+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. Все тонкости и нюансы процедуры

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки
Поменять Управляющую компанию

Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.

Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок, о котором речь пойдет в статье. Вы узнаете, каков алгоритм действий, кого необходимо уведомлять о смене, как подобрать новую УК, а также найдете ответы на другие вопросы по теме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

      

Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать сведения о своей деятельности собственникам жилья.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

  1. Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
  2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
  3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
  4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Кто выступает инициатором?

В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

Обратите внимание! Состав инициативной группы выбирается советом дома. Группа проводит анализ деятельности УК.

Как сменить управляющую компанию МКД: порядок

Чтобы сменить УК для начала нужно расторгнуть соглашение со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

  1. Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.

    Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.

    УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме.

  2. Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума для смены УК, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным. А без согласия собственников смена управляющей компании невозможна.

    Обязательные пункты в извещении:

    • сведения об инициаторах;
    • информация о форме, дате и времени проведения;
    • повестка дня;
    • способ вручения извещения;
    • бюллетени для голосования при заочной форме.
    Справка! Уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников МКД должно поступить по адресам не позже чем за 10 дней до намеченной даты.

    Скачать образец уведомления жильцов о проведении общего собрания на тему смены УК

  3. Созыв собрания. На собрании обязаны присутствовать не меньше 50 % собственников помещений. Только в этом случае оно будет иметь законную силу.

    Аргументированно выдвинутые претензии к УК фиксируются в протоколе, который завершается решением о смене организации.

    Обязательным пунктом повестки дня собрания является выбор новой компании. Круг возможных кандидатов подбирается инициативной группой заранее и предоставляется собранию. Кроме того, заранее готовится договор с новой УК. Перечень его пунктов содержится в статье 162 ЖК.

  4. Правильное оформление протокола собрания. По каждому пункту повестки дня необходимо принять решение.

    Строго определённой формы нет, но в протоколе обязательно должны присутствовать следующие пункты:

    • сведения об уведомлении собственников;
    • повестка дня;
    • сведения о голосовании;
    • процедура ознакомления собственников с решением;
    • решение по повестке;
    • процедура ознакомления с результатами собрания управляющей компании.

    Скачать образец протокола собрания жильцов МКД о смене управляющей компании

  5. Вручение протокола старой и вновь избранной УК. Вместе с протоколом, УК вручается уведомление о расторжении соглашения с ней, в котором указываются причины и основания для прекращения сотрудничества.

    Управленцы обязаны сдать полномочия и всю документацию новой компании в течение 3 дней с момента получения уведомляющего протокола и окончания действия соглашения.

    Скачать образец уведомления в управляющую компанию о досрочном расторжении договора с ней

Правила подбора новой УК

Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

  1. Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
  3. Количество домов под управлением данной организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
  6. Открытость деятельности компании, её контактность.
  7. Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
  8. Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
  9. Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.
Важно! Обязательно проверьте, есть ли у выбранной вами организации лицензия, поскольку в соответствии с Законом №255 от 21.07.14г., каждая УК должна вести собственную деятельность на основании государственной лицензии.

Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным МКД.

По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

Правила проведения собрания

По закону собрание МКД проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать внеочередной сбор жильцов.

После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.

Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов. Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Не менее 50% собственников плюс еще 1 — именно столько нужно голосов, сколько потребуется, чтобы голосование было признано проведенным, а дальнейшая процедура по смене УК возможной.

Ход голосования вносится в протокол, который подписывается председателем и секретарём. Результаты доносятся до сведения всех собственников, и является обязательным для исполнения.

Может ли УК быть инициатором общего собрания?

Согласно п.7 ст.45 ЖК РФ, управляющая компания может выступить инициатором собрания жильцов. Но в отношении собрания по смене УК, имеется ограничение.

Для организации собрания с такой повесткой дня УК должна получить заявление от одного из собственников или группы собственников. По этому заявлению управленцы обязаны заняться организацией общего собрания.

С момента получения заявления УК должна начать все необходимые процедуры по организации общего заседания. В её же обязанности входит проведение и оформление документации по ходу собрания.

Созыв собрания с запрашиваемой собственниками повесткой дня управленцы обязаны провести в течение полутора месяцев от даты поступления к ним заявления.

Заключение нового договора

Договор с новой компанией должен соответствовать ст.162 ЖК РФ. Внимательно изучите его пункты. При необходимости обратитесь к юридической компании.

Если какие-то пункты вас не устраивают, составьте протокол разногласий и передайте его в УК. Возможно также создание рабочей группы, в которую войдут представитель управленцев и МКД. Совместными действиями вы сможете составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Не стесняйтесь предъявлять требования к УК, ведь её услуги вы оплачиваете из собственного кармана, а значит, она должна работать так, чтобы вы были удовлетворены результатами.

Вопрос о согласованных пунктах нового договора обсудите на общем собрании. Текст договора необходимо предварительно размножить и вручить для подписания каждому собственнику.

Узнать о том, какая управляющая компания обслуживает дом, можно воспользовавшись специальной инструкцией.

Для успешного сотрудничества с новой управляющей организацией лучше заранее ознакомиться с ее правами и обязанностями, а также с особенностями взаимодействия с советом МКД.

Если УК отказывается от передачи технической документации

Срок передачи технической документации УК при ее смене составляет 3 рабочих дня согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Но управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании.

Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.

В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в арбитражный суд, а также подать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.

Опираясь на ст. 165 ЖК РФ, они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания совета дома, что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.

Справка! Существуют посреднические фирмы, специализирующиеся на оказании помощи МКД в борьбе с нерадивыми УК. Если вы хотите добиться результатов и максимально защитить свои интересы, целесообразно обратиться к их услугам. Цена вопроса варьируется от 30 до 100 тыс. руб.

Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.

На видео предоставлены рекомендации о том, как быстро и правильно поменять УК:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 15
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Алина Белова

    Здравствуйте! Вопрос Мы владельцы жилья в многоквартирном доме! До недавних пор нас обслуживала УК ООО «ЖилЭксперт» (надпись без пробела)! Недавно мы получили уведомление, что якобы эта же компания сменила свои реквизиты, юридический и фактический адрес, свое руководство и стала называться ООО «Жил Эксперт» (с пробелом)! Нужно ли было в этом случае собирать собрание собственников жилья по переизбранию компании? Спасибо

    • Дима

      Не нужно, компания просто изменила форму. Для вас принципиально ничего не изменится. На моей памяти создалось и лопнуло куча компаний, не всегда я был в курсе этого, и это логично, так как хорошего начальника не замечают. Возможно, потом пройдется старший по дому и соберет подписи.
      Если дя вас важно, чтобы у вас были документы от новой формы УК, подойдите к председателю и спросите договор.

    • Николай

      Надо уточнить в первую очередь причины этих перемен. Возможно управляющая компания внесла изменения в свои учредительные документы, последовательно изменило наименование, руководство и адрес. В этом случае речь идет о преобразовании одного юридического лица в другое. Основа здесь не меняется, и в этом случае собрание собственников жилья не требуется. Если же была произведена ликвидация старой УК и новая была создана вновь, тогда да, собрание собственников жилья требуется. Уточните сведения о вашей УК в ЕГРЮЛ.

      Больше информации здесь https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/konkurs-po-otboru.html?utm_source=discussion_sidebar

  2. Анастасия Дубова

    Здравствуйте, в статье написано, что в отношении собрания по смене УК, организованного самой УК, необходимо заявление одного или нескольких собственников. А в каких нормативно-правовых актах это прописано? Это какая-то конкретная статья ЖК РФ, судебная практика? Не могу найти ничего по этому ограничению

    • Лера

      Анастасия, добрый день.
      Это прописано непосредственно в самом договоре вашей управляющей Компании. У вас они должны быть на руках, либо вы можете потребовать в УК показать вам и дать копию договора.

    • Дарья

      Здравствуйте, Анастасия. В статье описано, что УК может быть инициатором сбора общего собрания собственников, но не в интересующем Вас случае. Из комплексного толкования норм жилищного права и анализа судебной практики судебные органы делают вывод, что при наличии вопроса о смене УК инициатива такого собрания может исходить только от собственников.

  3. Георгий Матвеев

    что делать? сменилась ук. новая ук по всем заявлениям отсылает совет мкд к старой ук, обосновывая, что они ранее вами управляли.

    • Анна

      Георгий, добрый день.
      Они не могут этого делать. Жалуйтесь на новую УК в Жилищную Инспекцию, чтобы они взялись за вашу УК и разобрались.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Георгий. Не совсем понятна суть этих заявлений. Возможно, вы запрашиваете информацию, которой владеет только старая УК. Если иначе, подавайте жалобу на новую УК в Жилищную Инспекцию.

  4. Степан Виноградов

    здравствуйте. Подскажите пожалуйста, может ли совет дома и собственники квартиры выбрать сами подрядчика на ремонт межпанельных швов, так как управляющая выставляет смену с очень большой суммой. и если это можно сделать? то как? на что сослаться

    • Инна

      Степан, добрый день.
      Просто нанимаете другую компанию и составляете с ними новый договор на тот ремонт, который вам нужен.

    • Евгения

      Здравствуйте, Степан. Вы можете это сделать, для этого заключите договор с другой организацией на ремонт меж панельных швов.

  5. Герасим Савельев

    здраствуйте мне нужно образец бланка перехода собствеников жилья тсж в другую управляющую компанию

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: