Отличительные особенности управления жилой недвижимостью на стадии эксплуатации и законодательные нормы

Инвестиции в недвижимость считаются довольно выгодным видом вложений в России, Но получить хороший доход для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей, если не разбираться в нормативах и особенностях эксплуатации. Поэтому вопрос управления подобными объектами тоже очень актуален.

Показать содержание

• Характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации
• Правовая база
• Особенности управления в жилищной сфере на стадии эксплуатации
Правила и нормы эксплуатации     Способы управления    
• Отличия в управлении жилой и нежилой недвижимостью

Характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации

• В ч.2 ст. 15 ЖК РФ даётся понятие жилого помещения как «изолированного недвижимого имущества, пригодного для постоянного проживания граждан».
• В ст. 130 ГК РФ есть дополнение про «неразрывную связь с землей», что служит более точным термином для объекта. Все жилые дома, находящиеся на территории России, образуют жилищный фонд, независимо от форм собственности, пригодных для проживания».

Жилые помещения, отнесённые законодательством к объектам недвижимости, являются прежде всего объектами права собственности и подразделяются, согласно ст.16 ЖК РФ, на:

1. жилое здание или его доли (индивидуальное строение, которое включает в себя нескольких комнат, а также помещений вспомогательного применения для удовлетворения бытовых и других нужд обитателей дома);
2. квартиру или её части (обособленное помещение, которое находится в многоэтажном здании, обеспечивая прямой доступ к остальным помещениям общего пользования из нескольких комнат, а также прочих вспомогательных помещений);
3. комнату (часть жилого здания или квартиры, которая предназначена для эксплуатации в виде места непосредственного проживания людей).

В вопросе срока службы недвижимости учитывается продолжительность его полноценного функционирования. В расчёт берут стандартный безотказный период службы главных несущих элементов:

• фундамент и стены – от 40 до 150 лет;
• пол – от 30 до 40 лет;
• деревянные перекрытия – от 55 до 60 лет;
• радиаторы – от 35 до 40 лет;
• трубопроводы – от 25 до 30 лет.

Средний нормативный срок службы недвижимых объектов определяется на базе требований системы технического обслуживания и ремонта. Если их своевременно не выполнять, то рассматриваемая конструкция выйдет из строя раньше времени.

Правовая база

Конституция РФ не содержит термин «недвижимость», но служит определяющим фундаментом для нормального функционирования рынка недвижимости. Среди основных нормативно-правовых документов, которые регулируют управление в рассматриваемой сфере, считаются:

• Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (но поскольку большинство норм действующего кодекса устарели, нуждаются в изменении и дополнении, сейчас идёт разработка нового варианта);
• гл. 18 и 35 ГК РФ (нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение);
• ст. 288 ГК РФ (границы владения и распоряжения объектом в соответствии с его назначением);
• ст. 672 ГК РФ (общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования);
• ст. 17—29 ЖК РФ (возникновение и корректировка права владения, пользования и управления помещениями жилищного фонда);
• закон №190 — Градостроительный кодекс РФ (регулирует взаимоотношения в области создания системы расселения, планирования, застройки и благоустройства);
• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Также для жилого права традиционными источниками остаются руководящие разъяснения пленума Верховного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Особенности управления в жилищной сфере на стадии эксплуатации

Под управлением объектом недвижимости понимается согласованная деятельность собственников помещений в границах дома. Сюда же относится работа привлеченных ими лиц для создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан. Поэтому управление осуществляется с такими целями, как:

• повышение экономической привлекательности для арендаторов;
• создание конкурентных преимуществ заданию на рынке недвижимости;
• увеличение расценок и защита капитала от инфляции;
• поддержание инженерных систем и оборудования дома в исправном состоянии;
• сбережение ресурсов на ведение неспецифической деятельности;
• гарантия полного контроля финансов, выделенных на содержание строения.

Также целями считается обеспечение юридической, экономической и технической составляющих функционирования конкретного объекта недвижимости.

Стоит учитывать и задачи, которые заложены в основные алгоритмы управления недвижимостью:

• обеспечение требуемых условий пребывания в помещениях граждан, удовлетворение их бытовых потребностей;
• организация и контроль взаимодействия между собственником и другими участниками процесса (арендаторами, структурами обслуживания, госорганизациями);
• эффективное финансовое управление (контроль бюджета, анализ доходов, составление финансовых отчетов и страховка);
• обеспечение безопасности (качественная работа охранных постов, моментальное реагирование и ликвидация последствий в случае чрезвычайных ситуаций);
• обеспечение хозяйственной эксплуатации объекта (чистка, уборка здания и благоустройство прилегающей территории в соответствии с утверждёнными нормами);
• развитие объекта недвижимости, формирование стратегии и концепции коммерческого использования, проведение рекламных компаний и внедрение технологических инноваций).

Исходя из перечисленных целей и задач, выделяют 2 вида управления недвижимостью:

1. внутреннее (на базе кодексов, уставов, правил и договоров);
2. внешнее (через государственные нормативные акты).

Правила и нормы эксплуатации

Недвижимые объекты в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных элементов. А эксплуатация и ремонт жилых помещений происходят с обязательным соблюдением общих правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Данные требования определены в нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ №170, и включает в себя:

• управление недвижимым объектом (организация эксплуатации и любые виды работ);
• техническое обслуживание и ремонт (включая осмотры и подготовку к сезону).

Все устранения неисправностей для поддержания эксплуатационных показателей в свою очередь делятся на планируемые (как профилактический ремонт) и непредвиденные работы (исправление мелких повреждений и неисправностей).

Способы управления

Российский жилищный кодекс налагает на собственников помещений обязанность определиться с методом управления:

• непосредственный контроль собственников помещений в многоквартирном доме ();
• управление товариществом либо или иным альтернативным кооперативом;
• руководство над управляющей организацией.

На выбор влияет целый ряд факторов:

1. кол-во квартир;
2. платежеспособность и дисциплинированность жителей;
3. ресурсоснабжающие фирмы;
4. даже вид объекта управления.

Поэтому в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

• частный – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности;
• государственный – помещения, на праве собственности принадлежащие РФ;
• муниципальный – недвижимость, которой владеют муниципальные образования.

Подробнее об управлении МКД читайте здесь.

Отличия в управлении жилой и нежилой недвижимостью

Основная разница в способах управления жилой и нежилой недвижимостью заключается в её назначении.

• Жилая недвижимость рассчитана на постоянное проживание людей. В соответствии с этим признаком, в первую очередь, контроль осуществляется в формате ремонта и обеспечения комфортных условий другими путями. Финансовая поддержка нередко поступает как по инициативе самих жильцов (арендаторов), так и государства.
• Нежилая недвижимость предназначена для остальных целей (размещения офисов, магазинов, складов, производств и учреждений), часто превращая подобные объекты в бизнес-проекты. Поэтому тут управление направлено больше на организацию задуманной деятельности и получение прибыли. Владелец такой недвижимости должен не только помещение оборудовать должным образом, но и сохранять его привлекательным для рынка. Управление нежилого объекта включает гораздо больше действий и профессиональных умений от руководителя.

Жилая недвижимость нуждается в контроле, ведь именно от утверждённых правительством норм и способов управления зависит состояние объекта и уровень жизни в нём. И если владелец не желает заниматься этим самостоятельно, всегда есть возможность официально передать свои обязанности.