+7 (499) 938-47-82 Москва

Понятие управляющей организации в сфере ЖКХ: что это такое? Все о компании, без которой жить в МКД невозможно

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Сфера жилищно-коммунального хозяйства — одна из важнейших сторон повседневной жизни любого человека. При кажущейся малозаметности, она присутствует постоянно и повсеместно, занимаясь насущными и неотложными вопросами.

Прекращение работы ЖКХ означает полный паралич обыденной жизни людей, поэтому направление нуждается в поддержке и постоянном внимании.

Действующим законодательством утверждён Жилищный кодекс, регламентирующий все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, целью которого является сохранение жилья и недопущение нарушений. Для выполнения обязанностей по обслуживанию жилого фонда и многоквартирных домов создаются управляющие компании, все о которых мы расскажем далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Управляющая компания в сфере ЖКХ — что это такое? Понятие и определение

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация».

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом, такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.

УК выполняет несколько функций — посредничество в поставках ресурсов, таких, как электроэнергия и водоснабжение, осуществляет обслуживание, ремонт и содержание дома с технической точки зрения.

Узнайте, имеет ли право управляющая компания отключать электричество. А о дополнительных правах, которыми обладают УК, можно прочитать в специальной статье.

Управляющая компания управляет многоквартирным домом, выступая как единый заказчик перед ресурсоснабжающими организациями от лица всех собственников жилья подведомственного дома и как единый исполнитель коммунальных услуг — перед жителями.

Фактически, УК выполняет все знакомые издавна функции участков ЖКО, с небольшими поправками на изменившиеся условия, вызванные временем и на большую, чем раньше, хозяйственную независимость. Ни один жилой дом не сможет существовать без организованного обслуживания и постоянного контроля состояния коммуникаций, систем энергоснабжения и придомовой территории, и появление УК как подрядчиков для этих нужд вполне естественно.

Что такое региональная УК?

Одна УК обычно обслуживает несколько домов, расположенных в одном районе. Возможности такой УК ограничены в силу малочисленности коллектива, ограниченности поступления средств на развитие. Региональная УК создаётся как организация с широким территориальным охватом обслуживания.

Смысл такого подхода в том, что крупные УК имеют больше возможностей для ведения работы, у них есть ресурсы, позволяющие обучать персонал, нанимать на работу квалифицированных специалистов, в сложных случаях организовать выезд работников для усиления местных отделений.

Они имеют свой штат и разработанную структуру, которая позволяет работать достаточно оперативно.

Функционирование УК в региональных масштабах расширяет понимание её руководством состояния объектов ЖКХ, нужд и первоочередных задач, возникающих перед коммунальщиками. Крупная организация имеет крупные доходы, позволяющие решать проблемы снабжения оборудованием, инструментами и материалами.

Являясь такой же УК, как и другие, региональная УК в силу своей мощности намного эффективнее и качественнее решает возникающие проблемы.

Наши эксперты также рассказывают о лицензировании УК и ее лишение. Если же вас интересует отчетность, тогда у вас есть возможность ознакомиться со счетами, доходами и расходами, задолженностями, а также о том, что делать, если УК сменилась, а вас долг.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Управляющая жилищная компания — это юридическое лицо, поскольку иначе её деятельность невозможна с организационной точки зрения. При этом, часто организационно УК представляет индивидуальный предприниматель, который, не является юридическим лицом, но имеет все признаки такового.

Считается, что ИП — это промежуточный вариант между физ. и юридическим лицами, что наиболее корректно отображает реальное состояние.

Сложность ситуации объясняется тем, что УК — это обозначение рода деятельности, которая может осуществляться организациями разных типов — ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Также любая УК является коммерческой организацией, поскольку осуществляет свою деятельность на платной основе, являясь посредником между жителями и поставщиками ресурсов. Фактически, УК получает от жителей деньги за обслуживание дома, как наёмная организация, и принимает коммунальные платежи как посредник.

Обратите внимание! Действует ряд ограничений, направленных на сдерживание бесконтрольного роста тарифов и расценок, который неминуемо возник бы заботами нечистоплотных предпринимателей. Законодательно это регулируется ст.157.1 ЖК РФ.
      

Суть, цель и назначение

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти обязанности за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен, поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому создание УК ( ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием выбирают УК и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом обычно складывается из двух дополняющих друг друга направлений:

  1. Обслуживание жилого фонда, т.е. вывоз мусора, уборка придомовой территории, подъездов и лестничных клеток.

    Особый контроль требуется за состоянием подвалов, где расположены трубы коммуникаций, за чердачными помещениями и т.д.

    Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения и центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

  2. Сбор платы за пользование коммунальными услугами, выявление и работа с должниками. Выступая как посредник, УК занимается контактами с поставщиками электроэнергии, горячей и холодной воды, теплосетями.

Узнайте из нашей отдельной публикации о том, как писать заявление на ремонт. Здесь наши эксперты также подскажут, как заставить УК сделать ремонт в подъезде или же починить крышу.

Все эти работы требуют постоянной занятости и контроля, о любых планирующихся перебоях с поставками услуг УК обязана предупредить жильцов за 10 дней до прекращения подачи услуг. Такие условия заставляют постоянно быть в курсе планирующихся работ, встраиваясь в график поставщиков услуг и ведя свою работу параллельно им.

Такие условия работы требуют постоянного внимания и контроля за всем подведомственным хозяйством, любой просчёт сразу вызовет многочисленные жалобы и нарекания со стороны жильцов.

УК должна также сдавать ежегодный отчет, потому что она несет ответственность перед собственниками. Ее обязанности регламентированы некоторыми акты и договорами.

Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

Какие типы УК бывают?

По форме управления УК бывают:

  • Жилищные объединения.
  • Частные управляющие компании.
  • Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
  • Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в специальной публикации. А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте статью о том, как это правильно сделать.

Виды деятельности

Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

  • Сбор информации об объекте управления;
  • Исследование полученных данных;
  • Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

ВидОсобенностиНа какое жилье рассчитан
НепосредственноеИсключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем.Небольшие дома (до 40 квартир)
ГибридноеСамостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании.Дом, количество квартир в котором не ограничено.
ЭксплуатационноеЖильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию.Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой.

Общие правила работы

В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

  • Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
  • Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
  • Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
  • О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.
    Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.
  • Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.

Каким законами регулируется деятельность?

К законодательству, регулирующему деятельность управляющих организаций и их стандарты, относятся следующие акты:

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства могут быть обжалованы в надзорных органах или оспорены в суде.

Много полезной информации об УК есть в других статьях: отказ УК от дома, смена компании, регистрация в ГИС, договор с застройщиком, а также раскрытие информации.

Устав

Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам.
Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

Скачать образец устава управляющей многоквартирным домом компании в сфере ЖКХ

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали здесь.

Однако в любом случае деятельность УК подотчётна общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет. Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок.

Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то жильцам следует обратиться в Жилинспекцию при городской администрации, которая является самой надёжной и эффективной инстанцией, существующей для решения подобных вопросов.

Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. Управление ЖКХ с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 27
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Таисия Афанасьева

    Купила квартиру на материнский капитал в 2013 году, однако через непродолжительное время условия проживания стали невозможным. Неисправность канализации, перебои с теплоснабжением, водой, электричеством. Квартира расположена на цокольном этаже, поэтому канализационные стоки выходили прямо в ванную, унитаз и на пол в кухне. Запах канализации, доводящий до тошноты и головокружения, из-за постоянной сырости на стенах и полу появилась плесень…. Писала обращения в УК, в администрацию. На 2 этаже в 2016 году случился пожар и дом долгое время находился без электроэнергии. Пришлось сдавать деньги на провода в УК. Проводку сделали как попало, провода не упорядочены, входы в квартиры не изолированы, имеются нагары от оплавления соединений. При включении более мощной техники опять чуть не случился пожар. УК обанкротилась, спросить не с кого. Администрация назначила новую УК, у которой также неблагополучная ситуация. Платила за обслуживание. Наконец-то откачали воду из подвала, почистили канализацию, но у данной УК отобрали лицензию и дом опять безхозный. Теперь грозятся отключить дом от газоснабжения в связи с отсутствием договора. Что делать и куда обращаться?

    • Дарья

      Таисия, добрый день. При отсутствии хороших УК в Вашем регионе проще учредить ТСЖ для должного ухода и содержания дома. Следует поискать активистов и организовать смену способа управления МКД. По поводу газа можно собственникам напрямую обратиться в РСО с предложением заключить прямой договор газоснабжения.

    • Игорь

      Правильнее всего следует обратиться в юридическую консультацию на предмет оценки уже имеющейся у вас переписки, ответов должностных лиц и организаций с тем, чтобы их оценить на предмет обжалования и подготовки искового заявления в суд о материальной и моральной компенсации.

  2. Потап Иванов

    Добрый день! Для осуществления деятельности в качестве управляющей компании оформление необходимой документации можно осуществить в любом регионе либо только по месту оказания услуг?

    • Ника

      Добрый день Потап. Для осуществления своей деятельности лицензию лучше получить в своём регионе. Так как лицензия для управляющей компании ЖКХ, будет действительна только на територии региона где где вы её и получили. Поэтому заявление с документами нужно будет подать в Госжилнадзор расположенный в вашем регионе.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Вопрос требует конкретизации, о каких именно док-тах речь — оформление юрлица возможно на всей территории РФ, равно как и его деятельность по профилю УК, вместе с тем ряд документов может носить только локализованный характер.

  3. Вячеслав Киселёв

    Здравствуйте. У меня есть в собственности нежилое помещение подвал. Там нет ремонта, никто этим помещением не пользуется. Мне начисляют содержание жилья, отопление, вывоз твердых бытовых отходов, уборка подъездов, придомовой территории, текущий ремонт. Я готова оплатить отопление и капитальный ремонт, т.к. это бремя моей ответственности, как собственника, но почему с меня требуют все платы, как с жильцов

    • Роман

      Здравствуйте. Ваше помещение, согласно закону, является местом общего пользования. В данном случае требования обслуживающей компании законны, хотя многими услугамт вы и не пользуетесь платить все равно должны на общих основаниях. Также можете попытаться перезаключить договор с поставщиком умлуг напрямую или продать данное помещение.

    • Ольга

      Вячеслав, добрый день.
      Все просто, потому что вы являетесь собственником этого помещения. И с вам не требуют все это, как с жильца, а просто как с владельца этого нежилого помещения. Поэтому рекомендую вам либо заняться подвалом, либо продать его кому-либо.

  4. Григорий Новиков

    хочется понять разделение обязанностей УК и Подрядной организации при кап. ремонте МКД,(территория и обеспечение доступа )

    • Александра

      Григорий, ваша Управляющая компания заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе и Фондом капитального ремонта, собирает платежи с жильцов многоквартирного дома и осуществляет посредническую деятельность и контроль за выполнением условий договора с подрядной организацией.

    • Анна

      Здравствуйте, Григорий. В данном случае УК является посредником, организация является исполнителем. Территория и обеспечение доступа оговариваются в договоре, который они заключают.

  5. Артём Прокофьев

    Добрый вечер. Бытует мнение, что управляющая компания не может быть подвергнута административному взысканию, предусмотренному ст. 7.22 КоАП РФ, поскольку является лицензиантом. Так ли это?

    • Анатолий

      Здравствуйте Артем! На свете много бытует мнений но не все они отражают закон. Согласно ЖК ст.196 ч.2 в которой говориться что за допущенные нарушения не менее чем 15% домов, компанию могут лишить лицензии решением суда. За деятельностью УК осуществляется лицензионный контроль.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Артём. Статья 7.2 КоАП РФ. Уничтожение или повреждение специальных знаков,влечет наложение административного штрафа на граждан, на должностных лиц, на юридических лиц. Сумма штрафа зависит от совершённого правонарушения.

  6. Ника Сорокина

    Здравствуйте!Есть вероятность того что УК не заключила договор с поставщиками энергоресурсов.Могу ли я от своего имени сделать запрос поставщикам на наличие договоров?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Ника. Если УК не заключила с ними договор, то и ресурсов в вашем доме не будет. Не думаю, что УК этого не понимает. Проверить вы можете это, обратившись непосредственно в УК.

    • Марина

      Вы можете обратиться в Роспотребнадзор и прокуратуру с просьбой проверить эту информацию.

  7. Олег Сидоров

    здравствуйте! подскажите, каким закономили статьей жилищного кодекса, регулируется деятельность управляющих организаций!?

    • Анатолий

      Здравствуйте Олег Сидоров! Деятельность управляющих организаций регулируется Постановлением Правительства за номером 493 «О Госжилнадзоре»
      ЖК, статья 196, статьями. 13 и 20,

    • Наталья

      Здравствуйте, Олег. Данная деятельность регулируется ЖК РФ: ст. 110-152; ст. 161-165.

  8. Варвара Андреева

    добрый день, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме могут ли не заключать договора напрямую с ресурсоснабж.организациями (свет, вода, тепло) и платить за потребление данных ресурсов как и ранее в управляющую организацию

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Надо смотреть действующие договоры (ваши с поставщиками, что по площади включает в себя договор с УК), т.к. те или иные нюансы могут создать сложности для реализации вашего намерения. А так да, законом это не запрещено, значит, разрешено.

    • Наталья

      Здравствуйте, Варвара. Законом это не запрещается, поэтому собственники нежилых помещений могут оплачивать услуги ЖКХ не напрямую поставщику, а через УК.

  9. Ира Смирнова

    В доме стоит общедомовой счетчик учета тепла, моя семья не пользуется теплом в полном объеме, а платить нужно за предлагаемый объем. можно ли установить в квартире счетчик учета тепла?

    • Вера

      Ира, здравствуйте!
      Теоретически возможно, но на практике оказывается так, что УК выступает против, так как теряют средства.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Ира. Это возможно. Обратитесь в компанию, которая занимается установкой данного оборудования.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: