+7 (499)  938-47-82 Москва

Передача дома от застройщика к управляющей компании: через договор к управлению

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Строительство многоквартирного дома завершается не монтажом кровли, и даже не окончанием внутренних отделочных работ, а вводом здания в эксплуатацию.

Этот юридический факт означает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Жильцы могут использовать свои квартиры по назначению, а помещения общего пользования и территория вокруг дома могут быть переданы управляющей организации.

Рассмотрим, может ли застройщик самостоятельно выбрать УК для новостройки, какие документы он передает в управляющую компанию и как вообще проводится эта процедура.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

  1. самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
  2. обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
  3. передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.

Как застройщик передает дом в УК?

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

Скачать бланк акта о состоянии передаваемого от застройщика к УК имущества

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

  1. помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
  2. коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
  3. придомовая территория;
  4. кровля и вентиляционные шахты;
  5. прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Другие документы, необходимые для передачи

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

  1. заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
  2. технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
  3. инструкция по эксплуатации дома;
  4. ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
  5. формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
  6. договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
  7. акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
  8. схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
  9. санитарный паспорт;
  10. акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
  11. иные документы.

Скачать образец акта о передаче застройщиком документов управляющей компании

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Скачать бланк акта приема-передачи здания от застройщика управляющей компании

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

  1. Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.

  2. Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.

  3. Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

  4. Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

  5. Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

    Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

  6. Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

    Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.

  7. Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.

  8. Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

    Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.

  9. Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.

  10. Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

  11. Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

    Важно! Если вред имуществу был причинён из-за несоблюдения жильцами правил пользования помещениями, невыполнения требований правил пожарной безопасности или в результате недостаточного финансирования из-за задержки оплаты услуг, то ответственность за случившееся ляжет на собственников жилья.
  12. Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.

  13. Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

    Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.

  14. Подписи сторон. Договор подписывает руководитель управляющей организацией и председатель ТСЖ.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 25
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Сергей Соколов

    Добрый день. Наш МКД был сдан в эксплуатацию в декабре 2015 года без сноса частного дома на земле принадлежащей МКД согласно кадастровому плану. Акты приема квартир собственники подписали. Прошу вас проконсультировать по вопросам:1. Несет ли УК ответственность за не снесенный дом в плане освобождения территории придомового имущества МКД?2. Какие должны быть действия жильцов МКД для достижения цели освобождения придомового имущества? При оформлении ДДУ и договоров купли-продажи квартир земля предназначалась под парковку автомобилей. Суд (за счет дополнительных сборов денежных средств жильцами МКД) по иску к собственнику частного дома о сносе был проигран.3. Какие органы власти несут ответственность за не снос частного дома на территории МКД, ведь фактически документы приемки дома и ввода в эксплуатацию были подписаны органами власти без исполнения условий сноса освобождения придомовой территории принадлежащей МКД?Спасибо.

    • Юрий

      Здравствуйте!
      1. Максимальная компетенция УК — подача уведомления, иска в суд, передача судебного решения приставам-исполнителям. При условии, что это включено в обязательства по договору управления.
      2. Аналогично это может быть проведено через общее собрание жильцов.
      3. Надо смотреть решение суда. Если суд отказал, решение вступило в силу, все ваши вопросы имеют мало смысла.

  2. Андреw

    Здравствуйте! Ситуация: новый дом в комплексной застройке, при приемке квартир застройщик сразу раздает бюллетень голосования по согласованию УК от застройщика и согласованию тарифов. По УК — вопросов особо нет. Логично что дома в районе который строит застройщик обслуживает УК застройщика. Но вопрос по тарифам. Они выше среднегородских и отличаются от других домов района. Часть новосел не вдаваясь в подробности подписали/согласовали. Но активная часть жителей хочет добиться снижения тарифов (или хотя бы четкой аргументации). УК на встречу не идет. Как-то можно повлиять на это?

    • Дарья

      Здравствуйте. Собственники вправе не согласовывать тарифы, которые предлагает УК. Нужно организовать собрание собственников, и в повестку дня внести вопрос установления размеров тарифов. Пусть выступит кто-то активный и предложит тарифы по размеру примерно как в соседних домах. Далее эти тарифы нужно одобрить. При соблюдении правил все у Вас получится.

    • Людмила

      Да,не можно,а нужно,Вы можете сами управлять домом,тем более если он новый!Соберите собрание,чтобы оно было правомочным,это 2/3 всех жителей.Оно может быть озно-заочным.Откройте законы и будьте в курсе!

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Здравствуйте!
      Ваш вопрос содержит в себе несколько моментов, например, процессуальные и материальные (нормы закона). По части первых, даже подписанные бюллетени не являются основанием для того, чтобы решение собственников было законным — если общее собрание собственников жилья не проводилось, соответствующе не оформлялось, то такое голосование не является легитимным и не может быть признанным.
      Касательно же вторых, вся статья выше раскрывает подробно требования закона по тарифам ЖКУ, в вашем случае необходимо инициировать проверку надзорными органами обоснованности установленных тарифов — в Жилинспекцию, прокуратуру и при необходимости — в ФАС. По ее результатам может быть выдано предписание по устранению при несоответствии и открыто административное производство.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499)  938-47-82 Москва
    • Николай

      Вариантов несколько. Во-первых вы вправе собрать общее собрание собственников жилья вашего дома и поднять вопрос там. Общее собрание собственников жилья вправе в том числе и отказаться от услуг управляющей компании, которая необоснованно завышает цены. Другой вариант это написать письменное обращение в УК, желательно собрать побольше подписей от инициативной группы. В письменном обращении сформулировать ваши вопросы и требования. После получения ответа / не получения ответа, инициативная группа вправе обратиться за защитой своих прав в правоохранительные органы, в т.ч. суд.

  3. Арсений Беляев

    Здравствуйте! В нашем много квартирном доме канализация проложена изначально (при строительстве) не правильно — Должна ли УК исправить эту канализацию? УК, ведь приняло этот дом и теперь это её канализация. На какую статью мне нужно сослаться?

    • Илья

      Здравствуйте Арсений. Возможно это УК РФ Статья 293. Халатность. Вам нужно составить коллективное письмо в УК. В письме изложить дефекты канализации, приложить фотоматериалы. Определить на глаз, что канализация проложена не правильно нельзя, за исключением если выведена в ближайший водоем.

    • Николай

      УК осуществляет управление многоквартирным домом. В понятие «управление» здесь входит обеспечение дома энергией, содержание и текущий ремонт общедомового имущества. В вашей ситуации надо во-первых прояснить что значит «неправильно проложена канализация»? Если нарушено частичное функционирование (где то прорвало), то да, УК обязана починить. Если же требуется капитальное переустройство и ремонт канализации, то нет, УК не обязана. Она здесь может только посодействовать, уточните природу/причины этого «неправильно проложена».

  4. Олег Афанасьев

    добрый день! в новостройке, пока не выбрана УК, кто обслуживает дом? точнее кто должен обслуживать дом? застройщик утверждает, что это не его обязанность.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Пока застройщик не произвел передачи управления в соответствии с требованиями закона выбранной УК или ТСЖ, именно он является ответственным за управление домом. Получите письменный ответ о «неответственности», чтобы так сказать предметно обжаловать в жилинспекции/прокуратуре/Роспотребнадзоре.

    • Николай

      Решение о способе управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников жилья большинством голосов. Иными словами, назначение управляющей компании это инициатива собственников квартир. До того момента, как квартиры новостройки проданы, они принадлежат Застройщику. В вашей ситуации необходимо уточнить, есть ли еще на данный момент у Застройщика не проданные квартиры и сколько их. От этого зависит, должен ли Застройщик как собственник принимать участие в выборе способа управления домом, или нет.

      Полезная информация также здесь https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/scheta.html?utm_source=new_content_sidebar

  5. Мария

    Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, на основании какого нормативно-правового акта застройщик обязан передать управляющей компании технический паспорт и копию кадастрового плана (карты) земельного участка?

    • Анна

      Марья, добрый день.
      На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26).

    • Ольга

      Здравствуйте, Мария. Сделать это застройщик обязан на основание Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В нем перечислены все документы, которые застройщик должен передать УК.

  6. Руслан Соловьёв

    Какой перечень документов необходимо потребовать при передаче новостройки от застройщика к управляющей компании?

    • Анита

      Доброго времени суток, Руслан! Прочитайте внимательно статью, в ней в расписано подробно. Это акт о вводе в эксплуатацию, тех.паспорт, инструкцию по эксплуатации, план территории, список подрядчиков, санитарный паспорт а так же договора, акты (дефектные ведомости) и схемы. В индивидуальном порядке могут потребоваться и иные документы.

    • Ольга

      Здравствуйте, Руслан. В данной статье перечислен список необходимых для этого документов. Рассказывается, как правильно должны проходить данная процедура.

  7. Антонина Ефимова

    Добрый вечер! подскажите пожалуйста ссылку на нормативный акт, постановление на основании какого документа застройщик обязан передать технический паспорт на МКД?

    • Анатолий

      Здравствуйте Антонина Ефимова! Вашему вниманию предлагается ссылка на нормативные постановления и акты которые служат основанием передачи застройщиком дома управляющей компании.
      1. акт о состоянии передаваемого имущества,
      2. акт о передаче документов
      3. акт передачи управления.
      http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/peredacha-doma.html#comment-3418

    • Екатерина

      Здравствуйте, Антонина. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях).

  8. Елена Кузнецова

    приобрели квартиру в новостройке.скакого момента управляющаякомпания должна выставлять счета за содержание жилья.Договор с управл .компанией мы не заключали

    • Алла

      Елена, управляющая компания будет начислять вам счёт только с того момента,когда вы заключите договор с управляющей компанией.

    • Вера

      Здравствуйте, Елена.
      Управляющая компания имеет право выставить вам счета за обслуживание только после заключения соответствующего договора

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: