+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Что лучше и выгоднее для собственников – когда ТСЖ управляет домом или когда это делает управляющая компания?

ТСЖ и Управляющая компания

В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.

При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.

Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

      

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Обратите внимание! При управлении домом ТСЖ, все непотраченные финансы остаются на счету дома и будут израсходованы с учетом интересов жильцов. Если домом управляет УК, то такие деньги останутся на ее счетах и будут потрачены на усмотрение управляющей компании.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.
Обратите внимание! Перед началом сотрудничества, ТСЖ и управляющая организация обязательно согласовывают тариф и его статьи, что позволяет избежать лишних расходов жильцов путем исключения ненужных услуг либо сокращением их числа.

Виды договоров и распределение функций управления

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров

.

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

Скачать образец договора подряда на обслуживание многоквартирного дома между ТСЖ и УК

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.

Справка! По факту в доме будет представлено две формы правления, что противоречит ЖК РФ. Поэтому ТСЖ передает свои обязанности по управлению домом управляющей организации.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.

Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Скачать образец договора на обслуживание и управление многоквартирным домом между ТСЖ и УК

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Важно! За 30 дней до прекращения своей деятельности, УК должна передать представителю ТСЖ либо одному из собственников дома все необходимые для управления МКД документы, а так же ключи от мест общего пользования.

Заключение

К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 24
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ольга

    Очевидно, что ТСЖ лучше, так как снижает ежемесячные счета на оплату коммунальных услуг значительно. И приучает жильцов быть ответственными за принимаемые решения. Но тут не все однозначно. Вот 2 дома в центре совершенно одинаковых, в одном я живу, в другом моя приятельница. В их доме счета намного ниже наших. Но когда у них случилась авария, они не могли вызвать аварийную службу (те отказались ехать, потому что не было договора), и пока выяснили, кто должен к ним приехать, кому оплачивать, с кем подписывать, у них там несколько этажей залило водой. В нашем доме, чуть что аварийная тут как тут, тьфу-тьфу-тьфу. Вот иногда и не знаешь, что же лучше — ТСЖ или управляющая.

  2. ЕЛЕНА

    Способ управления ТСЖ. ТСЖ передало по договору управления управление МКД УО. Кто утверждает размер платы на содержание и ремонт жилья, ОСС? Кто подписывает акты выполненных работ?

    • Наталья

      Елена, здравствуйте! Размер платы на содержание и ремонт жилья определяется собственниками квартир, при условие, что плата должна соответствовать требованиям закона. Если собственники не установили размер платы, она устанавливается местной администрацией, в зависимости от года постройки вашего дома. Акты выполненных работ подписывает законный представитель ТСЖ.

    • Дарья

      Здравствуйте, Елена. Утверждение тарифов на ремонт общего имущества МКД, а также платы за его содержание является прерогативой собственников недвижимости. Подписывать акты о работах или услугах, оказанных УО, может представитель собственников жилья. При наличии ТСЖ все равно собственники не устраняются от управления.

  3. Светлана Фёдорова

    как в договоре на управление УК-ТСЖ вписать пункт о пожарной безопасности, чтобы УК несла ответственность.

    • Илья

      Светлана, добрый день.
      Просто вписываете в ваш договор с УК этот пункт, главное, чтобы ваша управляющая компания не была против этого.

    • Елена

      Здравствуйте, Светлана. Если УК не воспротивится, то нужный вам пункт необходимо внести в договор, описав все условия, при каких УК будет нести ответственность.

    • Санта

      Светлана, если Вам требуется просто техническое обслуживание системы пожарной безопасности, то пишите в УК заявление от собственника с требованием заключить договор на техническое обслуживание вашей системы. Они обязаны исполнить это требование. Если не помогает — жалоба в Жилищную инспекцию.
      Если ваша пожарная система находится в нерабочем состоянии, а ваш МКД более 10 этажей, то вы обязаны восстановить ее за счет либо средств капитального ремонта, либо целевым сбором с жильцов на восстановление/ Но такие вещи надо обязательно прописывать в договоре управления.

  4. Геннадий Быков

    ТСЖ хочет заключить договор с управляющей компанией на оказание услуг, вопрос зарплата председателя и бухгалтера остаются в тсж или нет

    • Ольга

      Геннадий, добрый день.
      Конечно. заработная плата должна остаться, как у председателя, так и бухгалтера. Иначе они не смогут выполнять свои обязанности. За просто так ведь никто работать не будет.

    • Дмитрий

      Не очень понятен ваш вопрос с точки зрения того, а кто сейчас у вас занимается обслуживанием дома? Скорее всего, все точно такая же, по направлению деятельности, управляющая компания. А что касаемо заработной платы председателя и бухгалтера, то они должны оставаться, потому как сфера деятельности председателя и бухгалтера, хоть и пересекаются с управляющими компаниями, но суть работы совершенно разные. Ну не председатель же у вас мусор вывозит сейчас и так далее.

  5. Лада Трофимова

    Подскажите пожалуйста, у нас в доме ТСЖ и нас обслуживает обслуживающая компания, а председатель хочет перейти на управление в данную организацию, в чем разница

    • Анна

      Лада, добрый день.
      Тоже, как и Татьяна не очень вопрос ваш понимаю. Разницы принципиальной в любом случае нет и для председателя тоже. может он хочет облегчить свою участь, но ему и там и там придется работать.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Лада. Не совсем понятен ваш вопрос. Разница в организациях? Или разница для председателя? Если разница в организациях, то способ управления вашим домом ТСЖ, а обслуживающая организация выполняет для ТСЖ услуги. А в чем разница для председателя, то это нужно спрашивать у него.

  6. Денис Максимов

    Здравствуйте.я председатель ТСЖ МКД..Между ТСЖ и УК заключён договор на управление и оказание услуг. С каких средств должно оплачиваться оборудование тех.помещения для уборщицы. Спасибо.

    • Мария

      Денис, добрый день!
      Все средства для оплаты оборудования уборщицы и прочего инвентаря идут чисто из личных карманов собственников жилья квартир дома.

    • Алина

      День добрый! Договор между ТСЖ И УК обязывает управляющую организацию проплачивать работу тех.персонала и весь их рабочий инвентарь из средств собственников многоквартирного дома.

  7. Полина Матвеева

    здравствуйте! Ответьте пожалуйста возможен ли взаимозачет при сложившейся ситуации: упр. компания должна мне вознаграждение как председателю совета дома, я должна упр.компании за коммун. услуги

    • Ольга

      Здравствуйте, Полина. Если вы договоритесь с УК, то в вашем случае возможен взаиморасчет. Это обсуждать вам нужно напрямую с руководителем УК.

    • Алина

      Документы и законы регулирующие деятельность управляющих компаний не предусматривают такого понятия «взаимозачёт». Долг компании к вам не покроет вашего долга к ним — это неправомерно. Сначала вы должны погасить свою задолженность перед УК, только затем они вам выдадут ваше вознаграждение как председателю дома.

  8. Ангелина Захарова

    У нас ТСЖ создано с 2003 г. В доме 38 квартир.До 2011 г. мы вели сами управление и не было долгов , в 2011 г. общим собранием решили перейти в управляющую компанию и на сегодняшний день у нас образовалась задолженность в 500 тыс.руб. Теперь УК предлагает нам обанкротится и закрыть ТСЖ или они отказываются нас обслуживать. Подскажите пожалуйста как нам поступить, закрыть ТСЖ или нет. Спасибо

    • Игорь

      Вообще, без детально изучения природы и структуры возникших долгов отвечать на такой вопрос просто непрофессионально. А вдруг они возникли по вине недобросовестной УК и есть шанс именно у них отсудить эти деньги? Наймите специализирующегося юриста или попробуйте провести аудит сами.

    • Мария

      Ангелина, добрый день!
      Так откуда долг образовался, вы сами то разобрались? Если вы закроете ТСЖ, то объявите себя банкротами и сами управлять уже не сможете, вами будет управлять ваша УК, ни смотря ни на что. Если вам так советуют сделать, возможно это целесообразно.