+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

      

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

  • собственно управляющие (только управляют);
  • эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
  • гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

  • зарегистрировать юридическое лицо;
  • пройти лицензирование и аттестацию;
  • набрать технический персонал и оборудовать помещение;
  • взять дом в управление;
  • приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

  • заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
  • Устав;
  • протокол собрания о создании управляющей компании;
  • учредительный договор;
  • приказ о назначении директора;
  • гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
  • квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

  • Устав в обновленной редакции;
  • заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
  • протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

  • Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
  • Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Много полезной информации об УК есть в других статьях:

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

  • предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
  • партнерской площадки;
  • привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 17
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Зинаида Киселёва

    Здравствуйте! Такой вопрос- у нас есть ук которая не выполняет полный перечень своих обязанностей, мы с мужем задумались о том, чтобы создать собственную ук, либо ТСЖ. Что лучше и какие подводные камни могут нас подстерегать?

    • Дима

      У нас в нашем доме ТСЖ, которое создал бывший опер, работник полиции. Они очень стараются и наш дом по качеству обслуживания — один из лучших. Насколько я знаю, проблема в людях. Люди не хотят платить по квитанциям и,кроме того,постоянно пишут жалобы ).

    • Дарья

      Зинаида, добрый день. Создать ТСН менее проблематично, чем УК. За УК больший контроль со стороны государства. ТСН (ТСЖ) может работать без лицензии. Товарищество может заключить договор с УК на обслуживание жилья, а если УК не понравится, то ее легко можно сменить на другую путем расторжения договора.

  2. Анфиса Антонова

    я из Приморья из Находки. Не можем найти управу на свою УК , хотим её сменить. Ни Краевая Прокуратура , ни Госжил инспекция ПК директору не указ. Устала писать жалобы! Подскажите пожалуйста, как правильно сменить УК? Последовательность действий?скажите пожалуйста, как правильно сменить УК? Последовательность действий?

    • Максим

      Добрый день. Сменить управляющую компанию можно только по решению собственников МКД. Для начала Вам необходимо созвать собрание собственников МКД, поставить вопрос наповестку о смене управляющей компании. Но и здесь не так все просто. Очень много нюансов, которые смогут разъяснить юристы специализирующиеся в данной сфере. Надеюсь мой ответ поможет Вам в решении вопроса. Всего доброго.

    • Инна

      Анфиса, добрый день!
      Соберите собственников квартир дома и напишите коллективную жалобу на вашу УК в Жилищную Инспекцию. Вам должны помочь.

    • Алина

      Здравствуйте! Последовательность действий такая: для начала необходимо создать инициативную группу собственников — это нужно для того чтобы отправиться в старую УК и потребовать договор на выполнение, управление и обслуживание дома, и тщательным образом изучить его. Следующий этап — устроить собрание собственников на котором нужно поднять вопрос о расторжении договора с прежней УК и подписание его с новой. Далее нужно выбрать новую УК, посмотреть отзывы людей, в составе личной инициативной группы посетить компанию. Если инициативную группу устроила новая УК, в таком случае на основании голосования собственников принимаем единогласное решение за сотрудничество с новой УК. И последний шаг заключаем договор с новой компанией и сообщаем в банк о прекращении перечислений на счёт бывшей УК и привязываем счёт к нынешней.

  3. Елизавета Кузнецова

    сколько процентов от выручки можно заложить фонд оплаты труда в управляющей компании жкх

    • Игорь

      Вопрос сформулирован некорректно. Во-первых, есть доходы, трмин «выручка» не раскрывает это в полной мере. А, во-вторых, есть расходы, включая фонд оплаты труда». Нормативными актами последнее не регулируется, его размер руководством УК определяется самостоятельно. Просто следует при этом учитывать, что его размер не может быть в ущерб обязательным расходам УК, которые включают расходы на содержание вверенного объекта управления, иначе ее деятельность будет приостановлена или прекращена и взыскан возникший материальный ущерб.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Елизавета. Данное решение принимается руководителем согласно законодательным нормам, которые регулируют трудовую деятельность и оплату трудовой деятельности.

  4. Изабелла Фёдорова

    здравствуйте, хотим создать либо ТСЖ либо ук либо ООО на 1 дом, пока. Второй на подходе, возможно для обьединеия в последствии. Вопрос- какую организационную форму выбрать, разьясните разницу плиз. Хотим управлять своими деньгами и заказывать услуги сами.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Жилишным законодательством предусматривается только ТСЖ или кооператив, форма ООО (юридического лица) в данном случае может быть только тогда, когда жилье является чьей-либо частной собственностью, сдаваемой в наем.

  5. Валентина Давыдова

    Если бы вы хотели открыть свою компанию без финансовых затрат с чего вы бы начали?

  6. Ирина Осипова

    подскажите можно ли управляющую компанию которая будет работать в сфере жкх зарегистрировать в одном регионе а работать в другом

    • Игорь

      В первую очередь создание УК — это регистрация юридического лица, которая может быть произведена в любом месте на территории РФ. Однако, для работы в качестве управляющей компании потребуется, как минимум, филиал (офис, диспетчерскую и т.д.) для работы в конкретном регионе (населенном пункте), чтобы получить заявление на управление и лицензирование.

    • Анна

      Здравствуйте, Ирина. Нет, это невозможно. Регистрация должна быть в том же регионе, где УК будет осуществлять свою деятельность.

      • Руслан

        УК может быть зарегистрирована в любом регионе РФ, а вот лицензию нужно получать в том регионе где УК будет осуществлять деятельность.