8 (800)  302-76-94

Типовой договор социального найма жилого помещения: что это такое, как оформить или расторгнуть и другие нюансы

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Некоторые категории граждан имеют право получить жилье от государства. Эта возможность реализуется путем заключения договора социального найма на основании решения органов власти о предоставлении жилища из фонда социального использования. О том, кто может претендовать на получение такого жилья, как стать претендентом на заключение сделки, какие документы для этого нужны и об иных нюансах данного правового явления поговорим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Договор социального найма жилого помещения — что это такое, для чего нужен?

Договор социального найма жилья – это механизм, с помощью которого государство помогает в реализации конституционного права на жилище своим гражданам, предоставляя в бесплатное пользование жилье из государственного или муниципального жилфонда.

С кем по закону заключается?

Право на получение бесплатной жилплощади имеют только прямо оговоренный в правовых нормах круг лиц. Вслед за статье 40 Конституции РФ, ЖК РФ (раздел III) установил следующий состав лиц, которые могут претендовать на заключение договора соцнайма:

Порядок признания Чем регулируется процедура признанияКритерии для получения статусаИз какого фонда предоставляется жилье
МалоимущиеПризнаются таковыми органами местного самоуправления.Вопрос регулируется региональным законодательством.
  • Стоимость имущества, которое подлежит налогообложению.
  • Доход каждого члена семью.
Муниципальный.
Иные гражданеОпределяются ФЗ, указами Президента РФ или законами субъекта РФ.Субъекта РФ или публичного собственника – РФ.

Указанные категории лиц, помимо отнесения их к малоимущим или «иным»,а должны быть приняты на учет как нуждающиеся:

  • Те, кому «негде жить» (нет ни собственности, ни помещения по договору соцнайма или специализированного найма).
  • Те, у кого есть жилье (в собственности или по указанным выше договорам), но оно слишком маленькое, и общая площадь на одного человека менее учетной нормы, которая устанавливается местной администрацией.
  • Те, у кого есть жилье, но оно не отвечает требованиям закона для жилых помещений (санитарные, технические нормы и др.).
  • Те, кто проживают в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи есть больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания (ст. 57 ЖК РФ). Список заболеваний установлен в специальном Перечне).
Рассматриваемый договор на жилье не может быть заключен с иностранцем или лицом без гражданства. Исключение – наличие международного договора, который предусматривает такую возможность.

Как заключить соглашение соцнайма муниципальной квартиры?

Куда обращаться для постановки на учет в качестве нуждающегося?

Первый шаг к получению квартиры по договору социального найма – постановка на учет в качестве нуждающегося. Для этого гражданин, который может быть признан в качестве такового, должен обратиться в органы местного самоуправления по месту жительства с заявлением о постановке на учет (либо в МФЦ).

Если человек может быть признан нуждающимся по нескольким основаниям (как малоимущий и одновременно как относящийся к «иным гражданам», он сам выбирает одно из оснований для постановки на учет.

Прилагаемые документы

К заявлению прикладываются следующие документы (в зависимости от жилищных условий гражданина, признаваемого нуждающимся):

  • паспорт;
  • ИНН каждого члена семьи;
  • выписка из ЕГРН (для подтверждения состава налогооблагаемого недвижимого имущества);
  • свидетельство о браке;
  • выписки с банковских счетов;
  • справка из налоговой о доходах;
  • акт обследования условий проживания;
  • медицинские документы, подтверждающие наличие болезни из Перечня;
  • акты, подтверждающие непригодное состояние жилого помещения.

По рассмотрению заявления местная администрация (как правило, в ней есть специальная комиссия, занимающаяся вопросами жилищной политики) принимает решение о постановке гражданина на учет либо об отказе в признании нуждающимся. Орган должен принять решение в срок не позднее, чем через 30 дней.

Далее формируется список граждан, которым необходима квартира. Как только освобождается жилье, с первым в списке гражданином заключается договор соцнайма, и он снимается с учета в качестве нуждающегося. Помещения для проживания предоставляются по этому списку в порядке очередности, которая формируется исходя из времени принятия на учет. О том, как предоставляется и используется такое жилье, читайте здесь.

Есть категории граждан, которым жилье предоставляется вне очереди:

  • те, жилье которых признано непригодным и не подлежащим ремонту;
  • те, кто страдает заболеванием из Перечня.

Как оформить типовое соглашение?

Порядок заключения соглашения состоит в непосредственном подписании договора соцнайма. Утверждается данное типовое соглашение решением администрации о постановке гражданина на учет и достижения им необходимой очередности для получения жилья.

Суть договора заключается в том, что действующие от имени наймодателя (публичный собственник – РФ, субъект РФ, муниципальное образование) органы власти передают нанимателю (гражданину) жилое помещение для проживания в нем на условиях, которые устанавливаются договором и законом.

Рассматриваемый договор заключается в письменной форме на основании решения администрации о предоставлении жилья из жилфонда социального использования. Стороны не разрабатывают и не согласовывают условия сделки, потому что она заключается по форме, утвержденной Правительством РФ № 315, т.е. речь идет о типовом договоре.

Существенные и иные условия

Существенным условием (без согласования которого договор является не заключенным) акта соцнайма является условие о предмете. Предметом договора могут быть следующие элементы жилья:

  • жилой дом;
  • квартира;
  • часть дома;
  • часть квартиры.
Вспомогательные помещения, общее имущество в МКД, а также не изолированные помещения не могут передаваться по сделке соцнайма. Условие о предмете считается согласованным, если указан адрес, площадь и иные идентифицирующие характеристики жилья.

Срок и стоимость

Иные условия договора в первую очередь касаются срока и цены. Максимальный срок договора соцнайма не установлен, он заключается на неопределенный срок и по своей природе является бессрочным. Что касается цены – пользование жильем по договору для нанимателя может быть бесплатным (оплачиваются только коммунальные услуги за квартиру) или за определенную плату.

Права и обязанности сторон

Далее рассмотрены такие понятия, как права и обязанности сторон договора.
Наймодатель:

  1. Права:

    • требовать оплаты за жилье и коммунальные услуги вовремя;
    • требовать не использовать жилье против назначения, не допускать разрушения и исполнять иные обязанности по содержанию помещения.
  2. Обязанности:

    • участвовать в содержании и ремонте общего имущества в МКД;
    • делать капитальный ремонт помещения;
    • обеспечивать нанимателю поставку коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель:

  1. Права:

    • вселять в жилье членов семьи;
    • сдавать жилье в поднаем;
    • подселять временных жильцов;
    • приватизировать жилье;
    • обменивать и заменять жилплощадь и др.
  2. Обязанности:

    • использовать помещение по назначению;
    • обеспечивать сохранность предмета договора;
    • проводить текущий ремонт;
    • вовремя платить за жилье и «коммуналку» и др.

Вы можете узнать подробнее о том, кто такой ответственный квартиросъемщик в жилом помещении по соцнайму и как происходит его смена при различных обстоятельствах.

Ответственность

Ответственность наймодателя за нарушение обязанностей, которые предусмотрены законом и заключенным договором соцнайма жилья, для наймодателя установлена административная ответственность.

Ст. 6.4 КоАП РФ.Нарушение санитарных требований к жилью.Штраф от 1000 до 2000 руб.
Ст. 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил ремонта, содержания, признания непригодными, перевода в нежилые жилых помещений или переустройство (перепланировка) жилья без согласия нанимателя.Штраф от 4000 до 5000 руб.

За нарушение обязанности проводить капитальный ремонт, налаживать общее имущество или приборы для предоставления коммунальных услуг предусмотрена гражданско-правовая ответственность, которая дает право на нанимателю по своему выбору требовать:

  • уменьшение платы за жилплощадь;
  • возмещение расходов на устранение недостатков;
  • возмещение убытков за неисполнение обязанностей.

Ответственность нанимателя за нарушение своих обязательств из договорных отношений несет административную ответственность:

Ст. 7.21 КоАП РФ.
  • Порча помещений и/или их оборудования.
  • Использование их не по назначению.
  • Самовольная перепланировка (переустройство).
Предупреждение или штраф от 1000 до 1500 руб.
  • Самовольная перепланировка квартиры в МКД.
Штраф от 2000 до 2500 руб.

За нарушение обязанности вносить плату за «коммуналку» или жилье в течение 6 и более месяцев без уважительных причин (болезнь, задержка з/п и т.п.) наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого жилого помещения по норме общежития на человека (6 м2).

Жилищные условия становятся хуже: новое жилье может быть неблагоустроенным, площадь значительно меньше по норме общежития на человека, может не соблюдаться правило о невозможности заселения в одну комнату лиц разного пола и др.

За использование помещения не для проживания, нарушение прав соседей систематически либо за бесхозяйственное обращение с жильем, которое приводит к его разрушению, наниматель может быть выселен судом без предоставления другого жилья взамен.

Как выглядит шаблон договора соц. найма и его заполненный образец, можно увидеть ниже:

Скачать бланк типового договора социального найма жилого помещения
Скачать пример заполнения типового договора соц найма муниципальной квартиры
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Также дополнительную информацию о заключении и расторжении договора найма жилого помещения Жилищного фонда социального использования вы можете найти в этой статье.

Отличия оформления найма специализированного жилья государственного жилищного фонда

Договор соцнайма не стоит путать с похожим договором предоставления специализированных жилых помещений. В отличие от предоставления жилья по соцнайму, специализированный наем доступен для граждан, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте на период прохождения службы, работы, обучения, капитального ремонта или реконструкции основного места жительства лица.

Также по этому договору временно предоставляется жилье беженцам и переселенцам, детям сиротам и пенсионерам (дома престарелых и т.п.).

Правки и новая редакция

Изменение

Действующий ЖК РФ упоминает три ситуации, которые влекут изменение договора соцнайма:

  1. Случай, когда граждане проживают в одной квартире по разным договорам соцнайма решили создать одну семью. Они могут обратиться в администрацию с требованием заключения договора соцнайма на все занимаемые помещения с одним из членов новой семьи.
  2. Один из членов семьи нанимателя (только дееспособный) может с согласия остальных родственников требовать признания себя нанимателем по договору.
  3. В случае смерти нанимателя один из членов его семьи может требовать перевода этой функции на себя с согласия других членов семьи.

Переоформление

Перезаключение потребуется при изменении существенного условия договора – предмета:

  • Во-первых, такое возможно по требованию (письменное заявление) самого нанимателя и членов его семьи. Если общая площадь их жилья превышает норму предоставления, они могут обратиться к наймодателю и попросить предоставить им взамен помещение поменьше.

    Норма предоставления – минимальный размер площади на человека, по которому определяется общая площадь квартиры для предоставления по социальному найму. Устанавливается органами самоуправления.
  • Во-вторых, граждане могут быть выселены с предоставление другого благоустроенного жилья, если:

    • дом подлежит сносу;
    • земля, на котором стоит дом, подлежит изъятию для публичных нужд;
    • помещение подлежит переводу в нежилое;
    • квартира признана непригодной для проживания;
    • в результате реконструкции или капремонта дома площадь помещения сильно изменится, что будет не соответствовать норме предоставления;
    • жилье будет передано религиозной организации.

Как восстановить?

Прибегнуть к восстановлению документа, который фиксирует договоренность о пользовании жилищем по социальному найму придется в случае его потери, уничтожения или сильного повреждения. Для этого можно обратиться в местную администрацию и попросить дубликат. Он будет иметь такую же силу, как и утраченный договор. Для этого нужно подать заявления в орган, МФЦ или через Госуслуги и приложить документы:

  • паспорт;
  • документы о родственных связях (для тех, кто был указан как члены семьи собственника);
  • выписку из домовой книги и лицевого счета;
  • иные документы, которые может запросить специалист.
Копия будет выдана в течение 30 дней с момента обращения бесплатно.

Сохранение при смене собственника

Этот вопрос регламентирует ст. 64 ЖК РФ. Переход права владения на занимаемое жилое помещение по договору соцнайма, права хоз. ведения, а также права оперативного управления данным жильем не влечет расторжение соглашения о соцнайме или изменение его условий.

Статья 64 ЖК РФ. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Расторжение и основания для прекращение действия

Документ может быть расторгнут и его действие прекращено.

Прекращение – по объективным обстоятельствам, независимым от чьей-либо воли или судебного решения:

  1. Смерть нанимателя.
  2. Разрешение (утрата) помещения.

Расторжение – связано с волей сторон или решением суда:

  1. Добровольно — нужно письменное согласие всех членов семьи:
    • соглашение сторон;
    • по инициативе нанимателя.
  2. Принудительно (по решению суда):
    • неоплата коммунальных услуг или проживания более 6 месяцев;
    • нарушение целостности жилья нанимателем или лицами, за которых он отвечает;
    • нарушение прав соседей систематически;
    • использование жилья против его назначения (не для проживания).
Результатом расторжения или прекращения договора является аннулирование всех прав и обязанностей, а последствием – освобождение жилого помещения.

Возможно ли предоставление двух квартир и оформление двух соглашений соцнайма?

Нет, не возможно. Условием для заключения договора является получение статуса «нуждающийся». Если гражданин занимает жилое помещение по соцнайму, он не может получить этот статус.

Теперь вы знаете все о том, как получить недвижимость от государства, и какой документ упорядочивает отношения в области пользования жилыми помещениями, которые находятся в публичной собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.