+7 (499)  938-47-82 Москва

Что такое ЖСК? Деятельность, полномочия, преимущества, недостатки и риски

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Добровольное объединение граждан в кооператив – одна из альтернатив приобретения собственного жилья. Желающие построить многоквартирный дом и впоследствии заселиться в него создают некоммерческую организацию. Такое сообщество называется жилищно-строительным кооперативом. Его основная цель – обеспечить всех участников жилым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое ЖСК: расшифровка аббревиатуры и понятие

ЖСК расшифровывается как жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, в которую объединяются граждане для организации строительства многоквартирного дома. Структура относится к разновидности потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). Вступление в неё происходит на добровольной основе. О том, стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, читайте тут.

Для чего создаётся?

Создание ЖСК – альтернатива стандартным способам приобретения строящегося жилья. Участники организации не обращаются в банк за ипотекой, не заключают договора долевого участия со строительной компанией.

В процессе приобретения квартир в строящемся здании для членов организации нет посредников. Они сами выступают в качестве застройщика. Оплачивается строительство средствами из паевого фонда, взносы в который делает каждый участник объединения. Процесс возведения дома полностью контролируется ЖСК вплоть до момента его сдачи в эксплуатацию.

О создании ЖК и ЖСК читайте тут.

Правовой статус

Такая форма сотрудничества не просто «клуб по интересам». После того, как решение о создании ЖСК принято, структура в обязательном порядке встаёт на учёт в налоговый орган в качестве юридического лица. Как у любой официально зарегистрированной компании, у данного кооператива есть:

  • Учредители (лица, которые пожелали создать кооператив).
  • Устав (свод зафиксированных правил, регулирующих деятельность кооператива).

Деятельность ЖСК регулируется законодательством РФ. Раздел 5 Жилищного кодекса полностью посвящен функционированию такого рода структур (гл. 11 и 12). После постановки кооператива на налоговый учёт его деятельность попадает под нормативный контроль Гражданского кодекса РФ (Гл. 4 «Юридические лица»). Работе потребительских кооперативов, в том числе и жилищно-строительных, посвящены отдельные статьи кодекса – 123.2 и 123.3.

Статья 123.3 ГК РФ. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов

  1. В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
  2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Полезные факты о ликвидации и реорганизации ЖСК и жилищного кооператива приведены тут.

Чем отличается от других видов ЖК?

ЖСК – одна из разновидностей жилищных потребительских кооперативов. Помимо такой структуры существуют также:

Жилищное и жилищно-строительное объединения в своей основе практически идентичны. Все ключевые правила функционирования таких структур, прописанные в Жилищном кодексе, касаются сразу и ЖК и ЖСК. Только 3 статьи кодекса (110, 123.1 и 123.2) предусматривают особые правила деятельности жилищно-строительного кооператива.

ЖК и ЖСК имеют единственное ключевое различие – цель, для которой они создаются.

В случае с жилищным кооперативом – это приобретение уже готового жилья (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). В жилищно-строительное общество граждане объединяются с целью строительства многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ). Именно это различие определяет дальнейшую специфику их работы (включая права, данные участникам для организации своей деятельности).

Ключевые отличия жилищного и жилищно-строительного кооперативов включают:

  1. Цель создания. Для ЖСК – это возведение дома, для ЖК – покупка.
  2. Основная деятельность. В ЖСК – строительство многоквартирного здания и осуществление контроля за процессом с использованием собственных денежных средств; для ЖК – организация покупки готового жилья и его дальнейшее содержание.

ЖНК – своего рода инвестирование в будущее жильё. В отличие от ЖСК участники накопительного кооператива не занимаются строительством дома. Их главная цель – приобретение квадратных метров через заключение договора с застройщиком. При этом от ЖК их отличает то, что приобретается не готовое жильё, а строящееся.

Основные отличие ЖСК и ЖНК:

  1. Для создания ЖНК требуется не меньше 50 человек, ЖСК требует минимум 5 членов.
  2. Членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.
  3. ЖСК создается под строительство конкретного дома, поэтому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков.
  4. В ЖСК строительство финансируется средствами участников. В ЖНК, по сути, применяется метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее членов оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников. Образуется своего рода очередь, в которой можно простоять несколько лет. При этом для тех, кто вступил в кооператив позднее, всегда остаётся риск не получить своё жильё.

Основные отличия ЖК, ЖНК и ЖСК:

Тип кооперативаЖКЖСКЖНК
ЦельПриобретение квартир в уже готовом домеСамостоятельное строительство домаИнвестирование в покупку строящегося жилья
ФинансированиеЕдиновременное. За счёт взносов участников из собственных средствЕдиновременное. За счёт взносов участников из собственных средствВ виде пирамиды. Квартиры первых участников финансируются за счёт средств позже вступивших

Деятельность и полномочия, функции и обязанности

ЖСК функционирует по правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Особенности работы зависят от того, с какой целью действует кооператив – строительство жилья или его содержание.

Форма управления многоквартирным домом

Работа ЖСК начинается с момента его создания с целью строительства многоквартирного дома. После того как здание возведено, кооператив может выполнять функции управления и содержания построенного объекта.

Основные функции ЖСК:

  • Контроль за санитарным и техническим состоянием дома (уборка территории, вывоз мусора, ремонт).
  • Контроль за соблюдением условий договоров, заключённых с обслуживающими дом компаниями.
  • Представление интересов всех собственников жилья.
  • Обеспечение собственников жилья парковочными местами и детскими площадками, если это оговорено в уставе.

Управляющими органами в жилищно-строительном кооперативе являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Правление (о правлении ЖК и ЖСК читайте тут).
  3. Председатель.

Функции Председателя:

  • Контроль за техническим состоянием дома, работой коммуникаций.
  • Взаимодействие с представителями муниципальной администрации.
  • Взаимодействие с подрядчиками, выполняющими работы в доме.
  • Сотрудничество с собственниками квартир и членами правления.

Функции правления:

  • Ежегодный отчёт перед общим собранием о проделанной за год работе.
  • Составление плана работ на текущий год.
  • Контроль за соблюдением ЖСК всех действующих норм и законов.
  • Найм подрядчиков для уборки дома и прилегающей территории.

Жилищно-строительный кооператив, как способ строительства и приобретения жилья

Для организации строительства многоквартирного дома граждане объединяются в ЖСК. Создание кооператива происходит следующим образом:

  1. Проводится собрание учредителей (их суммарное количество не должно превышать число помещений, которые должны быть построены).
  2. На нём утверждается устав кооператива.
  3. Решение о создании объединения и утверждении его устава принимается общим голосованием граждан, желающих вступить в ЖСК (Ст.112 ЖК РФ).
  4. Кооператив регистрируется в ФНС как юридическое лицо.

Вся деятельность регулируется принятым уставом. Документ содержит:

  • Цели кооператива.
  • Правила членства (об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также о правилах выдачи справки о выплате пая читайте тут).
  • Принципы уплаты взносов.
  • Правила управления кооперативом, функции и состав правления.
Скачать образец Устава ЖСК
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Процесс строительства дома полностью контролируется ЖСК, который выступает в качестве застройщика. Кооператив имеет право:

  1. Оформлять в собственность земельный участок для строительства.
  2. Подготавливать проектную документацию.
  3. Получать разрешение на строительство.
  4. Полностью контролировать процесс возведения дома.

В органы управления входят:

  • Общее собрание участников (при явке на собрание более 50 членов – конференция).
  • Правление.
  • Председатель.

Все существенные вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Из состава правления выбирается председатель кооператива, на которого возлагаются следующие обязанности:

  • Обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива.
  • Защита интересов объединения.
  • Заключение сделок с подрядчиками.
По окончании строительства члены кооператива получают в собственность квартиры после полной выплаты пая (ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Ответственность

Согласно закону ЖСК обязан информировать своих членов обо всех действиях, а также предоставлять по запросу участников любую требуемую информацию, в том числе проектную документацию, документы на земельный участок, протоколы общих собраний и пр. (ст. 123.1 ЖК РФ).

При этом ЖСК не несёт никакой ответственности за срывы сроков сдачи дома. Все условия сотрудничества граждан прописываются в Уставе и договоре о внесении паевых взносов. Если эти документы не содержат отдельные пункты об ответственности ЖСК перед пайщиками, то взыскать что-либо с кооператива в случае возникновения проблем не получится.

Преимущества и недостатки по сравнению с другими формами

У ЖСК есть ряд несомненных плюсов:

  • Значительная экономия в приобретении собственного жилья. Такой способ покупки квартиры выигрывает не только у классической схемы заключения ДДУ и получения ипотеки в банке. Участие в ЖСК выгоднее членства в жилищном кооперативе: стоимость строительства, по сути, зависит от самих пайщиков, а не от застройщика, с которым заключён договор. Более того, размер паевых взносов определяется из реальных потребностей объединения.
  • Наличие большего количества гарантий в получении квартиры в сравнении с ЖНК.
  • Полный контроль за процедурой строительства и возможность знать, какую конкретно квартиру получит участник по завершении работ.

Недостатки жилищно-строительного кооператива:

  • Отсутствие гарантий по срокам или возможность полного срыва строительства (в отличие от ЖК).
  • Необходимость самостоятельного регулирования процесса строительства (контроль разработки смет, проектной документации, самих строительных работ).

Риски и подводные камни

Несмотря на финансовую привлекательность такой схемы приобретения жилья, у участников кооператива имеются определённые риски:

  • Возможность срыва сроков строительства и отсутствие у ЖСК какой-либо ответственности за это перед участниками.
  • Переход квартиры в собственность происходит только после полной выплаты паевых взносов (в отличие от ипотеки, где собственность гарантирована после заключения сделки с банком).
  • Полная зависимость участников ЖСК от устава и других членов кооператива. Если большинством голосов будет принято решение, например, о повышении паевых взносов с занесением соответствующих изменений в устав, несогласные с нововведениями не смогут никак повлиять на это.
  • Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

Несмотря на имеющиеся риски, членство в ЖСК – отличная альтернатива для тех, кто по каким-то причинам не может или не желает оформлять ипотеку. Строительство собственного жилья через такой кооператив позволяет существенно сэкономить, не переплачивая проценты по кредиту.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о деятельности ЖСК:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 44
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Мария

    Является ли неуплата членских взносов за 6 лет достаточным основанием для отказа в выдаче справки, если вступительный и паевый были выплачены полностью?
    Можно ли как-то применить исковую давность и оплатить только за 3, если ЖСК в суд не подаёт и не собирается?

    • Дарья

      Здравствуйте. В Вашем случае действует срок давности. Его можно использовать в том случае, если ЖСК обратится с исковым заявлением к Вам о взыскании взносов. Тогда Вы в заседании устно или письменно укажите на исковую давность на соответствующую часть платежей. Суд принимает положительно такие заявления.

    • Игорь

      1. Нет, не является законным основанием — выдача справок, но по компетенции, это прямая обязанность, в случае отказа можно и нужно потребовать ее выдачи через суд.
      2. Следует понимать, что сам срок исковой давности применим только при рассмотрении соответствующего иска в суде, что само по себе не отменяет долг, если только этого не решит, условно, кредитор/долгодержатель. Грубо говоря, долг за вами все одно остается, пока его не спишут, но по суду с вас вправе взыскать только по сроку исковой давности. Но если вас уведомляли о наличии долга, то срок отсчитывается от даты уведомления.

      • Мария

        Игорь, благодарю за ответ. Что касается уведомления не уточните? В договоре прописаны членские, первый год я их оплатила, а потом, чесно признаюсь, забыла напрочь. За 6 лет напоминания мне ни одного не пришло, и только сейчас (при запросе справки о выплате пая), мне о них «напомнили» электронным письмом, что не дадут справку, пока не погашу долг . Срок исковой исчисляется с момента, когда «сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права», в данном случае должно быть с момента, когда я за второй год не оплатила (правильно ли я понимаю?)

        • Игорь

          1. Сначала по поводу справки — отказ по указанному основанию в принципе не законен, но в вашем случае потребовать вы ее тогда сможете только в принудительном порядке, т.е. через суд.
          2. Указанное в законе требование следует так понимать, что если, например, вы получили уведомление о долге, то суд вправе согласиться с истцом, что срок исковой давности необходимо отсчитывать от этой даты. Грубо говоря, истец в лучшем случае сможет «захватить», допустим, где-то год к 3-летнему периоду. А если не было ни уведомлений, ни исков по этому поводу ранее, то в суде вы вправе требовать на законных основаниях отсечки истребования долга до 3 лет от даты подачи иска, минимум. Подчеркну — истребования, а не списания.

          Т.е. вам следует помнить, что вы все равно остаетесь должны, поэтому истец вправе с вас требовать уплаты долга, включая, кстати, штрафы и пени, если такие предусмотрены на законных основаниях, а также судебные издержки.

        • Дима

          У меня было такое, накопил долг и тоже им говорю,мол, подавайте в суд, а они отказались, так как им невыгодно,исковая давность просрочена же. Но никаких действий с собственностью мне не позволили, пока я не согласился погасить долг. Так и пришлось продавать вместе с долгом, но при условии, что новый владелец погасит мои долги в момент покупки ( это было сделано ).

  2. lanastarr

    Полностью с вами согласна)Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Но делается это всё для того чтобы ЖКХ воровали деньги…

  3. Татьяна

    Добрый день. Прошу ответить насколько законно и если законно, то на основании какого документа? При расчёте оплаты за горячую и холодную воду по индивидуальным приборам учёта воды прибавляют 5% НА ПОГРЕШНОСТЬ к фактическому расходу воды.Пример: расход горячей воды составил 10 м3. Расчет:10*5%=10,5 м3
    10,5*161 рубль(тариф за куб горячей воды)=1690,5 рублей
    вместо положенных по тарифу 1610 рублей. Поверка счётчиков проводится вовремя, согласно положению о поверке, документация о проведённых поверках предоставлена в ЖСК. Заранее спасибо за ответ.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Для начала необходимо разобраться — кто вам установил такой расчет, после чего, если исходить из соблюдения процедуры, затребовать с этой организации разъяснение. Если это УК, и они вам не ответили, да и в любом случае вы вправе обратиться в надзорные органы (Жилинспекцию, прокуратуру) на предмет проверки законности, но при этом, если не приложив ответ УК, то обязательно — док-ты, подтверждающие указанную вами надбавку.
      Если счетчики поверены и опломбированы, то начисление должно производиться по объемам потребления (ч.1 ст.157 ЖК РФ).
      Вас также должна заинтересовать ч.7 указанной статьи — подача жалобы на неправомерный расчет.

    • Дима

      Постановление Правительства номер 354 от одиннадцатого года, как ни странно, разрешает такое. Так как оплата идет по общедомовому прибору учета (ОПУ), а сумма показаний квартирных счетчиков отличается, возникает так называемый небаланс. В силу разных объективных причин он не в пользу жителей, поэтому его и раскидывают на всех. там не только погрешность самого счетчика.

  4. Дарья

    Учредители ЖСК — это, как правило, жильцы обслуживаемого дома. Такие люди в первую очередь заинтересованы в высоком качестве работы ЖСК. Поэтому учредители ЖСК не нуждаются в руководстве. Однако при банкротстве ЖСК учредители с большим трудом могут привлекаться к возмещению убытков, что также является формой контроля.

  5. Селена

    Жилищно-строительные кооперативы – это один из способов наблюдения за физическим состоянием недвижимости, т.е. за многоквартирными домами. Возлагать на одного представителя от дома решение бытовых проблем, связанных с домом не является решением проблемы. Дорогие граждане, один человек не в состоянии , ни физическом плане, ни в моральном, отвечать за все нюансы эксплуатации здания.

  6. Ирина

    Пожалуйста подскажите в чем заключаются риски если кооператив не строит , а покупает готовое жилье? На что обратить внимание, возможности оформить ипотеку у меня нет, а жить где то надо, помогите.

    • Дарья

      Ирина, добрый день. При снижении рисков работы с ЖСК важно знать, что организация не в стадии банкротства. Об этом можно узнать на профильном федеральном ресурсе. Также на сайте ФССП можно узнать, не начато ли в отношении интересующего ЖСК исполнительное производство. И на сайте ФНС следует узнать, является ли ЖСК действующим.

    • владимир

      Вообще, выделение жилья пайщику решается на общем собрании, и есть риск не получить квартиру, если даже вы выплатили полностью пай. Помимо этого, можно столкнутся с такой ситуацией, как не качественное строительство или долгострой, или кооператив может оформить квартиру в собственность и продать её потом вам по рыночной стоимости. При покупке квартиры через Ж.С.К. следует обратить внимание и изучить документацию, на основании которой осуществляет деятельность Ж.С.К.

  7. Екатерина

    Здравствуйте! Подскажите, возможно ли создание ЖСК для целей строительства ИЖС. Не жилой комплекс, а просто строительство коттеджей в разных местах?

    • Виталий Галкин

      «Строительство в разных местах» требует уточнения. В разных городах и регионах — не получится у вас организовать жилищно-строительный кооператив. А если в одном коттеджном поселке, но на разных улицах — вполне возможно. Статья 136 пункт 2 Жилищного кодекса допускает.

    • Ирина

      Екатерина, добрый день.
      Как это нежилой комплекс, а строить в собираетесь коттеджи? Вам следует обратиться с данным вопросом в администрацию района,где вы собираетесь это делать. Но скорее всего, что это не возможно.

  8. Анфиса Яковлева

    Добрый день, просьба оказать помощь. Суть проблемы: я живу в ЖСК № 99. Дому уже 37 лет. Моя квартира угловая, Со временем в результате естественных природных факторов стыки наружных швов стали разрушаться. С каждым годом щели только увеличиваются. О своей проблеме я сообщила действующему председателю в 2017 году. На что мне было сказано: »
    денег нет на ремонт фасада»
    . На собрании ЖСК мне было отказано. В этом году я вновь обратилась с этой же проблемой. Получила ответ: »
    вопрос ремонта фасада будет вынесен на собрание ЖСК, и собрание решит нужно ли проводить заделку швов»
    . Вероятнее всего мне в очередной раз будет отказано. Как лучше поступить в данной ситуации?

    • Ольга

      Здравствуйте, Анфиса. Если вам откажут и в третий раз, подавайте жалобу в Жилищную Инспекцию. Ремонт фасадных швов относится к текущему ремонту дома, если вы оплачиваете данную графу в квитанции, этот ремонт при необходимости должны провести.

    • Анна

      Анфиса, добрый день.
      Да, все правильно. Данный вопрос, должен решаться на общем собрании ЖСК и то, что решит большинство, так и будет. Поговорите с собственниками, объясните ситуацию.

  9. Яна

    Квартира корпоративная с 1991 г, решили оформить квартиру в собственность, оказался невыплачен пай 4000 р.(вся стоимость 10000), можем ли мы сейчас оплатить эту сумму или сумма пая будет перессчитана а соответствии с реальной стоимостью квартиры? Жск не компетентны в этом вопросе, просят на юридического подтверждения.

    • Игорь

      Совет воспользоваться ст.234 неплох в том плане, что может сработать и ст.196 ГК РФ, если подпадает по срокам исковой давности (знал или мог узнать). Вместе с тем, что касается самой суммы пая, то его пересчет возможен только на основании нормативных документов самого кооператива — если этого пункта в учредительных док-тах, Уставе, не содержится, то и для пересчета нет законных оснований. Если только об этом не просить суд отдельным иском.

    • Дмитрий

      По логике вещей в вашем случае есть смысл доплачивать стоимость пая в 4000 рублей, а вот квартиру оформлять на себя по признании права собственности согласно статье 234 Гражданского Кодекса РФ о приобретательной давности. Квартира поддерживалась в исправном состоянии, все оплачено, все документы есть. Суд признает ваше право быстро. Лучше через суд признавать, что бы избежать коллизий в перспективе.

  10. Павел

    Мой опыт покупки квартиры через ЖСК в новостройке закончился позитивно и на данный момент я счастливый обладатель собственной квартиры в новом доме. Но сказать, что всё прошло гладко и так как записано в договоре я не могу. Были затянуты сроки сдачи дома больше чем на год, что существенно потрепало нервы мне и другим членам кооператива. Благо, что всё разрешилось в нашу пользу.

  11. Людмила

    Если ЖСК не дает гарантии зачем тогда их наше государство регистрирует и дает лицензию, для очередного обмана людей и выкачку денег?

    • Наталья

      Людмила, здравствуйте! Мне также не совсем понятен ваш вопрос. Какие гарантии от ЖСК вы желаете получить? ЖСК- это жилищно-строительный кооператив, в который вступают граждане по собственному согласию, предварительно ознакомившись с условиями договора. Если вас что-то не устраивает либо смущает, вы имеете полное право отказаться от вступления в ЖСК, заставить вас никто не сможет.

    • Илья

      Здравствуйте Людмила. Ваш вопрос очень туманный, без конкретики. Видимо у ЖСК нет полномочий дать вам гарантию по какому — то вопросу, или там в управлении не компетентные люди. Ваш вопрос надо разложить на отдельные позиции, и по ним решать. Лучше всего подключить юриста.

  12. Валентина

    Расскажу, как у нас проходит общее собрание ЖСК, в котором я состою много лет. Объявление о том, что оно состоится, вывешивается, как и положено, заранее. Арендуется помещение в соседнем кафе. Также заранее все знают, что, как обычно, кворума не будет, а будет очно-заочное голосование. Далее члены правления разносят по квартирам под роспись бумаги с вопросами, которые решались на собрании. Очевидно, это и есть анкеты. Их надо заполнить и сдать в правление. Заключительный этап: в почтовые ящики опускается бумага с результатами подсчета голосов очно-заочного голосования. Таким образом, важные вопросы во многом решаются формально, в чем сами жильцы из-за своей инертности и виноваты. Но если в доме относительный порядок, не случаются ЧП, то такой порядок всех устраивает.

  13. Екатерина

    Право собственности в жилищно строительно кооперативе подкреплено некоторыми статьями жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому, мой совет, прежде чем разбираться в вопросах государственной регистрации для члена жилищного кооператива необходимо проконсультироваться с опытными юристами и внимательно изучить ЖК РФ.

  14. Татьяна

    Здравствуйте. Наш ЖСК создан в 2013 году. По уставу председатель и правление избирались на три года. Последнее собрание проходило в 2014 году, на котором было внесено предложение о досрочном переизбрании председателя. Предложение не было поддержано большинством голосов. Три года истекли в 2016 году, но председатель настаивает на том, что его полномочия пролонгированы с момента последнего собрания, когда большинством голосов не поддержали предложение его переизбрать. Легитимны ли полномочия председателя и правления, если срок, указанный в уставе истек, а отчетно-выборное собрание не собирают ?

  15. Татьяна

    Здравствуйте ! Наш коллектив — обманутые дольщики,которые создали ЖСК по совету администрации, взяли в аренду землю под домом, каждый из нас получил решение суда на право собственности на долю в недострое. В данный момент председатель и юрист настаивают на том, чтобы мы передали свои права на ЖСК, мотивируя тем, что это необходимо для заключения договора с застройщиком. На самом ли деле это необходимо делать ?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Думаю, что нет. ЖСК является юридическим лицом, учреждённым, в данном случае, гражданами. Высшим органом управления является коллегиальный орган в лице учредителей, он же является общим собранием. Председатель является лицом, уполномоченным от лица общего собрания действовать в интересах участников ЖСК. Передавать кому-то право собственности на имеющееся имущество нет необходимости, поскольку для привлечения подрядчика строительных работ это не отнесено к существенным условиям договора подряда. Застройщик в таком договоре выступает подрядчиком, а ЖСК – заказчиком. Подрядчик берёт на себя обязанности выполнить в данном случае строительные работы и в срок их сдать, а заказчик – принять работы и оплатить их. Права собственников ЖСК при этом должны оставаться неприкосновенными.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 702), ЖК РФ (гл. 11).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499)  938-47-82 Москва
      • Татьяна

        Александр, от всего нашего коллектива передаю Вам благодарность за аргументированную, содержательную консультацию. Очень она для нас своевременна.

      • Татьяна

        Добрый вечер, Александр ! Большое спасибо Вам за консультацию. Если можно, хотим уточнить такой момент. Нам объясняют так : существует два варианта для начала строительства. Первый — это заказать и оплатить проектную документацию и разрешение на строительство, что обойдется нам около 3 млн.руб., после этого обращаться к застройщику. И второй вариант — это передать свои права собственности на доли в пользу ЖСК и тогда можно будет достраивать дома без выше указанных документов и сдавать в эксплуатацию по суду. Некоторые из нас ко второму варианту относятся с недоверием. Прокомментируйте, пожалуйста. Благодарим Вас за отзывчивость и внимание.

    • Наталья

      Здравствуйте, Татьяна. Нет, в этом нет необходимости и вы никому не должны передавать свои права. Договор с застройщиком заключает ЖСК.

      • Татьяна

        Здравствуйте ! Большое спасибо за ответ. Если можно, подскажите, пожалуйста. Наш ЖСК создали обманутые дольщики. Сейчас нам администрация передала в аренду участок земли под нашим домом. Все расходы производятся из членских взносов дольщиков. Груз оформления проектной документации, разрешения на строительство лег на нас. Кроме этого нужно оплачивать аренду земли. А до начала строительства, не знаем, доживем ли. Нет ли в законе такой статьи, по которой обманутые дольщики могли бы освобождаться от арендной платы за землю ?

    • Константин

      Здравствуйте Татьяна, передача прав новому застройщику требуется для получения разрешения на строительства. Этот вариант такой же рискованный, как и ваш первый случай, в котором вы оказались обмануты.

  16. Анна

    Приобретая квартиру в ЖСК, мы имеем определенные риски, которые должны понимать. Так, покупая мы не имеете никакой гарантии от обмана или долгостроя, и других рисков. Следует отметить, что в договоре ЖСК не указываются сроки строительства и другие необходимые условия Любой юрист вам это скажет. Да ЖСК намного выгоднее, но у нас в стране никто не застрахован от кризисов и долгостроев.

  17. Вера

    Являюсь членом жилищно-строительного кооператива. Осталось внести последний взнос и уже будет выдана справка о внесении всех средств, предусмотренных договором.
    Так вот, скажите, пожалуйста, я могу передать эту квартиру еще до вступления в собственность и до сдачи дома своей родной сестре?
    Или все же лучше сначала оформить кооперативную квартиру на себя и потом передать?

    • Элина

      Вера, скажите пожалуйста, а как можно передать в собственность то, собственником чего Вы сами еще не являетесь? Нет, сначала Вы сами должны получить право собственности на кооперативную квартиру, выплатить пай http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/paj.html . И только после этого Вы сможете распоряжаться жильем по своему усмотрению.

  18. Ольга

    Вот моя мама живет в квартире, где руководит жилищно-строительный кооператив, так там в доме две женщины не соглашались со всеми при принятии важного решения — и решение так и не приняли, мол, нужно согласие абсолютно всех! А вот мы с мужем в товариществе собственников жилья. и для принятия решений, касающихся жильцов и дома, достаточно большинства голосов.

  19. Евгения

    Получается, что ЖСК чем-то схоже с ТСЖ. Кооператив также создаётся собранием собственников, они имеют право стать членами кооператива, выбирать председателя, участвовать в собраниях. При вступление необходимо внести членский взнос и каждый месяц оплачивать определённую сумму, которая впоследствии будет потрачена на поддержание МКД в состояние, пригодном для проживания. ЖСК это такой же способ управления МКД, как УК или ТСЖ с небольшими отличиями в организации управления, правах и обязанностях.

    • Карина

      Евгения, порядок организации ЖСК и ТСЖ определяются Жилищным кодексом РФ, в случае ТСЖ это статья 136 и оно создается при 50% плюс 1 голос собственников жилья в МКД.
      Создание ЖСК регулируется статьей 112 ЖК РФ и создается только при единогласном решении потенциальных участников кооператива.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: