Узнайте, как управлять управляющей компанией в сфере ЖКХ – принципы создания успешной организации

На первый взгляд может показаться, что управление многоквартирным домом является очень прибыльной сферой бизнеса. Многие управляющие компании, заняв свою нишу в сфере ЖКХ, работают на протяжении долгих лет и вполне успешно.

Но так ли это легко управлять УК и получать от ее деятельности доход?

Далее мы поговорим о том, каким образом УК осуществляет управление многоквартирными домами — с какими организациями она сотрудничает и на каких принципах необходимо строить отношения с жильцами МКД?

Показать содержание

• Управление МКД — что это?
• Как УК осуществляет управление?
• С кем взаимодействует организация?
• Договор на управление многоквартирным домом
• Как организовать работу УК?
• Клиентоориентированный подход
• Участие жильцов в деятельности
• Сколько управляющая компания берет за услуги?
• Заключение

Управление МКД — что это?

УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. Ее выбирают на собрании собственников жилья, после чего с УК подписывается договор.

На основании договора управляющая компания выполняет ряд функций:

1. Заключает и исполняет договора с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками.
2. Собирает оплату для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд и контролирует этот денежный поток.
3. Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
4. Организовывает и проводит технические и строительные работы.
5. Накапливает и хранит сведения о своём доме.

Как УК осуществляет управление?

Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. В этом случае компания выступает в качестве собственника вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.

Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму.

Для осуществления своих целей, УК должна предпринимать следующие шаги:

1. Составлять план, в котором фиксируются все доходы и расходы — это облегчает контроль бюджета дома. В плане также фиксируют основные направления, по которым возможно развитие объекта.
2. Искать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
3. Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
4. Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
5. Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
6. Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.

Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности. Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен.

Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.

С кем взаимодействует организация?

Одной из главных функций управляющей компании является обеспечение жильцов коммунальными услугами. Соответственно, в процессе этой деятельности у УК возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Управляющая компания покупает у РСО необходимые ресурсы и поставляет их жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, УК имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.

Договор на управление многоквартирным домом

Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление МКД с управляющей организацией.

Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.

Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.

По условиям составленного договора, управляющая компания обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

• описание общего имущества дома и его адрес;
• список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
• стоимость этих услуг и работ, цена договора;
• порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.

Скачать образец договора на управление многоквартирным домом с управляющей компанией

Просмотрев видео, вы узнаете про все нюансы заключения договора управления многоквартирным домом:
https://www.youtube.com/watch?v=s9lDqTmDqB4

Как организовать работу УК?

Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов.

Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.

На начальном этапе создания УК необходимо быть готовыми к следующим расходам:

1. Бизнес-план — в среднем он обходится в 5 тысяч долларов.
2. Регистрация предприятия — это обойдётся в 300 долларов.
3. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.
4. Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год.
5. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц.
6. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов.

И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.

Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.

Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере.

Директор УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.

Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий.

Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, могут помочь застройщики. Они отдают под управление управляющим компаниям многоквартирные дома.

Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц.

Если на второй год не удастся взять другие дома, а под управлением останутся всего лишь первые 5, компанию можно считать убыточной.

Достаточно известен тот факт, что бизнес в сфере коммунальных услуг не всегда оправдывает вложенные средства и ожидания. Для того, чтобы прочно укорениться в этой сфере, нужно проводить пиар-акции, заручиться поддержкой властей и многое другое.

Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.

Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.

Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.

Клиентоориентированный подход

Поскольку деятельность управляющей компании это бизнес, у неё есть свои клиенты.

Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.

Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием. В условиях конкуренции, клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.

Участие жильцов в деятельности

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется.

Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.

Сколько управляющая компания берет за услуги?

Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре.

В целом цена работы УК включает в себя оплату коммунальных услуг, строительство и ремонт, поиск подрядчиков и так далее.

Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.

Отчасти это недовольство оправдано, поскольку не все управляющие компании стремятся точно высчитывать размер услуг. Некоторые УК и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.

Заключение

УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.

Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.