+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Содержание общего имущества в МКД и нюансы заключения договора ТСЖ с собственником нежилого помещения

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создаётся с целью наиболее эффективного и оптимального управления общедомовой собственностью. Эта собственность делится на две категории — имущество ТСЖ и общее имущество собственников, за содержание которого, товарищество несет полную ответственность.

Далее в статье мы расскажем, что входит в эти понятия и как товарищество может получить помещения в свою собственность.

Также рассмотрим особенности взаимоотношений между ТСЖ и собственниками нежилых помещений и каким образом происходит заключение договора между ними.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

      

Имущество владельцев жилья

Согласно ст.36 ЖК РФ, общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

  • лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
  • помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
  • инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
  • крыши и технические ограждения;
  • придомовая территория.
Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Обязанности по содержанию общего имущества

Чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.

В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.

С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил, принятых Постановлением Правительства РФ №491, размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:

  • представляет интересы собственников;
  • осуществляет работы в рамках устава;
  • заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
  • контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
  • выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
  • принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
  • перечисляет средства по договорам;
  • проводит обязательные платежи;
  • определяет смету и регулярность платежей собственников;
  • требует своевременной оплаты;
  • осуществляет страхование общего имущества.

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ, собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

  1. помещения для обслуживания деятельности ТСЖ;
  2. инвентарь;
  3. оргтехника;
  4. мебель;
  5. расходные материалы, использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Содержание и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе. За счёт этих средств также выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в некоторых противоречиях, содержащихся в нормативно-правовых актах.

С одной стороны, в Жилищном Кодексе определено право долевой собственности на нежилые помещения. С другой стороны, в Постановлении ВС РФ N3020-1 «О разграничении государственной собственности» от 1991г., Указе Президента РФ №2284 от 24.12.1993, и в Указе Президента РФ №1535 от 22.07.1994г., говорится о том, что подобные помещения передаются в собственность администрации населённого пункта и могут быть приватизированны.

Зачастую, такие помещения не могут быть выделены из общей собственности, поскольку в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома. Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.

Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае владелец нежилого помещения должен подписать с ТСЖ договор на право долевого участия в пользовании и расходах или на управление общей собственностью.

Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, вне зависимости от того, пользуются они общим имуществом или нет, нести равное бремя по содержанию недвижимости.

Справка! Размер оплаты за содержание общего имущества может быть установлен на общем собрании. Он может быть либо пропорциональным доле каждого собственника, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.

Заключение договора

Договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения имеет форму, несколько отличную от той, которая заключается между товариществом и владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ.

В договоре должны быть такие обязательные пункты:

  • перечисление имущества в общей долевой собственности;
  • перечень предоставляемых услуг, направленных на содержание общего иммущества;
  • определение стоимости содержания дома.

В договоре следует четко обозначить такие моменты:

  1. Порядок доступа к инженерному и коммуникационному оборудованию для проведения осмотра и ремонта.
  2. Возможность снятия показаний со счётчиков.
  3. Право пользования общедомовым имуществом.
  4. Распределение ответственности по уходу за земельным участком около нежилых помещений.
Важно! Отдельный договор между сторонами составляется на предмет поставки коммунальных услуг, поскольку поставщикам трудно отделить одни помещения от других и проще иметь одного потребителя в лице ТСЖ.

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 10
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Татьяна

    Здравствуйте, в нашем доме создали ТСН, проверили через Росреестр нежилое помещение и оказалось, что есть у нежилого помещения правообладатель — сначала РФ — собственность, затем МО РФ — оперативное управление. На тот момент собственников в доме еще не было, распределение квартир было позже. Дом сейчас передан на баланс города. Никто прав на помещение до сих пор не предъявлял. Собственники квартир уже ничего сделать не могут? Спасибо

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Хорошо бы ещё знать, что хотят собственники? Вы ведь не пишете. Если по данным выписки из Росреестра собственник определён, то его право охраняется законом, и объясняться с третьими лицами обязанности у него нет. Собственники иных помещений (жилых/нежилых) вправе распоряжаться/владеть/пользоваться только теми помещениями, права на которые у них зарегистрированы.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 212, 214).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12Санкт-Петербург
    • Константин

      Здравствуйте Татьяна, непонятно для чего вам необходимо установить собственника данного помещения. Поскольку оно передано в оперативное управление в МО, значит нужно обращаться в орган местного самоуправления.

    • Анна

      Здравствуйте, Татьяна. Если вы желаете приобрести данное помещение в собственность, то вам необходимо обратиться в МО РФ и выяснить, до сих пор ли они собственники нежилого помещения.

  2. Вадим Семёнов

    Добрый день! С января 2017 года в нашем доме форма правленияТСж, до этого была УК. В чем состоит разница в начислении платы за содержание здания и технический ремонт. Пока я не вижу разницы в оплате этих пунктов. Тогда зачем ТСЖ, если «коммуналка» такая же? Разъясните выгоду. Заранее благодарю.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В первую очередь основные тарифы по ЖКУ регулируются нормативными актами, в соответствии с которыми чуть более детальное регулирование производится местными комиссиями по тарифам. Однако, ТСЖ это товарищество собственников жилья, что подразумевает, что оно может не только частично менять тарифы, но и распределять полученные средства по своему усмотрению. Правда, не все и не во всех случаях.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Вадим. Выгода ТСЖ заключается в том, что собственники жилых помещений в МКД сами управляют своим домом, оплачивают счета и контролируют, куда эти средства направляют. Т.е. все решения принимаются на собрание собственников жилья. На экономию по оплате ком. услуг создание ТСЖ не всегда влияет, ком. услуги могут даже быть больше, чем при УК.

  3. Кристина Мартынова

    Здравствуйте наш дом управляется ТСЖ.На первом этаже расположены нежилые помещения в которых находятся коммерческие организации.Являются данные помещения собственостью ТСЖ или ими управляет КУМИ?

    • Екатерина

      Здравствуйте, Кристина. Кто собственник данных помещений, вы можете узнать обратившись непосредственно в Рос реестр.

    • Alekcandra

      Для ответа на ваш вопрос необходимо уточнить информацию: Кто является собственником нежилых помещений расположенных на первом этаже? Коммерческие организации? При этом не важно-физические или юридические лица. В данном случае закон не делает различий в праве собственности.
      И тогда управление этими помещениями у ТСЖ