Заключение и расторжение договора найма жилого помещения Жилищного фонда социального использования

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Поправки, внесенные в ЖК РФ ФЗ №217, дали возможность тем гражданам, которые не имеют статус малоимущих, но при этом не могут себе позволить приобрести недвижимость для проживания, получать в пользование жилые помещения в специальных наемных домах на основании соглашения найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Соглашение в таких случаях заключается между физлицом – нанимателем, и владельцем объекта недвижимости, в роли которого выступают органы гос. власти региона или организации, владеющие жильем данного типа.

Показать содержание

Что представляет собой такое соглашение?

Данный договор представляет собой документ, на основании которого граждане РФ получают объект недвижимости во временное пользование на условиях, которые прописаны в тексте соглашения. В соответствии с частью 1 статьи 91.1 ЖК РФ после заключения подобного соглашения жилье гражданину предоставляется из муниципального или жилищного фонда субъекта РФ.

Заключаемое соглашение имеет ряд специфических особенностей:

  • Документ заключается между двумя сторонами и предполагает возмездность оформляемых отношений.
  • Согласно статье 91.5 ЖК РФ, предоставлено гражданам может быть только помещение (кроме комнат или частей квартиры) расположенное в наемном доме, либо сам дом, если ему присвоен статус наемного.
  • Помещение может быть предоставлено только заявителям, которые являются гражданами РФ.
  • Плата за услуги ЖКХ начисляется в соответствии с общепринятыми тарифами.
  • В соответствии с положениями ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года на объект недвижимости, который является предметом договора найма жилого помещения жилого фонда социального использования накладывается обременение, которое в обязательном порядке подлежит регистрации в установленном порядке.
  • Типовая форма документа утверждена законодательно.
Важно! Договор может быть заключен только на основании решения, принятого представителями органов государственной власти или администрации региона.

Законодательное регулирование

Договорные отношения, возникающие между владельцем недвижимости и гражданином, ставшим нанимателем социального жилья, регламентируются следующими нормативно-правовыми документами:

Стороны

В соответствии со статьей 91.2 и 91.3 ЖК РФ сторонами договора являются:

  1. Муниципалитеты, органы государственной власти, а также юридические лица, которые являются владельцами помещений, принадлежащих к частному жилищному фонду или наделенные соответствующими полномочиями собственниками таких помещений.
  2. Граждане РФ, предельный размер доходов которых, а также доход проживающих вместе с ними членов семьи не превышает размер, установленный законом региона РФ, не позволяет приобрести жилое помещение за счет имеющихся у них средств, а также с помощью кредитов и займов. Также претендующий на получение жилья в наемном доме гражданин не должен быть малоимущим и не иметь оснований для приобретения такого статуса. Подробнее о главном квартиросъемщике в муниципальном жилье, а также о том, как и по каким причинам может происходить его смена, читайте тут.

Регламент предоставления жилплощади

Для того, чтобы получить право на получение жилья в наемном доме гражданин должен обратиться в уполномоченный орган власти с необходимым комплектом документов, который подтвердит его право на улучшении жилищных условий, написать соответствующее заявление и встать в очередь на получение жилья.

Кому положены, как происходит учет заявителей?

Жилье по договорам найма жилфонда социспользования может быть предоставлено тем гражданам, которые предоставили наймодателю соответствующие заявления в соответствии с положениями статьи 91.14 ЖК РФ в том случае, если соблюдены требования, обозначенные в статье 91.3 ЖК РФ в порядке строгой очередности в соответствии со временем их постановки на учет.

Жилье также может быть предоставлено вне общей очереди:

  • Гражданам, имеющим тяжелые формы заболеваний, перечисленных в статье 51 ЖК РФ.
  • Тем гражданами, которые проживают в непригодных для жизни помещениях, в которых не представляется возможным провести ремонт или реконструкцию.

Принятие граждан на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления установленного образца и документов, которые подтверждают соответствие заявителей условиям, указанным в части 1 статьи 91.3 ЖК РФ.

Важно! Наймодатель вправе не принимать заявления от граждан в том случае, если их общее число превысило количество помещений, которые могут быть предоставлены по договору соцнайма.

Порядок использования

Порядок пользования жильем, предоставленным гражданам в рамках данного договора, определяется положениями Постановления Правительства РФ № 25, вступившем в силу 21 января 2006 года и распространяется как на самого нанимателя, так и на тех лиц, которые проживают вместе с ним на территории указанного объекта недвижимости.

Правила включают в себя следующие пункты:

  • Наниматель и члены его семьи могут использовать предоставленное им жилое помещение только в рамках дозволенного Жилищным Кодексом РФ.
  • Помещение может использоваться только для тех целей, которые были указаны в тексте заключенного договора.
  • На нанимателя возлагается обязанность поддерживать помещение в должном состоянии.
  • При необходимости наниматель обязан проводить текущие ремонтные работы, цель которых – поддержание жилья в нормативном состоянии.
  • Наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением.

Более подробно о нормах предоставления жилых помещений по договору социального найма и особенностях использования такого жилья мы писали отдельно.

Как заключить соглашение: пошаговая инструкция

Для того, чтобы составить договор необходимо дождаться своей очереди на получение жилья от государства и предоставить в уполномоченный орган требуемые документы. Также потребуется написать заявление на заключение договора найма жилья фонда социспользования. Сделать это можно лично или через отделения МФЦ.

После того, как документы будут приняты, заявителю будет назначен день, в который он сможет получить на руки готовый экземпляр договора. Срок проверки предоставленных документов составляет 30 дней с того момента, как они будут переданы в органы управления.

Для того, чтобы заполнить бланк заявления потребуется:

  1. Указать полное наименование организации, в которую будет направлен документ.
  2. Указать паспортные данные гражданина.
  3. В тексте обращения высказать просьбу о заключении соответствующего договора.
  4. Указать адрес помещения и основания, на которых договор может быть заключен.
  5. Перечислить тех граждан, которые будут впоследствии проживать вместе с заявителем.
  6. Приложить список документов.
  7. Указать текущую дату и поставить подпись.

Согласно законодательным нормам РФ, договор может быть заключен представителем нанимателя, в том случае, если тот по каким-либо причинам не может присутствовать при оформлении соглашения при условии наличия у него доверенности установленного образца (согласно ст.185 ГК РФ).

Оформление документа

Существенными условиями документа являются:

  • Условия, на которых нанимателю предоставляется помещение.
  • Размер платы, которая будет вноситься нанимателем.
  • Список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем на территории предоставленного жилья.
  • Срок действия соглашения.
  • Порядок расторжения и внесения поправок в текст договора.
Внесение изменений в уже заключенный договор социального найма возможно только с согласия наймодателя. В том случае, если владелец жилья против корректировки – наниматель имеет право на обращение в суд.

Предмет

Предметом соглашения является жилое помещение, расположенное в наемном доме социального использования, которое отвечает санитарным требованиям, обозначенным в Российском законодательстве (кроме комнат или части квартиры). Также предметом соглашения может выступать жилой дом, имеющий статус наемного дома социспользования (согласно нормам статьи 91.5 ЖК РФ).

Срок

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть заключен на срок не менее 12 месяцев и не более, чем на 10 лет (в соответствии с положениями статьи 91.6 ЖК РФ). Срок действия соглашения определяется в соответствии с пожеланиями нанимателя и в обязательном порядке указывается в тексте соглашения.

Права и обязанности сторон

После того, как договор социального найма заключен – наймодатель наделяется правом требовать своевременную плату за наем и услуги ЖКХ, а также полного соблюдения правил пользования предоставленным нанимателем помещением. При этом он обязуется:

  • В оговоренные сроки предоставить помещение, отвечающее оговоренным ранее требованиям внаем.
  • Своевременно и в полной мере проводить ремонтные работы, направленные на поддержание жилья в надлежащем виде.
  • Обеспечивать предоставление качественных коммунальных услуг.

Наниматель, который заключает соглашение и получает в пользование помещение, имеет право:

  • Проживать в предоставленном объекте недвижимости.
  • Пользоваться общедомовым имуществом.
  • Требовать от собственника жилья обеспечения необходимых условий жизни, проведения ремонтных работ и качественных услуг ЖКХ.
Важно! Передача предоставленного в пользование нанимателю помещения в поднаем не допускается.

Наниматель обязан:

  • Использовать предоставленный объект недвижимости только по прямому назначению.
  • Поддерживать его в надлежащем состоянии.
  • Соблюдать права лиц, проживающих в соседних помещениях.
  • В полной мере и в срок вносить плату за наем и коммунальные услуги.

Если стороны соглашения недобросовестно исполняют свои обязательства – договор может быть расторгнут.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

В соответствии с действующим законодательством РФ, в частности – статьей 69 ЖК РФ, права нанимателя и каждого из членов его семьи равны.

Плата

Обязательность внесения платы за наем социального помещения описана в статье 67 ЖК РФ. В документе обозначена также дата внесения платежа – не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Важно! Форма, порядок расчета, а также размер вносимой платы по договору найма социального жилья оговаривается участниками сделки до подписания документа и в обязательном порядке указывается в тексте договора.

Размеры оплаты, в соответствии с жилищным законодательством РФ, устанавливается органами государственной власти и местного самоуправления. Сумма платы за жилье определяется из расчета за 1 метр квадратный от общей площади предоставленного жилья. Таким образом, общий размер платы, вносимой нанимателем за социальное жилье, формируется из следующих составляющих:

  • Плата за аренду жилья (может ли сам наниматель сдавать такое жилье в аренду?).
  • Плата за предоставленные коммунальные услуги.
  • Платежи в фонд капитального ремонта.

В том случае, если сумма оплаты изменилась после подписания соглашения, наймодатель в установленный законом срок обязуется в письменном виде уведомить о произошедшем нанимателя. Если это не было сделано – квартиросъемщик вправе оплачивать счета по текущим тарифам.

В соответствии со статьей 156 ЖК РФ размер платы за аренду социального помещения может быть изменен не чаще 1 раза за 3 года.

Продление и перезаключение

Договор социального найма может быть продлен или перезаключен (в соответствии со статьей 91.9 ЖК РФ) в следующих случаях:

  • Если срок действия соглашения истек, а наниматель изъявил желание продлить договор в отношении того же помещения и соответствует требованиям, указанным в статье 91.3 ЖК РФ.
  • Если срок действия документа истек, а наниматель перестал соответствовать требованиям законодательства РФ, договор может быть перезаключен в том случае, если отсутствуют другие претенденты на получение данного объекта недвижимости во временное пользование. В данном случае договор может быть заключён на срок не превышающий 12 месяцев.

Если одна из сторон заинтересована в продлении договора необходимо:

  1. Обратиться к другому участнику соглашения с уведомлением о желании продлить договор на тех же условиях или внести необходимые изменения в текст соглашения.
  2. Если согласие достигнуто – составить дополнительное соглашение о продлении действующего договора социального найма (в соответствии с положениями п.1 ст. 450, п.1 ст. 452 и п. 1 статьи 674 ГК РФ).

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Для заключения дополнительного соглашения потребуются следующие документы:

  • Действующий договор социального найма.
  • Паспорта нанимателя и проживающих с ним граждан.
  • Копия ордера.
  • Справка из Бюро технической инвентаризации.
  • Заявление на продление договора.

Расторжение и прекращение

Договор может быть расторгнут в любое время, если стороны достигли согласия. Если инициатором расторжения является наниматель – он в обязательном порядке должен письменно уведомить наймодателя о своем намерении не меньше, чем за 3 месяца до предполагаемой даты.

Также договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения в том случае, если имеют место основания, перечисленные в статье 83 ЖК РФ:

  • Невнесение нанимателем платежей за наем и коммунальные услуги на протяжении более чем 6 месяцев.
  • Нанесение значительного ущерба предоставленному внаем помещению.
  • Неоднократное нарушение общественного порядка и интересов прочих лиц, живущих в МКД.
  • Использование жилья в целях, не предусмотренных условиями заключенного соглашения.

Заключенный договор прекращает свое действие в случае наступления смерти нанимателя в том случае, если он проживал в указанном помещении один.

Если в процессе проживания наниматель перестал соответствовать требованиям, на основании которых ему было предоставлено жилье – договор не может быть расторгнут досрочно.

Сохранение при смене собственника

Если обстоятельства сложились таким образом, что собственник помещения сменился – договор найма останется в силе (согласно статье 91.11 ЖК РФ), однако сторона договора изменится. Фактически, переход права собственности не влечет за собой расторжения или изменения условия договора соцнайма. Новый владелец жилья становится наймодателем на тех же условиях, на которых ранее был заключен договор найма.

Для вас мы подготовили отдельный материал, из которого вы узнаете все подробности о главном квартиросъемщике и его смене в разных ситуациях.

Выселение граждан

Причины выселения нанимателя из предоставленного социального жилья могут быть разными, но сама процедура может быть проведена только по решению судебных органов.

Основаниями могут послужить:

  • Нарушение прав прочих лиц, проживающих в многоквартирном доме.
  • Учинённые нанимателем драки и нанесение морального урона.
  • Использование предоставленного помещения не по назначению.
  • Неоднократная неуплата коммунальных услуг.
  • Порча и нанесение иного ущерба предоставленному помещению.
  • Нарушение правил пользования жильем, прописанных в соглашении социального найма.

Также причины выселения могут быть следующими:

  • Наниматель может выселиться по собственному желанию.
  • По согласию нанимателя и собственника жилья был заключен иной договор.
  • В связи со смертью нанимателя.
  • При признании дома ветхим или аварийным.
  • При изменении назначения помещения.
  • По решению наймодателя.

Все причины для выселения должны быть подтверждены документально.

Заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – отличная возможность получить собственное жилье для тех граждан, которые не имеют других возможностей для улучшения условий проживания. Договор при этом становится документальным подтверждением готовности нанимателя и наймодателя на предоставление и получение жилого помещения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: