+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру

ЖСК представляет собой один из способов получения жилья в новостройках.

Он имеет несколько отличий и нюансов по сравнению с другими подобными организациями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

      

Что такое право собственности в ЖСК на квартиру?

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, выполнивший взятые на себя обязательства, то есть полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, становится обладателем данной недвижимости, то есть собственник квартиры ЖСК.

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По этому поводу есть четкие разъяснения Росреестра — участник паенакопительного кооператива становится владельцем объекта недвижимости, который ему предоставляет ЖСК, сразу после выплаты пая независимо от того, пройдена процедура государственной регистрации или нет. Главное, чтобы факт перехода квартиры в собственность пайщика подтверждала справка, выданная управляющими лицами кооператива.

Право собственности на квартиру ЖСК подтверждается несколькими официальными документами — постановлением Верховного суда РФ №10, Пленума Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года, а также определением Конституционного суда РФ от 20 марта 2007 года.

Из этого следует, что справка, полученная в ЖСК о внесении пайщиком всех средств, предусмотренных договором, должна считаться согласно законодательству правоустанавливающим документом. И иметь официальную законную силу, на основании которой должен быть произведен кадастровый учет имущества.

Другими словами, регистрация права собственности в ЖСК, нуждается всего лишь двух документах:

  • договор, заключенный с управлением кооператива о паенакоплении;
  • справка, свидетельствующая, что паевой взнос внесен полностью.

Кто такой собственник?

Если коротко, то собственником такой квартиры считается участник кооператива, выплативший пай. Но, как и везде, здесь имеются некоторые тонкости и нюансы. Если в момент выплаты паевого взноса член кооператива не состоял в браке, то данная квартира будет считаться его собственностью без каких-либо сомнений.

Если в законном браке была приобретена квартира ЖСК, собственность будет принадлежать по закону обоим супругам и считаться совместной. Если предстоит развод и раздел имущества, то один из супругов, который не является членом кооператива, может на законных основаниях претендовать на свою долю в квартире. Этот вопрос можно решить, как мирным путем, так и через судебные инстанции.

Важный нюанс: если пайщик внес какую-то часть взноса, будучи неженатым, а остальную, находясь уже в законном браке, то доля каждого из супругов при разделе недвижимости будет осуществляться на основании суммы, выплаченной в период брака.

Что же касается детей, проживающих совместно с владельцем кооперативной квартиры, выселить их оттуда не представляется возможным, так как они находятся под защитой статьи 31 Жилищного кодекса.

Член ЖСК имеет возможность передать свою долю в недвижимости остальным членам своей семьи, при этом кооператив выдаст необходимый документ — протокол общего собрания участников ЖСК, где принималось такое решение, на основании которого осуществляется вступление в наследство имуществом. Но это возможно только при условии, если это предусмотрено уставом кооператива и с согласия второй половины.

Протокол общего собрания участников ЖСК.

Основания возникновения

Жилищное право собственности на квартиру в ЖСК определяется пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, который наделяет участника кооператива всеми полномочиями, касающимися владения и пользования квартирой. Причем эти права появляются независимо от того, согласны с этим проживающие в данной квартире жильцы или нет, проходила ли жилплощадь процедуру оформления и регистрации или нет.

В ЖСК право собственности возникает только потому, что так предписывает закон и по причине одного-единственного события — полной выплаты пайщиком своего паевого взноса. Но это ни в коем случае не означает, что регистрация права собственности не нужна. Она нужна, более того, необходима обязательная регистрация, согласно статьи 219 ГК РФ, но сам момент возникновения собственности не зависит от регистрации. А зависит только от одного документа — справки, что паевой взнос выплачен до конца.

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Последующее оформление собственности ЖСК в регистрирующих органах необходимы владельцу кооперативной квартиры лишь для того, чтобы иметь возможность совершать различные сделки с ней (продать, сдать, подарить и прочее). Если он не собирается совершать подобные сделки, то и без процедуры государственной регистрации он будет считаться собственником, проживать и владеть квартирой сколько угодно долго.

К вашему сведению предлагаем прочитать о рисках ЖСК и ЖНК. Также предлагаем вам дополнительную информацию о:

Оформление и регистрация

С этим делом лучше не затягивать, поскольку с течением времени могут появиться определенные проблемы, касающиеся сбора и предоставления необходимых документов (в кооперативе может смениться председатель или он вовсе может быть упразднен).

Чтобы оформить регистрацию нужно подать соответствующее заявление в Росреестр, предварительно собрав необходимый пакет документов:

  • паспорт заявителя;
  • справка, полученная в кооперативе, подписанная председателем ЖСК и имеющая необходимую информацию — о том, что паевой взнос выплачен до конца, с указанием размера и даты, данные и реквизиты пайщика, выплатившего этот взнос, адрес недвижимости, которую надо зарегистрировать, с указанием размера жилплощади, этажа и других подробностей (в двух экземплярах);
  • если регистрация совершается на умершего, то в справке должен фигурировать документ о факте смерти, точная дата смерти (при этом необходимо предоставить дополнительные бумаги — копия свидетельства о смерти, нотариально заверенная копия завещания или документы, свидетельствующие о наличии родства);
  • также должен быть предоставлен кадастровый паспорт имущества — оригинал и должным образом оформленная копия;
  • копия ордера на кооперативную жилплощадь, заверенная или управляющим органом ЖСК, или нотариусом;
  • если паевой взнос был переоформлен на кого-то из членов семьи или в случае, когда он был выплачен не в полном объеме и передан другому лицу после 1 июля 1990 года, то это должно подтверждаться ксерокопией протокола собрания участников ЖСК;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • если кооперативная квартира приобретена в порядке обмена, совершенного в промежутке между 01.07.1990 — 01.08.1994 года, (но только в том случае, если бывший владелец полностью выполнил свои обязательства по выплате паевого взноса) нужно добавить еще несколько бумаг — обменный ордер на жилплощадь (копию) и заявления обеих сторон, участвующих в сделке (также копии), заверенные соответствующей печатью и подписью должностного лица из «Горжилобмена».

Рассматриваться заявление будет один месяц, по истечении которого получите документ о регистрации права собственности либо мотивированный отказ. Отказать могут по причине отсутствия какого-либо необходимого документа или в том случае, если на оформление подавало лицо, не имеющее на то полномочий.

Форма заявления о госрегистрации права на недвижимое имущество.

Исковое заявление о признании права собственности на квартиру в ЖСК.

Основания возникновения и порядок оформления права собственности в ЖСК имеют огромное количество нюансов и юридических тонкостей, которых может не знать рядовой гражданин, поэтому желательна консультация опытного специалиста.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 37
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Анастасия Константинова

    Я заключила договор паенакопления в мае 2015 года с ЖСК. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено 29.12.2018. Пай выплачен мной полностью в 2015 году, оплачены вступительный и членские взносы. Председатель ЖСК не выдает справку о полной выплате пая и не передает квартиру. Каковы должны быть мои действия?

    • Дарья

      Анастасия, здравствуйте. Для начала следует отправить письменный запрос председателю ЖСК с просьбой выдать справку. Письмо отправляйте заказное с описью и уведомлением о вручении. Если в течение тридцати дней не будет справки или будет отказ в письменном виде, то это уже основания для жалоб в компетентные органы.

    • Игорь

      Если не получается договориться, то остается только судебный порядок, т.е. подача иска в суд по основаниям уклонения от выдачи вам требуемых док-тов. Но перед этим вы еще можете попробовать обратиться в Жилинспекцию, в полицию и прокуратуру, подкрепив к ним копии того, что вы перечислили.

  2. Дима

    Смотря сколько прошло времени от того момента, как вы выплатили пай. Если более трёх лет, то за эти годы взыскать не получится с вас ничего. Например, вы выплатили в 2010-м, тогда привлечь вас могут только за 2018,2017,2016 годы. А так да, с момента выплаты пая вы обязаны платить налог на имущество плюс пени.

  3. Анастасия

    Добрый день. А налог на имущество с какого момента должен уплачивать член ЖСК, если право собственности возникает до его регистрации?

    • Дарья

      Здравствуйте, Анастасия. Уплата налогов на имущество — прямая обязанность собственника. Следовательно, придется их уплачивать с момента полной выплаты пая членом ЖСК. Здесь уместна аналогия права с вступлением в наследство: свидетельство оформил, в ЕГРН не зарегистрировал, но налоги все равно нужно вносить.

  4. Мария

    Является ли неуплата членских взносов за 6 лет достаточным основанием для отказа в выдаче справки, если вступительный и паевый были выплачены полностью?
    Можно ли как-то применить исковую давность и оплатить только за 3, если ЖСК в суд не подаёт и не собирается?

    • Дарья

      Здравствуйте. В Вашем случае действует срок давности. Его можно использовать в том случае, если ЖСК обратится с исковым заявлением к Вам о взыскании взносов. Тогда Вы в заседании устно или письменно укажите на исковую давность на соответствующую часть платежей. Суд принимает положительно такие заявления.

    • Игорь

      1. Нет, не является законным основанием — выдача справок, но по компетенции, это прямая обязанность, в случае отказа можно и нужно потребовать ее выдачи через суд.
      2. Следует понимать, что сам срок исковой давности применим только при рассмотрении соответствующего иска в суде, что само по себе не отменяет долг, если только этого не решит, условно, кредитор/долгодержатель. Грубо говоря, долг за вами все одно остается, пока его не спишут, но по суду с вас вправе взыскать только по сроку исковой давности. Но если вас уведомляли о наличии долга, то срок отсчитывается от даты уведомления.

      • Мария

        Игорь, благодарю за ответ. Что касается уведомления не уточните? В договоре прописаны членские, первый год я их оплатила, а потом, чесно признаюсь, забыла напрочь. За 6 лет напоминания мне ни одного не пришло, и только сейчас (при запросе справки о выплате пая), мне о них «напомнили» электронным письмом, что не дадут справку, пока не погашу долг . Срок исковой исчисляется с момента, когда «сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права», в данном случае должно быть с момента, когда я за второй год не оплатила (правильно ли я понимаю?)

        • Игорь

          1. Сначала по поводу справки — отказ по указанному основанию в принципе не законен, но в вашем случае потребовать вы ее тогда сможете только в принудительном порядке, т.е. через суд.
          2. Указанное в законе требование следует так понимать, что если, например, вы получили уведомление о долге, то суд вправе согласиться с истцом, что срок исковой давности необходимо отсчитывать от этой даты. Грубо говоря, истец в лучшем случае сможет «захватить», допустим, где-то год к 3-летнему периоду. А если не было ни уведомлений, ни исков по этому поводу ранее, то в суде вы вправе требовать на законных основаниях отсечки истребования долга до 3 лет от даты подачи иска, минимум. Подчеркну — истребования, а не списания.

          Т.е. вам следует помнить, что вы все равно остаетесь должны, поэтому истец вправе с вас требовать уплаты долга, включая, кстати, штрафы и пени, если такие предусмотрены на законных основаниях, а также судебные издержки.

        • Дима

          У меня было такое, накопил долг и тоже им говорю,мол, подавайте в суд, а они отказались, так как им невыгодно,исковая давность просрочена же. Но никаких действий с собственностью мне не позволили, пока я не согласился погасить долг. Так и пришлось продавать вместе с долгом, но при условии, что новый владелец погасит мои долги в момент покупки ( это было сделано ).

  5. Ангелина Александрова

    Здравствуйте! Хочу приобрести квартиру по переуступке прав требования к должнику банкроту по ЖСК от Юр. лица. Какова процедура оформления такой сделки? Юр. лицо по решению АС включено в реестр требований к Су-155 по нескольким квартирам в одном договоре ЖСК.

    • Дарья

      Здравствуйте, Ангелина. Банкротство одной из сторон договора означает, что сильно занижать цену сделки по сравнению с рыночной не стоит во избежание признания сделки кабальной и возникновения риска ее оспаривания. Если оформите цессию нотариально, то подачу документов на регистрацию осуществит нотариус.

    • Николай

      Такую сделку лучше нотариально удостоверить, это во-первых. После этого, поскольку речь идет о праве требования на квартиры, сделка будет подлежать государственной регистрации в росреестре. Возможна подача документов на регистрацию через МФЦ. Также, если требования находятся в реестре арбитражного суда в рамках дела о банкротстве, о всех изменениях необходимо сразу информировать суд.

  6. Влад

    Пай в ЖСК был выплачен полностью и получена справка от председателя. Дом сдан и направлены документы на его регистрацию. Появился покупатель, желающий приобрести мою квартиру. Но председатель отказывает в переуступке пая на основании того, что в период оформления дома любые сделки проводить нельзя. Прав ли председатель?

    • Игорь

      Для начала все же необходимо изучить устав вашего ЖСК, а именно на предмет процедуры переуступки пая и полномочий председателя, вполне вероятно что таким отказом он превышает свои полномочия и возможно есть смысл обращаться к правлению или даже инициировать общее собрание ЖСК. Потому как по смене статуса жилья надо смотреть формальные процедуры с сроками.

    • Николай

      Дело в том, что после регистрации дома как уже сданного в эксплуатацию и завершенного строительством, изменится суть пая. Если вы приобретали пай на объект, который строится, то теперь это уже будет пай на готовый, завершенный строительством дом. Поэтому да, следует дождаться завершения регистрации.

  7. Антон

    Добрый день.
    В Вашей статье указано, что срок регистрации составляет 1 месяц. Подскажите, пожалуйста, где это регламентировано? Возможно ли как-то ускорить данный срок?

    • Ольга

      Здравствуйте, Антон! Процедура регистрации занимает, как минимум, 18 дней. Для удобства клиентам говорят, что нужно ожидать месяц. Тем не менее, немного сократить срок можно в следующих случаях:
      1) если Вы регистрируете собственность, которую получили в наследство
      2) если Вы оформляете жилой объект от застройщика
      3) если Вы оформляете в собственность жильё, взятое в кредит
      4) если собственность на имущество Вам переходит из-за взыскания от залогодержателя.

    • Анна

      Антон, добрый день.
      Срок регистрации может быть до одного месяца.Ускорить процесс никак нельзя, так как вы не один ведь хотите получить регистрацию.

  8. Лариса Максимова

    Здравствуйте! Дочь с мужем приобрели квартиру у собственника квартиры, находящейся в кооперативном доме. Теперь их заставляют вступить в кооператив. Законно ли это требование?

    • Анна

      Лариса, добрый день.
      Да, все правильно — имеют право потребовать вступить в кооператив при покупке квартиры в кооперативном доме.

    • Елена

      Здравствуйте, Лариса. Да, требование вступить в ЖСК при приобретение квартиры вполне законно, если данным МКД управляет кооператив.

  9. Егор Абрамов

    Здравствуйте, при покупке квартиры в доме жилищного кооператива обязательно ли принимать собственника в члены ЖК или он становится членом автоматически?

    • Алена

      Егор, добрый день.
      Новый собственник квартиры должен сам написать заявление на вступление в жилищный кооператив и тогда вы его примите в члены.

    • Елена

      Здравствуйте, Егор. Нет, автоматически членом ЖСК новый собственник не станет. Ему нужно написать заявление на вступление в ЖСК.

  10. Роман Баранов

    Добрый день! Такой вопрос:Пай, обозначенный в ЖСК за жилое помещение, полностью оплачен. Однако за несвоевременную оплату начислена пеня, которая пока не оплачена. Имеет ли право ЖСК не выдавать справку о полной выплате пая, пока не будет оплачена пеня?Буду благодарен за обоснованный ответ.

    • Инна

      Роман, добрый день.
      На таких основаниях ЖСК имеет права отказать в выплате пая, так как пеня не была выплачена. Поэтому рекомендую вам оплатить пеня, чтобы вам ЖСК дали одобрение на выплату пая.

    • Елена

      Здравствуйте, Роман. Если это установлено в протоколе ЖСК, то ЖСК имеет право не выдавать справку о выплате пая, пока не будет оплачена пеня за просрочку.

  11. Виталия Карпова

    здравствуйте! Я являюсь собственником кооперативной квартиры более 20 лет, о чем имею справку из БТИ о праве личчной собственности. Правдаполучила ее давно, когда погасила последний взнос. Председатель кооператива требует документ оправе личной собственности на квартиру. должна ли я иметь еще какой- нибудь документ, например из юстиции? Спасибо.

    • Инна

      Виталия, добрый день.
      Обратитесь в Росреестр, вам там должны выдать дополнительный документ о государственной регистрации.

    • Alex

      Добрый день! Доказательством права собственности на квартиру в соответствии с действующим законодательством является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ).
      Председатель кооператива не вправе требовать какие-либо документы, поскольку кооператив не является правоохранительным органом.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Виталия. Да, у вас должно иметься свидетельство о государственной регистрации права, которое выдает Рос реестр.

  12. Екатерина

    Право собственности в жилищно строительно кооперативе подкреплено некоторыми статьями жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому, мой совет, прежде чем разбираться в вопросах государственной регистрации для члена жилищного кооператива необходимо проконсультироваться с опытными юристами и внимательно изучить ЖК РФ.

  13. Вера

    Являюсь членом жилищно-строительного кооператива. Осталось внести последний взнос и уже будет выдана справка о внесении всех средств, предусмотренных договором.
    Так вот, скажите, пожалуйста, я могу передать эту квартиру еще до вступления в собственность и до сдачи дома своей родной сестре?
    Или все же лучше сначала оформить кооперативную квартиру на себя и потом передать?

    • Элина

      Вера, скажите пожалуйста, а как можно передать в собственность то, собственником чего Вы сами еще не являетесь? Нет, сначала Вы сами должны получить право собственности на кооперативную квартиру, выплатить пай http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/paj.html . И только после этого Вы сможете распоряжаться жильем по своему усмотрению.