, не дает свое согласие на это, гражданин может провести сделку рефинансирования ипотеки в другой кредитной организации, позволяющей совершать подобные операции.

Крайне не рекомендуется сдавать имущество в случае запрета кредитной организации на данное действие, поскольку это может повлечь наказание по отношению к залогодателю.

На основании статьи 34 Федерального закона №102, кредитор вправе проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Соответственно, факт незаконной передачи недвижимости в аренду может быть раскрыт в любой момент.

Ответственность за незаконную сделку

В большинстве случаев ответственность за нарушение условий кредитного договора указана непосредственно в самом документе.

Как правило, это может быть устное предупреждение за первое нарушение соглашения, наложение штрафа на заемщика, увеличение процентной ставки по кредиту. Также при сдаче жилья без разрешения кредитной организации, банк может передать данную информацию в налоговую службу, что повлечет за собой штрафные санкции.

На основании статьи 35 ФЗ №102 и статьи 351 ГК РФ, при неисполнении правил пользования залоговым имуществом, в том числе незаконной передаче его во временное пользование третьим лицам, заемщику может грозить досрочное исполнение обязательств по ипотечному соглашению.

В случае отказа заемщика в удовлетворении требований в указанный срок (в соответствии с пунктом 1.1. статьи 35 ФЗ №102, если срок не обозначен, то период для погашения устанавливается в течение одного месяца), кредитор вправе взыскать залоговое имущество.

Нами рассмотрены не только особенности аренды ипотечной квартиры, но и моменты оформления аренды специализированного, социального, служебного жилья и части помещения, в том числе военнослужащим и иностранцам. Кроме того, нашими экспертами рассмотрены нюансы заключения безвозмездной, коммерческой, краткосрочной и долгосрочной аренды.

Действующее законодательство разрешает заемщику сдавать ипотечное жилье в аренду для получения дополнительной выгоды, если иные условия не указаны в ипотечном соглашении. В противном случае залогодателю потребуется разрешение кредитной организации. При незаконной сдаче квартиры в аренду грозит наложение штрафных санкции, досрочное погашение обязательства либо взыскание на залоговое имущество.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.