8 (800)  302-76-94

Как организовать бизнес на сдаче квартир в аренду посуточно? Подводные камни

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Высокие цены на проживание в отелях и гостиницах, их, порой, неудобное расположение, множество дополнительных услуг за оплату, привели к тому, что активно растет и развивается бизнес на посуточной аренде квартир. Снимая такую квартиру, человек получает обустроенное жилье со всем необходимым для краткосрочного пребывания. Но, как и у любого бизнеса, здесь есть свои тонкости и подводные камни.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Выгодно ли сдавать жилье на сутки в наем?

Бизнес по сдаче в аренду квартир посуточно может приносить его владельцу хорошие деньги. А если сдавать ее посуточно, то сумму легко можно удвоить. Но суетиться придется больше.

Если квартир несколько, то посуточная сдача в аренду принесет дополнительный доход владельцу в 2-3 раза выше, чем сдача на длительный срок. Посуточная аренда особенно выгодна в крупных городах, где часто бывают туристы или командировочные люди. При длительном размещении им дешевле заселиться в квартиру, чем в гостиницу. Да и удобств в квартире больше.

В пиковые сезоны сдачи на посуточной аренде с одной квартиры возможно зарабатывать в среднем 50 тысяч рублей. Цена может варьироваться в большую или меньшую сторону в зависимости от уровня комфортности квартиры, ее расположения в городе и самого города. В провинциальных городках прибыль будет ниже, чем в городах-миллионниках.

Правила и нюансы посуточной сдачи и найма квартиры читайте тут.

Что дороже и лучше — продать или пустить постояльцев?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Все зависит от целей владельца квартиры.

  • Если планируется продажа с последующим вложением всех денежных средств в какое-то дело и необходима вся сумма сразу, выгоднее будет продать квартиру и получить наличные.
  • Если цель заставить деньги работать и обеспечить себя непрерывным денежным потоком, то нужно не продавать, а сдавать в наем. Аренда служит непрерывным источником доходов. Такой вариант может подойти любой категории граждан – от студентов до пенсионеров.

Принимая решение сдавать квартиру в аренду или продавать с последующим открытием вклада в банке, следует проанализировать ситуацию в банковском секторе и на рынке недвижимости. Ставки банковских депозитов могут быть выше, чем доходность от арендного бизнеса.

Можно ли не работать?

Такой вариант возможен. Многое зависит от привычного уровня жизни владельца квартиры. Сдавать одну квартиру по среднерыночной стоимости и жить, ни в чем себе не отказывая, вряд ли получится.

Если квартир несколько, то имея постоянных жильцов и не допуская длительных простоев, вполне можно заниматься делом по душе и не работать в постоянном найме.

Как заработать деньги – эффективные советы

Квартиру необходимо оснастить основными предметами мебели. В жилой комнате должно быть:

  • Кровать.
  • Шкаф для одежды.
  • Зеркало.
  • Телевизор.
  • Шторы на окнах.

Кухня должна быть оборудована:

  • Кухонным гарнитуром, включая обеденный стол.
  • Стульями.
  • Печью для приготовления пищи.
  • Микроволновой печью.
  • Чайником.
  • Холодильником.

Вся техника должна быть чистой и в исправном состоянии. В ванной комнате необходима стиральная машина.

Вся бытовая техника является обязательной, ведь снимая квартиру, человек рассчитывает на несколько дней оказаться как у себя дома, не заказывая дополнительно в другом месте необходимые услуги, такие как стирка белья или заказ готовых блюд.

Кроме мебели и предметов бытовой техники в квартире для каждого гостя должны присутствовать:

  • Свежее постельное белье.
  • Гигиенические расходники (зубная паста, шампунь, мыло, зубная щетка).
  • Стиральный порошок.
  • Средство для мытья посуды, губки для посуды.
  • И другие мелочи на усмотрение хозяина.

Свежий косметический ремонт в квартире будет вызывать только приятные впечатления от проживания в ней. Поэтому необходимо заранее позаботиться о его проведении. Везде, где возможно, необходимо сделать дополнительное освещение – в кухне, ванной, спальной комнате.

Какую недвижимость выгоднее использовать: оптимальный размер

Наибольшим спросом в недвижимости всегда пользуются однокомнатные квартиры. Прежде всего, это связано с ценой. А также с тем, что сейчас большие семьи – это редкость. Двух-, трехкомнатные квартиры снимают компании, командировочные сотрудники.

Сдавать более выгодно именно однокомнатную квартиру. Оптимальная площадь от 30 до 50 квадратных метров.

Является ли сдача жилья предпринимательской деятельностью или нет, почему?

В соответствии с Письмом Минфина от 06.07.2004 №04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)», арендодатель, получая доход от сдачи собственной квартиры, обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13%. Но никакой экономической деятельности на свой страх и риск он при этом не осуществляет. А именно этот признак является одним из основных при признании предпринимательской деятельности. О найме и сдаче в аренду можно прочитать тут.

Главное, на что обращают внимание налоговики – это исправное исполнение обязанности по уплате налога на доходы физических лиц. Это если речь идет о длительно сдаче квартиры в наем.

При посуточной сдаче в наем, владелец часто производит расчеты и принимает денежные средства, передает ключи, убирает квартиру и т.д. Такими действиями легко привлечь внимание налоговых органов, которые интерпретируют подобную деятельность, как предпринимательскую.

Если, к тому же, таких квартир несколько, или деятельность ведется на основании субаренды, то лучше зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя.

Что в себя включает дело, стоит ли открывать?

Если разложить этот тип бизнеса на составляющие, то получатся следующие элементы:

  • Подбор соответствующей квартиры (сдача своей, наем на длительный срок с последующей субарендой, покупка).
  • При субаренде – заключение договора аренды с владельцем, с обязательным уведомлением о последующей субаренде.
  • Достижение договоренностей с соседями.
  • По необходимости – ремонт, докупка мебели, бытовой техники, предметов пользования для жильцов.
  • Действия по продвижению, реклама на сайтах.
  • Подготовка договоров для подписи с каждым проживающим.
  • Заключение договора с клининговой компанией или обычным человеком, готовым проводить уборку в ежедневном режиме.
  • Поиск ближайшей прачечной с хорошим комплексом недорогих услуг.
  • Оформление себя как ИП, в зависимости от количества квартир и прав собственности на них.
  • Уплата налогов.

Один из основополагающих моментов в посуточном бизнесе – расположение квартиры. Хорошо развитая инфраструктура, близость от исторических или культурных мест будет жирным плюсом при выборе именно этой квартиры со стороны будущих жильцов. И саму квартиру можно будет сдавать по более высокой цене.

Каждое интересное место, расположенное поблизости, можно обыграть в рекламном объявлении.

Снимая квартиру, необходимо просчитать также все требуемые вложения, чтобы оценить, как быстро они себя окупят и стоит ли вообще вкладываться именно в это жилье.

Сдача квартир посуточно как бизнес

Такого рода бизнес требует в первую очередь анализа стартового капитала. От наличия в собственности квартиры под сдачу часто зависит успех всей кампании. При посуточной сдаче в наем многое зависит также от того, насколько город посещаем туристами и командировочными людьми, в общем, от краткосрочного спроса на жилье.

Сезонность тоже имеет значение – летом люди охотнее путешествуют, а значит, заселяемость квартиры будет на высоком уровне, и есть все шансы получить хорошую прибыль.

С чего начать?

Анализ расходов и доходов

Начиная заниматься посуточной сдачей даже собственной квартиры, необходимо вложить в нее определенную сумму. Некоторые расходы разовые, а некоторые станут постоянными. Постоянные расходы, по возможности, необходимо включить в стоимость аренды за сутки. К ним относятся:

  • Оплата счетов за коммунальные услуги.
  • Уборка после каждого гостя (можно избежать, если планируется самостоятельная уборка).
  • Расходы на рекламу.
  • Налог на доходы физических лиц или налоги индивидуального предпринимателя.
  • Арендная плата владельцу квартиры (в случае варианта субаренды).

Кроме постоянных, будут и разовые расходы. Перед первым заселением необходимо полностью оборудовать квартиру, чтобы жильцы чувствовали себя как дома. Необходимо купить:

  • Одеяла, подушки, постельное белье.
  • Посуду.
  • Чистящие средства.
  • Технику и мебель.
Чем большее наполнение есть в квартире, тем меньше потребуется в нее вложить перед запуском. Самыми дорогостоящими покупками будут мебель и бытовая техника.

Могут возникать нестандартные ситуации, которые потребуют вложения дополнительных средств:

  1. ремонт сантехники;
  2. замена лампочек;
  3. замена постельного белья в следствие его износа и т.д.

Кроме вложений в саму квартиру, необходимо будет потратиться на услуги риэлтора, если в планах сдавать чужую недвижимость. Услуги риэлтора оплачиваются разово, обычно в размере стоимости одного месяца аренды.

Физическому лицу необходимо оплачивать налог на доходы физических лиц, которые также необходимо закладывать в стоимость арендной платы. Для индивидуальных предпринимателей налоги зависят от выбранной формы налогообложения, плюс к этому добавляется обязательство по уплате за себя взносов в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования.

Поиск помещений (ипотека, поднаем, собственность)

Один из главных вопрос при желании заниматься сдачей. Здесь возможны такие варианты:

  • Купить жилье в ипотеку, отремонтировать и сдавать, возмещая тем самым затраты на погашение ипотечного долга (о законности предоставления в аренду квартиры, взятой в ипотеку, читайте тут).
  • Снять подходящую квартиру и пересдавать ее в субаренду. Не все владельцы готовы к многократной пересдаче своей квартиры. Многие предпочитают один раз отобрать жильцов и заселить их на год или более.
  • Привести в порядок собственную квартиру и сдать ее в аренду, а себе снять более дешевое жилье. В этом варианте потери минимальны. При неблагоприятном развитии событий всегда можно вернуться обратно в квартиру.
При поиске квартиры необходимо проанализировать ее местоположение. Оно может сыграть огромную роль в дальнейшей заселяемости жилья.

Какие есть достопримечательности в городе? Для каких целей приезжают в город люди – это достопримечательности, лечение, аквапарки/зоопарки и т.д. На все эти моменты необходимо обратить внимание при выборе квартиры.

План – когда и зачем нужен, как его составить, что должен включать?

Бизнес-план потребуется в том случае, если принято решение открывать несколько квартир одновременно. Сдавать посуточно одну квартиру не составляет особого труда, особенно если она находится в собственности.

Если своих квартир нет и приходится ежемесячно отдавать крупную сумму за арендную плату, то необходимо думать об укрупнении бизнеса и открытии нескольких квартир. А для этого потребуются определенные суммы денег. За ними обычно обращаются в банк или к инвесторам.

С четким бизнес-планом проще будет общаться с предполагаемым инвестором или обратиться в банковскую организацию для кредитования.

Сам план должен быть подробно составлен и включать следующие пункты:

  • Количество открываемых квартир.
  • Целевая аудитория, кто предположительно будет проживать.
  • Планируются или нет дополнительные сотрудники, их количество.
  • Планируется ли заключение дополнительных договоров – прачечная, клининговая компания и т.д.
  • Затраты на открытие с подробным указанием всех планируемых расходов.
  • Ежемесячные расходы с указанием видов расходов и сумм.
  • Расчет предполагаемого дохода и срока окупаемости.

Регистрация – нужна ли, в каких случаях?

  1. Если происходит сдача одной-двух квартир на условиях длительной аренды, а владелец исправно оплачивает НДФЛ за них, то никакой регистрации в качестве предпринимателя не требуется.
  2. Если же речь идет о нескольких арендованных квартирах, сдаваемых в субаренду посуточно, то необходима регистрация бизнеса. В случае проведения проверки налоговыми органами, деятельность будет признана предпринимательской, и будут начислены штрафы. Работая «в белую», как ИП, в случае конфликта с жильцом, всегда можно будет применить к нему законные методы разрешения таких ситуаций.

Где и как искать квартирантов?

Наиболее распространенные варианты поиска клиентов – размещение объявлений на поисковых сайтах (Booking.com, Airbnb.com, Авито и т.д.).

  • Звонки с Авито ничего не будут стоить, если не пользоваться платными функциями продвижения. Но если их не использовать, то вероятность, что объявление будет иметь много просмотров, очень мала.
  • Booking.com и Airbnb.com берут комиссию за свои услуги. У Booking.com размер комиссии может достигать 15-20% и перечисляют они денежные средства в районе 15-го числа месяца, следующего за выселением человека. Это очень неудобно, но сайт приводит много клиентов. Airbnb.com комиссия более лояльная, в размере 3-5%.
  • Если месторасположение удачное, да еще и в большом городе, то при хорошем сервисе через определенное время могут появиться постоянные клиенты, например, командировочные.
  • Есть вариант заключить договор по поиску клиентов с риэлторской службой. Но придется платить немаленькую комиссию за услуги. Иногда она может достигать 25% от стоимости заключенного договора.

Кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности, читайте тут.

От чего зависит эффективность?

Основной показатель – это заселяемость квартир. Владельцу бизнеса необходимо проводить активную рекламную кампанию, особенно в первое время, привлекая новых клиентов. Если квартиры находятся в хорошем состоянии, внутри всегда чисто, белье свежее, то со временем находятся постоянные жильцы, которые пользуются услугами проживания на регулярной основе. Иногда доход от постоянных клиентов может достигать 40%.

Сами клиенты всегда дают прекрасную обратную связь. Необходимо прислушиваться к ним и дорабатывать уже существующий сервис.
Предлагаем ознакомиться с остальными нашими статьями об аренде:

Подводные камни и основные риски

В посуточной сдаче жилья в аренду риски связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.).

Снизить эти риски возможно путем легализации бизнеса, официального оформления, составления договора субаренды вместе с юристом, требования предъявлять паспорта тех, с кем заключается договор. Только таким способом можно будет предъявить претензии жильцам, которые нанесли ущерб имуществу.

Еще один важный момент – хорошие взаимоотношения с соседями. В старых панельных домах может быть прекрасная слышимость, и люди будут проявлять недовольство постоянной сменой жильцов и их возможно шумным поведением. Желательно их предупредить о том, что квартира будет сдаваться посуточно и оставить свой номер телефона для разрешения конфликтных ситуаций.

Посуточная аренда предполагает частую уборку помещения, мытье посуды, замену постельного белья на свежее и чистое после каждого постояльца и т. д. Жильцы могут выезжать и въезжать в любое время суток, поэтому и звонить могут среди ночи, придется подстраиваться под клиентов.

Посуточная аренда квартир при правильном подходе и готовности ориентироваться на клиентов, приносит хороший доход. Но чтобы его получить, необходимо ответственно подойти к выбору квартиры, проанализировать потенциальный спрос в конкретном городе и просчитать риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.