+7 (499)  938-47-82 Москва

Может ли управляющая компания управлять домом совместно с ТСЖ: правовые основания и виды договоров

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Если дом включает в себя больше 30 квартир, то жильцам нужно выбрать тип управления имуществом. ТСЖ (товарищество собственников жилья) выступает одним из самых популярных способов. Но немалым спросом пользуется и УК (управляющая компания). Возможно ли объединение этих двух форм управления недвижимостью? Попробуем разобраться в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ

Товарищество собственников имеет право выполнять функции управления домом своими силами, либо заключить соглашение об оказании услуг с любой компанией.

Поскольку товарищество считается некоммерческой организацией, выступать в роли УК оно не может. Товарищество может нанимать персонал для обслуживания дома. Но есть некоторые причины, почему требуется УК:

  • УК являются хорошо отлаженным и проверенным механизмом.
  • В штате таких компаний есть грамотные профессионалы.
  • Есть возможность контроля УК при помощи государственных систем и законов.
  • Члены ТСЖ далеко не всегда способны компетентно управлять домом.

Собственникам нужно сделать выбор: распоряжаться будет ТСЖ, УК, ТСН, ЖСК (ч. 2 ст. 161 ЖК). В соответствии с этой же частью ст. 161 собственники дома не могут выбрать сразу 2 способа управления.

Но присутствует один нюанс. В ЖК РФ в ст. 162 ч.2 присутствует утверждение, которое разрешает выбрать юридически один метод управления, но фактически реализовать два. В статье сказано, что по договору управления УК по задаче от второй стороны на протяжении срока договора обязуется исполнять работы и оказывать услуги по распоряжению домом, обеспечению коммунальных услуг и т.п.

При этом всем, другой стороной соглашения могут выступать не просто собственники квартир, но и орган правления ТСЖ. То есть владельцы недвижимости могут через товарищество подписать договор с УК, по факту получив для управления ТСЖ плюс УК. И нарушением закона это не будет.

Когда возможно привлечение для распоряжения домом сторонней организации?

Возможность того, что управляющая компания управляет домом при наличии ТСЖ, предусматривается в ч. 2 ст. 162 ЖК. Но здесь следует сказать, что договор распоряжения многоквартирным домом, который подписывается между управляющей компанией и ТСЖ, не следует путать с соглашением об обслуживании, который заключается между этими же сторонами. Эти случаи рассмотрим подробнее ниже.

Виды договоров между этими структурами

Действующий закон предусмотрел 2 типа соглашений, которые можно заключать между УК и ТСЖ:

  • Подряда (его положения регулируются гл. 37 ГК).
  • Возмездного оказания услуг по распоряжению домом, который заключается в порядке, предусмотренным ст. 161 ЖК РФ.

Оба соглашения подписываются в письменной форме председателем товарищества.

Непременными условиями выступают:

  • Платность (указывается цена или способ ее определения).
  • Срочность (указание срока действия).
  • Виды услуг следует четко указать.
Договор считается заключенным не в тот момент, когда имеется решение собрания, а если на нем есть оригиналы подписей и печатей уполномоченных лиц сторон.

На обслуживание

При этом варианте товарищество не отдает функцию правления домом сторонней компании. Товарищество имеет возможность передать компании только отдельные функции или обязанности по своему усмотрению. Например, услуги по осуществлению ремонта и по содержанию общего имущества.

Так, управляющая компания получается выступает в качестве подрядной организации. При этом варианте соглашения товарищество:

  • Распоряжается домом.
  • Проводит текущий сервис, ремонт и содержание имущества из общей собственности.
  • Обеспечивает коммунальные услуги.
  • Претензии к качеству сервиса владельцами недвижимости предъявляются в адрес ТСЖ (как и куда жаловаться на ТСЖ?).

Особенности для УК:

  • не имеет полномочий на управление домом и не собирает средства на распоряжение, потому их и не тратит;
  • получает оплату по договору услуг (по гл. 39 ГК).

Условия и цена соглашения устанавливаются по взаимосогласию сторон (ТСЖ и УК). Товарищество подписывает соглашение на базе решения управленческого органа, согласно с годовой сметой. Так, все недовольства по качеству сервиса, управлению и содержанию недвижимости, штрафы и иные меры наказания за нарушение норм ЖК предъявляются к товариществу.

Если УК виновата в ответственности ТСЖ перед контролирующими органами, к примеру, из-за оказания низкокачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по соглашению, то товарищество имеет полное право взыскать убытки с управленцев как с подрядчика.

Взносы на обслуживание и ремонт имущества из общей собственности закрепляет общее решение на собрании членов товарищества по годовой смете. Сумма взноса устанавливается равным для каждого собственника помещений в МКД, вне зависимости от наличия членства в товариществе.

На управление

Этот тип соглашения между сторонней управляющей организацией и ТСЖ позволяет целиком переложить обязанности правления с ТСЖ на УК наряду с обязанностями по текущим ремонтам, обслуживанию, предоставлению коммунальных услуг.

В итоге взаимоотношения появляются между сторонней организацией и собственниками. Хотя по факту собственники не считаются стороной договора. Но претензии к качеству услуг они предъявляют УК, поскольку договором управления закрепляются их обязанности и права. При этом способе управления ТСЖ:

  • Не собирает деньги с владельцев жилья на обслуживание дома.
  • Не распоряжается деньгами, полученными от владельцев недвижимости.
  • По факту органы правления ТСЖ бездействуют, т.к. функции правления переданы сторонней управляющей организации.
  • Председатель и правление только контролируют действия управляющей компании и могут разрывать договор.
  • Оплата труда председателя и правления может производиться на базе решения общего собрания членов товарищества. Но т.к. они не входят в список работников УК, то это условие требуется прописать в договоре правления.

Длительность этого соглашения в жилищном законодательстве не определяется, потому его можно заключать на любой период. Расторгать и подписывать этот договор имеет право правление ТСЖ, решение собрания членов товарищества или владельцев не требуется (п.4 ст. 148 ЖК).

Соглашение подписывается председателем от имени товарищества, под его действие попадают все собственники недвижимости в доме. ТСЖ не отвечает за качество работ и услуг, состояние дома. Все требования, штрафы, другие наказания за несоблюдение требований ЖК следует предъявлять УК.

После передачи функций контроля над домом управляющей компании у ТСЖ отпадает нужда в утверждении ежегодной сметы, создании отчетов о расходовании средств (об отчетах ТСЖ читайте тут).

Сейчас многие многоквартирные дома выбирают формой управления именно ТСЖ, взвесив все плюсы и минусы этой организации. Если вам тоже интересна эта тема, то советуем прочитать наши материалы о структуре, создании, уставе и ликвидации товарищества, а также о том, чем ассоциация ТСЖ отличается от ЖСК и от ТСН.

Нужна ли организации по управлению лицензия?

Компания может выполнять работы по договору подряда с ТСЖ без наличия лицензии. Лицензия будет обязательна для осуществления деятельности по договору правления с ТСЖ.

Может ли товарищество собственников забрать дом у УК и каким образом?

Дабы закончить сотрудничество со сторонней управляющей организацией, желания будет мало. Для разрыва договора управления МКД потребуются веские основания:

  1. Неисполнение условий соглашения.
  2. Невыполнение обязанностей или недобросовестное их исполнение.
  3. Отказ от предоставления данных.
  4. Завершение срока действия соглашения.

Последнее основание самое простое – срок соглашения окончен и его просто не продлили. В остальных ситуациях – все факты должны иметь подтверждение. Осуществить проверку имеет право жилищная инспекция, прокуратура на основе жалоб владельцев недвижимости. С такими доказательствами жильцы имеют право обращаться в суд.

Есть еще один вариант, который не предусматривает подобного непростого способа. Собственники на общем собрании должны решить проблему, договориться о смене формы управления домом с УК на товарищество.

Требуется, чтобы проголосовало большинство. Голоса считают пропорционально отношению доли владельца недвижимости к доле общего имущества, говорится в ст. 48 ЖК. Если кто-то из владельцев не пришел на собрание, то нужно разнести бланки для голосования, их потом прикрепят к протоколу.

После этого требуется известить управляющую компанию о разрыве договора управления по причине изменения типа правления.

Выбор формы управления домом должен осуществляться ответственно и на основании общего решения всех собственников. Если у членов ТСЖ нет опыта, разумнее обратиться за помощью к сторонней управляющей организации и передать ей правление домом

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 29
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Валентина

    ТСЖ может выбрать самостоятельный способ управления многоквартирным домам, если две трети собственников проголосуют за такое решение. Практика, однако, показывает, что такой способ управления себя оправдывает, если председатель и члены правления товарищества хорошо разбираются в жилищных вопросах. Заключение договоров с подрядчиками на разные виды работ, контроль за исполнением поставленных задач, потребует определенной квалификации, без которой первоначально ожидаемая экономия в управлении домом может обернуться дополнительными убытками.

  2. ЕЛЕНА

    Способ управления ТСЖ. ТСЖ передало по договору управления управление МКД УО. Кто утверждает размер платы на содержание и ремонт жилья, ОСС? Кто подписывает акты выполненных работ?

    • Наталья

      Елена, здравствуйте! Размер платы на содержание и ремонт жилья определяется собственниками квартир, при условие, что плата должна соответствовать требованиям закона. Если собственники не установили размер платы, она устанавливается местной администрацией, в зависимости от года постройки вашего дома. Акты выполненных работ подписывает законный представитель ТСЖ.

    • Дарья

      Здравствуйте, Елена. Утверждение тарифов на ремонт общего имущества МКД, а также платы за его содержание является прерогативой собственников недвижимости. Подписывать акты о работах или услугах, оказанных УО, может представитель собственников жилья. При наличии ТСЖ все равно собственники не устраняются от управления.

  3. Светлана Фёдорова

    как в договоре на управление УК-ТСЖ вписать пункт о пожарной безопасности, чтобы УК несла ответственность.

    • Илья

      Светлана, добрый день.
      Просто вписываете в ваш договор с УК этот пункт, главное, чтобы ваша управляющая компания не была против этого.

    • Елена

      Здравствуйте, Светлана. Если УК не воспротивится, то нужный вам пункт необходимо внести в договор, описав все условия, при каких УК будет нести ответственность.

    • Санта

      Светлана, если Вам требуется просто техническое обслуживание системы пожарной безопасности, то пишите в УК заявление от собственника с требованием заключить договор на техническое обслуживание вашей системы. Они обязаны исполнить это требование. Если не помогает — жалоба в Жилищную инспекцию.
      Если ваша пожарная система находится в нерабочем состоянии, а ваш МКД более 10 этажей, то вы обязаны восстановить ее за счет либо средств капитального ремонта, либо целевым сбором с жильцов на восстановление/ Но такие вещи надо обязательно прописывать в договоре управления.

  4. Геннадий Быков

    ТСЖ хочет заключить договор с управляющей компанией на оказание услуг, вопрос зарплата председателя и бухгалтера остаются в тсж или нет

    • Ольга

      Геннадий, добрый день.
      Конечно. заработная плата должна остаться, как у председателя, так и бухгалтера. Иначе они не смогут выполнять свои обязанности. За просто так ведь никто работать не будет.

    • Дмитрий

      Не очень понятен ваш вопрос с точки зрения того, а кто сейчас у вас занимается обслуживанием дома? Скорее всего, все точно такая же, по направлению деятельности, управляющая компания. А что касаемо заработной платы председателя и бухгалтера, то они должны оставаться, потому как сфера деятельности председателя и бухгалтера, хоть и пересекаются с управляющими компаниями, но суть работы совершенно разные. Ну не председатель же у вас мусор вывозит сейчас и так далее.

  5. Лада Трофимова

    Подскажите пожалуйста, у нас в доме ТСЖ и нас обслуживает обслуживающая компания, а председатель хочет перейти на управление в данную организацию, в чем разница

    • Анна

      Лада, добрый день.
      Тоже, как и Татьяна не очень вопрос ваш понимаю. Разницы принципиальной в любом случае нет и для председателя тоже. может он хочет облегчить свою участь, но ему и там и там придется работать.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Лада. Не совсем понятен ваш вопрос. Разница в организациях? Или разница для председателя? Если разница в организациях, то способ управления вашим домом ТСЖ, а обслуживающая организация выполняет для ТСЖ услуги. А в чем разница для председателя, то это нужно спрашивать у него.

  6. Денис Максимов

    Здравствуйте.я председатель ТСЖ МКД..Между ТСЖ и УК заключён договор на управление и оказание услуг. С каких средств должно оплачиваться оборудование тех.помещения для уборщицы. Спасибо.

    • Мария

      Денис, добрый день!
      Все средства для оплаты оборудования уборщицы и прочего инвентаря идут чисто из личных карманов собственников жилья квартир дома.

    • Алина

      День добрый! Договор между ТСЖ И УК обязывает управляющую организацию проплачивать работу тех.персонала и весь их рабочий инвентарь из средств собственников многоквартирного дома.

  7. Ангелина Захарова

    У нас ТСЖ создано с 2003 г. В доме 38 квартир.До 2011 г. мы вели сами управление и не было долгов , в 2011 г. общим собранием решили перейти в управляющую компанию и на сегодняшний день у нас образовалась задолженность в 500 тыс.руб. Теперь УК предлагает нам обанкротится и закрыть ТСЖ или они отказываются нас обслуживать. Подскажите пожалуйста как нам поступить, закрыть ТСЖ или нет. Спасибо

    • Игорь

      Вообще, без детально изучения природы и структуры возникших долгов отвечать на такой вопрос просто непрофессионально. А вдруг они возникли по вине недобросовестной УК и есть шанс именно у них отсудить эти деньги? Наймите специализирующегося юриста или попробуйте провести аудит сами.

    • Мария

      Ангелина, добрый день!
      Так откуда долг образовался, вы сами то разобрались? Если вы закроете ТСЖ, то объявите себя банкротами и сами управлять уже не сможете, вами будет управлять ваша УК, ни смотря ни на что. Если вам так советуют сделать, возможно это целесообразно.

  8. Мария

    Здравствуйте! Формой управления нашего дома с 2015года является ТСН. В том же 2015 году ТНС заключило договор на обслуживание нашего дома с управляющей компанией. 12 лет назад я во время ремонта в своей квартире меняла стояки за свой счет и просила соседей, проживающих этажом выше, врезаться в их трубы, на что получила отказ. Во время ремонта ванной комнаты стояки у меня были «зашиты» в короб. В 2010 году предыдущая УК проводила замену стояков по всему дому.

    Поскольку ремонт сантехники у меня уже был проведен за мой счет и стояки были «зашиты» в короб, я доступ к стоякам предоставить отказалась, объяснив, что в свое время мне соседи не позволили врезаться в их стояки и именно по этой причине межэтажка оказалась незамененной. Спустя несколько лет, в конце декабря 2016 года, я получила письмо уже от новой УК с требованием предоставить в 10-дневный срок доступ к стоякам в виду аварийности стояков. Письмо пришло по почте заказным, при получении письма я расписалась.

    Поэтому во избежание обращений со стороны УК в суд в случае моего отказа предоставить доступ к стоякам, я подчинилась требованию УК и в 10-дневный срок произвела разбор короба ( проще говоря, его пришлось выломать), а также испортила подвесной потолок, чтобы предоставить доступ к стоякам. Стояки 11-го января 2017 г. осмотрели представители УК и заявили, что на следующей неделе они проведут замену стояков (у соседей плохо работает полотенцесушитель)

    После этого прошло уже ТРИ месяца, сантехработы до сих пор не проведены. На мои звонки инженер УК и директор УК заявили, что с 2017 года все работы нужно согласовывать с председателем ТСН. А председатель ТСН в проведении работ по нашему стояку отказывает, мотивируя тем, что те, кто отказался от замены стояков в 2010 году, когда ее проводила предыдущая УК,, теперь должны их заменять за свой счет.То есть, получается, что я совершенно напрасно подчинилась требованиям со стороны УК и разгромила свою ванную комнату для того, чтобы предоставить доступ к стоякам.

    Причем сама я не нуждалась в проведении каких бы то ни было сантехнических работ, сантехника у меня была полностью исправна и тот же полотенцесушитель в отличие от соседских работал.

    Можно ли за такие действия наказать УК? И могу ли я выиграть судебный процесс, если потребую от УК возмещения материального и морального ущерба?

    • Игорь

      Обращаться за защитой своих прав, которые вы считаете нарушенными, в том числе в суд, ваше законное право. Однако, в вашей ситуации необходимо разбираться — насколько правомерно вы осуществили закрытие доступа к общедомовым коммуникациям. т.к. нормативные акты это прямо запрещают.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Управляющая организация действовала в рамках предписанных обязанностей по содержанию и контролю за общим имуществом МКД. Каких-либо противоправных действий ею совершено не было. Демонтаж своих сооружений, препятствующих доступу к общему имуществу, вы совершали самостоятельно. При проведении осмотра общего имущества, каковым является стояк, результаты осмотра должны оформляться актом, в который вносится информация о выявленных дефектах, неисправностях и т. п., и необходимости их устранения. Полагаю, что предъявление исковых требований к управляющей организации, бесперспективно.
      Обоснование: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499)  938-47-82 Москва
      • Мария

        УК потребовала от меня предоставить доступ к стоякам для проведения ремонтных работ, и я предоставила, разобрав короб и испортив потолок. Но ремонтные работы, о необходимости которых УК заявляла в своем письме ко мне, проведены НЕ БЫЛИ! Считаю, что безнаказанным такие действия УК оставлять нельзя.

    • Ольга

      Здравствуйте, Мария. Вам обязательно необходимо обратиться с жалобой на УК в Жилищную Инспекцию. Также вы можете подать иск в суд на возмещение материального ущерба.

  9. Николай

    Здравствуйте, у моей дочери в МКД было ТСЖ, решили перейти в управляющую компанию. Председатель ТСЖ прошла по квартирам и подписала протокол. Через некоторое время вывесили объявление что ТСЖ поменяло форму правления на управляющую компанию. С предварительным договором с управляющей компанией не ознакомили, на руки договор не предоставили, неизвестно что управляющая компания должна выполнять и какие её обязанности по управлению и содержанию ИОП и МОП. переход из ТСЖ в управляющую компанию произошло в декабре 2015г.

    Законный такой переход из одной формы управления МКД в другую форму управления, как надо было грамотно выполнить такое смену управления МКД? Куда надо обращаться о нарушенном ЖК РФ. Большое спасибо.

    • карина

      Николай, отвечу по порядку.
      » управляющая компания должна выполнять и какие её обязанности по управлению и содержанию ИОП и МОП. » вы имеете право ознакомиться с договором и условиями, обратившись к руководству УК.
      Переход, из одной формы в другую должен был быть оформлен голосованием всех жильцов. Имеете право ознакомиться с этим документом.
      так же Вы, имеете право обратиться в прокуратуру с заявлением о незаконности всех этих манипуляций. Прокуратура проведет проверку.

    • Стася

      Добрый вечер. Если не было письменного согласия от жильцов, тогда незаконный. Обращайтесь прямиком в прокуратуру с вашим делом, там вам точно помогут. Я вам совету грамотно составить заявление у юриста, так как в прокуратуре возникнут очень много вопросов к вашей дочери.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: