+7 (499)  938-47-82 Москва

Что такое ЖСК? Деятельность, полномочия, преимущества, недостатки и риски

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Добровольное объединение граждан в кооператив – одна из альтернатив приобретения собственного жилья. Желающие построить многоквартирный дом и впоследствии заселиться в него создают некоммерческую организацию. Такое сообщество называется жилищно-строительным кооперативом. Его основная цель – обеспечить всех участников жилым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое ЖСК: расшифровка аббревиатуры и понятие

ЖСК расшифровывается как жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, в которую объединяются граждане для организации строительства многоквартирного дома. Структура относится к разновидности потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). Вступление в неё происходит на добровольной основе. О том, стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, читайте тут.

Для чего создаётся?

Создание ЖСК – альтернатива стандартным способам приобретения строящегося жилья. Участники организации не обращаются в банк за ипотекой, не заключают договора долевого участия со строительной компанией.

В процессе приобретения квартир в строящемся здании для членов организации нет посредников. Они сами выступают в качестве застройщика. Оплачивается строительство средствами из паевого фонда, взносы в который делает каждый участник объединения. Процесс возведения дома полностью контролируется ЖСК вплоть до момента его сдачи в эксплуатацию.

О создании ЖК и ЖСК читайте тут.

Правовой статус

Такая форма сотрудничества не просто «клуб по интересам». После того, как решение о создании ЖСК принято, структура в обязательном порядке встаёт на учёт в налоговый орган в качестве юридического лица. Как у любой официально зарегистрированной компании, у данного кооператива есть:

  • Учредители (лица, которые пожелали создать кооператив).
  • Устав (свод зафиксированных правил, регулирующих деятельность кооператива).

Деятельность ЖСК регулируется законодательством РФ. Раздел 5 Жилищного кодекса полностью посвящен функционированию такого рода структур (гл. 11 и 12). После постановки кооператива на налоговый учёт его деятельность попадает под нормативный контроль Гражданского кодекса РФ (Гл. 4 «Юридические лица»). Работе потребительских кооперативов, в том числе и жилищно-строительных, посвящены отдельные статьи кодекса – 123.2 и 123.3.

Статья 123.3 ГК РФ. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов

  1. В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
  2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Полезные факты о ликвидации и реорганизации ЖСК и жилищного кооператива приведены тут.

      

Чем отличается от других видов ЖК?

ЖСК – одна из разновидностей жилищных потребительских кооперативов. Помимо такой структуры существуют также:

Жилищное и жилищно-строительное объединения в своей основе практически идентичны. Все ключевые правила функционирования таких структур, прописанные в Жилищном кодексе, касаются сразу и ЖК и ЖСК. Только 3 статьи кодекса (110, 123.1 и 123.2) предусматривают особые правила деятельности жилищно-строительного кооператива.

ЖК и ЖСК имеют единственное ключевое различие – цель, для которой они создаются.

В случае с жилищным кооперативом – это приобретение уже готового жилья (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). В жилищно-строительное общество граждане объединяются с целью строительства многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ). Именно это различие определяет дальнейшую специфику их работы (включая права, данные участникам для организации своей деятельности).

Ключевые отличия жилищного и жилищно-строительного кооперативов включают:

  1. Цель создания. Для ЖСК – это возведение дома, для ЖК – покупка.
  2. Основная деятельность. В ЖСК – строительство многоквартирного здания и осуществление контроля за процессом с использованием собственных денежных средств; для ЖК – организация покупки готового жилья и его дальнейшее содержание.

ЖНК – своего рода инвестирование в будущее жильё. В отличие от ЖСК участники накопительного кооператива не занимаются строительством дома. Их главная цель – приобретение квадратных метров через заключение договора с застройщиком. При этом от ЖК их отличает то, что приобретается не готовое жильё, а строящееся.

Основные отличие ЖСК и ЖНК:

  1. Для создания ЖНК требуется не меньше 50 человек, ЖСК требует минимум 5 членов.
  2. Членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.
  3. ЖСК создается под строительство конкретного дома, поэтому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков.
  4. В ЖСК строительство финансируется средствами участников. В ЖНК, по сути, применяется метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее членов оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников. Образуется своего рода очередь, в которой можно простоять несколько лет. При этом для тех, кто вступил в кооператив позднее, всегда остаётся риск не получить своё жильё.

Основные отличия ЖК, ЖНК и ЖСК:

Тип кооперативаЖКЖСКЖНК
ЦельПриобретение квартир в уже готовом домеСамостоятельное строительство домаИнвестирование в покупку строящегося жилья
ФинансированиеЕдиновременное. За счёт взносов участников из собственных средствЕдиновременное. За счёт взносов участников из собственных средствВ виде пирамиды. Квартиры первых участников финансируются за счёт средств позже вступивших

Деятельность и полномочия, функции и обязанности

ЖСК функционирует по правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Особенности работы зависят от того, с какой целью действует кооператив – строительство жилья или его содержание.

Форма управления многоквартирным домом

Работа ЖСК начинается с момента его создания с целью строительства многоквартирного дома. После того как здание возведено, кооператив может выполнять функции управления и содержания построенного объекта.

Основные функции ЖСК:

  • Контроль за санитарным и техническим состоянием дома (уборка территории, вывоз мусора, ремонт).
  • Контроль за соблюдением условий договоров, заключённых с обслуживающими дом компаниями.
  • Представление интересов всех собственников жилья.
  • Обеспечение собственников жилья парковочными местами и детскими площадками, если это оговорено в уставе.

Управляющими органами в жилищно-строительном кооперативе являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Правление (о правлении ЖК и ЖСК читайте тут).
  3. Председатель.

Функции Председателя:

  • Контроль за техническим состоянием дома, работой коммуникаций.
  • Взаимодействие с представителями муниципальной администрации.
  • Взаимодействие с подрядчиками, выполняющими работы в доме.
  • Сотрудничество с собственниками квартир и членами правления.

Функции правления:

  • Ежегодный отчёт перед общим собранием о проделанной за год работе.
  • Составление плана работ на текущий год.
  • Контроль за соблюдением ЖСК всех действующих норм и законов.
  • Найм подрядчиков для уборки дома и прилегающей территории.

Жилищно-строительный кооператив, как способ строительства и приобретения жилья

Для организации строительства многоквартирного дома граждане объединяются в ЖСК. Создание кооператива происходит следующим образом:

  1. Проводится собрание учредителей (их суммарное количество не должно превышать число помещений, которые должны быть построены).
  2. На нём утверждается устав кооператива.
  3. Решение о создании объединения и утверждении его устава принимается общим голосованием граждан, желающих вступить в ЖСК (Ст.112 ЖК РФ).
  4. Кооператив регистрируется в ФНС как юридическое лицо.

Вся деятельность регулируется принятым уставом. Документ содержит:

  • Цели кооператива.
  • Правила членства (об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также о правилах выдачи справки о выплате пая читайте тут).
  • Принципы уплаты взносов.
  • Правила управления кооперативом, функции и состав правления.
Скачать образец Устава ЖСК
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Процесс строительства дома полностью контролируется ЖСК, который выступает в качестве застройщика. Кооператив имеет право:

  1. Оформлять в собственность земельный участок для строительства.
  2. Подготавливать проектную документацию.
  3. Получать разрешение на строительство.
  4. Полностью контролировать процесс возведения дома.

В органы управления входят:

  • Общее собрание участников (при явке на собрание более 50 членов – конференция).
  • Правление.
  • Председатель.

Все существенные вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Из состава правления выбирается председатель кооператива, на которого возлагаются следующие обязанности:

  • Обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива.
  • Защита интересов объединения.
  • Заключение сделок с подрядчиками.
По окончании строительства члены кооператива получают в собственность квартиры после полной выплаты пая (ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Ответственность

Согласно закону ЖСК обязан информировать своих членов обо всех действиях, а также предоставлять по запросу участников любую требуемую информацию, в том числе проектную документацию, документы на земельный участок, протоколы общих собраний и пр. (ст. 123.1 ЖК РФ).

При этом ЖСК не несёт никакой ответственности за срывы сроков сдачи дома. Все условия сотрудничества граждан прописываются в Уставе и договоре о внесении паевых взносов. Если эти документы не содержат отдельные пункты об ответственности ЖСК перед пайщиками, то взыскать что-либо с кооператива в случае возникновения проблем не получится.

Преимущества и недостатки по сравнению с другими формами

У ЖСК есть ряд несомненных плюсов:

  • Значительная экономия в приобретении собственного жилья. Такой способ покупки квартиры выигрывает не только у классической схемы заключения ДДУ и получения ипотеки в банке. Участие в ЖСК выгоднее членства в жилищном кооперативе: стоимость строительства, по сути, зависит от самих пайщиков, а не от застройщика, с которым заключён договор. Более того, размер паевых взносов определяется из реальных потребностей объединения.
  • Наличие большего количества гарантий в получении квартиры в сравнении с ЖНК.
  • Полный контроль за процедурой строительства и возможность знать, какую конкретно квартиру получит участник по завершении работ.

Недостатки жилищно-строительного кооператива:

  • Отсутствие гарантий по срокам или возможность полного срыва строительства (в отличие от ЖК).
  • Необходимость самостоятельного регулирования процесса строительства (контроль разработки смет, проектной документации, самих строительных работ).

Риски и подводные камни

Несмотря на финансовую привлекательность такой схемы приобретения жилья, у участников кооператива имеются определённые риски:

  • Возможность срыва сроков строительства и отсутствие у ЖСК какой-либо ответственности за это перед участниками.
  • Переход квартиры в собственность происходит только после полной выплаты паевых взносов (в отличие от ипотеки, где собственность гарантирована после заключения сделки с банком).
  • Полная зависимость участников ЖСК от устава и других членов кооператива. Если большинством голосов будет принято решение, например, о повышении паевых взносов с занесением соответствующих изменений в устав, несогласные с нововведениями не смогут никак повлиять на это.
  • Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

Несмотря на имеющиеся риски, членство в ЖСК – отличная альтернатива для тех, кто по каким-то причинам не может или не желает оформлять ипотеку. Строительство собственного жилья через такой кооператив позволяет существенно сэкономить, не переплачивая проценты по кредиту.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о деятельности ЖСК:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 44
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для владимир Отменить ответ
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Мария

    Является ли неуплата членских взносов за 6 лет достаточным основанием для отказа в выдаче справки, если вступительный и паевый были выплачены полностью?
    Можно ли как-то применить исковую давность и оплатить только за 3, если ЖСК в суд не подаёт и не собирается?

    • Дарья

      Здравствуйте. В Вашем случае действует срок давности. Его можно использовать в том случае, если ЖСК обратится с исковым заявлением к Вам о взыскании взносов. Тогда Вы в заседании устно или письменно укажите на исковую давность на соответствующую часть платежей. Суд принимает положительно такие заявления.

    • Игорь

      1. Нет, не является законным основанием — выдача справок, но по компетенции, это прямая обязанность, в случае отказа можно и нужно потребовать ее выдачи через суд.
      2. Следует понимать, что сам срок исковой давности применим только при рассмотрении соответствующего иска в суде, что само по себе не отменяет долг, если только этого не решит, условно, кредитор/долгодержатель. Грубо говоря, долг за вами все одно остается, пока его не спишут, но по суду с вас вправе взыскать только по сроку исковой давности. Но если вас уведомляли о наличии долга, то срок отсчитывается от даты уведомления.

      • Мария

        Игорь, благодарю за ответ. Что касается уведомления не уточните? В договоре прописаны членские, первый год я их оплатила, а потом, чесно признаюсь, забыла напрочь. За 6 лет напоминания мне ни одного не пришло, и только сейчас (при запросе справки о выплате пая), мне о них «напомнили» электронным письмом, что не дадут справку, пока не погашу долг . Срок исковой исчисляется с момента, когда «сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права», в данном случае должно быть с момента, когда я за второй год не оплатила (правильно ли я понимаю?)

        • Игорь

          1. Сначала по поводу справки — отказ по указанному основанию в принципе не законен, но в вашем случае потребовать вы ее тогда сможете только в принудительном порядке, т.е. через суд.
          2. Указанное в законе требование следует так понимать, что если, например, вы получили уведомление о долге, то суд вправе согласиться с истцом, что срок исковой давности необходимо отсчитывать от этой даты. Грубо говоря, истец в лучшем случае сможет «захватить», допустим, где-то год к 3-летнему периоду. А если не было ни уведомлений, ни исков по этому поводу ранее, то в суде вы вправе требовать на законных основаниях отсечки истребования долга до 3 лет от даты подачи иска, минимум. Подчеркну — истребования, а не списания.

          Т.е. вам следует помнить, что вы все равно остаетесь должны, поэтому истец вправе с вас требовать уплаты долга, включая, кстати, штрафы и пени, если такие предусмотрены на законных основаниях, а также судебные издержки.

        • Дима

          У меня было такое, накопил долг и тоже им говорю,мол, подавайте в суд, а они отказались, так как им невыгодно,исковая давность просрочена же. Но никаких действий с собственностью мне не позволили, пока я не согласился погасить долг. Так и пришлось продавать вместе с долгом, но при условии, что новый владелец погасит мои долги в момент покупки ( это было сделано ).

  2. lanastarr

    Полностью с вами согласна)Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Но делается это всё для того чтобы ЖКХ воровали деньги…

  3. Татьяна

    Добрый день. Прошу ответить насколько законно и если законно, то на основании какого документа? При расчёте оплаты за горячую и холодную воду по индивидуальным приборам учёта воды прибавляют 5% НА ПОГРЕШНОСТЬ к фактическому расходу воды.Пример: расход горячей воды составил 10 м3. Расчет:10*5%=10,5 м3
    10,5*161 рубль(тариф за куб горячей воды)=1690,5 рублей
    вместо положенных по тарифу 1610 рублей. Поверка счётчиков проводится вовремя, согласно положению о поверке, документация о проведённых поверках предоставлена в ЖСК. Заранее спасибо за ответ.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Для начала необходимо разобраться — кто вам установил такой расчет, после чего, если исходить из соблюдения процедуры, затребовать с этой организации разъяснение. Если это УК, и они вам не ответили, да и в любом случае вы вправе обратиться в надзорные органы (Жилинспекцию, прокуратуру) на предмет проверки законности, но при этом, если не приложив ответ УК, то обязательно — док-ты, подтверждающие указанную вами надбавку.
      Если счетчики поверены и опломбированы, то начисление должно производиться по объемам потребления (ч.1 ст.157 ЖК РФ).
      Вас также должна заинтересовать ч.7 указанной статьи — подача жалобы на неправомерный расчет.

    • Дима

      Постановление Правительства номер 354 от одиннадцатого года, как ни странно, разрешает такое. Так как оплата идет по общедомовому прибору учета (ОПУ), а сумма показаний квартирных счетчиков отличается, возникает так называемый небаланс. В силу разных объективных причин он не в пользу жителей, поэтому его и раскидывают на всех. там не только погрешность самого счетчика.

  4. Дарья

    Учредители ЖСК — это, как правило, жильцы обслуживаемого дома. Такие люди в первую очередь заинтересованы в высоком качестве работы ЖСК. Поэтому учредители ЖСК не нуждаются в руководстве. Однако при банкротстве ЖСК учредители с большим трудом могут привлекаться к возмещению убытков, что также является формой контроля.

  5. Селена

    Жилищно-строительные кооперативы – это один из способов наблюдения за физическим состоянием недвижимости, т.е. за многоквартирными домами. Возлагать на одного представителя от дома решение бытовых проблем, связанных с домом не является решением проблемы. Дорогие граждане, один человек не в состоянии , ни физическом плане, ни в моральном, отвечать за все нюансы эксплуатации здания.

  6. Ирина

    Пожалуйста подскажите в чем заключаются риски если кооператив не строит , а покупает готовое жилье? На что обратить внимание, возможности оформить ипотеку у меня нет, а жить где то надо, помогите.

    • Дарья

      Ирина, добрый день. При снижении рисков работы с ЖСК важно знать, что организация не в стадии банкротства. Об этом можно узнать на профильном федеральном ресурсе. Также на сайте ФССП можно узнать, не начато ли в отношении интересующего ЖСК исполнительное производство. И на сайте ФНС следует узнать, является ли ЖСК действующим.

    • владимир

      Вообще, выделение жилья пайщику решается на общем собрании, и есть риск не получить квартиру, если даже вы выплатили полностью пай. Помимо этого, можно столкнутся с такой ситуацией, как не качественное строительство или долгострой, или кооператив может оформить квартиру в собственность и продать её потом вам по рыночной стоимости. При покупке квартиры через Ж.С.К. следует обратить внимание и изучить документацию, на основании которой осуществляет деятельность Ж.С.К.

  7. Екатерина

    Здравствуйте! Подскажите, возможно ли создание ЖСК для целей строительства ИЖС. Не жилой комплекс, а просто строительство коттеджей в разных местах?

    • Виталий Галкин

      «Строительство в разных местах» требует уточнения. В разных городах и регионах — не получится у вас организовать жилищно-строительный кооператив. А если в одном коттеджном поселке, но на разных улицах — вполне возможно. Статья 136 пункт 2 Жилищного кодекса допускает.

    • Ирина

      Екатерина, добрый день.
      Как это нежилой комплекс, а строить в собираетесь коттеджи? Вам следует обратиться с данным вопросом в администрацию района,где вы собираетесь это делать. Но скорее всего, что это не возможно.

  8. Анфиса Яковлева

    Добрый день, просьба оказать помощь. Суть проблемы: я живу в ЖСК № 99. Дому уже 37 лет. Моя квартира угловая, Со временем в результате естественных природных факторов стыки наружных швов стали разрушаться. С каждым годом щели только увеличиваются. О своей проблеме я сообщила действующему председателю в 2017 году. На что мне было сказано: »
    денег нет на ремонт фасада»
    . На собрании ЖСК мне было отказано. В этом году я вновь обратилась с этой же проблемой. Получила ответ: »
    вопрос ремонта фасада будет вынесен на собрание ЖСК, и собрание решит нужно ли проводить заделку швов»
    . Вероятнее всего мне в очередной раз будет отказано. Как лучше поступить в данной ситуации?

    • Ольга

      Здравствуйте, Анфиса. Если вам откажут и в третий раз, подавайте жалобу в Жилищную Инспекцию. Ремонт фасадных швов относится к текущему ремонту дома, если вы оплачиваете данную графу в квитанции, этот ремонт при необходимости должны провести.

    • Анна

      Анфиса, добрый день.
      Да, все правильно. Данный вопрос, должен решаться на общем собрании ЖСК и то, что решит большинство, так и будет. Поговорите с собственниками, объясните ситуацию.

  9. Яна

    Квартира корпоративная с 1991 г, решили оформить квартиру в собственность, оказался невыплачен пай 4000 р.(вся стоимость 10000), можем ли мы сейчас оплатить эту сумму или сумма пая будет перессчитана а соответствии с реальной стоимостью квартиры? Жск не компетентны в этом вопросе, просят на юридического подтверждения.

    • Игорь

      Совет воспользоваться ст.234 неплох в том плане, что может сработать и ст.196 ГК РФ, если подпадает по срокам исковой давности (знал или мог узнать). Вместе с тем, что касается самой суммы пая, то его пересчет возможен только на основании нормативных документов самого кооператива — если этого пункта в учредительных док-тах, Уставе, не содержится, то и для пересчета нет законных оснований. Если только об этом не просить суд отдельным иском.

    • Дмитрий

      По логике вещей в вашем случае есть смысл доплачивать стоимость пая в 4000 рублей, а вот квартиру оформлять на себя по признании права собственности согласно статье 234 Гражданского Кодекса РФ о приобретательной давности. Квартира поддерживалась в исправном состоянии, все оплачено, все документы есть. Суд признает ваше право быстро. Лучше через суд признавать, что бы избежать коллизий в перспективе.

  10. Павел

    Мой опыт покупки квартиры через ЖСК в новостройке закончился позитивно и на данный момент я счастливый обладатель собственной квартиры в новом доме. Но сказать, что всё прошло гладко и так как записано в договоре я не могу. Были затянуты сроки сдачи дома больше чем на год, что существенно потрепало нервы мне и другим членам кооператива. Благо, что всё разрешилось в нашу пользу.

  11. Людмила

    Если ЖСК не дает гарантии зачем тогда их наше государство регистрирует и дает лицензию, для очередного обмана людей и выкачку денег?

    • Наталья

      Людмила, здравствуйте! Мне также не совсем понятен ваш вопрос. Какие гарантии от ЖСК вы желаете получить? ЖСК- это жилищно-строительный кооператив, в который вступают граждане по собственному согласию, предварительно ознакомившись с условиями договора. Если вас что-то не устраивает либо смущает, вы имеете полное право отказаться от вступления в ЖСК, заставить вас никто не сможет.

    • Илья

      Здравствуйте Людмила. Ваш вопрос очень туманный, без конкретики. Видимо у ЖСК нет полномочий дать вам гарантию по какому — то вопросу, или там в управлении не компетентные люди. Ваш вопрос надо разложить на отдельные позиции, и по ним решать. Лучше всего подключить юриста.

  12. Валентина

    Расскажу, как у нас проходит общее собрание ЖСК, в котором я состою много лет. Объявление о том, что оно состоится, вывешивается, как и положено, заранее. Арендуется помещение в соседнем кафе. Также заранее все знают, что, как обычно, кворума не будет, а будет очно-заочное голосование. Далее члены правления разносят по квартирам под роспись бумаги с вопросами, которые решались на собрании. Очевидно, это и есть анкеты. Их надо заполнить и сдать в правление. Заключительный этап: в почтовые ящики опускается бумага с результатами подсчета голосов очно-заочного голосования. Таким образом, важные вопросы во многом решаются формально, в чем сами жильцы из-за своей инертности и виноваты. Но если в доме относительный порядок, не случаются ЧП, то такой порядок всех устраивает.

  13. Екатерина

    Право собственности в жилищно строительно кооперативе подкреплено некоторыми статьями жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому, мой совет, прежде чем разбираться в вопросах государственной регистрации для члена жилищного кооператива необходимо проконсультироваться с опытными юристами и внимательно изучить ЖК РФ.

  14. Татьяна

    Здравствуйте. Наш ЖСК создан в 2013 году. По уставу председатель и правление избирались на три года. Последнее собрание проходило в 2014 году, на котором было внесено предложение о досрочном переизбрании председателя. Предложение не было поддержано большинством голосов. Три года истекли в 2016 году, но председатель настаивает на том, что его полномочия пролонгированы с момента последнего собрания, когда большинством голосов не поддержали предложение его переизбрать. Легитимны ли полномочия председателя и правления, если срок, указанный в уставе истек, а отчетно-выборное собрание не собирают ?

  15. Татьяна

    Здравствуйте ! Наш коллектив — обманутые дольщики,которые создали ЖСК по совету администрации, взяли в аренду землю под домом, каждый из нас получил решение суда на право собственности на долю в недострое. В данный момент председатель и юрист настаивают на том, чтобы мы передали свои права на ЖСК, мотивируя тем, что это необходимо для заключения договора с застройщиком. На самом ли деле это необходимо делать ?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Думаю, что нет. ЖСК является юридическим лицом, учреждённым, в данном случае, гражданами. Высшим органом управления является коллегиальный орган в лице учредителей, он же является общим собранием. Председатель является лицом, уполномоченным от лица общего собрания действовать в интересах участников ЖСК. Передавать кому-то право собственности на имеющееся имущество нет необходимости, поскольку для привлечения подрядчика строительных работ это не отнесено к существенным условиям договора подряда. Застройщик в таком договоре выступает подрядчиком, а ЖСК – заказчиком. Подрядчик берёт на себя обязанности выполнить в данном случае строительные работы и в срок их сдать, а заказчик – принять работы и оплатить их. Права собственников ЖСК при этом должны оставаться неприкосновенными.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 702), ЖК РФ (гл. 11).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499)  938-47-82 Москва
      • Татьяна

        Александр, от всего нашего коллектива передаю Вам благодарность за аргументированную, содержательную консультацию. Очень она для нас своевременна.

      • Татьяна

        Добрый вечер, Александр ! Большое спасибо Вам за консультацию. Если можно, хотим уточнить такой момент. Нам объясняют так : существует два варианта для начала строительства. Первый — это заказать и оплатить проектную документацию и разрешение на строительство, что обойдется нам около 3 млн.руб., после этого обращаться к застройщику. И второй вариант — это передать свои права собственности на доли в пользу ЖСК и тогда можно будет достраивать дома без выше указанных документов и сдавать в эксплуатацию по суду. Некоторые из нас ко второму варианту относятся с недоверием. Прокомментируйте, пожалуйста. Благодарим Вас за отзывчивость и внимание.

    • Наталья

      Здравствуйте, Татьяна. Нет, в этом нет необходимости и вы никому не должны передавать свои права. Договор с застройщиком заключает ЖСК.

      • Татьяна

        Здравствуйте ! Большое спасибо за ответ. Если можно, подскажите, пожалуйста. Наш ЖСК создали обманутые дольщики. Сейчас нам администрация передала в аренду участок земли под нашим домом. Все расходы производятся из членских взносов дольщиков. Груз оформления проектной документации, разрешения на строительство лег на нас. Кроме этого нужно оплачивать аренду земли. А до начала строительства, не знаем, доживем ли. Нет ли в законе такой статьи, по которой обманутые дольщики могли бы освобождаться от арендной платы за землю ?

    • Константин

      Здравствуйте Татьяна, передача прав новому застройщику требуется для получения разрешения на строительства. Этот вариант такой же рискованный, как и ваш первый случай, в котором вы оказались обмануты.

  16. Анна

    Приобретая квартиру в ЖСК, мы имеем определенные риски, которые должны понимать. Так, покупая мы не имеете никакой гарантии от обмана или долгостроя, и других рисков. Следует отметить, что в договоре ЖСК не указываются сроки строительства и другие необходимые условия Любой юрист вам это скажет. Да ЖСК намного выгоднее, но у нас в стране никто не застрахован от кризисов и долгостроев.

  17. Вера

    Являюсь членом жилищно-строительного кооператива. Осталось внести последний взнос и уже будет выдана справка о внесении всех средств, предусмотренных договором.
    Так вот, скажите, пожалуйста, я могу передать эту квартиру еще до вступления в собственность и до сдачи дома своей родной сестре?
    Или все же лучше сначала оформить кооперативную квартиру на себя и потом передать?

    • Элина

      Вера, скажите пожалуйста, а как можно передать в собственность то, собственником чего Вы сами еще не являетесь? Нет, сначала Вы сами должны получить право собственности на кооперативную квартиру, выплатить пай http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/paj.html . И только после этого Вы сможете распоряжаться жильем по своему усмотрению.

  18. Ольга

    Вот моя мама живет в квартире, где руководит жилищно-строительный кооператив, так там в доме две женщины не соглашались со всеми при принятии важного решения — и решение так и не приняли, мол, нужно согласие абсолютно всех! А вот мы с мужем в товариществе собственников жилья. и для принятия решений, касающихся жильцов и дома, достаточно большинства голосов.

  19. Евгения

    Получается, что ЖСК чем-то схоже с ТСЖ. Кооператив также создаётся собранием собственников, они имеют право стать членами кооператива, выбирать председателя, участвовать в собраниях. При вступление необходимо внести членский взнос и каждый месяц оплачивать определённую сумму, которая впоследствии будет потрачена на поддержание МКД в состояние, пригодном для проживания. ЖСК это такой же способ управления МКД, как УК или ТСЖ с небольшими отличиями в организации управления, правах и обязанностях.

    • Карина

      Евгения, порядок организации ЖСК и ТСЖ определяются Жилищным кодексом РФ, в случае ТСЖ это статья 136 и оно создается при 50% плюс 1 голос собственников жилья в МКД.
      Создание ЖСК регулируется статьей 112 ЖК РФ и создается только при единогласном решении потенциальных участников кооператива.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: