+7 (499) 938-47-82 Москва

Как расплачиваться с долгами перед управляющей компанией, которой больше нет?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Обязательства по содержанию жилья возникают у собственника перед управляющей компанией (УК) с момента регистрации его права на квартиру, обязательства по уплате коммунальных услуг – с момента постоянной регистрации в ней по месту жительства.

По различным причинам, не все жильцы и собственники квартир исправно оплачивают счета. Некоторые являются злостными неплательщиками и суммы их долга весьма внушительны.

Кому же передается этот долг, если происходит смена управляющей компании? Кому теперь должны неплательщики — еще старой или уже новой УК? В статье мы ответим на эти вопросы, а также рассмотрим, как управляющая компания может бороться со своими должниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

За что может возникнуть задолженность перед УК?

Задолженность перед УК собственники зачастую копят годами. Часть из них делают это по забывчивости, небрежности, из-за непроживания в квартире, конфликтов – семейных и между долевыми собственниками. Другая часть просто не имеет денег на оплату.

Парадоксально, но самую большую долю должников составляют владельцы «инвестиционных» квартир — вполне обеспеченные граждане. Они вполне резонно рассчитали, что темпы инфляции в стране заметно опережают рост задолженности по квартплате и коммунальным услугам, даже с учетом пени.

Такие неплательщики считают, что задолженность разумно оплатить когда-нибудь потом, обесцененными рублями. Или вообще возложить эту обязанность на будущего покупателя квартиры.

Когда дом переходит под управление другой УК, новые управленцы, конечно, хотели бы начать деятельность «с чистого листа», чтобы кредиторская и дебиторская задолженность остались за предыдущей компанией. Но на практике это не всегда возможно.

Внимание! Еще в период конкурсного отбора УК, органы местного самоуправления (ОМС) должны выставить условия о передаче долга от старой управляющей компании своей новой преемнице.

Если собственники «свергли» прежнюю и подобрали новую УК по своей инициативе, поставщики коммунальных ресурсов могут отказаться заключать договоры, пока новая УК не возьмет на себя обязательства по долгам предшественницы. Иногда они могут начать угрожать прекращением подачи электроэнергии, отопления и воды. О том, может ли сама УК отключить электроэнергию за долги, читайте здесь.

На передачу долгов требуется согласие кредиторов (статья 391 ГК РФ), а должников достаточно будет лишь уведомить о факте передачи их задолженности (статья 382 ГК РФ).

Брать на себя кредиторскую задолженность без дебиторской было бы совершенно неразумно. Поэтому новая УК берет на себя все права и обязательства «старой» перед кредиторами и должниками.

Однако начать деятельность без прошлых задолженностей у новой УК может получиться в двух случаях:

  1. При условии что новая или старая УК сумели отказаться от посредничества в поставке коммунальных услуг. Если взимается только квартплата и жильцам предоставленна возможность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно — неплательщики будут должниками перед этими РСО, а не перед управляющей компанией.

  2. Если прежняя УК действовала настолько успешно, что у нее не возникало долгов перед поставщиками даже при наличии задолжников-жильцов.

Узнать о том, может ли управляющая компания каким-то образом переложить свои долги перед ресурсоснабжающими организациями, вы можете в специальной публикации на нашем сайте!

Кроме того, полезно будет узнать о взаимодействии УК и РСО и видах договоров между ними. О их совместной работе мы писали здесь.

Необходимость предварительной оплаты кредиторской задолженности может быть прописана в договоре управления в качестве условия для отказа УК от продления договора либо ее согласия на досрочное прекращение. В этих случаях из кредиторской задолженности передавать будет нечего, волеизъявления кредиторов на передачу долга не потребуется.

«Зависшая» задолженность не выгодна ни одной из сторон — ни старой, ни новой УК.

Предыдущая УК не хочет доверять получение своих долгов преемникам, поскольку это оплата уже выполненной ранее работы. А новая УК, в свою очередь, не хочет выбивать долги с хронических должников только для того, чтобы перечислить их предшественнице – совершенно неоправданная головная боль.

Гражданский кодекс подразумевает, что процесс передачи долгов происходит при добровольном подписании сторонами договора.

Однако явно «добровольно-принудительную» передачу долгов под давлением ОМС вполне возможно затем оспорить в суде.

Доказательства наверняка найдутся, если хотя бы одна из сторон в этом заинтересована. Такой договор может быть признан ничтожным.

Вполне вероятно, что жильцы приватизированных квартир, через месяц после передачи полномочий от одной УК другой, увидят в своих почтовых ящиках сразу два счета: от старой и новой УК.

Кому платить долги, если УК сменилась?

В случае, если у вас накопилась задолженность перед прежней УК — она будет пытаться заставить вас оплатить задолженность перед ней, поэтому важно знать, кому переходят долги при ее смене. В этом случае новая УК потребует оплаты за квартплату и свою текущую работу, и также будет пытаться взыскать задолженность.

Справка! Квитанции об оплате могут приходит одновременно от двух УК и некоторые жильцы пребывают от этого в шоковом состоянии. Как показывает практика, нередко они в таких случаях вообще перестают платить, пока компании между собой не разберутся.

А те, в свою очередь, начинают начислять пени за неуплату, угрожать судом, конфискацией имущества, наложением ареста на квартиру, а также судиться между собой. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, прокуратуру, подают в суд.

В этой ситуации от каждой из сторон можно ожидать и жульнических действий. Соблазн воспользоваться неразберихой и нагреть руки велик. Обе УК могут завысить свои требования, взаимно не признавая их правомерности.

Некоторые жильцы, пользуясь ситуацией и отсутствием информации управленцев о действиях другу друга, могут вообще не платить, ссылаясь, что платят другой компании.

Гражданские суды, исполнительное производство продолжаются годами. То, что сторона, считающая себя правой, когда-то в принципе по закону должна получить свои деньги, слабое для нее утешение. А уголовную статью о мошенничестве применить здесь вряд ли удастся. Каждая сторона без труда докажет, что заблуждалась добросовестно.

На сайте подготовлен ряд информативных публикаций о деятельности и полномочиях УК, в том числе о предоставлении и раскрытии информации и отчетности перед собственниками, а также о том как проверить управляющую организацию.

Кроме того, мы подготовили полезные статьи о том, как отказаться от УК и сменить ее, как самой УК отказаться от обслуживания дома и как происходит регистрация в ГИС после передачи дома от застройщика к УК. А в этом материале мы описали инструкцию, как узнать, какая УК обслуживает ваш дом.

Порядок действий при долгах перед управляющей компанией, которой больше нет

Мы не в коей мере не склонны призывать собственников квартир к уклонению от обязательств.

Но, учитывая, что жильцы в такой ситуации – самая слабая сторона, каждому из них следует построить свое поведение так, чтобы максимально защитить свои интересы.

Получив счет за квартплату, в правомерности которого вы сомневаетесь, выясните в пославшей его компании его происхождение, за какие период и услуги вам предлагают заплатить каждый рубль.

Уточните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получите на руки его заверенную новой УК копию. Это можно сделать, отправив письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ. Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней.

Если такой договор существует, вы, как должник, должны были получить под роспись уведомление одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (статья 382 ГК РФ).

Внимание! Вы можете не платить долг новому кредитору, пока он не предъявит вам письменные и официально заверенные доказательства, что к нему перешло право требования (п.1 статьи 385 ГК РФ).

До наступления этого события пеня вам начисляться не должна, поскольку она уплачивается только при наличии вашей вины.

Пеня — не автоматическое приложение к долгу при просрочке уплаты, а административное наказание. Избавиться от ее начислений можно и при других доказательствах вашей невиновности (статус безработного по уважительной причине, наличие иждивенцев, тяжелое заболевание и др.)

Пеня за задолженность может начисляться только при наличии таких документов:

  1. Договор цессии.
  2. Акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед прежней УК.
  3. Акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов.
  4. Акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками и расчетов собственников с прежней УК.
  5. Акт состояния на момент передачи общего имущества собственников (Письмо Минрегиона 20.12.2006 № 14316-РМ/07).
  6. Протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.

Вы имеете право получить по запросу копии всех документов, которые касаются общего имущества собственников дома. Если хоть одного из них нет, или вы нашли в нем неточности, договор передачи долга может быть признан ничтожным (Постановление ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08).

Попробуйте собрать факты, подтверждающие, что вы не платили по счетам из-за плохого качества услуг УК. С подобным прецедентом можно ознакомиться в тексте апелляционного определения Ярославского областного суда от 04.03.2013 N33-1423/2013.

Вспомните все случаи, когда при прежней УК не убирался мусор во дворе, была низкая температура батарей, перебои с водой, электроэнергией. Когда прежняя УК не соблюдала Правила, утвержденные 13.08.2006 ПП РФ №491, Закон о защите прав потребителей.

Соберите подписи соседей, которые подтвердят, что такие факты действительно были.

Важно! Если новая УК не насчитывает вам комиссию за свои действия по взиманию старого долга и счета приходят в той же сумме, что и раньше, договор уступки между УК может быть расценен как дарение, запрещенное между коммерческими организациями(п.4 ст.575 ГК РФ ). Согласно ст.168 ГК РФ такой договор уступки требований является ничтожным.

Если новая УК пытается взимать с вас комиссию в добавление к прежнему долгу, налицо нарушены ваши интересы. Собственникам выгоднее быть должными прежнему кредитору, чего и следует добиваться от суда.

Личность кредитора, заключающего с УК договор цессии, может иметь для вас существенное значение. Если, к примеру, прежняя УК была унитарным муниципальным предприятием, продать ваши долги коллекторам она не могла, поскольку сумма, полученная за такую продажу может быть намного меньше, чем сумма самого долга.

Новая частная УК — ООО либо ИП, вполне может согласиться на такую сделку. В результате ваша жизнь может превратиться в ад, поскольку коллекторы для взыскания долгов не брезгуют ничем. Можно доказать, пользуясь ст.388 ГК РФ, что в данном случае заключение договора о передаче вашего долга было незаконным.

      

Надо ли возвращать деньги прежней организации?

Если уплату долга с вас требует прежняя УК, все намного проще.

Отошедшие от дел управленцы не могут повлиять на вас физически, то есть лишить каких-то коммунальных услуг, донимать вас проверками и комиссиями.

Для бывшей управляющей компании остается единственный способ, как бороться с должниками — обратиться в суд и далее, по его решению, к исполнительным приставам. Но этот путь будет очень долгим, с неясными перспективами.

В суде аргументами в вашу защиту могут быть соображения, высказанные в предыдущей главе, за исключением фраз о договоре цессии. Поскольку судиться истцу придется не только с вами, но и с сотнями других должников из окрестных домов, это может растянуться на годы.

Обычно, сначала УК подает в мировой суд на весь список должников и мировой судья решает вопрос в ее пользу. Но это решение каждый должник может обжаловать в районном (городском) суде и далее по инстанциям. Все судебные тяжбы хозяевам бывшей УК будут обходиться совсем недешево.

А ведь доходов такая компания, кроме надежды на взыскание долгов собственников, никаких не имеет. На ней самой висят долги коммунальных организаций.

Справка! В подобных сложных ситуациях с задолженностями, решение объявить себя банкротом будет для УК наиболее приемлемым выходом.

После признания банкротства, ваши долги перейдут к конкурсному управляющему, у которого еще меньше перспектив (и стимулов) их с вас взыскать.

Возможен и иной исход – если в суде вы проиграете, долг придется заплатить. Но и при таком исходе вы останетесь не в худшем положении — инфляция за это время сделает свое дело. А может быть, ваши дела к тому времени пойдут лучше и расплатиться с долгом в будущем для вас уже не составит труда.

Законодательство совершенствуется, со временем щелей в нем станет меньше. Но пока реформа ЖКХ в разгаре, малоимущие граждане могут еще найти лазейки, чтобы сохраниться на плаву. Те же, для кого квартплата, коммунальные платежи несущественны, просто без возражений оплатят все счета.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 15
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ольга

    Здравствуйте. У меня похожая ситуация с передушим автором. 4 года назад сменилась ук. Объявление банкротом, переуступка физ лицу, а от физ лица к новому юрлицу. Обязана ли я оплачивать долг? У меня на руках только требование об уплате долга от мирового судьи.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Закон устанавливает обязанность гражданина по уплате ЖКУ. Точка. Если есть вступившее в силу решение суда или судебный приказ, то ФССП по его получению и открытию исполнительного производства, по идее, взыщет с вас всю указанную там сумму до копейки, если не заплатите добровольно.

    • Андрей

      Здравствуйте. Нужно понимать, что именно получено от мирового судьи. Если это судебный приказ, то его сразу передадут приставу для принудительного взыскания долга. Остается только оспаривать судебное решение. Однако для этого нужно писать ходатайство о восстановлении сроков для обжалования.

  2. Илья Белов

    Три года назад сменилась управляющая компания предыдущая — банкрот и оказывается еще с 2015 года находилась в стадии ликвидации. Сегодня прислали уведомление, что заключили договор цессии от 24.04.2019 уступив права требования по задолженности по коммунальным платежам физлицу. А физлицо переуступило в мае эти долги коллекторскому агенству. Правомочно ли это?

    • Андрей

      Формально данная операция законна и согласуется с нормами ГК РФ. Если долгам 4 года, то исковая давность по ним прошла. Об этом нужно отвечать на все обращения и звонки от коллекторов. По закону если происходит одна или несколько уступок, они никак не влияют на сроки взыскания долга.

    • Игорь

      К сожалению, отвечать на ваш вопрос с вашего описания будет крайне непрофессиональным — надо обязательно смотреть весь объем требуемых док-тов. Как альтернатива, вы вправе обратиться в прокуратуру с тем, чтобы она проверила законность данных действий. А вообще, не следует забыть при этом про срок исковой давности — уступка прав ни разу не основание для продление срока.

  3. Алексей Гусев

    Пришла претензия по долгам за жкх от ГУЖФ. Организация сменилась на ЦЖКУ 1-го ноября 2017г. Долги за 2016-2017г.В 2018г.ГУЖФ признана банкротом. Имею ли я право не оплачивать задолженность?

    • Дарья

      Алексей, здравствуйте. Если исковая давность не была применена на стадии рассмотрения дела, то в исполнительный лист включили все долги. Также статус банкрота не означает, что долг перед ней погашать не надо. Конкурсный управляющий заинтересован во взыскании долга с Вас, чтобы покрыть обязательства в рамках дела о банкротстве.

    • Игорь

      Следует вот что знать — требование от жильца оплаты за потребленные ЖКУ устанавливает ЖК РФ. Вместе с тем есть требование по исковой давности, а также если суд присудил, то взыскивать с вас будут до полного погашения суммы по судебному решению или пока долгодержатель не будет исключен из ЕГРЮЛ.

  4. Павел Кондратьев

    Здравствуйте, мой вопрос. Имеет ли право ресурсная кампания Водоканал перекупить долг у обслуживающей кампании, которая бросила обслуживание дома 4 года назад и требовать эту сумму с жильца?

    • Андрей

      Здравствуйте. Уступка права требования от одной организации к другой законодательством не запрещена. Тут существует другой момент. Если долгу 4 года, то истек срок исковой давности по его взысканию. В случае, когда дело дойдет до суда, необходимо заявить о том, что прошли все сроки. Тогда в иске будет отказано.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Вопрос все же не вполне корректно сформулирован — вообще, в принципе, формально долги могут продаваться и покупаться, это законодательно называется переуступка прав требования, но в рассматриваемом случае необходимо разбираться во всех сопутствующих обстоятельствах.

  5. Даниил Попов

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, УК ЖСК передали уплату коммунальных услуг на прямую СГК, и счет закрыли, но у меня по нему остался долг… куда его платить? и платить ли вообще?

    • Ника

      Добрый день Даниил. Если УК ЖСК передала уплату услуг в СГК, то естественно платить вы всё теперь будете должны именно в СГК и долги тоже. если конечно СГК приняло приём оплаты услуг вместе с долгами, ведь долги могут передать или продать другим компаниям. И поэтому лучше выяснить в УК, куда переданы долги и куда их оплатить. Желательно эти долги погасить быстрее, иначе могут затребовать погашение и через суд.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если не платить, то вы рискуете получить в этом отношении иск или, предварительно, судебный приказ. Поэтому, вам правильнее всего обратиться непосредственно в УК или в СГК с тем, чтобы уточнить куда оплатить указанную задолженность.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: