+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Узнайте, как управлять управляющей компанией в сфере ЖКХ – принципы создания успешной организации

Управлять УК ЖКХ

На первый взгляд может показаться, что управление многоквартирным домом является очень прибыльной сферой бизнеса. Многие управляющие компании, заняв свою нишу в сфере ЖКХ, работают на протяжении долгих лет и вполне успешно.

Но так ли это легко управлять УК и получать от ее деятельности доход?

Далее мы поговорим о том, каким образом УК осуществляет управление многоквартирными домами — с какими организациями она сотрудничает и на каких принципах необходимо строить отношения с жильцами МКД?

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

      

Управление МКД — что это?

УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. Ее выбирают на собрании собственников жилья, после чего с УК подписывается договор.

На основании договора управляющая компания выполняет ряд функций:

  1. Заключает и исполняет договора с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками.
  2. Собирает оплату для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд и контролирует этот денежный поток.
  3. Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
  4. Организовывает и проводит технические и строительные работы.
  5. Накапливает и хранит сведения о своём доме.
Справка! УК – это юридическое лицо, которое несёт ответственность за тотальный контроль и содержание выбравшего её МКД.

Как УК осуществляет управление?

Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. В этом случае компания выступает в качестве собственника вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.

Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму.

Для осуществления своих целей, УК должна предпринимать следующие шаги:

  1. Составлять план, в котором фиксируются все доходы и расходы — это облегчает контроль бюджета дома. В плане также фиксируют основные направления, по которым возможно развитие объекта.
  2. Искать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
  3. Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
  4. Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
  5. Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
  6. Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.

Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности. Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен.

Обратите внимание! В случае, если УК сделает более двух нарушений, и это признает суд, её лишают права управлять многоквартирным домом.

Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.

С кем взаимодействует организация?

Одной из главных функций управляющей компании является обеспечение жильцов коммунальными услугами. Соответственно, в процессе этой деятельности у УК возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Управляющая компания покупает у РСО необходимые ресурсы и поставляет их жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, УК имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.

Договор на управление многоквартирным домом

Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление МКД с управляющей организацией.

Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.

Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.

По условиям составленного договора, управляющая компания обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

  • описание общего имущества дома и его адрес;
  • список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
  • стоимость этих услуг и работ, цена договора;
  • порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.

Скачать образец договора на управление многоквартирным домом с управляющей компанией

Просмотрев видео, вы узнаете про все нюансы заключения договора управления многоквартирным домом:

Как организовать работу УК?

Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов.

Обратите внимание! Основные затраты при создании УК коснутся фонда заработной платы, закупки инвентаря, оргтехники, аренды помещения и прочего.

Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.

На начальном этапе создания УК необходимо быть готовыми к следующим расходам:

  1. Бизнес-план — в среднем он обходится в 5 тысяч долларов.
  2. Регистрация предприятия — это обойдётся в 300 долларов.
  3. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.
  4. Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год.
  5. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц.
  6. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов.

И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.

Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.

Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере.

Директор УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.

Справка! Аварийная служба должна быть у любой УК. Если штат не укомплектован такими специалистами – вполне возможно заключить договор с какой-либо сторонней организацией.

Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий.

Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, могут помочь застройщики. Они отдают под управление управляющим компаниям многоквартирные дома.

Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц.

Если на второй год не удастся взять другие дома, а под управлением останутся всего лишь первые 5, компанию можно считать убыточной.

Достаточно известен тот факт, что бизнес в сфере коммунальных услуг не всегда оправдывает вложенные средства и ожидания. Для того, чтобы прочно укорениться в этой сфере, нужно проводить пиар-акции, заручиться поддержкой властей и многое другое.

Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.

Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.

Совет! Сложившееся мнение о недобросовестных компаниях мешает некоторым организациям нормально выполнять свои функции. Если какой-либо УК удастся наладить дело, то первое, о чём она должна позаботиться, это вызвать доверие и жильцов.

Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.

Клиентоориентированный подход

Поскольку деятельность управляющей компании это бизнес, у неё есть свои клиенты.

Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.

Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием. В условиях конкуренции, клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.

Участие жильцов в деятельности

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется.

Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Обратите внимание! Самые активные и предприимчивые жильцы помогают УК осуществлять ремонт и проводить строительные работы.

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.

Сколько управляющая компания берет за услуги?

Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре.

В целом цена работы УК включает в себя оплату коммунальных услуг, строительство и ремонт, поиск подрядчиков и так далее.

Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.

Отчасти это недовольство оправдано, поскольку не все управляющие компании стремятся точно высчитывать размер услуг. Некоторые УК и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.

На сайте есть отдельные публикации про ежегодный отчет, который должна сдавать УК и ответственность УК перед собственниками. Вы можете ознакомиться с некоторыми актами и договорами, которые УК используют во время своей работы.

Наши эксперты в специальных статьях также рассказывают о:

Заключение

УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.

Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 12
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Геннадий Львов

    У нас уже 26 лет не делали не какого ремонта а деньги высчитывают и с каждым годом все больше как нам быть.

    • Марина

      Геннадий, добрый день.
      Сделайте общее собрание собственников квартир и напишите коллективное заявление в жилищную инспекцию о требовании проведения капитального ремонта.

    • Ольга

      Здравствуйте, Геннадий. Обращайтесь в Жилищную Инспекцию, чтобы они провели проверку вашего счета на капитальный ремонт. Также, чтобы обязали УК или ТСЖ провести капитальный ремонт вашего МКД, если в нем уже имеется необходимость.

  2. Олеся Прокофьева

    ук берет за услуги управления 10 процентов и дополнительно еще 4 процента за услуги банка почты. я считаю что все должно входить в 10 процентов

    • starlei123

      Уважаемая Олеся. Если в структуру управленческих расходов УК не заложены расходы на оплату почтовых услуг, то следовательно они не входят в услуги управления, а значит взиматься с (включаться в тариф) они будут отдельно. Необходимо запросить у УК полную расшифровку услуг по управлению с указание процентов и сумм по каждому виду дохода, и желательно с подтверждением этого документами. Удачи Вам.

    • Наталья

      Здравствуйте, Олеся. Если у УК с Почта Банком заключен договор, что за оплату через их банк они берут 4% от суммы, то УК на законных основаниях берет с вас дополнительно 4%.

  3. Венера Сидорова

    здравствуйте!в приоритете открытие ук.С чем мне придется столкнуться

    • Анатолий

      Здравствуйте Венера! Вам придётся столкнуться с очень многими проблемами и острыми углами собственности по обслуживанию дома, круг проблем и обязанностей описан в этой статье http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/upravlyat.html#comment-3555
      А для начала открытия УК вам нужна лицензия что подразумевает собой узаконенный договор ТСЖ , бизнес -план, стартовый капитал от 200$ тыс. А главная проблема ТСЖ не очень обожает бизнес на их собственности и потому ув. Венера чтоб не превратиться в «Фанеру» необходимо все время искать баланс интересов в бизнесе и работать на интересы собственников дома. Успеха вам.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Венера. При открытие УК вам необходимы будет денежные вложения, необходим будет бизнес план. В данной статье подробно перечислены позиции, куда придётся вкладывать денежные средства, также указаны примерные суммы.

  4. Гавриил Яковлев

    Добрый день. В содержание жилья входит статья затрат за организацию работ по расчету платы за холодную и горячую воду. Дом обслуживает УК. Необходимо ли ее включать жильцам в оплату на 2017 год, если в любом случае УК будут считать ОДН в нашем доме.

    • Анатолий

      Здравствуйте Гавриил! Собственники жилых помещений заключали договор с УК в договоре должны быть указаны с пункты, по содержанию дома, перечень работ, стоимость услуг за что вы и должны платить.

    • Наталья

      Здравствуйте, Гавриил. То, что вы нам указали, т.е плата за расчёт холодной, горячей воды и ОДН, являются отдельными статьями расходов. Поэтому и оплачивать вам необходимо обе статьи.