+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Что такое ЖСК? Деятельность, полномочия, преимущества, недостатки и риски

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Добровольное объединение граждан в кооператив – одна из альтернатив приобретения собственного жилья. Желающие построить многоквартирный дом и впоследствии заселиться в него создают некоммерческую организацию. Такое сообщество называется Жилищно-строительным кооперативом. Его основная цель – обеспечить всех участников жилым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое: расшифровка аббревиатуры и понятие

ЖСК расшифровывается как жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, в которую объединяются граждане для организации строительства многоквартирного дома. Структура относится к разновидности потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). Вступление в неё происходит на добровольной основе.

Для чего создаётся?

Создание ЖСК – альтернатива стандартным способам приобретения строящегося жилья. Участники организации не обращаются в банк за ипотекой, не заключают договора долевого участия со строительной компанией.

В процессе приобретения квартир в строящемся здании для членов организации нет посредников. Они сами выступают в качестве застройщика. Оплачивается строительство средствами из паевого фонда, взносы в который делает каждый участник объединения. Процесс возведения дома полностью контролируется ЖСК вплоть до момента его сдачи в эксплуатацию.

Правовой статус

Такая форма сотрудничества не просто «клуб по интересам». После того, как решение о создании ЖСК принято, структура в обязательном порядке встаёт на учёт в налоговый орган в качестве юридического лица. Как у любой официально зарегистрированной компании, у данного кооператива есть:

  • Учредители (лица, которые пожелали создать кооператив).
  • Устав (свод зафиксированных правил, регулирующих деятельность кооператива).

Деятельность ЖСК регулируется законодательством РФ. Раздел 5 Жилищного кодекса полностью посвящен функционированию такого рода структур (гл. 11 и 12). После постановки кооператива на налоговый учёт его деятельность попадает под нормативный контроль Гражданского кодекса РФ (Гл. 4 «Юридические лица»). Работе потребительских кооперативов, в том числе и жилищно-строительных, посвящены отдельные статьи кодекса – 123.2 и 123.3.

Статья 123.3 ГК РФ. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов

  1. В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
  2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

      

Чем отличается от других видов ЖК?

ЖСК – одна из разновидностей жилищных потребительских кооперативов. Помимо такой структуры существуют также:

  • Жилищные кооперативы (ЖК).
  • Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).

Жилищное и жилищно-строительное объединения в своей основе практически идентичны. Все ключевые правила функционирования таких структур, прописанные в Жилищном кодексе, касаются сразу и ЖК и ЖСК. Только 3 статьи кодекса (110, 123.1 и 123.2) предусматривают особые правила деятельности жилищно-строительного кооператива.

ЖК и ЖСК имеют единственное ключевое различие – цель, для которой они создаются.

В случае с жилищным кооперативом – это приобретение уже готового жилья (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). В жилищно-строительное общество граждане объединяются с целью строительства многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ). Именно это различие определяет дальнейшую специфику их работы (включая права, данные участникам для организации своей деятельности).

Ключевые отличия жилищного и жилищно-строительного кооперативов включают:

  1. Цель создания. Для ЖСК – это возведение дома, для ЖК – покупка.
  2. Основная деятельность. В ЖСК – строительство многоквартирного здания и осуществление контроля за процессом с использованием собственных денежных средств; для ЖК – организация покупки готового жилья и его дальнейшее содержание.

ЖНК – своего рода инвестирование в будущее жильё. В отличие от ЖСК участники накопительного кооператива не занимаются строительством дома. Их главная цель – приобретение квадратных метров через заключение договора с застройщиком. При этом от ЖК их отличает то, что приобретается не готовое жильё, а строящееся.

Основные отличие ЖСК и ЖНК:

  1. Для создания ЖНК требуется не меньше 50 человек, ЖСК требует минимум 5 членов.
  2. Членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.
  3. ЖСК создается под строительство конкретного дома, поэтому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков.
  4. В ЖСК строительство финансируется средствами участников. В ЖНК, по сути, применяется метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее членов оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников. Образуется своего рода очередь, в которой можно простоять несколько лет. При этом для тех, кто вступил в кооператив позднее, всегда остаётся риск не получить своё жильё.

Основные отличия ЖК, ЖНК и ЖСК:

Тип кооперативаЖКЖСКЖНК
ЦельПриобретение квартир в уже готовом домеСамостоятельное строительство домаИнвестирование в покупку строящегося жилья
ФинансированиеЕдиновременное. За счёт взносов участников из собственных средствЕдиновременное. За счёт взносов участников из собственных средствВ виде пирамиды. Квартиры первых участников финансируются за счёт средств позже вступивших

Деятельность и полномочия, функции и обязанности

ЖСК функционирует по правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Особенности работы зависят от того, с какой целью действует кооператив – строительство жилья или его содержание.

Форма управления многоквартирного дома

Работа ЖСК начинается с момента его создания с целью строительства многоквартирного дома. После того как здание возведено, кооператив может выполнять функции управления и содержания построенного объекта.

Основные функции ЖСК:

  • Контроль за санитарным и техническим состоянием дома (уборка территории, вывоз мусора, ремонт).
  • Контроль за соблюдением условий договоров, заключённых с обслуживающими дом компаниями.
  • Представление интересов всех собственников жилья.
  • Обеспечение собственников жилья парковочными местами и детскими площадками, если это оговорено в уставе.

Управляющими органами в жилищно-строительном кооперативе являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Правление.
  3. Председатель.

Функции Председателя:

  • Контроль за техническим состоянием дома, работой коммуникаций.
  • Взаимодействие с представителями муниципальной администрации.
  • Взаимодействие с подрядчиками, выполняющими работы в доме.
  • Сотрудничество с собственниками квартир и членами Правления.

Функции Правления:

  • Ежегодный отчёт перед общим собранием о проделанной за год работе.
  • Составление плана работ на текущий год.
  • Контроль за соблюдением ЖСК всех действующих норм и законов.
  • Найм подрядчиков для уборки дома и прилегающей территории.

Жилищно-строительный кооператив, как способ строительства и приобретения жилья

Для организации строительства многоквартирного дома граждане объединяются в ЖСК. Создание кооператива происходит следующим образом:

  1. Проводится собрание учредителей (их суммарное количество не должно превышать число помещений, которые должны быть построены).
  2. На нём утверждается устав кооператива.
  3. Решение о создании объединения и утверждении его устава принимается общим голосованием граждан, желающих вступить в ЖСК (Ст.112 ЖК РФ).
  4. Кооператив регистрируется в ФНС как юридическое лицо.

Вся деятельность регулируется принятым уставом. Документ содержит:

  • Цели кооператива.
  • Правила членства.
  • Принципы уплаты взносов.
  • Правила управления кооперативом, функции и состав Правления.
Скачать образец Устава ЖСК
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
+7 (499) 288-16-92Москва+7 (812) 317-60-12Санкт-Петербург

Процесс строительства дома полностью контролируется ЖСК, который выступает в качестве застройщика. Кооператив имеет право:

  1. Оформлять в собственность земельный участок для строительства.
  2. Подготавливать проектную документацию.
  3. Получать разрешение на строительство.
  4. Полностью контролировать процесс возведения дома.

В органы управления входят:

  • Общее собрание участников (при явке на собрание более 50 членов – конференция).
  • Правление.
  • Председатель.

Все существенные вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Из состава правления выбирается председатель кооператива, на которого возлагаются следующие обязанности:

  • Обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива.
  • Защита интересов объединения.
  • Заключение сделок с подрядчиками.
По окончании строительства члены кооператива получают в собственность квартиры после полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Ответственность

Согласно закону ЖСК обязан информировать своих членов обо всех действиях, а также предоставлять по запросу участников любую требуемую информацию, в том числе проектную документацию, документы на земельный участок, протоколы общих собраний и пр. (ст. 123.1 ЖК РФ).

При этом ЖСК не несёт никакой ответственности за срывы сроков сдачи дома. Все условия сотрудничества граждан прописываются в Уставе и договоре о внесении паевых взносов. Если эти документы не содержат отдельные пункты об ответственности ЖСК перед пайщиками, то взыскать что-либо с кооператива в случае возникновения проблем не получится.

Преимущества и недостатки по сравнению с другими формами

У ЖСК есть ряд несомненных плюсов:

  • Значительная экономия в приобретении собственного жилья. Такой способ покупки квартиры выигрывает не только у классической схемы заключения ДДУ и получения ипотеки в банке. Участие в ЖСК выгоднее членства в жилищном кооперативе: стоимость строительства, по сути, зависит от самих пайщиков, а не от застройщика, с которым заключён договор. Более того, размер паевых взносов определяется из реальных потребностей объединения.
  • Наличие большего количества гарантий в получении квартиры в сравнении с ЖНК.
  • Полный контроль за процедурой строительства и возможность знать, какую конкретно квартиру получит участник по завершении работ.

Недостатки жилищно-строительного кооператива:

  • Отсутствие гарантий по срокам или возможность полного срыва строительства (в отличие от ЖК).
  • Необходимость самостоятельного регулирования процесса строительства (контроль разработки смет, проектной документации, самих строительных работ).

Риски и подводные камни

Несмотря на финансовую привлекательность такой схемы приобретения жилья, у участников кооператива имеются определённые риски:

  • Возможность срыва сроков строительства и отсутствие у ЖСК какой-либо ответственности за это перед участниками.
  • Переход квартиры в собственность происходит только после полной выплаты паевых взносов (в отличие от ипотеки, где собственность гарантирована после заключения сделки с банком).
  • Полная зависимость участников ЖСК от устава и других членов кооператива. Если большинством голосов будет принято решение, например, о повышении паевых взносов с занесением соответствующих изменений в устав, несогласные с нововведениями не смогут никак повлиять на это.
  • Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

Несмотря на имеющиеся риски, членство в ЖСК – отличная альтернатива для тех, кто по каким-то причинам не может или не желает оформлять ипотеку. Строительство собственного жилья через такой кооператив позволяет существенно сэкономить, не переплачивая проценты по кредиту.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о деятельности ЖСК:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: