+7 (499) 288-16-92 Москва +7 (812) 317-60-12 СПб

Что лучше и выгоднее для собственников – когда ТСЖ управляет домом или когда это делает управляющая компания?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.

При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.

Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Обратите внимание! При управлении домом ТСЖ, все непотраченные финансы остаются на счету дома и будут израсходованы с учетом интересов жильцов. Если домом управляет УК, то такие деньги останутся на ее счетах и будут потрачены на усмотрение управляющей компании.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.
Обратите внимание! Перед началом сотрудничества, ТСЖ и управляющая организация обязательно согласовывают тариф и его статьи, что позволяет избежать лишних расходов жильцов путем исключения ненужных услуг либо сокращением их числа.

Виды договоров и распределение функций управления

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров

.

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

Скачать образец договора подряда на обслуживание многоквартирного дома между ТСЖ и УК

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.

Справка! По факту в доме будет представлено две формы правления, что противоречит ЖК РФ. Поэтому ТСЖ передает свои обязанности по управлению домом управляющей организации.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.

Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Скачать образец договора на обслуживание и управление многоквартирным домом между ТСЖ и УК

      

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Важно! За 30 дней до прекращения своей деятельности, УК должна передать представителю ТСЖ либо одному из собственников дома все необходимые для управления МКД документы, а так же ключи от мест общего пользования.

Заключение

К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 26
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Оксана

    Можно бесконечно спорить, обсуждая все ‘за’ и ‘против’ в отношении ТСЖ и УК, что однозначно говорит о том, что каждый из этих способов необходим, учитывая финансовое благополучие жильцов, их занятость, качество оказываемых услуг и т.д. Но стоит вспомнить о существовании третьего способа, а именно: непосредственное управление собственник ами помещений. Я проживаю второй год в 2этажном доме, где всего 6 квартир, и у нас отсутствует ТСЖ и УК. При этом до сих пор всех жильцов устраивает такой способ. Правда и минусы есть: чистит снег каждый жилец как он посчитал правильным, вывоз отходов — ежедневная забота и различные спорные моменты тоже возникают, но зато дополнительная статья расходов в семейном бюджете пока что не появилась.

    • achillea

      Насколько я знаю, непосредственная форма управления возможна только в тех домах, количество квартир в которых не превышает 30. Для многих многоэтажных домов это не подходит. Поэтому им в любом случае приходится выбирать — ТСЖ или УК. Спорные вопросы и даже конфликты по поводу обслуживания домов могут возникать при любой форме управления. Сколько людей — столько и мнений. ТСЖ подходит тем собственникам, которые реально заинтересованы в качественном обслуживании своего дома и готовы в этом помогать. И если есть большая группа инициативных жильцов — активистов, которые готовы эти заниматься. Если же собственники инертны, то проще заключить договор с УК, которая и будет решать проблемы дома.

  2. Ольга

    Очевидно, что ТСЖ лучше, так как снижает ежемесячные счета на оплату коммунальных услуг значительно. И приучает жильцов быть ответственными за принимаемые решения. Но тут не все однозначно. Вот 2 дома в центре совершенно одинаковых, в одном я живу, в другом моя приятельница. В их доме счета намного ниже наших. Но когда у них случилась авария, они не могли вызвать аварийную службу (те отказались ехать, потому что не было договора), и пока выяснили, кто должен к ним приехать, кому оплачивать, с кем подписывать, у них там несколько этажей залило водой. В нашем доме, чуть что аварийная тут как тут, тьфу-тьфу-тьфу. Вот иногда и не знаешь, что же лучше — ТСЖ или управляющая.

  3. ЕЛЕНА

    Способ управления ТСЖ. ТСЖ передало по договору управления управление МКД УО. Кто утверждает размер платы на содержание и ремонт жилья, ОСС? Кто подписывает акты выполненных работ?

    • Наталья

      Елена, здравствуйте! Размер платы на содержание и ремонт жилья определяется собственниками квартир, при условие, что плата должна соответствовать требованиям закона. Если собственники не установили размер платы, она устанавливается местной администрацией, в зависимости от года постройки вашего дома. Акты выполненных работ подписывает законный представитель ТСЖ.

    • Дарья

      Здравствуйте, Елена. Утверждение тарифов на ремонт общего имущества МКД, а также платы за его содержание является прерогативой собственников недвижимости. Подписывать акты о работах или услугах, оказанных УО, может представитель собственников жилья. При наличии ТСЖ все равно собственники не устраняются от управления.

  4. Светлана Фёдорова

    как в договоре на управление УК-ТСЖ вписать пункт о пожарной безопасности, чтобы УК несла ответственность.

    • Илья

      Светлана, добрый день.
      Просто вписываете в ваш договор с УК этот пункт, главное, чтобы ваша управляющая компания не была против этого.

    • Елена

      Здравствуйте, Светлана. Если УК не воспротивится, то нужный вам пункт необходимо внести в договор, описав все условия, при каких УК будет нести ответственность.

    • Санта

      Светлана, если Вам требуется просто техническое обслуживание системы пожарной безопасности, то пишите в УК заявление от собственника с требованием заключить договор на техническое обслуживание вашей системы. Они обязаны исполнить это требование. Если не помогает — жалоба в Жилищную инспекцию.
      Если ваша пожарная система находится в нерабочем состоянии, а ваш МКД более 10 этажей, то вы обязаны восстановить ее за счет либо средств капитального ремонта, либо целевым сбором с жильцов на восстановление/ Но такие вещи надо обязательно прописывать в договоре управления.

  5. Геннадий Быков

    ТСЖ хочет заключить договор с управляющей компанией на оказание услуг, вопрос зарплата председателя и бухгалтера остаются в тсж или нет

    • Ольга

      Геннадий, добрый день.
      Конечно. заработная плата должна остаться, как у председателя, так и бухгалтера. Иначе они не смогут выполнять свои обязанности. За просто так ведь никто работать не будет.

    • Дмитрий

      Не очень понятен ваш вопрос с точки зрения того, а кто сейчас у вас занимается обслуживанием дома? Скорее всего, все точно такая же, по направлению деятельности, управляющая компания. А что касаемо заработной платы председателя и бухгалтера, то они должны оставаться, потому как сфера деятельности председателя и бухгалтера, хоть и пересекаются с управляющими компаниями, но суть работы совершенно разные. Ну не председатель же у вас мусор вывозит сейчас и так далее.

  6. Лада Трофимова

    Подскажите пожалуйста, у нас в доме ТСЖ и нас обслуживает обслуживающая компания, а председатель хочет перейти на управление в данную организацию, в чем разница

    • Анна

      Лада, добрый день.
      Тоже, как и Татьяна не очень вопрос ваш понимаю. Разницы принципиальной в любом случае нет и для председателя тоже. может он хочет облегчить свою участь, но ему и там и там придется работать.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Лада. Не совсем понятен ваш вопрос. Разница в организациях? Или разница для председателя? Если разница в организациях, то способ управления вашим домом ТСЖ, а обслуживающая организация выполняет для ТСЖ услуги. А в чем разница для председателя, то это нужно спрашивать у него.

  7. Денис Максимов

    Здравствуйте.я председатель ТСЖ МКД..Между ТСЖ и УК заключён договор на управление и оказание услуг. С каких средств должно оплачиваться оборудование тех.помещения для уборщицы. Спасибо.

    • Мария

      Денис, добрый день!
      Все средства для оплаты оборудования уборщицы и прочего инвентаря идут чисто из личных карманов собственников жилья квартир дома.

    • Алина

      День добрый! Договор между ТСЖ И УК обязывает управляющую организацию проплачивать работу тех.персонала и весь их рабочий инвентарь из средств собственников многоквартирного дома.

  8. Полина Матвеева

    здравствуйте! Ответьте пожалуйста возможен ли взаимозачет при сложившейся ситуации: упр. компания должна мне вознаграждение как председателю совета дома, я должна упр.компании за коммун. услуги

    • Ольга

      Здравствуйте, Полина. Если вы договоритесь с УК, то в вашем случае возможен взаиморасчет. Это обсуждать вам нужно напрямую с руководителем УК.

    • Алина

      Документы и законы регулирующие деятельность управляющих компаний не предусматривают такого понятия «взаимозачёт». Долг компании к вам не покроет вашего долга к ним — это неправомерно. Сначала вы должны погасить свою задолженность перед УК, только затем они вам выдадут ваше вознаграждение как председателю дома.

  9. Ангелина Захарова

    У нас ТСЖ создано с 2003 г. В доме 38 квартир.До 2011 г. мы вели сами управление и не было долгов , в 2011 г. общим собранием решили перейти в управляющую компанию и на сегодняшний день у нас образовалась задолженность в 500 тыс.руб. Теперь УК предлагает нам обанкротится и закрыть ТСЖ или они отказываются нас обслуживать. Подскажите пожалуйста как нам поступить, закрыть ТСЖ или нет. Спасибо

    • Игорь

      Вообще, без детально изучения природы и структуры возникших долгов отвечать на такой вопрос просто непрофессионально. А вдруг они возникли по вине недобросовестной УК и есть шанс именно у них отсудить эти деньги? Наймите специализирующегося юриста или попробуйте провести аудит сами.

    • Мария

      Ангелина, добрый день!
      Так откуда долг образовался, вы сами то разобрались? Если вы закроете ТСЖ, то объявите себя банкротами и сами управлять уже не сможете, вами будет управлять ваша УК, ни смотря ни на что. Если вам так советуют сделать, возможно это целесообразно.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: