+7 (499) 938-47-82 Москва

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

  1. Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

  2. Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

  3. Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

    Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

  4. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

  1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
  2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

  • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
  • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
  • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
  • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
  • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.
      

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

  1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
  2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
  3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
  4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
  5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
  6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
  7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
  8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.
Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 37
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Антонина Соболева

    Здравствуйте, такой вопрос — если УК отказалась от дома по собственной инициативе, обязана ли она обслуживать его до момента передачи другой УК, но после расторжения договора?

    • Митрич

      Управляющая компания не обязана обслуживать дом после расторжения договора. Обслуживание, если оно есть, происходит лишь по инициативе самой УК. Другая компания может и не взять на себя убыточный дом, у которого долги за обслуживание. Если такое случается, то жильцы не платят за услуги, ибо нет компании их предоставляющей, а при возникающей проблеме должны самостоятельно нанимать и оплачивать услуги.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Надо все же уточнять в соответствии с требованиями закона — отказ не влечет автоматического прекращения, это определенная процедура, в данном случае, расторжение договора обслуживания по инициативе УК на основании положений или в судебном порядке. Если же договор прекращен, то вопрос по дальнейшему обслуживанию находится в компетенции муниципалитета — это целый ряд положений ЖК РФ, в частности, муниципальные власти вправе назначить управление прежней УК на указанный вами период.

  2. Тимофей Савельев

    Здравствуйте, если у договора управления заканчивается срок действия, может ли УК отказаться от продления договора , так как у большинства собственников большой долг по уплате, УК приходиться по суду платить эти суммы за них, переходить на прямые договора с ресурсниками они отказываются. Город у нас маленький, есть еще одна УК, но она не заберет себе такой дом, на непосредственное управление они не уходят. Что делать УК в такой ситуации?

    • Дарья

      Тимофей, здравствуйте. УК имеет право не пролонгировать договор на управление убыточным домом, чтобы не работать себе в убыток. Администрация города не имеет права навязать УК на обслуживание какой-либо дом. Поэтому УК может с соблюдением процедуры не продлевать договор, а образовавшиеся долги по ЖКУ взыскать через суд.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Исходить следует из положений пока еще действующего договора, а именно положений про его пролонгации — например, автоматическое, если одна из сторон не заявит о прекращении. Т.е. в этом случае необходимо уведомление, что УК его продлевать не намерена.

  3. Людмила Алексеева

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, как обслуживающей организации расторгнуть с жильцами договор о предоставлении услуг на обслуживание их дома?

    • Ника

      Добрый день Людмила. Обслуживающая организация может расторгнуть договор с жильцами по взаимному соглашению сторон. Но если жильцы или УК отказываются от соблюдения договора или его не исполняют, чем наносятся убытки вашей стороне, то вы конечно можете расторгнуть договор и без их согласия

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Основания для расторжения/прекращения договора услуг обслуживания, как правило, перечислены в его тексте, что указывается в уведомлении и рассылается жильцам, т.е. процедура должна быть оговорена. В ином случае, расторжение возможно только в судебном порядке.

  4. Федор

    Я вообще не получил точного ответа? Я задал конкретный вопрос с ясными пояснениями- Договор естественно автоматом пролонгируется, но он заканчивается. Я, как представитель УК не хочу его пролонгировать, по причине наплевательского отношения собственников к работникам УК. Есть, к Вашему сведению УК, которые относятся к исполнению своих обязанностей качественно. Со стороны собственников к управлению домом претензий просто нет, но они не проводят никаких собраний, не реагируют на предложения и просто сели на шею и сидят, как паразиты. При этом им приводятся весьма весомые доводы о необходимости увеличения тарифа и по содержанию и по текущему ремонту, второе, кстати, в их же интересах, но в ответ просто издевательская фраза» А мы не хотим и не будем и ничего вы с нами не сделаете. Короче говоря довольствуйтесь тарифами, которые мы вам и так дали, а тарифы эти с 2012 года. И я в свою очередь просто не хочу, чтобы на нас плевали и не хочу пролонгировать их договор, который скоро заканчивается. Вот и все. Просто ответ хочу услышать-могу я или нет больше не заниматься этим домом, не продлевая договор управления?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Позволю себе повториться в ответе. Управляющая компания вправе не продлевать договор управления многоквартирным домом с его окончанием. Любой договор является элементом доброй воли, и имеет начало действия и его окончание. Механизм возникновения прав/обязанностей на новый период на ранее оговоренных условиях носит характер пассивного согласия, что оговорено законодательством. Продление будет исключено, если любая из сторон договора будет против продления отношений, которое она должна выразить письменно.
      Обоснование: ЖК РФ (п. 6 ст. 162).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 938-47-82 Москва
  5. Федор

    Тут так и не прозвучал ответ о том, что расторжение договора УК с собственниками происходит по окончании срока такого договора. Так может или нет УК договор не продлевать, а отказаться от его пролонгации и тем самым не управлять больше МКД?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Действие договора по управлению многоквартирным домом управляющей компанией не является бессрочным. Его действие ограничено во времени сроками от трёх месяцев до пяти лет, и зависит от условий, установленных Жилищным кодексом. Договор может не продлеваться и прекратить своё действие с наступлением даты его окончания. Управляющая компания вправе исключить продление договора, для чего потребуется надлежащее уведомление другой стороны договора. При наличии такого уведомления и с наступлением даты окончания срока договора, управляющая компания освобождается от обязанностей по управлению многоквартирным домом.
      Обоснование: ЖК РФ (п. 6 ст. 162).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 938-47-82 Москва
    • Анна

      Как тут было уже сказано, действительно нужно смотреть условия договора.
      Часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
      Так, согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
      Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома. Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решение собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании), и в судебном порядке.

    • Игорь

      У вас не вполне ясные формулировки. В договоре, как правило, должны прописываться условия пролонгациии. Это может быть автоматическое условие продления, Например, если ни одна из сторон не уведомляет о прекращении договорных отношений, то такой договор считается автоматически продленным. Надо смотреть сам договор в части таких условий.

  6. Герасим Зайцев

    Добрый день! Наш 12ти квартирный дом в Ананьино в в околоаварийном состоянии и от него отказалась управляющая компания. Нам хорошо, квартплату платить не нужно. Правда ли всё хорошо, или есть засада? С уважением Александр

    • Ольга

      Здравствуйте, Герасим. Согласна с Мариной, положительного в этом мало. Ком .услуги вы оплачивать должны в данном случае поставщикам, если вы не платите, рано или поздно всё равно платить придётся. Бесплатного сыра не бывает. И ваш дом может окончательно придти в негодность.

    • Марина

      Засада есть, ведь дом никто не чинит. Наверное, он может развалиться рано или поздно. Ищите себе УК.

  7. Руслан Осипов

    может ли управляющая компания отказаться от обслуживания квартиры?

    • Александр В

      Может ли УК отказаться от договора на обслуживания в одностороннем порядку с предпринимателем у которого имеется нежилое помещение на первом этаже в многоквартирном жилом доме.

    • Анатолий

      Здравствуйте Руслан Осипов! Это маловероятно но согласно закону ЖК ст.162 ч. 8. отказ от обслуживания квартиры вполне возможен в случаях нарушения собственниками пунктов договора,
      неуплата ком. платежей и большая задолженность по платежам, неадекватное поведение в отношении правил договора.

    • яна

      Руслан, доброе время суток. В нашей практики обычно УК отказывается хотя бы от дома. Чисто теоретически УК может отказаться и от одной квартиры, только эта практика очень замороченная и редко практикуемая.

  8. Арина Фёдорова

    Наша управляющая компания передала наш дом «Водоканал» еще 01.01.2015 года не поставив жильцов в известность, продолжая выставлять платежки за воду. В декабре 2016 года «Водоканал» повесил объявления, из которых мы и узнали о передаче нашего дома, выставил платежку за ноябрь 2016 года (впервые), с начислениями не только по ноябрю, но и за период с 01.05.2015 по 31.10.2016. У всех жильцов появилась «задолженность», которую мы платили УК. Теперь появились звонки с предложением оплатить эти «долги». иначе отключат воду. Что делать? Спасибо за ответ.

    • Анатолий

      Здравствуйте Алина Фёдорова! Это не более чем профанация не добросовестных заангажированных людей. Без предъявления договора цессии требования по уплате задолженности не законны
      О наличии договора вас должны были уведомить под роспись о переходе ваших платёжных обязанностей и долга к новой компании(статья 382-я ГК) Пока вам не предъявят договор цессии вы можете не платить . Вы вправе обжаловать незаконные требования в суде

  9. Фёдор Константинов

    ук выставили предписания до 10.04.2017, но договор оканчивается 01.03.2017. 30.01.2017 ук в письменном виде сообщила о расторжении договора. Собственники расторгать не намерены. Что делать собственникам?

    • Евгения

      Здравствуйте, Федор. Жилищный кодекс, в статье 162 (часть восьмая) говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве. Вам остаётся только выбирать себе другую УК, либо создавать ТСЖ.

    • Игорь

      Расторжение договора производится в соответствии с его положениями. Чтобы точно ответить на ваш вопрос, необходимо прежде его изучить. Иначе все это выглядит гадание на кофейной гуще. В частности, вопрос пролонгации или порядок прекращения при уведомлении одной из сторон.

  10. Кира Сергеева

    нужен образец искового заявления об отказе УК от МКД и решение суда

    • Ольга

      Здравствуйте, Кира. Как таковых образцов заявлений об отказе нет. Вы его можете написать в свободной форме и собрать подписи жильцов. Необходимо в заявление указывать причину отказа.

    • Анатолий

      Здравствуйте Кира Сергеева! Образец искового заявления об отказе УК от МК вам могут предоставить в приёмной у секретаря суда. Но следует помнить , что для отказа от договора необходимо общее собрание и согласие собственников дома.

    • Евгения

      Здравствуйте, Кира. Данное исковое заявление пишется в произвольной форме, необходимо только правильно указать все данные сторон и причину подачи заявления.

  11. Фёдор Назаров

    наша ук хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке как заставить их отчитаться перед нами за все годы правления

    • Марина

      Через суд можно попробовать. Скорее всего, решение будет в вашу пользу.

    • Игорь

      Если у вас такой момент не отражен в договоре с УК, то напрямую законом это не регулируется, раз, как вы пишите, речь идет об инициативе со стороны УК, а не по взаимному согласию. Но вы все равно вправе обратиться в суд с исковым требованием такой отчетности. Если ваши доводы будут убедительны, то он примет решение в вашу пользу.

  12. Венера Никифорова

    Добрый день, в нашем доме в понедельник УК оповещает жильцово том что она отказывается от нашего дома, и уже подготовила нас передать другой компании. Есть иниционтивная группа, и мы хотим провести аудит компании сначала, а после уже решать вопросы о расторжении договора. Вопрос сколько будет стоить аудит, и как искать?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Венера. Стоимость данной услуги вам нужно узнавать непосредственно в организацие, которая оказывает такие услуги.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      По вопросу проведения аудита вам необходимо:
      1. Найти компанию, которая оказывает услуги такого рода. Это можно сделать как через интернет (что быстрее и проще всего), так и обратившись, например, в ваш муниципалитет — возможно там знают.
      2. Обратиться ко всем найденным по вопросам стоимости их услуг, для поиска оптимальных для вас, т.к. расценки могут различаться от фирмы к фирме, но в первую очередь они могут зависеть от объема работы.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: