Особенности аренды квартиры у юридических и физических лиц. Порядок заключения договора

Квартира, как и любой другой вид имущества, может выступать в качестве предмета сделки имущественного характера. Это касается и договоров аренды. Сторонами сделки такого характера могут быть как юридические, так и физические лица.

Показать содержание

• Может ли компания или физлицо арендовать жилое помещение и для каких целей?
У граждан     У организаций    
• Какими законами регламентируется сдача недвижимости?
• Требования к договору найма между физлицом и предприятием
Как правильно составить?     Как оформить?     Что необходимо учитывать при заключении?     Права и обязанности сторон     На какой срок оформляется?     Нужна ли регистрация?     Расторжение     
• Важные нюансы

Может ли компания или физлицо арендовать жилое помещение и для каких целей?

Юридическое и физическое и лицо может быть как арендатором (нанимателем), так и арендодателем (наймодателем). Назначение помещения определяется собственником и указывается в договоре.

У граждан

При заключении договора с физическим лицом цель использования жилого помещения – проживание. Это является обязательным условием, согласно требований норм ГК РФ. Если арендатором (нанимателем) является физическое лицо, то оно вправе проживать совместно с членами своей семьи. Перечень таких лиц определяется условиями договора.

В случае с компанией последняя использует помещение для размещения граждан. Например, это могут быть работники фирмы, которые нуждаются в жилье, либо находящиеся в рабочей командировке специалисты. Чаще всего аренда может быть связана с осуществлением ООО предпринимательской деятельности по сдаче квартир. Но такая недвижимость может использоваться только для проживания граждан.

У организаций

Аналогичным образом происходит аренда (наем) жилья у компании. Заинтересованное лицо может использовать помещение только для проживания. Такое условие указывается в договоре с ООО или иной организацией.

Какими законами регламентируется сдача недвижимости?

Процедура аренды (найма) жилья регулируется главами 34 и 35 ГК РФ соответственно. В них определен весь порядок передачи недвижимости во временное пользование.

Требования к договору найма между физлицом и предприятием

Определенные требования предъявляются к порядку, форме и регистрации договора. При совершении сделки необходимо учитывать ряд важных условий.

Как правильно составить?

Для того чтобы правильно составить договор, необходимо изучить рынок предложений и подобрать оптимальный для себя вариант. При совершении сделки необходимо потребовать от другой стороны документы, подтверждающие её правоспособность заключать договора. Узнать о том, какие документы необходимы для того, чтобы снять жилье и как их проверить, можно здесь.

Как оформить?

Независимо от того, арендуется помещение или сдается в наем, законом предусмотрена его письменная форма. Это касается пользования помещения в рамках договора, одной из сторон которого является юридическое лицо (п.1, ст. 609 ГК РФ). При этом срок договора роли не играет.

Что необходимо учитывать при заключении?

При заключении договора, прежде всего, необходимо учитывать правоспособность обеих сторон. Физическое лицо должно быть дееспособным, либо от его имени должен выступать законный представитель с доверенностью, заверенной нотариусом.

В свою очередь компания должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица. Подтверждением будет являться свидетельство установленного образца, либо выписка из ЕГРЮЛ. Представитель фирмы должен быть наделен правом совершать сделки и вести переговоры. Это подтверждается доверенностью, подписанной руководителем компании.

Права и обязанности сторон

В рамках договора аренды (найма) каждая из сторон наделена рядом прав и обязанностей. Собственник, который сдает недвижимость (будь то фирма, компания или физлицо) вправе:

• Требовать от пользователя целевого применения жилья (только для проживания).
• Проверять состояние жилого помещения и находящегося в нем имущества собственника. Периодичность и время таких визитов предварительно согласовываются с пользователем. Это необходимо отразить в условиях договора.
• Требовать от пользователя обеспечения сохранности переданного имущества.
• Инициировать процедуру расторжения договора при нарушении арендатором договорных обязательств.

Собственник обязан:

• передать нанимателю квартиру в пригодном для проживания состоянии;
• при необходимости производить капитальный ремонт помещения.

Арендатор вправе:

• получить пригодную для проживания квартиру;
• требовать от владельца проведения капитального ремонта и замены вышедшего из строя инженерного оборудования;
• расторгнуть договор, в случае нарушения владельцем условий договора и компенсировать причиненный в связи с этим ущерб.

Арендатор обязан:

• обеспечивать сохранность переданного имущества;
• использовать квартиру только для проживания;
• передавать помещение в субаренду только с согласия арендодателя;
• своевременно и в полном объеме оплачивать жилищно-коммунальные услуги;
• соблюдать права и законные интересы жильцов других помещений.

На какой срок оформляется?

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если такое время не указано, то сделка считается заключенной на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

В отношении найма жилого помещения законодательством установлены конкретный временной предел. В этом случае срок договора не может превышать пяти лет (п.1, ст.683 ГК РФ). Если в таком договоре срок не указан он считается заключенным на пять лет.

Нужна ли регистрация?

Необходимость регистрации соглашения обусловлена его видом. В случае с арендой законодательство прямо указывает на обязательность обращения в Росреестр (ст.609 ГК РФ). В случае с наймом такого правила не предусмотрено.

Расторжение

О расторжении договора наниматель обязан предупредить собственника не менее чем за три месяца. Уведомление должно быть письменным. Собственник, в свою очередь, может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях:

• невнесения оплаты за жилье в течение полугода;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• нарушения пользователем прав и законных интересов соседей.

Важные нюансы

Особенностью договорных отношений в таких случаях между юридическими лицами является то, что недвижимость может использоваться для ведения бизнеса или организации производства. Но в случае с жилой квартирой помещение может использоваться только для проживания граждан.

Соглашение о временном пользовании квартирой между юридическими и физическими лицами заключается в письменной форме. Обязательным условием целевого использования помещения является проживания граждан. Сделка аренды помещения должна быть зарегистрирована в Росреестре. Необходимо учитывать и срок. В случае с наймом жилья он не должен превышать пяти лет.