Покупка квартиры по договору с ЖСК: содержание и порядок оформления соглашения

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Покупка жилой площади на первичном рынке производится несколькими способами. Граждане могут добровольно вступать в жилищные кооперативы с целью приобретения квартиры. Такая форма покупки очень популярна, так как позволяет не только рассрочить выплату стоимости жилья, но и сэкономить на цене за квадратный метр.

Показать содержание

Порядок покупки жилья по договору с ЖСК

Приобретение жилья по договору ЖСК осуществляется в особом порядке. Чтобы купить квартиру, покупателю потребуется:

  1. Стать членом кооператива. Вступить в него можно по заявлению, обратившись с этой просьбой к председателю кооперативной группы. Об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая читайте тут.
  2. Оплатить первый взнос. Чаще всего он равен 50% стоимости квартиры.
  3. Получить разрешение на выбор жилья.
  4. Выплатить паевый взнос в полном размере.
  5. Получить выписку о полном расчете и праве на обладание отдельным объектом.
  6. Зарегистрировать жилищные права в Росреестре.
С момента внесения первого взноса, до дня регистрации собственности в Росреестре проходит несколько месяцев, а иногда время исчисляется годами.

Форма и назначение договора

Договор ЖСК – это соглашение между пайщиком и кооперативом о взаимовыгодном сотрудничестве. Он составляется с учетом требований и норм, которые прописаны в Федеральном законе №215.

Закон не регламентируют форму договоров при вступлении в ЖСК. Юристы кооперативных сообществ составляют документ исходя из требований ГК РФ и руководствуясь отдельными статьями ФЗ-215. Стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, читайте тут.

Договор ЖСК дает пайщику ряд гарантий. К тому же этот документ определяет сроки строительных работ и прописывает согласованную стоимость будущей квартиры.

Содержание соглашения

Условно произвольная форма соглашений между пайщиками и самой организацией часто приводит к непониманию того, что именно должно быть прописано в бумаге. Но есть законодательные нормы, которые регламентируют, какие пункты следует прописывать в документе обязательно, а какие могут при желании не указываться.

Договор ЖСК содержит информацию о:

  • сторонах договоренности;
  • предмете соглашения;
  • процедуре оплаты;
  • передаче жилья пайщику;
  • сроках передачи квартиры;
  • целевых сборах;
  • взимании коммунальной платы;
  • условиях выхода из ЖСК.
Документ может дополняться иными пунктами, но перечисленные условия прописываются в обязательном порядке.

Стороны и предмет соглашения

Договор ЖСК заключается между кооперативом и участником строительства. От лица кооператива выступает его председатель. В большинстве случаев он представляет организацию на основании Устава, что обязательно указывается в документе. Пайщик является физическим лицом, для подтверждения его личности указываются паспортные данные.

Пример оформления:

«Жилищно-строительный кооператив «…», именуемый в дальнейшем «ЖСК» или «Кооператив», в лице Председателя ФИО, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО пайщика, именуемый в дальнейшем «Участник», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем».

Предметом договоренности с одной стороны является жилой объект, а с другой паевые взносы. На бумаге это выражается так:

«Участник денежными средствами участвует в строительстве кооператива, а ЖСК использует внесенные деньги целевым образом. По окончании строительства жилого объекта, расположенного по адресу: …., при условии выплаты Участником пая в полном объеме, ЖСК обязуется передать Участнику помещение».

Процедура оплаты и передачи будущей жилплощади

Важнейшей частью соглашения считается пункт об оплате жилья. Он должен содержать в себе следующие сведения:

«Пай оплачивается Участником деньгами/ценными бумагами. Порядок внесения паевых взносов установлен Графиком выплаты пая. Ориентировочный размер пая рассчитывается исходя из проектной площади помещения и составляет в соответствии с Графиком: … рублей».

Условия передачи квартиры также должны быть оговорены при подписании договоренностей. Для передачи информации применяются такие формулировки:

«По окончании строительства жилого дома стороны уточняют площадь помещения, при необходимости производится перерасчет. Доплата производится в срок…».

Срок передачи

При составлении соглашения в тексте отдельным пунктом указывается срок сдачи жилого объекта, например «Предполагаемый срок окончания строительства жилого дома – 3-ий квартал 2020 года». Срок может вообще не быть прописанным.

Передача квартиры производится после введения объекта в эксплуатацию. Каждый пайщик уведомляется о сдаче жилья письменно. Оформление помещения на себя возможно только после внесения Участником договора полной суммы пая на расчетный счет ЖСК.

Возможность сбора целевых взносов

Отдельный раздел посвящается оплате целевых взносов. Они не входят в стоимость жилплощади, но являются обязательными для пайщиков. Все дополнительные целевые взносы можно разделить на несколько групп:

  1. Вступительные.
  2. Членские.
  3. Иные.

Вступительные взносы есть во всех ЖСК. По желанию кооператива могут предусматриваться и другие выплаты.

В документе указывается название взноса и цель его взимания. В обязательном порядке прописывается, когда и в каком объеме должны вноситься средства.

Коммунальные платежи за содержание возведенного дома

В письменном соглашении указываются обязанности пайщика оплачивать коммунальные услуги за жилплощадь. Коммунальные выплаты начисляются с момента подписания акта-приема передачи квартиры.

В соглашении пункт излагается так:

«С момента подписания акта приема передачи сторонами или подписания одностороннего акта пайщик обязуется нести все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией помещения (электроэнергия, тепло-, водоснабжение, налоги и сборы на имущество, содержание, ремонт, охрана и пр.)».

Условия выхода из ЖСК и прочие пункты

Выйти из кооператива можно до того как будут выплачены паевые взносы. Организация может ставить свои условия для разрыва соглашения, но обычно вопрос решается методом замены одного участника на другого. В договоре могут устанавливаться правила при которых возврат уже внесенной суммы или ее части невозможен.

Порядок оформления бумаги и необходимые документы

Договор ЖСК заключается между двумя сторонами, поэтому всегда подготавливается в 2-х экземплярах.

Бумага составляется и подписывается до внесения первоначального взноса. Обе стороны должны четко соблюдать установленные правила.

Для оформления соглашения от пайщика не требуется никаких документов, кроме удостоверения личности. Кооператив предъявляет бумаги по требованию будущего участника. Перед подписанием бумаги следует посмотреть:

  1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок, где строится дом.
  2. Разрешение на застройку.
  3. Декларацию на проект.

Рекомендуется проверить и бизнес-репутацию организации, а также удостовериться, что она не является банкротом.

Нужно ли регистрировать документ?

Письменные соглашения о вступлении в члены ЖСК является добровольным и не подлежит государственной регистрации. Данный факт позволяет недобросовестным владельцам кооператива оформлять договора повторно на одну и ту же жилплощадь.

Госрегистрация производится только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Для приема регулярных решений по текущим финансовым и хозяйственным вопросам ЖК создается правление во главе с председателем. О правлении ЖК, о ликвидации и реорганизации ЖСК, о создании ЖК и ЖСК, и общую информацию о ЖНК вы найдете на страницах нашего сайта.

Чем он отличается от ДДУ?

Отличия между ДДУ и ЖСК:

УсловиеДДУЖСК
Стоимость жилого объектаОговаривается сразу и не подлежит изменениюМожет меняться
Сроки возведенияУказываются конкретно, а при их нарушении выплачивается неустойка и штрафОтсутствует или имеет размытую формулировку
Период выплаты полной стоимостиДо сдачи объекта в эксплуатацию беспроцентноПо желанию пайщика может превышать срок сдачи дома, но при условии взимания определенного процента
Возврат средств при расторжении договора100%Не более 85%

Участники жилищно-строительных кооперативов менее защищенные, чем члены ДДУ. Не потерять деньги и получить квартиру в оговоренный срок поможет ответственный подход. Перед подписанием договора и внесением первоначального взноса следует изучить сведения об организации, тщательно изучить всю документацию, поинтересоваться их репутацией.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 30
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ангелина Александрова

    Здравствуйте! Хочу приобрести квартиру по переуступке прав требования к должнику банкроту по ЖСК от Юр. лица. Какова процедура оформления такой сделки? Юр. лицо по решению АС включено в реестр требований к Су-155 по нескольким квартирам в одном договоре ЖСК.

    • Дарья

      Здравствуйте, Ангелина. Банкротство одной из сторон договора означает, что сильно занижать цену сделки по сравнению с рыночной не стоит во избежание признания сделки кабальной и возникновения риска ее оспаривания. Если оформите цессию нотариально, то подачу документов на регистрацию осуществит нотариус.

    • Николай

      Такую сделку лучше нотариально удостоверить, это во-первых. После этого, поскольку речь идет о праве требования на квартиры, сделка будет подлежать государственной регистрации в росреестре. Возможна подача документов на регистрацию через МФЦ. Также, если требования находятся в реестре арбитражного суда в рамках дела о банкротстве, о всех изменениях необходимо сразу информировать суд.

  2. Влад

    Пай в ЖСК был выплачен полностью и получена справка от председателя. Дом сдан и направлены документы на его регистрацию. Появился покупатель, желающий приобрести мою квартиру. Но председатель отказывает в переуступке пая на основании того, что в период оформления дома любые сделки проводить нельзя. Прав ли председатель?

    • Игорь

      Для начала все же необходимо изучить устав вашего ЖСК, а именно на предмет процедуры переуступки пая и полномочий председателя, вполне вероятно что таким отказом он превышает свои полномочия и возможно есть смысл обращаться к правлению или даже инициировать общее собрание ЖСК. Потому как по смене статуса жилья надо смотреть формальные процедуры с сроками.

    • Николай

      Дело в том, что после регистрации дома как уже сданного в эксплуатацию и завершенного строительством, изменится суть пая. Если вы приобретали пай на объект, который строится, то теперь это уже будет пай на готовый, завершенный строительством дом. Поэтому да, следует дождаться завершения регистрации.

  3. Лиза

    Здравствуйте , если председатель правления ЖСК работает в ЖСК по совместительству (не полный рабочий день) и гл. бухгалтер по совместительству. Может ли председатель при отсутствии (увольнении) бухгалтера, стать еще и бухгалтером так же по совместительству то трудовому договору?

    • Валентина

      Добрый день, Лиза! Ст.147 ЖК РФ запрещает председателю и любому члену правления товарищества совмещать работу по трудовому договору в этом товариществе. То есть исполнять функции бухгалтера председатель может, а получать, оформленную по трудовому договору зарплату, нет. Если же в большом многоквартирном доме председатель готов взвалить на себя обязанности бухгалтера и работать без оплаты, то стоит задуматься, почему. Надо иметь в виду, что при таком совмещении в разы возрастает риск злоупотреблений.

    • Анна

      Лиза, добрый день.
      Да, председатель может занять любое дополнительное рабочее место, но только одно. Если не будет бухгалтера, то он может по совместительству взять это рабочее место и исполнять обязанности бухгалтера.

  4. Екатерина Власова

    Велик ли риск покупки квартиры от подрядчика у жилищного кооператива? И как оформляются документы? Ведь ДДУ они не оформляют.

    • Ирина

      Екатерина, добрый день.
      риски есть всегда при любых сделках с недвижимостью. В конкретном случае так же они имеются и описаны специально в этой статье, с которой вы можете подробнее ознакомиться.

    • Елена

      Здравствуйте, Екатерина. Все риски при покупке квартире от застройщика в ЖСК перечислены в данной статье. Также представлен список необходимых для оформления документов.

  5. Арина Чистякова

    Добрый вечер!Мы создали жск на основе старого, так как посадили застройщика и теперь собираем нотариальнозаверенные документы от пайщиков. Можете мне предоставить акт или опись принятия документов от пайщиков.

    • Алена

      Арина, добрый день.
      Акт в принципе составляется в свободной форме и нет конкретного образца. Пишите в нем от кого вы составляете акт и дату принятия пайщиков на работу.

    • Евгения

      Здравствуйте, Арина. Вам нужно будет составить акт принятия нотариально заверенных документов от собственников в свободной форме, нужно будет указать от кого, что и когда вы приняли.

  6. Лариса Максимова

    Здравствуйте! Дочь с мужем приобрели квартиру у собственника квартиры, находящейся в кооперативном доме. Теперь их заставляют вступить в кооператив. Законно ли это требование?

    • Анна

      Лариса, добрый день.
      Да, все правильно — имеют право потребовать вступить в кооператив при покупке квартиры в кооперативном доме.

    • Елена

      Здравствуйте, Лариса. Да, требование вступить в ЖСК при приобретение квартиры вполне законно, если данным МКД управляет кооператив.

  7. Егор Абрамов

    Здравствуйте, при покупке квартиры в доме жилищного кооператива обязательно ли принимать собственника в члены ЖК или он становится членом автоматически?

    • Алена

      Егор, добрый день.
      Новый собственник квартиры должен сам написать заявление на вступление в жилищный кооператив и тогда вы его примите в члены.

    • Елена

      Здравствуйте, Егор. Нет, автоматически членом ЖСК новый собственник не станет. Ему нужно написать заявление на вступление в ЖСК.

  8. Роман Баранов

    Добрый день! Такой вопрос:Пай, обозначенный в ЖСК за жилое помещение, полностью оплачен. Однако за несвоевременную оплату начислена пеня, которая пока не оплачена. Имеет ли право ЖСК не выдавать справку о полной выплате пая, пока не будет оплачена пеня?Буду благодарен за обоснованный ответ.

    • Инна

      Роман, добрый день.
      На таких основаниях ЖСК имеет права отказать в выплате пая, так как пеня не была выплачена. Поэтому рекомендую вам оплатить пеня, чтобы вам ЖСК дали одобрение на выплату пая.

    • Елена

      Здравствуйте, Роман. Если это установлено в протоколе ЖСК, то ЖСК имеет право не выдавать справку о выплате пая, пока не будет оплачена пеня за просрочку.

  9. Андрей Камчатов

    ЗДРАВСТВУЙТЕ! Хотелось бы услышать совет и ответ от опытного юриста по одному важному для меня вопросу. В общем, дело обстоит так. Совсем недавно у меня сильно заболела мама. И 12 марта сего года она умерла, не написав ни завещания на меня, ни выйдя из состава членов ЖСК, чтобы я мог следом подать заявление о вступлении в ЖСК. Квартира кооперативная, разумеется, взносы пая все уплачены давно, но квартира через БТИ не оформлялась. Могу ли я после смерти мамы подать заявление председателю ЖСК о вступлении в кооператив? Имею ли я на это право? Дело в том, что я жил все время с мамой, ухаживал за ней, но прописан был в другом месте, а с этой кооперативной квартиры давно выписался (тогда я переехал к дедушке и ухаживал за ним). И так и остался там прописан (но завещание на меня не было написано, я его и не требовал от дедушки, а сейчас на его дом трое наследников). В квартире же мамы я один претендент на наследство. Председатель ЖСК упортствует на том, что я не прописан в кооперативной квартире мамы и что это является проблемой для моего вступления в кооператив. Я же считаю ее не правой, так как паи за квартиру выплачены и квартира является частной собственностью, перешедшей мне, единственному наследнику, от моей мамы. Пожалуйста, дайте мне юридический ответ на мой вопрос (какую статью я могу ей назвать?).

    • Николай

      Если вы вступили в наследство и являетесь единственным наследником по закону. Следовательно вам переходят все права и обязанности, которые были у мамы. Вы должны были получить у нотариуса документы, свидетельство о праве наследника. Если такое свидетельство есть, то надо зарегистрировать право собственности на квартиру в росреестре. После этого председатель ЖСК не вправе будет вам отказывать.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Раз нет завещания, то вы являетесь наследником по закону. Если пай полностью выплачен и вы являетесь единственным наследником, то вы вправе через нотариуса вступить по истечении 6 месяцев в наследство (т.е. предоставив документ, подтверждающий полную выплату пая и написав заявление о принятии наследства, оплатив госпошлину за свид-во о праве на наследство) и зарегистрировать право собственности, после чего отказ в приеме в кооператив одного из собственников является противозаконным и может быть обжалован в надзорные или судебные инстанции.

  10. Елена

    Здравствуйте! На руках договор о паевом участии в строительстве жилого дома (квартиры,) справка о полностью выплаченном пае на квартиру. Но в справке нет записи о членстве ЖСК . Росреестр приостановил регистрацию собственности на квартиру для того, чтобы донесли недостающую справку о членстве ЖСК. Возможности такой нет: председатель под следствием, документы в ОБЭП. Справка о выплаченном пае не достаточно для регистрации? Как быть в такой ситуации?

    • Николай

      Сделайте копию уведомления о приостановки регистрации из росреестра. Затем обратитесь письменно в УБЭП с просьбой выдать необходимый документ, для обоснования приложите копию уведомления росреестра. Не факт, что предоставят, но дождитесь письменного ответа. Параллельно выясните есть ли другие должностные лица ЖСК, способные оказать вам помощь, возможно заместитель председателя, главбух и проч.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Вы все же предоставили недостаточно информации. Например, «под следствием» что в вашем случае означает — он под стражей или все же на свободе? Т.к. по закону справку о членстве выдает он. Если же он под стражей, то ЖСК, равно как и по факту возбуждения против него УД, вправе собрать общее собрание и произвести перевыборы нового председателя, который и выдаст вам справку.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: