Как правильно организовать и провести общее собрание собственников ТСЖ – подробная инструкция из 9 пунктов

Собрание членов ТСЖ – это высший орган управления домом. Оно должно проводиться как минимум раз в год – для утверждения финансового плана и перевыборов членов правления и председателя.

По факту, жильцов приходится собирать гораздо чаще, так как компетенция общего собрания гораздо шире, чем у правления. Зачастую, без протокола собрания председатель просто не имеет права принимать ключевые решения в управлении товариществом.

Далее мы рассмотрим процедуру подготовки и проведения такого собрания, а также формы, в которых оно может происходить.

Показать содержание

• Для чего нужна эта процедура?
• Формы организации
• Что входит в компетенцию?
• Журнал протоколов
• Кто может стать инициатором?
• Пошаговая инструкция по проведению

Для чего нужна эта процедура?

В статье 145 Жилищного Кодекса указано, что существует два вида собраний – плановое и внеплановое. На плановом собрании правление отчитывается о том, что сделано руководством товарищества для прошедший период.

Повестки плановых собраний закреплены в Уставе и в основном, в них входят:

1. Отчет о финансовой деятельности – сколько средств было получено, сколько потрачено, сколько осталось на банковском счете.
2. Отчет о конкретном расходовании средств с указанием проделанной работы (например, замена общедомовых счетчиков и установка в подъезде лампочек с датчиком движения).
3. Предварительная смета на будущий год.
4. Изменения в структуре правления.

Внеочередное собрание может быть инициировано любым членом правления или юридическим лицом, входящим в число собственников общедомового имущества. Как правило, на внеочередном собрании решаются такие ключевые вопросы управления домом:

1. Перевыборы членов правления в связи с переездом, смертью, отстранением, добровольным сложением полномочий.
2. Проведение серьезных ремонтных работ — замена лифта или переоборудование одной из квартир под нежилое помещение.
3. Проведение капитального ремонта.
4. Внесение изменений в Устав.

Формы организации

Жилищный кодекс допускает две формы проведения собрания: очное и заочное.

Для проведения очного собрания необходимо предварительное уведомление жильцов и определенное количество присутствующих, чтобы собрание считалось состоявшимся. Очная форма считается более продуктивной, так как жильцы способы решить все вопросы сразу же на месте в ходе обсуждения.

Если же проводить заочное собрание, то волеизлияние жильцов ограничено: они могут проголосовать либо «за», либо «против» предложения правления.

Потребовать внесения новых предложений в повестку или разработать альтернативные способы решения на месте, при заочной форме, не получится.

При заочном проведении собрания заранее оформляется протокол и формируется повестка. Далее члены правления обходят жильцов и собирают у них подписи «за» или «против». Если необходимо число голосов набирается, решение считается вступившим в силу.

Что входит в компетенцию?

Полномочия общего собрания жильцов прописаны в ст.145 ЖК РФ. На повестку, для принятия решения собранием, могут быть поставлены следующие вопросы:

• внесение изменений в Устав ТСЖ;
• реорганизация или ликвидация ТСЖ, назначение ответственных за проведение изменений;
• избрание, переизбрание, отстранение членов правления, председателя огранизации, членов ревизионной комиссии;
• решение о взятии банковского кредита;
• использование оставшихся на балансе организации средств;
• образование резервного фонда для проведение капитального и текущего ремонта, порядок пользования средствами, утверждение взносов в фонды;
• утверждение плана содержания дома на будущий год;
• проверка отчетов ревизионной комиссии о деятельности правления ТСЖ;
• рассмотрение всевозможных жалоб на действия или бездействие правления и ревизионной комиссии;
• принятие изменений в нормативные акты, утвержденные ранее, как, к примеру, штатное расписание, положение об оплате труда наемных работников ТСЖ, правила внутреннего распорядка и т.д.;
• утверждение вознаграждения председателю ТСЖ и остальным членам правления, ревизионной комиссии.

На собрании могут быть выдвинуты любые другие вопросы, предусмотренные действующим законодательством. Например, порядок пользования парковкой, размер арендной платы для нанимателей жилья и предпринимателей, утверждение платы за использование стен дома и лифта в качестве рекламной площадки и т.д.

Журнал протоколов

Не зависимо от того, какая форма проведения была выбрана — очная или заочная, все сведения о проводимых собраниях вместе с вопросами, входившими в повестку дня, должны быть занесены в журнал протоколов собраний. Также в него должны быть занесены данные о собрании правления ТСЖ для обсуждения текущих вопросов.

Даже если собрание не состоялось, запись о попытке организации должна быть зафиксирована вместе с указанием причины, почему так получилось. В журнал целесообразно прикладывать протоколы решений, принятых по итогам собраний.

• Скачать образец примерного протокола собрания правления ТСЖ
• Скачать образец протокола общего собрания жильцов в ТСЖ

Кто может стать инициатором?

Формально — инициатором общего собрания может быть любой жилец или юридическое лицо, владеющее частью общих помещений. Фактически — организацией собрания занимается правление.

Процедуру инициации собрания лучше всего прописать в Уставе, тогда не будет никаких противоречий.

Чаще всего, собрание инициируется таким образом:

1. Член ТСЖ приходит в правление с жалобой или предложением, оформляет письменное заявление.
2. Обращение рассматривают на собрании членов правления и по итогам оформляется протокол о проведении общедомового собрания.
3. Минимум за 10 дней до предполагаемого события, члены правления уведомляют об этом собственников квартир.

Впрочем, ничто не мешает любому жильцу самостоятельно обойти всех жильцов или вывесить у подъездов объявление, например, если члены правления препятствуют проведению собрания.

Пошаговая инструкция по проведению

Подготовка и проведение общего собрания жильцов состоят из таких основных этапов:

1. Подготовка. Если это отчетное собрание, то нужно собрать все бумаги, если выборное – подготовить характеристики на кандидатов, если целью является решение вопросов – формулируются предложения.
2. Определение повестки. Это основной документ, регулирующий порядок проведения собрания. Вопросы, не вошедшие в повестку, не могут быть рассмотрены. В качестве «лазейки» можно оставить раздел «разное» и в конце собрания рассмотреть инициативы и жалобы отдельных жильцов.
3. Уведомление жильцов. Закон предписывает уведомлять жильцов о готовящемся мероприятии минимум за 10 дней, путем отправки письменного извещения. На практике, члены правления осуществляют поквартирный обход жильцов и развешивают уведомления по подъездам.

4. Сбор жильцов. В назначенный час, жильцы собираются в указанном месте. Собрание считается правомочным (состоявшимся), если на встречу пришло более 2/3 (в количественном отношении) членов ТСЖ.

   При этом важно именно количество жильцов, а не квартир. К примеру, в доме 50 квартир и 70 жильцов. Собрание будет считаться состоявшимся, если прибыло не менее 47 жильцов, даже если в сумме присутствовало представителей менее 33 квартир.

5. Определение порядка работы. Перед началом самого собрания, в протоколе фиксируется количество жильцов, фамилии присутствующих членов правления, фамилия ведущего протокол, оглашается повестка дня. Жильцы голосуют за предложенный порядок работы собрания.
6. Начало собрания. Вести мероприятие уполномочен сам председатель ТСЖ, любой его заместитель или член правления. Если же жильцы собрались по собственной инициативе, а члены ТСЖ отказались на нем присутствовать, собрание проводит инициатор мероприятия.

7. Обсуждение, голосование и подсчет результатов. Далее ведется обсуждение вопросов из повестки и производится голосование по каждому пункту. При подсчете голосов, учитывается не количество проголосовавших, а их так называемый «вес».

   Каждый член ТСЖ обладает определенным количеством голосов, определяемых в зависимости от площади, находящейся в его владении. Это может быть как целое, так и дробное число.

   Справка! «Вес» голоса высчитывается просто: берется число площади во владении собственника и умножается на 100, результат делится на общую жилую площадь.

   К примеру: в доме с общей площадь в 4000 метров один из жильцов владеет квартирой в 60 квадратов, другой – в 100. «Вес» голоса первого собственника: 60*100/4000=1,5, «вес» второго – 100*100/4000=2,5. Таким образом, при голосовании складывает «вес» проголосовавших, а не их количество.

   В случае, если мнения разделились поровну, право решающего голоса остается за председателем правления, в его отсутствие – за ведущим собрание.

8. Внесение решений в протокол. Все итоги голосования и принятые решения вносятся в протокол общего собрания ТСЖ. Впоследствии, каждый желающий сможет заказать себе выписку из протокола по волнующему его вопросу.
9. Оглашение окончательного решения. На финальной стадии, оглашается проект решения собрания ТСЖ. За него также необходимо будет проголосовать простым большинством голосов. Таким образом, жильцы дома подтверждают, что протокол вели правильно, а все итоги голосования зафиксированы в решении.

Конкретное решение и действия в соответствии с ним воплощаются членами правления в ходе отдельного собрания в своем кругу. На следующем собрании жильцов, правлению нужно будет отчитаться, что было сделано для реализации принятого решения.

Выписку из протокола общего собрания может запросить любой член ТСЖ.

Скачать образец выписки из протокола общего собрания ТСЖ

Таким образом, общее собрание жильцов – это демократический способ решения вопросов, связанных с управлением домом. Круг вопросов, входящих в компетенцию собрания, довольно широк. Он касается не только текущих дел, но и организации самого ТСЖ.

Плановое собрание происходит ежегодно, внеплановое инициируется членами правления или самим жильцами по своей инициативе. Ход собрания сопровождается ведением протокола. Решение считается принятым, если за него проголосовало большее число собственников, при этом «вес» голоса конкретного жильца определяется в зависимости от площади, находящейся у него во владении.

Решения обязательны для исполнения членами правления. На следующем собрании, они должны будут отчитаться, что было выполнено для реализации принятого на собрании решения.